Чтобы ипотека не "захлебнулась" (И. Ивакин, "Банковское дело в Москве", N 5, май 2005 г.)

Чтобы ипотека не "захлебнулась"

За последние три-четыре месяца ситуация на рынке ипотечного кредитования Новосибирской области заметно изменилась. Еще в позапрошлом году мы уговаривали банки участвовать в федеральной программе, в прошлом они "присматривались", а с начала нынешнего с предложением о своем участии к нам обратилось уже семь банков, что по нашим масштабам - очень много. И хотя всех желающих и сразу мы к программе подключить не можем (это - процесс довольно сложный и длительный), но сама тенденция радует.

Интерес банков объясняется просто: закладная - продукт достаточно ликвидный. К тому же на примере других банкиры видели, что процент по закладным низкий для заемщиков, рефинансирование идет оперативно, следовательно, ресурсы восстанавливаются быстро. Да и спрос на ипотечные кредиты не спадает - мы сейчас не в силах его удовлетворить, создалась даже некоторая очередь на их получение. И это при том, что риэлтеры говорят о некотором спаде спроса на жилье и ищут клиентов - продавцов много, покупателей мало. По ряду объективных причин в конце прошлого и в начале нынешнего года у нас резко упали объемы рефинансирования: после смены руководства пришлось поменять половину коллектива, агентство переехало на новые площади, к тому же у банков кончились лимиты на долгосрочные вложения, и мы уперлись в потолок наших возможностей: И вот эта ситуация заставила нас задуматься и проанализировать процесс "производства" - на каких его этапах возникают сложности, проблемы, заторы?

Поставленная Президентом России задача выдавать к 2010 году 1 млн. ипотечных кредитов в год достаточно высокая планка, и для этого нужно наладить фактически конвейер по их производству, иначе не получится.

При сохранении сложившихся пропорций на рынке наше Агентство должно рефинансировать в таком случае 5060 закладных в день. Для нас, например, эта цифра пока абсолютно нереальна, а вот в Уфе к этой планке вплотную подбираются. Потому что есть концепция и технология. Познакомившись с уфимским опытом, мы поняли, что поточное производство закладных - это строго расписанный, регламентированный процесс, с жестким планированием, учетом, отчетностью, с высоким качеством ипотечного продукта. Короче говоря, мы решили разработать свою технологическую цепочку. Во-первых мы описали весь процесс поэтапно, шаг за шагом. Сделали положения для всех отделов Агентства и должностные инструкции для каждого сотрудника. Затем составили технологическую карту производственного процесса, где прописано, на каком этапе и что конкретно должно быть сделано, кто это будет делать, какой получится итоговый документ и куда он станет двигаться... И закономерно, что, завершив создание технологической карты, мы обратились к контролю качества закладных. Должен сказать, что сейчас по этому параметру мы значительно улучшили количество закладных, а раньше брака было много. Но даже при самой эффективной системе контроля качества остаются внешние обстоятельства, от которых это самое качество страдает. А значит, неминуемо падает скорость рефинансирования. Цена технологической или иной ошибки ипотечного продукта, порой почти незаметной, оборачивается откатом на несколько дней и даже недель назад. Именно поэтому мы и потратили немало времени и сил на создание регламента всей технологии. Теперь, наложив этот регламент на конкретную ситуацию, мы в силах точно определить место и причину сбоя. Не меньшее значение имеет и система учета и отчетности. Каждое движение заемщика с этапа на этап фиксируется. Ответственный работник всегда знает, какие документы у его клиента уже есть, а каких не хватает, где и в чем возникают сложности, каким опозданием они могут обернуться. В результате нам удалось выделить несколько "критических точек", начиная с поиска и привлечения заемщика и заканчивая этапом рефинансирования. По результатам нашего анализа "жизненный цикл" - с принятия решения на кредитном комитете и до момента рефинансирования составляет 40 дней, если выдерживаются все регламентные сроки. Нарушение же сроков связано чаще всего с тем, что банк не принес вовремя документ, сделала ошибку федеральная регистрационная служба, либо сами мы что-то просмотрели. В таких случаях срок может возрасти до трех с лишним месяцев. Подобные казусы у нас были, впрочем есть и обратный пример, когда весь процесс мы уложили в две недели.

Вообще сроки - это общая проблема. По нашему регламенту вся процедура создания ипотечного продукта занимает 20 дней - и столько же процедура рефинансирования. Срок подготовки продукта зависит в первую очередь от регистрации, которая длится десять дней. Законом же установлен месячный срок, хотя в некоторых регионах, как нам известно, вполне укладываются и в пять дней. Ну, а нам удалось достичь компромиссных десяти. Более того, мы договорились с Федеральной регистрационной службой о том, что технологические ошибки исправляются за день. Что касается рефинансирования, то 10 дней - регламентный срок на экспертизу закладной в АИЖК, семь - подготовка к рефинансированию, и еще через три дня деньги доходят до конечного потребителя - банка. На наш взгляд, здесь есть определенная диспропорция. По логике вещей, на процесс создания продукта должно отводиться больше времени, нежели на процедуру рефинансирования. Ведь сделки по купле-продаже квартир - многоэтапные, включающие нескольких участников, и такие цепочки долго не живут. А вероятность того, что они распадутся, тем выше, чем больше проходит времени. Скажем, за последние два месяца у нас уже распалось 15 таких сделок - из-за того, что не было оперативного рефинансирования. Понятно, что не только в долгих сроках проблема, но и в том, что пока мы не научились делать настолько качественные закладные, чтобы они уходили с первого предъявления. И все же время решает многое.

Словом, продавать пять-шесть десятков ипотечных кредитов - задача реальная, но только в том случае, если конвейер не будет то и дело сбоить.

Несколько слов о работе с банками. Пока в реальной работе их у нас три. Пионером ипотеки в Новосибирске стал банк "Сибконтакт", через него были рефинансированы основные объемы. Сейчас банк получил права сервисного агента и сам полностью готовит ипотечный продукт. Со вторым банком - Новосибирским муниципальным - мы начали плотно взаимодействовать лишь в последнее время. Пока весь основной комплекс услуг для заемщиков ложится на нас. Примерно такая же картина и с филиалом "Собинбанка" - ипотечный продукт готовим мы, а банк проводит кредитный комитет и кредитует. Впрочем, этот банк недавно также получил права сервисного агента, то есть характер работы изменится.

Полагаю, что эта тенденция продолжится - как только банки ощущают какую-то уверенность, они стремятся работать без посредника. Так что курс АИЖК на непосредственное, прямое сотрудничество с банками вполне оправдан и имеет перспективу. Но торопиться банкам я все же не советовал бы - чтобы стать активным самостоятельным игроком, нужно не меньше полугода плотной работы. Скажем, тот же "Сибконтакт", получив права сервисного агента в конце минувшего года, только сейчас смог выйти на более или менее нормальный режим работы.

Полагаю, стратегический путь развития системы рефинансирования - выделение крупных банков, способных в сотрудничестве с региональными операторами создать технологию поточного производства закладных. Возможно, что стоит произвести укрупнение отдельных региональных операторов, сделав их межрегиональными, на каждый федеральный округ, чтобы федеральное Агентство работало в основном с такими операторами, иначе Федеральное агентство превратится в некое игольное ушко, которое не в силах будет пропустить через себя в разумные сроки все возрастающий поток закладных от сотен игроков на рынке. Поэтому стоит подумать о том, чтобы в будущем передать права их выкупа, например, в федеральные округа - иначе система рискует захлебнуться.

И. Ивакин,

генеральный директор Новосибирского областного АИЖ

"Банковское дело в Москве", N 5, май 2005 г.