Интернет-интервью с заместителем директора Департамента имущественных и земельных отношений, экономики природопользования Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации А.И. Ивакиным "Проблемы и основные направления совершенствования правового регулирования земельных отношений в Российской Федерации" (4 октября 2005 г.)

Интернет-интервью
с заместителем директора Департамента имущественных
и земельных отношений, экономики природопользования Министерства
экономического развития и торговли Российской Федерации А.И. Ивакиным
"Проблемы и основные направления совершенствования правового
регулирования земельных отношений в Российской Федерации"

4 октября 2005 г.

                               Единый кадастр объектов недвижимости будет

                               создан в ближайшие два-три года

Об этом в интернет-интервью ИА "Гарант" сообщил Заместитель директора Департамента имущественных и земельных отношений, экономики природопользования Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации Андрей Ивакин. "Для создания инфраструктуры кадастра, в которую входят программные средства для учета недвижимости и административные регламенты, потребуется несколько лет", - подчеркнул он. Однако, по мнению А. Ивакина, целям оптимизации налогообложения это послужить не сможет, так как "заявительный характер учета сведений о земельных участках пока не позволяет собрать в кадастре полный объем информации".

В ходе интервью А. Ивакин обратил внимание на целый ряд законопроектов, призванных разрешить отдельные проблемы в области оформления прав собственности на недвижимое имущество. В частности, одним из документов предлагается отказаться от согласования перечня земельных участков и тем самым решить проблему правового регулирования публичной собственности. Данный законопроект уже подготовлен ко второму чтению в Государственной Думе.

Комментируя проект федерального закона "О государственном кадастровом учете, государственной кадастровой оценке объектов недвижимости", А. Ивакин отметил, что основной идеей этого законопроекта является закрепление за государством функций учета недвижимости и передача функций инвентаризации от БТИ Государственному кадастру.

По словам А. Ивакина, принятие правительственного законопроекта "Об оформлении прав на недвижимое имущество, используемое для удовлетворения жилищных и бытовых нужд" позволит существенно упростить порядок регистрации прав собственности на дачные и садовые участки. "Механизм оформления документации стал очень простым. Отменяется ряд практически невыполнимых требований для приватизации дачных, садовых участков", - пояснил он. Кроме того, законопроект предусматривает бесплатную приватизацию земель общего пользования в товариществах. Так, например, для регистрации прав на дачный садовый домик достаточно будет принести технический паспорт из БТИ и документ, подтверждающий права на земельный участок. Вдобавок к этому вплоть до 2007 года можно будет зарегистрировать права на самовольно построенные индивидуальные жилые дома по упрощенной схеме. При этом необязательно будет обращаться в суд, а зарегистрировать постройку станет возможным по решению органа местного самоуправления.

4 октября 2005 года состоялось интернет-интервью с Заместителем директора Департамента имущественных и земельных отношений, экономики природопользования Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации Ивакиным Андреем Ивановичем.

Тема интервью: "Проблемы и основные направления совершенствования правового регулирования земельных отношений в Российской Федерации".

Интервью проведено компанией "Гарант". Компания "Гарант" зарегистрирована в качестве Информационного агентства (свидетельство: ИА N 77-14642). При распространении сообщений и материалов информационного агентства другим средством массовой информации ссылка на Информационное агентство обязательна (ст. 23 Закона о СМИ).

В подготовке стенограммы принимал участие журнал "Законодательство".

Ведущий интернет-интервью - Чулюков Юрий Владимирович (компания "Гарант").

Ведущий:

Добрый день, Андрей Иванович, здравствуйте, уважаемая интернет-аудитория!

В настоящее время в Российской Федерации исторически сложилась и действует достаточно сложная и разрозненная система кадастров и реестров, содержащих информацию об объектах недвижимости. Описание объектов недвижимости, их идентификация и привязка к местности, зачастую, не соответствуют друг другу.

Законодательные нормативные акты, регулирующие их создание и ведение, не в полной мере предусматривают полноту содержащейся в них информации, увязку с другими информационными ресурсами, в то время как в Гражданском кодексе с 1996 г. введено понятие единого объекта недвижимости.

Для преодоления сложившейся ситуации Правительством РФ было принято решение о внесении в Государственную Думу Федерального Собрания РФ проекта федерального закона, обеспечивающего создание государственного кадастра объектов недвижимости.

На актуальные вопросы, освещающие в частности, приватизацию земельных участков и разграничение государственной собственности на землю мы попросили ответить Заместителя директора Департамента имущественных и земельных отношений, экономики природопользования Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации Ивакина Андрея Ивановича.

Хлебородов Илья из Барнаула интересуется. Каково состояние законодательства России в области земельного права? Какие законы, по Вашему мнению, необходимо принять и какие, может быть, отменить?

Ивакин А.И.:

У нас частная собственность на землю появилась только в 1991 году, а нормальный Земельный кодекс вышел в 2001-м. Поэтому земельное законодательство сейчас находится еще на стадии формирования, и, естественно, рано говорить о том, что у нас есть все необходимые законы и все институты четко прописаны. В этом году мы работали по нескольким направлениям в сфере земельного права. Первое - наверное, основное - направление - это условия порядок приватизации земельных участков, поскольку до сих пор еще большая часть земли сосредоточена в государственной или муниципальной собственности. Второе направление - это порядка учета недвижимости для целей регистрации прав и налогообложения. Еще одно направление в этом году, по которому мы работали, - это порядок и условия установления публичных и частных сервитутов . Это тоже очень важный момент для всех стран, где развита частная собственность на землю. И, наверное, отдельная тема, - это оценка недвижимости для налогообложения, чего у нас еще тоже пока еще в полной мере нет. В следующем году, наверное, предстоит продолжать работу над созданием кадастра, должно выйти несколько законов по ипотеке, по управлению земельными участками в долевой собственности, особенно под многоквартирными жилыми домами, и по целому ряду других вопросов.

Ведущий:

От Умниковой Юлии из Москвы поступил такой вопрос. В настоящее время в России действует сложная многоуровневая система реестров и кадастров недвижимого имущества. Существующие системы учета не связаны между собой и не позволяют получить объективные сведения о недвижимом имуществе в стране. Насколько оправданно, по Вашему мнению, создание нового законопроекта "О формировании, государственном кадастровом учете, государственной кадастровой оценке объектов недвижимости"?

Ивакин А.И.:

Можно только сказать, что более чем оправданна. Сегодня земельные участки учитываются по одной процедуре в Земельном кадастре, а здания и сооружения - совершенно по другой процедуре и другим требованиям в Бюро технической инвентаризации. Это, как правило, государственные и муниципальные унитарные предприятия.

Ведущий:

Проект федерального закона "О формировании, государственном кадастровом учете, государственной кадастровой оценке объектов недвижимости" передает функции по учету зданий и сооружений в федеральное ведомство. Однако на сегодняшний день Бюро технической инвентаризации выполняют функции учета и технической инвентаризации и работают в режиме государственной или муниципальной монополии. Каким образом это дублирование функций будет урегулировано на практике? Вопрос задала Светикова Зинаида (Магнитогорск).

Ивакин А.И.:

Одна из основных идей этого закона в том, чтобы функции по учету зданий строений, сооружений помещений объединить с учетом земельных участков, который сегодня осуществляется государством, то есть передать от коммерческих предприятий, которыми являются Бюро технической инвентаризации, государственным органам. Теперь это территориальные органы Федерального агентства кадастров объектов недвижимости. А функцию по проведению инвентаризации отдать на рынок, то есть сделать конкурентной услугой. И, естественно, речь не идет о дублировании функции БТИ и кадастрового ведомства. Просто будет предусмотрен некоторый переходный период, в течение которого постепенно, естественно, не в один день, учетная функция будет переходить государству и одновременно функция по инвентаризации будет передана на рынок кадастровым инженерам.

Ведущий:

Миронова Ольга из Зеленограда задала следующий вопрос. В числе прочих законопроектов разработан проект "Об оформлении права на недвижимое имущество, используемое для удовлетворения жилых и бытовых нужд", предполагающий внесение изменений, связанных с оформлением земли и недвижимости в частное пользование. В частности, проектом предполагается внести поправки, касающиеся оформления прав собственности на землю и постройки. Чем вызвана необходимость внесения подобных изменений?

Ивакин А.И.:

Наверное, ключевая проблема для всех землепользователей, для граждан, которые сегодня имеют земельные участки под индивидуальными жилыми домами, земельные участки в дачных, садовых, огороднических товариществах и кооперативах, в том, что практически все эти участки не внесены в Единый государственный реестр прав. Это означает, что совершать сделки с такими участками они не могут. То есть по закону они являются законными собственниками. Однако здесь термин "признание прав" не совсем корректен, потому что права за ними признаются. И они законные собственники этих участков. Иногда участки находятся на праве постоянного бессрочного пользования или пожизненного наследственного владения, но это законные права, которые, естественно, никто не отнимает. Сегодня, если гражданин обращается в государственные органы за регистрацией прав, он сталкивается с целым рядом неразрешимых ситуаций. Особенно это касается дачных и садовых товариществ. Для того, чтобы приватизировать земельные участки - а как правило, они находятся не в собственности членов товарищества, а находятся на праве постоянного, бессрочного пользования у самого товарищества, - установлена очень сложная, громоздкая процедура, которая требует в обязательном порядке наличие так называемого плана-проекта организации застройки товарищества. Далеко не во всех товариществах такой документ есть, и стоит он больших денег, чтобы его изготовить. Даже если он есть для приватизации, как правило, в него нужно внести изменения. Внесение изменений - это опять согласование с рядом инстанций, это опять средства и деньги. А второе, на чем спотыкаются при приватизации, - это то, что очень часто требуют провести землеустройство всего товарищества. Естественно, это практически невозможно, если инициатива приватизации поступает от одного дачника или от одного садовода. Кроме того, есть ряд требований по проведению общих собраний, принятию решений о приватизации земель общего пользования и так далее. Закон вроде бы разрешает в индивидуальном порядке приватизировать свой участок, но порядок индивидуальной приватизации закон не установил. И поэтому, как правило, действует общий порядок, когда все договариваются и одновременно осуществляют приватизацию участков. Вот, собственно, только несколько примеров. Если разбираться дальше, то еще возникают сложности с землеустройством при межевании участка, при подготовке землеустроительного отдела. Практически всегда сталкиваются с тем, что в решении о предоставлении участка или в проекте организации застройки указано одно количество метров, а по жизни площадь участка в границах забора, или другими словами сложившееся землепользование, несколько другой. Как все это приводить в соответствие, закон на сегодняшний день точного ответа не дает. Иногда бывает так, что в документах представления даже вид права не указан. И в этой ситуации граждане вынуждены обращаться в суд и через суд доказывать, на каком же праве принадлежит им земельный участок. Список этих проблем очень большой, его можно долго перечислять. Я думаю это проще сделать, когда будет вопрос конкретно по этому законопроекту.

Существуют проблемы и регистрацией прав на садовые и дачные дома. По действующему закону, если вы построили дачный или садовый дом без разрешения на строительство, это является самовольной постройкой. По закону регистрация прав на самовольную постройку запрещена. На практике, конечно, можно зарегистрировать право и на самовольную постройку, но вам придется договориться, чтобы задним числом вам выдали документы - законное разрешение на строительство и разрешение на эксплуатацию - и задним числом сделали технический паспорт. Естественно, эта процедура стоит определенных денег и носит сегодня, мне кажется, массовый характер. Самое интересное, что новый Градостроительный кодекс (с 2005 года), разрешил строить на дачных и садовых участках без разрешения на строительство. Как теперь отделить дачные садовые дома, построенные самовольно до 2005 года и после? На эти вопросы также есть ответ в законопроекте.

Ведущий:

Следующий вопрос из Екатеринбурга от Скавиной Нины.

Сколько времени еще потребуется для окончательного формирования единого кадастра, по Вашему мнению? Как Земельный кадастр может повлиять на стабилизацию налоговой политики в Российской Федерации?

Ивакин А.И.:

Смотря что вкладывать в слова "окончательное формирование"? Если говорить о создании инфраструктуры, то есть о внедрении программных средств для учета недвижимости, внедрении административных регламентов, о том, как должен кадастр взаимодействовать с заявителем, то здесь, конечно, уйдет, наверное, два-три года и нам удастся объединить существующие учетные системы. То есть всю информацию из Бюро технической инвентаризации внести в электронном виде в единый кадастр недвижимости и объединить с информацией о земельных участках, а также предоставить очень удобный формат взаимодействия с заявителем. Разработать его и сделать эту процедуру доступной. Но, если говорить о заполнении кадастра актуальными сведениями по всем объектам недвижимости, и не только актуальными, но и полными сведениями, здесь, наверное, не хватит и трех лет, и пяти. Почему? Да потому что этот учет носит все-таки заявительный характер, и если каких-то сведений об объекте учета - земельном участке или здании - сегодня нет в кадастре, то появиться они смогут только после того, как их принесет правообладатель. А правообладателю иногда для того, чтобы принести актуальные сведения, нужно потратить на это деньги. Ну, в частности, земельные участки - сегодня почти все внесены в кадастр. Но, предположим, границы этих участков не установлены на местности и не согласованы с соседями. То есть - не определены однозначно. Это означает, что в кадастре есть информация, но она не совсем полноценна по земельным участкам.

Что касается влияния на стабилизацию налоговой политики, то вы, наверное, знаете, что земельный налог перечисляется в местные бюджеты и рассчитывается от кадастровой стоимости. Поэтому, естественно, наличие полноценной информации по земельным участкам в едином кадастре просто необходимо как для расчетов кадастровой стоимости и оценки, так и для того, чтобы можно было не искать эти объекты, не собирать информацию по различным органам местного самоуправления и сельсоветам, а чтобы можно было обратиться в единый источник и получить все сведения..

Ведущий:

Следующий вопрос от Невзгодовой Елены Вячеславовны из Москвы. Каким образом будет осуществляться процесс кадастрового учета объектов недвижимости и будут ли учитываться секретные объекты? Непонятно, какой он носит характер - заявительный или обязательный?

Ивакин А.И.:

Что касается учета секретных объектов, то окончательно порядок здесь еще не разработан. Сейчас есть задание Минтрансу, Минэкономразвития, Минобороны разработать так называемую концепцию структуры пространственных данных РФ. И в рамках этой концепции один из разделов посвящен как раз порядку защиты объектов, которые относятся к государственной тайне и сведения о которых должны быть засекречены. Будут подготовлены регламенты и порядок учета таких объектов в кадастре, учитывая, естественно, что кадастр носит публичный характер - точнее, сведения кадастра носят публичный характер, то есть должны быть открыты всем заинтересованным пользователям. Придется, видимо, изменить подходы к легендированию этих объектов.

Ведущий:

Брунин Николай из Благовещенска задал конкретный вопрос. Что представляет собой кадастровый паспорт как объект кадастрового учета и каково его информационное содержание?

Ивакин А.И.:

Сегодня по земельным участкам выдается кадастровый план, в котором содержатся все сведения о земельном участке. Это и координатное описание границ, и категория земельного участка, и ограничения и обременения, которые распространяются, на этот участок, сведения о наличии каких-то объектов недвижимости на этом участке. Этот документ сегодня используется для регистрации прав, для налогообложения. По зданиям и сооружениям сегодня выдается так называемый технический паспорт, в котором тоже есть детальное описание здания, помещений, где они расположены, какой материал стен, этажность и т.д. Фактически кадастровый паспорт - это документ, который будет в себя включать все уже существующие формы документов по недвижимости, и речь идет просто об изменении термина. Кадастровым паспортом будет называться то, что сегодня называется кадастровым планом и техническим паспортом. Изменения по содержанию информации об объектах недвижимости будут несущественными.

Ведущий:

Сейчас существует такая проблема: в настоящее время БТИ занимаются замером земельных участков, и зачастую в пользу того, кто платит больше средств БТИ, и пере замеряют участки. Получается так, что у людей либо находят друг на друга границы земельных участков по разным планам, либо, если были определенные границы, один из владельцев переплачивает - и в его пользу меняют старый план на новый. В итоге получается, что человек, который вроде бы обладает большим участком, становится вдруг обладателем меньшего участка. Эта проблема как-то решается?

Ивакин А.И.:

Проблема наложения границ всегда существовала и остается, никуда мы от нее не уйдем. Но для того, чтобы эта проблема разрешалась цивилизованным способом, а не так, как это происходит сегодня, естественно, нужно прописать процедуру согласования границ. Как бы вы ни мерили земельный участок, в законе есть требования о том, что границы земельного участка, прежде чем они будут учтены в кадастре, должны быть согласованы в установленном порядке с соседом. К сожалению, порядок этот пока абсолютно не позволяет защищать интересы ни одного собственника, ни обеих сторон. Так, непонятно, по каким основаниям, предположим, один собственник может отказывать в согласовании другому собственнику земельного участка. Непонятно, что происходит, если я уведомил соседа, что хочу согласовать границы, но тот не отозвался на уведомление. По закону, можно считать, что границы согласованы. Таким образом, сегодня пострадать может как тот, с кем согласовывают границы, так и то лицо, которое желает эти границы согласовать. Сейчас в законопроекте о кадастре эта процедура очень детально урегулирована и предусмотрен механизм для судебного разрешения такого спора по границам. Поэтому мы надеемся, что ситуация, когда у кого-то незаконно отрезают часть земельного участка, будет практически невозможна. Если же спор не удастся разрешить цивилизованным способом и договориться на этапе землеустроительных работ, то, естественно, можно обратиться в суд - и уже суд будет принимать окончательное решение.

Ведущий:

Следующий вопрос от Завьялова Александра из Ростова. Каковы критерии кадастровой оценки объектов недвижимости, требования к специалистам, осуществляющим эту оценку, их статус?

Ивакин А.И.:

Критерии кадастровой оценки объектов недвижимости на сегодняшний день пока еще не разработаны. Сегодня есть методики кадастровой оценки земельных участков, которые утверждены и действуют уже в течение нескольких лет. Более того, кадастровая оценка проведена почти на всей территории страны. Вопрос ведения массовой оценки всей недвижимости пока только обсуждается. И есть законопроект, который говорит о введении местного налога на жилую недвижимость. Если такой налог будет введен, то массовая оценка будет применяться, в том числе и для оценки жилых домов, квартир, и для дачных домов, земельных участков, на которых они расположены. Но это пока только проект. Поэтому сейчас уместно говорить только о кадастровой оценке земельных участков. Все критерии и принципы этой оценки заложены в соответствующих методиках. Что же касается требований к специалистам, осуществляющим эту оценку, то пока этот вопрос еще до конца не решен. Есть два подхода. Согласно первому подходу, требования к специалистам, осуществляющим массовую оценку, кадастровую оценку недвижимости, не должны отличаться от требований оценщика, который сегодня установлен. То есть это означает, что к работам по кадастровой оценке будут допущены любые оценщики, которые прошли на сегодняшний день лицензирование либо со следующего года, насколько я знаю, вводится институт саморегулирования на этом рынке. А второй подход заключается в том, что кадастровая оценка достаточно специфический вид оценки и для того, чтобы допускать оценщиков, они должны будут пройти определенную программу обучения по соответствующим методам массовой оценки. Только тогда их можно будет допускать к конкурсу на проведение этих работ. Я уточню, что по нашему законопроекту субъекты РФ будут проводить конкурс на кадастровую (массовую) оценку земельных участков и в будущем - на кадастровую оценку недвижимости.

Ведущий:

Расскажите, пожалуйста, подробнее о сроках переоценки недвижимого имущества, которые по законопроекту должны проводиться не реже одного раза в три года. По каким критериям необходимо устанавливать данные сроки? Спрашивает Егоров Максим из Усть-Лабинска.

Ивакин А.И.:

Здесь нам пришлось руководствоваться двумя противоположными целями. С одной стороны, кадастровая оценка должна быть приближена к рыночной стоимости земельных участков, да и недвижимости в целом. Это общий принцип. И с другой - кадастровая стоимость должна рассчитываться таким образом, чтобы соблюдалась некоторая стабильность налоговой базы. То есть для налогоплательщика принципиально знать, что у него не будет меняться налог на один и тот же объект каждые три месяца или, допустим, каждый год. Поэтому необходим разумный баланс между двумя этими целями. Мы посчитали, что для нашего рынка это примерно один раз в три года. Рынок развивается достаточно динамично, и цены на недвижимость растут иногда очень быстрыми темпами. Но если рынок будет более стабильным с точки зрения цен, то можно будет перейти к пятилетней переоценке недвижимости.

Ведущий:

Вопрос от Гаджиева Руслана из Томска. Насколько изменится сумма налога на земельные участки? Каким образом будет регулироваться процедура расчета налоговой базы на основе кадастровой стоимости недвижимости?

Ивакин А.И.:

Что касается суммы налога, то для разных участков может быть абсолютно разная ситуация. Если сегодня налог не связан с рыночной стоимостью и со стоимостью имущества, земли, то, когда мы перейдем к налогу, который будет зависеть от такой стоимости, может произойти как существенное снижение, так и существенное повышение. Когда мы меняем расчетную базу, то говорить о каком-то равномерном изменении для каждого участка просто некорректно. Оно может быть очень разным. Но мы постарались сделать расчет совокупной налоговой нагрузки на земельные участки. Правда, только промышленным предприятиям. Мы не оценивали в целом ситуацию. В отношении предприятий у нас получился несущественный рост совокупной нагрузки по налогообложению. Сейчас, по предварительным расчетам, 1,5 миллиарда долларов, а налоговые платежи за землю увеличиваются до 1,8 десятка миллиардов. Процедура расчета налоговой базы на основе кадастровой стоимости такова. Во-первых: 1,5% - это максимальный размер налога, который сегодня установлен. Полтора процента от кадастровой стоимости - размер налогов, который сегодня установлен в Налоговом кодексе в новой главе. Процедура самого расчета кадастровой стоимости сейчас заложена в законопроекте о кадастре и предусматривает, что федеральный орган исполнительной власти - по всей видимости, это будет Министерство экономического развития - будет утверждать методики оценки. А заказчиком работ по кадастровой стоимости будут выступать субъекты Российской Федерации, они же будут утверждать результаты этой оценки. Федеральное агентство кадастровой недвижимости будет проверять результаты этой оценки на соответствие методики. Обсуждается сейчас также схема апелляции результатов кадастровой оценки со стороны налогоплательщика. Мы сейчас пытаемся прописать механизм, при котором налогоплательщик сможет еще до суда обратиться в субъект Российской Федерации с заявлением, что он не согласен с результатом кадастровой оценки, доказать это, и на основании этого заявления может измениться кадастровая стоимость.

Ведущий:

Александр Веретенников из Калуги интересуется. Каков новый порядок признания прав собственности граждан на земельный участок, если такое право ранее не было определено. В чем специфика предоставления земельных участков в соответствии с законопроектом "Об оформлении права на недвижимое имущество, используемое для удовлетворения жилых и бытовых нужд"?

Ивакин А.И.:

Частично я уже рассказал о том, что отменяется ряд практически невыполнимых требований для приватизации дачных, садовых участков. Кроме того, предусмотрена бесплатная приватизация земель общего пользования в товариществах, что тоже, наверное, упрощает порядок приватизации земельных участков. Предусматриваются возможности регистрации прав на земельные участки, которые по своей площади больше, чем участки в решении о предоставлении. Также существует возможность регистрации прав на участки даже в том случае, если в документах не указаны виды права, на которых эти участки предоставлялись. Это основные положения, которые установлены в этом законопроекте.

Ведущий:

Следующий вопрос задает Ветрова Ирина из Долгопрудного. Какие изменения будут внесены в порядок переоформления прав на земельные участки? Каков механизм оформления документации согласно новому законопроекту "Об оформлении прав на недвижимое имущество, используемое для удовлетворения жилищных и бытовых нужд"?

Ивакин А.И.:

Механизм оформления документации очень простой. В законопроекте мы указали подробный список документов, который нужно представить в орган местного самоуправления для решения о переоформлении прав и в органы регистрации - для регистрации прав. Об изменениях порядка переоформления прав на земельные участки я уже ответил в предыдущих вопросах.

Ведущий:

Вопрос от Селюкова Владимира из Москвы. Изменился ли порядок получения плана земельного участка как неотъемлемого условия совершения сделки с землей и находящейся на ней недвижимости.

Ивакин А.И.:

Требование по получению кадастрового плана земельного участка сохраняется, и, к сожалению, без него пока нельзя говорить о регистрации прав. Но мы надеемся, что с принятием закона о кадастре затраты на землеустроительные работы будут сокращены со стороны правообладателя.

Ведущий:

Правовое регулирование вопросов публичной земельной собственности находится в глубоком затяжном кризисе. Какие, на Ваш взгляд, есть пути выхода из него? Этот вопрос поступил от Певцова Константина из Выборга.

Ивакин А.И.:

Выход заключается, наверное, в том, чтобы отказаться от согласования перечней земельных участков, из-за которых сегодня эта процедура и подвисает. Такой законопроект уже внесен сегодня в Госдуму и подготовлен ко второму чтению. Там предложен несколько иной подход к разграничению и более четко прописаны критерии, в соответствии с которыми каждый уровень власти вправе претендовать на собственность на земельный участок, и введен заявительный порядок. Процедура согласования перечня в этом законопроекте отсутствует.

Ведущий:

Жданов Георгий из города Ессентуки просит уточнить. Есть ли альтернатива разграничению государственной собственности на землю?

Ивакин А.И.:

Я бы здесь скорее говорил не об альтернативе разграничению государственной собственности на землю, а о том, что в некоторых случаях разграничение проводить абсолютно не обязательно. Если речь идет о земельных участках, на которых находятся уже приватизированные объекты недвижимости, то можно обойтись без разграничения. Достаточно сказать, какой орган власти вправе эту землю продавать или сдавать в аренду. Если, допустим, смотреть на государственные унитарные предприятия, которые подлежат приватизации, то тоже, наверное, можно говорить не о разграничении, а о том, что в ходе приватизации эти участки поступают в частную собственность, а решение о приватизации принимает соответствующий орган власти. Таким образом, те участки, которые в ближайшем будущем будут предоставлены в собственность, разграничивать сейчас в срочном порядке не нужно.

Ведущий:

Титов Валентин Юрьевич из Краснодара задает следующий вопрос. Какими нормативно-правовыми актами установлен порядок владения, пользования и распоряжения земельными участками, находящимися в общей совместной собственности Российской Федерации и субъектов Российской Федерации?

Ивакин А.И.:

Такой порядок установлен Гражданским кодексом. Можно добавить только, что общая совместная собственность на земельные участки - это исключительные случаи, и проблема сейчас только в том, что в законодательстве неудачно ввели такую собственность для земель общего пользования садовых и дачных товариществ, кооперативов.

Ведущий:

Елена Николаевна из Москвы задала такой вопрос. Уважаемый Андрей Иванович, у меня такая ситуация. В 1974 году моя мама приобрела садовый участок с домиком в садоводческом товариществе. В то время оформление ее прав выразилось в принятии ее в садоводческое товарищество, о чем было вынесено решение на конференции садоводов. Я обратилась в Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону (ДИЗО) с документами для приватизации садового участка. При входе в отдел приватизации я увидела вывеску, где для заявителей было написано, что если у вас нет документов, подтверждающих первоначальное предоставление садового участка, то необходимо обращаться в суд. Когда я обратилась в суд, мне было отказано в рассмотрении моего заявления, так как я не получила официального отказа в приватизации. В департаменте документы даже рассматривать не стали, ссылаясь на отсутствие документов, подтверждающих первоначальное предоставление садового участка. Таким образом, департамент земельных отношений оспаривает мое право на однократную бесплатную приватизацию, закрепленное в Земельном кодексе, который не связывает право на бесплатную приватизацию с наличием у гражданина документов, подтверждающих первоначальное предоставление садового участка. Скажите, можно ли назвать законным действия сотрудников ДИЗО? Кроме того, количество сотрудников отдела приватизации, сидящих на приеме документов у граждан, настолько мало, и приемных дней всего 2, что привело к тому, что очередь необходимо занимать с ночи, и при этом не факт, что удастся попасть на прием в этот же день. Люди месяцами пытаются оформить документы на приватизацию. Спасибо.

Ивакин А.И.:

Насколько видно из вопроса, земельный участок принадлежит на праве постоянного бессрочного пользования, или на праве аренды не самим членом такого товарищества, а товариществу как юридическому лицу. Естественно, что у автора этого обращения нет документа на земельный участок, документа о предоставлении. Но дело в том, что Земельный кодекс говорит о праве бесплатного приобретения прав на земельный участок, который за ними находится на праве постоянного пользования. Гражданин может бесплатно приобрести земельный участок бесплатно, только если он обладает правом постоянного бессрочного пользования таким участком. И, естественно, сегодня проеденная в примере ситуации практически неразрешима. Это означает, что право приватизации есть только у товарищества как у юридического лица, и более того, это нужно сделать до 1 января 2006 года. Сейчас в законопроекте мы как раз установили норму о том, что даже в том случае, если члены товарищества или кооператива не обладают правом постоянного бессрочного пользования на земельный участок, они имеют право однократно бесплатно приобрести его в собственность. Мы надеемся, что ситуация эта будет разрешена до конца года.

Ведущий:

Коммерческая организация владеет несколькими объектами недвижимости. Права на земельный участок под ними еще не оформлены. Организация обратилась в уполномоченный орган местного самоуправления с заявлением о предоставлении земельного участка, на котором расположена его недвижимость, для целей строительства жилого дома. При этом была использована процедура предоставления земельного участка с предварительным согласованием места размещения объекта. Процедура согласования частично пройдена. Однако с 1 октября 2005 года вступили в силу новые статьи Земельного кодекса РФ, предусматривающие предоставление земельных участков для жилищного строительства без предварительного согласования исключительно на аукционах (ст. 30 прим. 1, ст. 38 прим). Раз нет исключений, значит, эти статьи распространяются и на описанную ситуацию. Но как можно продать с аукциона земельный участок (или право заключения договора аренды на него), если на нем расположены объекты недвижимости? Если аукцион выиграет лицо, не являющееся собственником строений, как оно будет строить жилой дом на застроенном земельном участке?

Ивакин А.И.:

Насколько следует из обращения, земельные участки, о которых идет речь, не являются свободными, то есть на них есть объекты недвижимости, которые уже приватизированы и находятся в частной собственности. Здесь, наверное, некорректно говорить о предоставлении земельного участка для строительства изначально. Потому что если есть земельный участок, он сформирован, у него есть границы, то собственник недвижимости, который находится на таком участке, имеет право выкупить его по льготным ставкам, то есть не по рыночной цене, а ценам, установленным Федеральным законом "О введении в действие Земельного кодекса РФ" или взять в аренду. После этого, если лицо стало собственником или арендатором такого участка и если там есть какая-то свободная площадь под застройку, можно обратиться за разрешением о строительстве уже на своем земельном участке. Мне кажется, что здесь не нужно идти через процедуру предоставления земельного участка. Как правило, все участки, на которых находятся объекты недвижимости, были уже ранее для этого предоставлены.

Проблема только в том, что на практике были случаи, когда органы власти предлагали выкупить или взять в аренду участки под подошвой зданий, а не в тех границах, в которых участки предоставлены на праве постоянного (бессрочного) пользования. Такая ситуация буде невозможна после в случае принятия законопроекта, который уже внесен в Правительство.

Ведущий:

Вопрос задают представители администрации Богучанского района Красноярского края. Здравствуйте, уважаемый Андрей Иванович! В связи с многочисленными изменениями в законодательстве по вопросам местного самоуправления Финансовое управление администрации Богучанского района Красноярского края просит пояснить (объяснить), каков порядок зачисления арендной платы за земли в 2005 году, каким он будет в 2006 году и кто его определяет - муниципальное образование поселения или района. Также возникает вопрос по поводу применения ОКАТО при уплате арендной платы за земли, в частности, что относится к муниципальному образованию поселения: только территория поселения или территория поселения с примыкающими к нему землями?

Ивакин А.И.:

Не совсем понятен вопрос. Я смогу ответить лишь о порядке распределения доходов от аренды. Сейчас действует схема, по которой по не разграниченным земельным участкам доход распределяется между тремя уровнями власти: РФ, субъектом и муниципалитетом. Российская Федерация получает 15%, субъект - 35%, орган местного самоуправления - 50%. Эта схема работает в отношении свободных земельных участков, которые находятся в не разграниченной государственной собственности. Если на земельном участке находится недвижимость, приватизированная когда-то из федеральной собственности, то весь доход от аренды в объеме 100% уходит в федеральный бюджет. Ну, соответственно, если приватизацию проводил субъект, то в бюджет субъекта РФ. По земельным участкам, которые разграничены, все доходы поступают в бюджет собственника такого земельного участка. Недостаток этой схемы, как нам кажется, в том, что очень много крупных предприятий расположены на территории городов и так или иначе относятся к какому-то муниципальному образованию. И большинство из этих предприятий были приватизированы именно из федеральной собственности. Получается, что на территории муниципального образования находятся градообразующие, крупные предприятия или средние, оно же сдает этот земельный участок в аренду, но не получает ни копейки средств от земли. Сейчас в Госдуме подготовлен ко второму чтению законопроект, который меняет порядок такого разграничения и в том числе предусматривает изменение схемы распределения средств от аренды. Там предложено устанавливать общую схему для всех земельных участков, при которой независимо от того, является участок застроенным или не застроенным, а также от того, кто проводил приватизацию, если там расположены объекты недвижимости, направлять 50% в бюджет местного самоуправления, 35% - субъекту и 15% - РФ.

Ведущий:

Следующий вопрос от Алексея Викторовича Балабанова. Уважаемый Андрей Иванович, просим Вас уточнить порядок приобретения в собственность земельного участка под приватизированным предприятием и расчета цены на такие земельные участки. Предприятие находится в городе Краснодаре, приватизировано в 1992 году; до приватизации предприятие находилось в федеральной собственности. В настоящее время истекает срок действия договора аренды земельного участка (заключен в 1995 году сроком на 10 лет).

Ивакин А.И.:

Сегодня ситуация достаточно сложная. Дело в том, что вышло Постановление Высшего Арбитражного Суда, которое разъяснило положения Земельного кодекса в этой части, и согласно этим разъяснениям, если предприятие уже переоформило право постоянного бессрочного пользования на право аренды, то выкупить земельный участок оно может только по рыночной цене. Положение закона о введении в действие Земельного кодекса о льготных ценах при переоформлении прав постоянного бессрочного пользования уже не действует. Не совсем, на наш взгляд, справедливая ситуация. Получается, что законопослушные землепользователи, которые выполнили требования по заключению договора аренды (а это требование было установлено, по-моему, изначально Законом о введении в действие Земельного кодекса 1 января 2004 года), сегодня оказываются в менее выгодном положении, чем те, кто этого не делал. Потому что те, кто по-прежнему пользуется участками на праве бессрочного пользования, имеют право льготного выкупа земли. Эта ситуация будет разрешена в законопроекте, который внесен в Правительство. Мы предлагаем для приватизированных предприятий выкупать участки по льготной цене, которая сейчас установлена в законопроекте, которая будет устанавливаться по законопроекту субъектами Российской Федерации, но не выше, чем 5% от кадастровой стоимости.

Ведущий:

В городском округе проведена сплошная инвентаризация земельных участков, утверждены их границы, участки поставлены на кадастровый учет. В настоящее время собственники таких объектов инженерной инфраструктуры, как теплотрасса, обращаются в Горкомзем с просьбой о выделении земельных участков для последующей государственной регистрации прав на объект. Каким образом в данном случае должно происходить оформление земли? Вопрос поступил от Шировой Т.А.

Ивакин А.И.:

Ну, здесь вообще есть сомнение в том, что для регистрации права собственности такой теплотрассы нужно выделять земельные участки. Сейчас отдельно рассматривается большой законопроект по порядку установления публичных сервитутов для ряда линейных объектов - линий электропередачи, теплотрасс и других, которые не занимают земельный участок непосредственно или занимают таким образом, что его можно использовать по другому назначению. В таких ситуациях предусмотрен очень четкий порядок установления публичного сервитута. То есть для регистрации прав не обязательно быть собственником или арендатором земельного участка. На сегодняшний день я, к сожалению, не могу сказать, как решить эту проблему на практике до изменения закона. Кодекс, в общем-то, допускает возможность установления публичного сервитута, но процедура очень плохо урегулирована и практически не применяется на практике.

Ведущий:

Вопрос задает Симков Денис Владимирович, начальник отдела использования земельных ресурсов Департамента управления имущественными и земельными ресурсами ФГУП "РТРС". При переоформлении земельных участков в соответствии с п. 2 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" существует специальная правовая норма, в соответствии с которой арендная плата за использование переоформленных на право аренды земельных участков устанавливается в соответствии с решением Правительства Российской Федерации. Такого решения Правительства РФ, устанавливающего общие начала определения арендной платы, до настоящего времени не принято. Хотелось бы узнать, ведется ли в МЭРТ разработка проекта такого решения Правительства и (если ведется) какие примерные сроки его принятия?

Ивакин А.И.:

В настоящее время разработка такого документа не ведется, хотя мы планируем подготовить документ, который бы регулировал порядок расчета арендной платы для земельных участков, находящихся в федеральной собственности после проведения разграничения. По всей видимости, земельные участки будут предоставляться в аренду по определенным правилам. Но, опять же, речь идет о федеральных земельных участках. А что касается остальных земель, то в законопроекте, который сейчас внесен в Правительство, установлен верхний предел в 3% от кадастровой стоимости, остальное же будут решать органы власти, заключающие договоры аренды.

Ведущий:

Могли бы Вы охарактеризовать законопроект "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в части уточнения условий и порядка приватизации, кадастрового учета, регистрации прав граждан на земельные участки, предоставленные в целях ведения личного подсобного и дачного хозяйства, огородничества и садоводства, индивидуального жилищного строительства, а также расположенные на этих участках объекты недвижимости", который был внесен Министерством экономического развития и торговли в Правительство РФ?

Ивакин А.И.:

Если такой законопроект будет принят, то, безусловно, зарегистрировать право на земельный участок, дачный дом или садовый дом будет намного проще. Предлагается снять целый ряд административных барьеров. Мы надеемся, что затраты собственников земельных участков на эти процедуры будут существенно снижены. Нам не удалось решить абсолютно всех проблем, с которыми сталкиваются сегодня при оформлении прав собственники земельных участков и недвижимости, но, мне кажется, большую их часть мы все-таки решили в этом законопроекте.

Ведущий:

То есть фактически этим законопроектом планируется ввести для садовых домиков и подобных объектов другой, несколько упрощенный порядок?

Ивакин А.И.:

Да, конечно, особенный порядок. Большая часть изменений касается особого порядка приватизации земельных участков, дачных, садовых, огороднических и коммерческих объединений. Но законопроект также решает и проблему для земельных участков в черте поселений, предоставленных для индивидуального, жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства. Также он решает проблему регистрации прав на индивидуальные жилые дома.

Ведущий:

Спасибо Вам за интересные ответы.