Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 1 декабря 2005 г. N КГ-А40/11652-05 При новом рассмотрении дела о применении последствий недействительности ничтожности договора купли-продажи недвижимого имущества и возврате объектов недвижимого имущества суду необходимо выяснить вопрос о том, к кому перешло право собственности и по каким основаниям, проверить, соблюдены ли были требования закона при организации торгов, проверить соответствие оспариваемого договора закону, определить надлежащего ответчика по требованию о реституции, разрешить вопрос об участии в деле в качестве второго ответчика регистрирующего органа (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 1 декабря 2005 г. N КГ-А40/11652-05
(извлечение)

ГАРАНТ:

По данному делу см. также постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 27 июля 2006 г. N КГ-А40/6556-06-П

Иск заявлен Государственным предприятием Научно-производственным объединением "Геофизика" (ГП НПО "Геофизика") к Государственному образовательному учреждению высшего профессионального образования "Московский государственный социальный университет Министерства труда и социального развития Российской Федерации" ("МГСУ") и к Учреждению юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории города Москвы (Мосрегистрация) о применении последствий недействительности ничтожной сделки - договора купли-продажи недвижимого имущества от 18 августа 1999 г. N 5 в виде возврата истцу объектов недвижимого имущества - зданий производственного назначения по адресу: г. Москва, ул. Стромынка, дом 18, корпус 28 общей площадью 523 кв.м., а также корпус 4 и корпус 15 общей площадью 6965 кв.м., возврата ответчику покупной цены, уплаченной по договору купли-продажи недвижимого имущества от 18 августа 1999 г. N 5, обязании Мосрегистрации аннулировать запись о государственной регистрации права ответчика на недвижимое имущество - здание по адресу: г. Москва, ул. Стромынка, дом 18, корпус 28, корпус 4 и корпус N 15 (т. 1, л.д. 2-5).

В определении Арбитражного суда города Москвы от 14 апреля 2005 г. второй ответчик указан как Мосрегистрация (Главное управление Федеральной регистрационной службы по Москве), а в определении от 16 мая 2005 г. без приведения каких-либо мотивов вторым ответчиком вместо Мосрегистрации указано Главное управление Федеральной регистрационной службы по Москве (ГУ ФРС по Москве), в отношении которой как ответчика в дальнейшем рассматривается дело (т. 2, л.д. 59, 61).

Определением Арбитражного суда города Москвы от 16 мая 2005 г. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, привлечено Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом (Росимущество) - т. 2, л.д. 61.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 9 июня 2005 г. отказано ГП НПО "Геофизика" в удовлетворении заявления о применении последствий недействительности ничтожной сделки - договора купли-продажи недвижимого имущества от 18 августа 1999 г. N 5 и возврате истцу объектов недвижимого имущества: здания производственного назначения по адресу: город Москва, ул. Стромынка, дом 18, корпус 28, общей площадью 523 кв.м., и здания по адресу: города Москва, ул. Стромынка, дом 18, корпус 4 и корпус 15, общей площадью 6965 кв.м.; возврате ответчику покупной цены, уплаченной по договору купли-продажи недвижимого имущества от 18 августа 1999 г. N 5; обязании Мосрегистрации аннулировать запись о государственной регистрации права ответчика на недвижимое имущество - здания по адресу: города Москва, ул. Стромынка, дом 18, корпус 28, корпус 4 и корпус 15. Решение мотивировано тем, что Федеральный закон Российской Федерации от 8 января 1998 г. N 6-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" не содержит каких-либо ссылок на возможность применения к отношениям сфере несостоятельности законодательства о приватизации, что перечень видов имущества, ограниченного в гражданском обороте, утвержден Указом Президента Российской Федерации "О видах продукции (работ, услуг) и отходов производства, свободная реализация которых запрещена" от 22 февраля 1992 г. N 179, которым не установлено каких-либо ограничений на оборот зданий (сооружений), принадлежащих предприятиям, в том числе к оборонным, что приватизация ГП НПО "Геофизика" не производилась. Далее первая инстанция указала, что 18 августа 1999 г. между ГП НПО "Геофизика" в лице внешнего управляющего и "МГСУ" был заключен договор N 5 купли-продажи недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Стромынка, д. 18, корп. 28 общей площадью 523 кв.м., корп. 4, 15 общей площадью 6965 кв.м. Продажа недвижимого имущества была произведена в рамках реализации имущества должника - ГП НПО "Геофизика" - в ходе проведения процедуры внешнего управления (дело N А40-17421/98-18-44Б), что порядок реализации имущества соответствует действовавшему на тот момент законодательству о банкротстве и оценочной деятельности, что инвентаризация продаваемого имущества производилась в соответствии с приказом внешнего управляющего от 27 ноября 1998 г. N 49, что пунктом 4 плана внешнего управления ГП НПО "Геофизика", утвержденного собранием кредиторов от 21 января 1999 г., внешнему управляющему было предоставлено право продажи имущества должника конкурсным покупателям по договорам купли-продажи, определяемым внешним управляющим без проведения открытых торгов или на открытых и закрытых торгах, что собранием кредиторов ГП НПО "Геофизика" от 25 марта 1999 г. было принято решение о продаже на открытых торгах зданий, расположенных по адресу: г. Москва, ул. Стромынка, д. 18, корп. 4, 15, 28, а также установлена минимальная цена объектов в следующих размерах: корпус 4 - 2550000 руб., корпус 15 - 5000000 руб., корпус 28 - 1000000 руб., что протоколом конкурсной комиссии от 10 августа 1999 г. открытые торги по продаже зданий, расположенных по адресу: г. Москва, ул. Стромынка, д. 18, корп. 4, 15, 16, 28 были признаны несостоявшимися, в связи с чем имущество было продано "МГСУ" по прямому договору без проведения торгов и такой порядок соответствует п. 4 плана внешнего управления, что собранием кредиторов ГП НПО "Геофизика" от 7 октября 199 г. решение внешнего управляющего о продаже указанного имущества по прямым договорам ввиду несостоявшихся торгов было одобрено, решение собрания кредиторов не оспорено в установленном законом порядке. Первая инстанция указала также, что договор от 18 августа 1999 г. N 5 исполнен сторонами в полном объеме, что здания, расположенные по адресу: г. Москва, ул. Стромынка, д. 18, корп. 4, 15, 28 переданы покупателю по акту приема-передачи, "МГСУ" уплатил цену приобретенного имущества в полном объеме, что при реализации имущества ГП НПО "Геофизика" производилась оценка рыночной стоимости реализуемого имущества, в том числе и проданных по оспариваемому договору зданий. Первая инстанция сослалась на то, что проданное имущество не выбыло из собственности Российской Федерации, средства, вырученные от продажи имущества, были направлены на расчеты с кредиторами, отчет конкурсного управляющего был утвержден судом (т. 3, л.д. 39-44).

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 29 августа 2005 г. решение Арбитражного суда города Москвы от 9 июня 2005 г. по делу N А40-2719/05-79-13 оставлено без изменения (т. 3, л.д. 92-95).

В кассационной жалобе истец просит решение и постановление апелляционной инстанции отменить и принять судебный акт об удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на нарушение и неправильное применение судом п. 1, 2, 3, 7 ст. 87 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" от 8 января 1998 г. N 6-ФЗ, на отсутствие у "МГСУ" права на приобретение имущества ГП НПО "Геофизика", на нарушение ст. 68, ч. 6 ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (т. 3, л.д. 103-111).

В заседание кассационной инстанции представлены документы о переименовании "МГСУ" в "Российский государственный социальный университет" ("РГСУ").

В отзыве на кассационную жалобу "РГСУ" просит оставить обжалуемые решение и постановление без изменения, сославшись на их законность и обоснованность, а также на несостоятельность доводов жалобы.

Давая объяснения в заседании кассационной инстанции, представители истца и "РГСУ" привели доводы, аналогичные изложенным соответственно в жалобе и в отзыве на нее.

Иные лица, участвующие в деле, будучи надлежаще извещенными о времени и месте заседания кассационной инстанции, своих представителей в суд не направили.

Проверив доводы жалобы, материалы дела, выслушав объяснения представителей истца и "РГСУ", кассационная инстанция находит решение и постановление апелляционной инстанции подлежащими отмене в связи со следующим.

Как установлено первой и апелляционной инстанциями, между ГП НПО "Геофизика" и "МГСУ" был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества от 18 августа 1999 г. N 5, согласно которому ГП НПО "Геофизика" как продавец обязался продать и передать в собственность "МГСУ" как покупателю здания, а покупатель обязался уплатить продавцу согласованную денежную сумму.

В силу п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество.

Согласно п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Таким образом договор купли-продажи недвижимости имеет целью прекращение права собственности на недвижимое имущество у продавца и переход (возникновение) этого права у покупателя, то есть покупателем по такому договору может быть только лицо, имеющее право обладать имуществом на праве собственности.

Между тем покупателем по оспариваемому договору продажи недвижимости выступает "МГСУ", который является, как усматривается из его устава, государственным образовательным учреждением, которое в соответствии со ст. 120, 296, 298 Гражданского кодекса Российской Федерации не может быть собственником недвижимого имущества.

Ни первая, ни апелляционная инстанции не обратили внимания на то обстоятельство, что в результате, как было признано судом, исполнения договора продажи недвижимости к покупателю право собственности на имущество не перешло, собственником имущества, являющегося предметом оспариваемого договора, "МГСУ" не стал.

Вопрос о том, к кому перешло право собственности и по каким основаниям ни первая, ни апелляционная инстанция не выяснили, хотя выяснение этих обстоятельств было необходимо для определения правовой природы оспариваемого договора, оценки на предмет соответствия его закону, степени исполненности договора его сторонами, выявления действительного ответчика по заявленному требованию о реституции.

В деле отсутствуют процессуальные документы, которыми произведена замена ответчика - Мосрегистрации - на ГУ ФРС по Москве.

В обжалуемых судебных актах имеются ссылки на план внешнего управления ГП НПО "Геофизика", однако в деле этот документ отсутствует, равно как и сведения об исследовании судом этого документа.

Первая и апелляционная инстанции исходили из наличия в деле акта о том, что торги по продаже имущества ГП НПО "Геофизика" не состоялись, не проверив при этом, соблюдены ли были требования закона и иных нормативных правовых актов при организации этих торгов.

Документы, подтверждающие статус "МГСУ" на момент заключения оспариваемого договора в дело не представлены.

При таких обстоятельствах кассационная инстанция считает, что выводы суда, содержащиеся в решении, постановлении, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, что судом неправильно применены нормы материального права и допущено нарушение норм процессуального права, а поэтому в силу п. 3 ч. 1 ст. 287, ч. 1, 2, 3 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение от 9 июня 2005 г. и постановление от 29 августа 2005 г. подлежат отмене, а дело - передаче на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

При новом рассмотрении дела необходимо учесть изложенное, проверить соответствие оспариваемого договора закону и иным правовым актам, определить надлежащего ответчика по требованию о реституции, разрешить вопрос об участии в деле в качестве второго ответчика Мосрегистрации либо иного органа или лица, с учетом обстоятельств, установленных на основе надлежащей оценки относимых и допустимых доказательств, принять решение по делу.

Руководствуясь ст.ст. 176, 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, постановил:

решение от 9 июня 2005 г. по делу N А40-2719/05-79-13 Арбитражного суда города Москвы и постановление от 29 августа 2005 г. N 09АП-8717/05-К Девятого арбитражного апелляционного суда отменить и дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

Постановление в полном объеме изготовлено 1 декабря 2005 г.