Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 2 декабря 2005 г. N КГ-А40/11696-05-П Отказывая в удовлетворении требований о понуждении к исполнению договора аренды, суд исходил из того, что договор аренды признан ничтожной сделкой как не соответствующий закону, в связи с определением порядка использования объекта аренды не в целях функционального назначения имущества и отсутствием у истца лицензии на осуществление образовательной деятельности на момент заключения спорного договора (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 2 декабря 2005 г. N КГ-А40/11696-05-П
(извлечение)

Региональная общественная организация помощи одиноким, малообеспеченным пенсионерам, не полным молодым, многодетным семьям, инвалидам всех возрастов "Этель" (РОО "Этель") обратилась в Арбитражный суд города Москвы с иском к Федеральному агентству по управлению федеральным имуществом (далее - ФАУФИ), как правопреемнику Министерства имущественных отношений, о понуждении к исполнению договора аренды от 30.12.2003 N 01-71217 и оформлении акта приема-передачи объекта аренды и федеральному государственному унитарному предприятию "ВПК-Экспромтех" (далее - ФГУП "ВПК-Экспромтекс") о понуждении освободить помещение от незаконно находящегося арендатора и нечинении препятствий в использовании помещения истцом.

Иск заявлен на основании ст.ст. 310, 606, 611, 613, 650, 651 ГК РФ.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 12.10.2004, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 22.12.2004, в удовлетворении иска отказано по тем основаниям, что договор аренды от 30.12.2003 N 01-7/1217, заключенный сторонами, является недействительным в силу ничтожности на основании ст. 168, как не соответствующий закону. При этом суд исходил из того, что на момент заключения договора - 30.12.2003, ФГУП "ВПК-Экспромтех" не имело право сдавать спорное имущество в аренду, поскольку право хозяйственного ведения на данное нежилое помещение зарегистрировано за предприятием 12.02.2004. Кроме того, суд исходил из того, что по договору предусматривалось использование арендованного имущества не по целевому назначению.

Постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 21.03.2005 г. решение и постановления отменены за необоснованностью, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции. При новом рассмотрении суду предложено определить момент заключения договора, исходя из условий п. 2.1., подлежащего оценке с учетом положений ст.ст. 431, 433 ГК РФ. Суду предложено дополнительно проверить функциональное использование объекта аренды истцом.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 31.05.2005 г. в удовлетворении иска отказано.

При принятии решения суд во исполнение указаний суда кассационной инстанции рассмотрел вопрос о наличии у ФГУП "ВПК-Экспромтех" права на сдачу спорного помещения в аренду. Суд признал договор от 30.12.2003 N 01-7/1217 заключенным на срок до 01.08.2008. Договор аренды N 01-7/1217 признан судом недействительной (ничтожной) сделкой на основании ст. 168 ГК РФ, как не соответствующий ст. 13 ФЗ "Об основных гарантиях прав ребенка в Российской Федерации", в связи с определением порядка использования объекта аренды не в целях функционального назначения имущества - под ясли, и отсутствием у истца лицензии на осуществление образовательной деятельности, выданной в соответствии с Законом РФ от 10.07.1992 г. N 3266-01 "Об образовании", Постановлением Правительства РФ от 18.10.2000 г. N 796 "Об утверждении положения о лицензировании образовательной деятельности", на момент заключения спорного договора.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 26.07.2005 N 09АП-7503/05-ГК решение от 31.05.2005 отменено. К участию в деле в качестве третьего лица привлечено некоммерческое образовательное учреждение дополнительного образования Детский пансион "Дети будущего" (далее - НОУ "Дети будущего"). Судебный акт принят на основании п. 4 ч. 4 ст. 270 АПК РФ и мотивирован обстоятельствами принятия решения в отсутствие указанного лица, чьи права и законные интересы как арендатора спорного нежилого помещения по договору аренды от 24.11.2004 г. N 01-8/9, затрагиваются в рассматриваемом споре.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 20.09.2005 г. принятого в порядке ч. 5 ст. 270 АПК РФ, иск удовлетворен. Постановление принято на основании ст.ст. 398, 611 ГК РФ и мотивировано выводами суда о наличии правовых оснований для удовлетворения заявленных требований.

На постановление от 20.09.2005 г. ответчиком - ФАУФИ подана кассационная жалоба, в которой заявитель, ссылаясь на ошибочность выводов суда о соответствии договора аренды от 30.12.2003 N 01-7/1217 требованиям закона, в связи с отсутствием в нем условия об использовании объекта аренды в соответствии с его целевым и функциональным назначением, а как следствие на неприменение судом надлежащих норм права, а именно - ст. 168 ГК РФ и ст. 13 ФЗ "Об основных гарантиях прав ребенка в РФ, а также неправильное применение судом ст.ст. 131, 295, 398, 609, 611 ГК РФ, просит постановление отменить и оставить в силе решение суда первой инстанции.

В судебном заседании представитель ФАУФИ поддержал кассационную жалобу по изложенным в ней доводам.

Представители ФГУП "ВПК-Экспромтех" и НОУ "Дети будущего" против удовлетворения кассационной жалобы не возражали.

Представители РОО "Этель" против удовлетворения кассационной жалобы возражали. На доводы кассационной жалобы представлен мотивированный отзыв.

Изучив материалы дела, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, оценив доводы кассационной жалобы, мотивированного отзыва и проверив в порядке ст. 286 АПК РФ законность обжалованного постановления, суд кассационной инстанции находит его подлежащим отмене, а решение суда первой инстанции оставлению в силе в связи со следующим.

Как следует из материалов дела и правильно установлено судом обеих инстанций, 30.12.2003 г. между ФГУП "ВПК-Экспромтех" и РОО "Этель", при участии Минимущества РФ (правопреемником которого является Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом - ответчик), подписан договор на аренду недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Расковой, д. 1а, общей площадью 824,4 кв.м., для использования под офис общественного объединения.

Согласно данным БТИ функциональное назначение здания - детские ясли.

Согласно п. 2.1. договора от 30.12.2003 N 01-7/1217 установлено, что договор действует до 01.08.2004 г., а в случае его государственной регистрации срок действия договора пролонгируется до 01.08.2008 г.

Пунктом 3.1.2. договора предусмотрена обязанность арендодателя, предоставить арендатору помещение по акту приема-передачи в десятидневный срок после вступления договора в силу.

Государственная регистрация договора произведена 28.04.2004 г., в связи с чем срок действия договора определен до 01.08.2008.

Поскольку на дату государственной регистрации договора за ФГУП "ВПК-Экспромтех" было зарегистрировано право хозяйственного ведения, и на эту дату право сдавать помещение в аренду у ФГУП "ВПК-Экспромтех" имелось, арбитражные суды правомерно отклонили доводы ответчиков о заключении договора в нарушение требований ст. 295 ГК РФ.

Исковые требования РОО "Этель" состоят в понуждении ФАУФИ к исполнению договора аренды от 30.12.2003 и оформлению акта приема передачи объекта аренды.

Вместе с тем, между первым ответчиком и истцом отсутствуют обязательственные отношения по передаче здания по адресу: г. Москва, ул. Расковой, д. 1а, стр. 1.

В связи с чем, применение судом апелляционной инстанции в отношении данного требования норм ст.ст. 398, 611 ГК РФ является неправомерным.

Оспаривая правомерность требований истца, ответчики указывали на несоответствие договора аренды требованиям закона в связи с передачей имущества в аренду не на цели его функционального назначения.

В соответствии со ст. 13 Федерального Закона от 24.07.98 г. N 124-ФЗ "Об основных гарантиях прав ребенка в РФ" федеральное имущество, относящееся к объектам социальной инфраструктуры, а также предназначенное для целей образования, воспитания, развития, оказания медицинской, лечебно-профилактической помощи детям, социальной защиты и социального обслуживания детей, может использоваться только в данных целях.

Материалами дела установлено, что здание по адресу: г. Москва, ул. Расковой, д. 1а представляет собой детский сад.

Таким образом, в соответствии с требованиями вышеуказанной нормы права спорное здание могло быть использовано только по своему функциональному назначению - под детский сад.

Между тем, в соответствии с п. 1.1 договора аренды от 30.12.2003 N 01-7/1217 здание арендуется истцом под офис общественного объединения.

При изложенных обстоятельствах, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о несоответствии договора аренды N 01-7/1217 от 30.12.2003 требованиям закона.

При этом судом первой инстанции правомерно было указано, что для признания сделки ничтожной не требовалось устанавливать обстоятельства исполнения сторонами взаимных обязательств по договору, (168 ГК РФ).

В данном споре, имущество арендовалось под офис, и подлежало использованию истцом под офис.

В указанной связи судом кассационной инстанции признается ошибочным вывод суда апелляционной инстанции о правомерности спорного договора аренды, основанный на признании судом соответствия уставной деятельности РОО "Этель" положениям ст. 13 ФЗ "Об основных гарантиях прав ребенка в Российской Федерации".

При этом суд кассационной инстанции полагает, что отсутствие в спорном договоре условия об использовании имущества в соответствии с его функциональным назначением, вне зависимости от уставной деятельности арендатора, влечет невозможность соблюдения положений ФЗ "Об основных гарантиях прав ребенка в Российской Федерации".

Руководствуясь ст.ст. 176, 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

постановление от 20.09.2005 Девятого арбитражного апелляционного суда по делу N А40-36351/04-59-177 отменить, решение от 31.05.2005 Арбитражного суда г. Москвы по данному делу - оставить в силе.