Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 6 декабря 2005 г. N КГ-А40/11919-05 Отказывая в удовлетворении требований о признании недействительным договора аренды недвижимого имущества, суд исходил из того, что сторонами достигнуто согласие по всем существенным условиям договора (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 6 декабря 2005 г. N КГ-А40/11919-05
(извлечение)

ООО "Вперед" на основании обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к ООО "Торговая фирма АС-ТОР", ОАО "Бройлер Рязани", Учреждению юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории г. Москвы (далее - Учреждение) о признании недействительным договора аренды недвижимого имущества от 07.05.2004 б/н, заключенного между ООО "Торговая фирма АС-ТОР" и ОАО "Бройлер Рязани", и о признании недействительным зарегистрированного права аренды здания общей площадью 759,8 кв.м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Нагорная, д. 31, стр. А.

Иск заявлен на основании статей 168, 179, 650, 757 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ).

Решением Арбитражного суда города Москвы от 19.07.2005, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 06.10.2005, договор от 07.05.2004 признан недействительным, в удовлетворении остальной части иска отказано.

При этом суды первой и апелляционной инстанций указали на то, что в результате заключенного договора аренды от 07.05.2004 б/н между сторонами не достигнуто согласие по существенным условиям договора, в связи с чем договор аренды от 07.05.2004 N б/н является недействительным как совершенный с нарушением статей 608, 614 ГК РФ.

Отказывая в требовании о признании недействительным зарегистрированного права, суд указал, что требование к Учреждению заявлено неправомерно, вопрос установления права собственности в компетенцию Учреждения не входит.

В кассационной жалобе ОАО "Бройлер Рязани" и ООО "Торговая фирма АС-ТОР" просят отменить решение и постановление по мотиву несоответствия выводов апелляционного суда обстоятельствам дела и неправильного применения судами норм материального права, и отказать в иске.

В обоснование кассационной жалобы ответчики ссылаются на отсутствие у ООО "Вперед" права на предъявление настоящего иска, неправомерное применение судом статьи 168 ГК РФ, и неприменение статьи 614 ГК РФ.

В отзыве на кассационную жалобу истец просит оставить решение и постановление без изменения, ссылаясь на их законность и обоснованность, и указывая на то, что, являясь законным собственником спорных помещений, вправе обращаться с иском о признании договора незаключенным.

В заседании суда кассационной инстанции представители ОАО "Бройлер Рязани" и ООО "Торговая фирма АС-ТОР" доводы кассационной жалобы поддержали, представитель истца возражал против удовлетворения кассационной жалобы.

Учреждение, извещенное о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы надлежащим образом, явку своего представителя в заседание суда кассационной инстанции не обеспечило.

Проверив законность обжалуемых решения и постановления в порядке статьи 286 АПК РФ, выслушав представителей сторон, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия считает решение и постановление подлежащими отмене по следующим основаниям.

Судом установлено, что между ООО "Торговая фирма АС-Тор" (арендодатель) и ОАО "Бройлер Рязани" (арендатор) был заключен договор от 07.05.2004 б/н на аренду недвижимого имущества общей площадью 759,8 кв.м, находящегося по адресу: г. Москва, ул. Нагорная, д. 31, стр. А, зарегистрированный в установленном порядке 21.05.2004.

Обращаясь в суд, истец ссылается на то, что по договору аренды от 07.05.2004, заключенному между ООО "Торговая фирма АС-ТОР" и ОАО "Бройлер Рязани" в составе помещений общей площадью 759,8 кв.м, были переданы помещения площадью 200 кв.м, обремененные на момент заключения спорного договора правом аренды ООО "ле Кредо" по договору аренды от 01.08.2003, в связи с чем договор от 07.05.2004 является незаключенным.

Разрешая спор, суд установил, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 06.06.2005 по делу N А40-11550/05-91-56 установлена ничтожность договора аренды от 07.05.2004 б/н, заключенного между ООО "Торговая фирма АС-ТОР" и ОАО "Бройлер Рязани" в части передачи в аренду помещений площадью 200 кв.м, входящих в состав помещений общей площадью 759,8 кв.м, как противоречащего в указанной части статьям 606-608 ГК РФ.

Суд правомерно указал на преюдициальность данные обстоятельств в силу части 2 статьи 69 АПК РФ.

Вместе с тем, исходя из ничтожности оспариваемого договора в отношении помещения общей площадью 200 кв.м, находящегося в составе помещений общей площадью 759,8 кв.м, суды первой и апелляционной инстанций сделали вывод о ничтожности договора от 07.05.2004, указав, что размер передаваемого имущества по спорному договору не соответствует размеру, указанному в договоре, в связи с чем, по мнению суда, между сторонами не достигнуто согласие по существенным условиям договора и не представляется возможным установить сумму арендной платы за переданное имущество.

Данный вывод не может быть признан обоснованным, соответствующим обстоятельствам дела и положениям закона.

В силу статьи 607 ГК РФ договор аренды, в котором отсутствуют данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, является незаключенным.

Также, в силу пункта 1 статьи 654 ГК РФ незаключенным является договор аренды здания или сооружения при отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы.

Заключая договор от 07.05.2004, ООО "Торговая фирма АС-ТОР" и ОАО "Бройлер Рязани" установили предмет договора - имущество, подлежащее передаче арендатору, и размер арендной платы за передаваемое в аренду здание. В этой связи при признании данного договора ничтожным в части 200 кв.м размер арендной платы за оставшиеся в пользовании арендатора площади может быть рассчитан исходя из размера арендной платы, определенной для всего здания.

Таким образом, у суда отсутствовали правовые основания для признания оспариваемого договора ничтожным.

Кроме того, как отмечалось выше, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 06.06.2005 по делу N А40-11550/05-91-56 установлена ничтожность договора аренды от 07.05.2004 в части 200 кв.м, обремененных на момент заключения спорного договора правом аренды ООО "ле Кредо" по договору от 01.08.2003.

Между тем, ничтожным полностью или в части может быть признан только заключенный договор.

В этой связи и в соответствии с частью 2 статьи 69 АПК РФ решением Арбитражного суда города Москвы от 06.06.2005 по делу N А40-11550/05-91-56, имеющим преюдициальное значение для разрешения настоящего спора, фактически установлена заключенность оспариваемого истцом договора.

При таких обстоятельствах решение и постановление подлежат отмене, как принятые с неправильным применением норм материального права и без учета установленных по делу обстоятельств, а иск - оставлению без удовлетворения, как необоснованный.

Руководствуясь статьями 284, 286-289 АПК РФ, суд постановил:

решение от 19.07.2005 Арбитражного суда города Москвы, постановление от 06.10.2005 Девятого арбитражного апелляционного суда по делу N А40-5286/05-59-13 отменить, в удовлетворении иска ООО "Вперед" отказать.