Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 6 декабря 2005 г. N КГ-А40/11950-05 Суд удовлетворил требование о досрочном расторжении договора аренды и обязании освободить арендуемое помещение, поскольку ответчиком допущены существенные нарушения договора аренды, которые являются достаточным основанием для признания заявленных требований правомерными и удовлетворения иска (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 6 декабря 2005 г. N КГ-А40/11950-05
(извлечение)

Закрытое акционерное общество (ЗАО) "Московский шелк" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к обществу с ограниченной ответственностью (ООО) "Парго-траст" о досрочном расторжении заключенного между ними договора аренды от 01.03.2002 N 82 и обязании ответчика освободить арендуемое помещение, расположенное по адресу: г. Москва, Б. Саввинский пер., д. 12, стр. 11, общей площадью 2.126,4 кв.м.

Иск заявлен на основании пункта 2 статьи 450, пункта 2 статьи 452, статей 615, 619, 650, 655 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ).

Решением Арбитражного суда города Москвы от 18.07.2005 иск удовлетворен.

При этом суд первой инстанции указал на то, что ответчиком допущены существенные нарушения договора аренды, признанные судом достаточным основанием для признания заявленных требований правомерными и удовлетворения иска.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 04.10.2005 решение от 18.07.2005 изменено, в удовлетворении иска в части освободить арендуемое помещение отказано, в остальной части решение оставлено без изменения.

Апелляционный суд при этом исходил из того, что спорные помещения занимают субарендаторы, в связи с чем требование об освобождении ответчиком помещений, переданных ему по договору аренды, удовлетворению не подлежит.

В кассационной жалобе истец просит отменить постановление по мотиву несоответствия выводов апелляционного суда обстоятельствам дела, и оставить в силе решение суда от 18.07.2005, дополнив резолютивную часть решения указанием о передаче спорного помещения в освобожденном виде ЗАО "Московский шелк".

В обоснование кассационной жалобы истец ссылается на то, что субарендаторам сданы не все помещения, арендуемые ответчиком, и последний фактически находится в спорных помещениях.

Ответчик в своей кассационной жалобе просит отменить решение и постановление как принятые с нарушением норм материального и процессуального права, ссылаясь на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, и отказать в иске, ссылаясь на то, что работы по реконструкции были согласованы истцом, в связи с чем в действиях ООО "Парго-траст" отсутствуют признаки существенного нарушения условий договора, а судами неправомерно применены статьи 450, 452, 619 ГК РФ.

В отзыве на кассационную жалобу ответчика истец просит оставить кассационную жалобу ООО "Парго-траст" без удовлетворения, ссылаясь на то, что ответчик не получал согласия ЗАО "Московский шелк" на проведение работ по реконструкции, в связи с чем произведя перепланировку допустил существенное нарушение условий договора, что является основанием для его расторжения.

В заседании суда кассационной инстанции представители сторон поддержали доводы своих кассационных жалоб, возражая против удовлетворения кассационной жалобы оппонента.

Проверив законность обжалуемых решения и постановления в порядке статьи 286 АПК РФ, выслушав представителей сторон, обсудив доводы кассационных жалоб, судебная коллегия считает кассационную жалобу ЗАО "Московский шелк" подлежащей удовлетворению в связи со следующим.

Судом установлено, что между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор от 01.03.2002 N 82 на аренду нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, Б. Саввинский пер., д. 12, стр. 11, общей площадью 2.126,4 кв.м, сроком 6 лет и 4 месяца до 30.07.2008, зарегистрированный в установленном порядке.

Обращаясь в суд, истец ссылается на то, что ответчик в нарушение пункта 7.2.9 спорного договора и пункта 1 статьи 615 ГК РФ без письменного согласия арендодателя и без получения всех необходимых разрешений соответствующих органов произвел перестройку, достройку, перепланировку помещений.

В соответствии с пунктом 7.2.9 спорного договора арендатор не имеет право осуществлять без письменного согласия арендодателя перестройку, достройку, перепланировку помещения.

Разрешая спор, суд установил, что ответчик в нарушение указанного условия договора произвел реконструкцию и перепланировку объекта, связанные с изменением функционального назначения помещений и их размеров, состава инженерного оборудования, а именно: реконструктивные работы по изменению фасада здания, к существующему зданию надстроен третий этаж (мансарда), построен переход между строениями 11 и 12 дома 12, произведено переустройство внутри арендуемого помещения.

Доказательств того, что указанная реконструкция и перепланировка спорного помещения была произведена с согласия истца, ответчиком не представлено, оформленная в установленном законом порядке разрешительная документация на проведение данных работ отсутствует.

В этой связи суды сделали обоснованный вывод о правомерности требования о расторжении договора аренды от 01.03.2002 N 82, и удовлетворили иск в указанной части.

Отменяя решение в части обязания ответчика освободить арендуемые помещения, апелляционный суд сделал вывод о невозможности удовлетворения данного требования, указав на то, что данные помещения заняты субарендаторами.

Вместе с тем, апелляционным судом не приведено доказательств, подтверждающих нахождение в спорных помещениях субарендаторов, из протокола судебного заседания доказанность данного обстоятельства также не следует.

Данный вывод суда апелляционной инстанции не может быть признан обоснованным, соответствующим положениям закона, статьям 622, 655 ГК РФ.

В силу статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендованное имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В соответствии с пунктом 2 статьи 655 ГК РФ при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, согласно которому передача здания или сооружения между сторонами договора аренды осуществляется по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

При заключении договора арендуемое помещение было передано ответчику по акту от 01.03.2002 (приложение N 5 к договору), в связи с чем должно быть также возвращено истцу именно ответчиком.

Кроме того, в силу положений пункта 2 статьи 615 ГК РФ ответственным по договору перед арендодателем при передаче арендуемого имущества в субаренду остается арендатор.

При таких обстоятельствах удовлетворение судом первой инстанции требования в части обязания ответчика освободить арендуемые помещения является законным и правомерным, в связи с чем кассационная жалоба ЗАО "Московский шелк" является обоснованной, а постановление апелляционного суда в части, изменяющей решение, подлежит отмене с оставлением в указанной части в силе решения суда первой инстанции.

Довод кассационной жалобы ООО "Парго-траст" о том, что истцом дано согласие на произведенные в арендуемых помещениях работы по реконструкции не может быть принят во внимание, так как в материалах дела не содержится доказательств, подтверждающих данное заявление.

Ссылка кассационной жалобы ответчика на пункт 6.7. договора является несостоятельной, так как указанный пункт предусматривает право, а не безусловное согласие арендодателя разрешить переоборудование, перепланировку, капитальный ремонт, реконструкцию арендуемых помещений; более того, наличие указанного пункта не освобождает арендатора от обязанности согласовывать с арендодателем в каждом конкретном случае вид производимых работ, их объем, и оформлять на производимые работы в установленном законом порядке проектную документацию, согласовывая ее в компетентных органах.

Также не соответствует действительности ссылка кассационной жалобы ответчика на письма истца от 16.08.2002, 17.08.2008, 07.06.2004 и 15.07.2004 как на доказательство наличия согласия ЗАО "Московский шелк" на переоборудование и перепланировку, так как указанные письма такого согласия не содержат.

В связи с изложенным суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы ООО "Парго-траст".

Руководствуясь статьями 284, 286-289 АПК РФ, суд постановил:

постановление от 04.10.2005 Девятого арбитражного апелляционного суда по делу N А40-28567/05-77-270 в части отказа в удовлетворении исковых требований об обязании ООО "Парго-траст" освободить арендуемое помещение, расположенное по адресу: г. Москва, Б. Саввинский пер., д. 12, стр. 11, общей площадью 2.126,4 кв.м отменить, в остальной части постановление от 04.10.2005 и решение Арбитражного суда города Москвы от 18.07.2005 по данному делу оставить без изменений, дополнив резолютивную часть решения указанием об обязании ООО "Парго-траст" передать ЗАО "Московский шелк" в освобожденном виде помещение общей площадью 2.126,4 кв.м, расположенное по адресу: г. Москва, Б. Саввинский пер., д. 12, стр. 11.

В удовлетворении кассационной жалобы ООО "Парго-траст" отказать.