Проблемы жилищно-коммунальной бухгалтерии (Н. Лейман, "Расчет", N 1, январь 2006 г.)

Проблемы жилищно-коммунальной бухгалтерии

Бухгалтер товарищества собственников жилья - должность идеальная для женщины, обремененной малыми детьми, так как трудиться приходится практически не отходя от квартиры. Однако, согласившись на "легкую" работу, можно стать постоянным посетителем зала судебных заседаний.

Первый испуг

Анну Гарнову позвали "бухгалтерить" в одном из питерских товариществ собственников жилья (ТСЖ), число участников которого приближалось к четыремстам. Вряд ли бы прежний главбух оставила работу, если бы над правлением товарищества не сгущались тучи. Пенсионер Лев Гольденберг, обожающий судебные тяжбы, вывесил на подъездах очередной пасквиль. Как обычно, его не устраивал размер квартплаты а также обязанность жильцов оплачивать работу правления. Особенное возмущение правдоискателя вызывало то, что председатель правления Любовь Борисова смела тратить деньги на адвокатов, отсуживающих квартплату в размере 700 тысяч рублей у задолжавших жильцов.

"Пусть этот гадюшник проверят налоговая и УБЭП!" - грозно заканчивал обращение к жильцам пенсионер. Любовь Ивановна рассказала Ане, что поначалу Лев Артурович испытывал ее терпение по-иному. Он разработал собственную форму расчетного листка, убрав из нее колонку отчислений на капремонт и уборку подъездов. Мотивировал пенсионер это просто: "Я не видел не то что капитального, а даже косметического ремонта. Подъезд уборщицы выше второго этажа не убирают".

- И как же его обсчитывать? - спросила Аня

- Как пишет, так и считай. Это не коммунальные платежи, мы их в расчетный центр не перечисляем, так что не волнуйся, - успокоила председатель.

- Мне, наверное, по судам придется ходить?

- Да, но не беспокойся. Тебя будут вызывать исключительно как свидетеля - специалиста по бухучету.

- А зарплата действительно всего три тысячи рублей?

- Ну что ты, Анечка, разве на эти деньги проживешь? Не переживай, деньгами не обижу.

Предполагаемая "щедрость" насторожила потенциального главбуха, она заподозрила, что Лев Артурович отчасти прав в своих обвинениях. И все же, рассудив, что за то, что было до нее, ответственность лежит на прежнем бухгалтере, Аня согласилась стать "домовым" главбухом.

Начало честной жизни

Прежний бухгалтер, Анжела, видимо, обидевшись, что ее не стали уговаривать остаться, отказалась отдавать программку разноски квартплаты по лицевым карточкам:

- Я сама мучилась, составляла ее. Чего ради вам отдавать? Бумажные распечатки - пожалуйста, а программное обеспечение - забудьте.

- Анжела, мы готовы оплатить ваши труды, - увещевала строптивого экс-главбуха председатель.

Уговоры оказались напрасны, Анжела жила в другом доме и была уверена, что ее пути никогда не пересекутся, ни с бывшей начальницей, ни с Аней. Позже оказалось, что нет худа без добра. Муж Аниной подруги - обычный программист - совершенно бесплатно доработал стандартную бухгалтерскую программу буквально за несколько дней.

Дело в том, что жильцы, перечисляющие на счет товарищества квартплату, с точки зрения классического бухучета - обычные прочие дебиторы и кредиторы. Соответственно расчеты с ними отражаются на одноименном счете - 76. Программисту понадобилось всего лишь расширить аналитику по этому счету. Более того, он помог организовать Ане субсчета по каждой категории льготников, что значительно упростило отчетность перед отделом субсидий.

Разобравшись с каждодневной текучкой, Аня стала вникать в вопросы налогообложения, чтобы не бояться проверок. Она прилежно изучала финансовые консультации, размещенные в одной из справочно-информационных систем.

Пенсионер оказался почти прав

Товарищество имело два банковских счета. На один жильцы перечисляли коммуналку, деньги на содержание правления и прочее, кроме отчислений на капремонт. Для создания резерва на проведение капитального ремонта был открыт отдельный счет в том же банке. Сделано это было для упрощения контроля и отчетности перед жильцами за целевые средства.

Уважение к бывшему главбуху за мудрое решение испарилось, как только Аня обнаружила письмо Минфина от 6 мая 2005 г. N 03-03-01-04/1/235. В нем был ответ на запрос ТСЖ о том, как учитывать отчисления на капвложения в налоговом учете.

Специалисты минфиновского департамента налоговой и таможенно-тарифной политики разъяснили, что эти целевые средства - вовсе не целевые, поскольку перечень, определенный пунктом 2 статьи 251 Налогового кодекса, - закрытый. К сожалению, в нем не оказалось "такого вида доходов некоммерческой организации, как целевые поступления от собственников жилья (как членов товарищества) на формирование резерва предстоящих расходов на капитальный ремонт дома".

Итак, суммы отчислений на капремонт предстояло отразить в налоговых регистрах как доход. При этом списать суммы на создание резерва предстоящих платежей (ст. 260 НК) товарищество, как оказалось, тоже не имело права. Минфиновцы разъяснили, что расходы на формирование резерва под предстоящие ремонты основных средств могут уменьшать налоговую базу по налогу на прибыль организаций только в отношении основных средств организации.

Жилой дом, конечно, не был собственностью товарищества и, следовательно, не был и основным средством. Письмо заканчивалось однозначным резюме: только фактические затраты, связанные с ремонтом дома, можно рассматривать как обоснованные расходы и учитывать в целях налогообложения прибыли, классифицируя их как другие расходы, связанные с производством и (или) реализацией (подп. 49 п. 1 ст. 264 НК).

Странно, что подобные разъяснения фактически коснулись только товариществ собственности жилья. Службы единого заказчика и другие муниципальные предприятия в сфере жилищно-коммунального хозяйства налог на прибыль с зарезервированных сумм не платят. Хотя понятие "общее имущество" товарищей мало чем отличается от понятия "места общего пользования".

Трудности честной жизни

В отличие от пришлой экс-главбуха Анжелы Аня жила интересами своего дома. Поэтому она нарушила свой обет жить так, чтобы не было мучительно страшно смотреть в глаза налогового инспектора. За советом она обратилась к подруге-аудитору Марине, которая в отличие от нее детей рожать не спешила, а делала стремительную карьеру.

Дополнительный банковский счет "на капвложения" был открыт в начале 2005 года, до конца этого года оставалось чуть больше месяца. Аудитор поинтересовалась, хватит ли денег на капитальный ремонт хотя бы одного подъезда. "Если да, - ищите фирму, которая оформит вам акт о выполнении работ до конца этого года". В случае если налоговая насчитает налог на прибыль за девять месяцев 2005 года и возьмет 20-процентный штраф и пени, подруга обещала помочь товариществу отстоять его интересы. Дело в том, что налоговый период у прибыли - год и только по его итогам налоговики могут насчитать штраф. Это разъяснено в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда от 17 марта 2003 г. N 71. А вот при начислении пени налоговики пользуются исключительно ведомственным письмом, выпущенным налоговым министерством еще 8 февраля 2002 г. N ВГ-6-02/160@. В нем сказано, что на авансовые платежи пени начисляться могут.

Сделать капремонт в одном подъезде председатель правления не решилась. "Представляешь, какой крик поднимут "неотремонтированные" жильцы? Может, сделать косметический, но во всех подъездах?"

Для этого необходим был протокол собрания, на котором должно было быть принято решение об изменении целевого назначения собранных средств. Собрать народ оказалось очень сложно. Несколько недель пришлось бегать по квартирам, разъяснять ситуацию, показывать письмо Минфина. Вроде бы все обошлось, в махинациях Аню никто не обвинил. Однако от мысли, что при запрете на создание резерва капитальный ремонт в доме осуществить невозможно, на душе легче не стало.

Уставная деятельность или услуга?

Чем дальше углублялась Аня в изучение потенциальных проблем, тем страшнее ей становилось. На глаза то и дело попадались "мнения", что коммунальные платежи, поступающие на счет ее товарищества, так же как и отчисления на капитальный ремонт, никакие не целевые взносы и "подлежат обложению налогом на прибыль", поскольку являются "перепродажей" услуг коммунальных служб и снабжающих дом теплом, водой, электричеством и газом организаций!

Правда, речь шла об обложении налогом на прибыль "только" разницы между суммами, поступившими от жильцов, и фактически перечисленными с расчетного счета. Это были, к счастью, не минфиновские письма, но Ане становилось не по себе от мысли, что под определение выручки формально не подпадают только непосредственно членские взносы.

Чтобы определить рамки уставной деятельности ТСЖ и отделить ее от понятия "услуга", нужно открыть не Налоговый, а Жилищный и Гражданский кодексы. "Домовому" бухгалтеру нужно знать как "Отче наш", что объект уставной деятельности его товарищества - общее имущество, а обязанности, определяющие уставную деятельность, - управление общим имуществом, его содержание, обслуживание и ремонт (ст. 135 ЖК).

Жилищный кодекс не возлагает на товарищества обязанности по предоставлению жилищных и коммунальных услуг для собственников многоквартирного дома. В системе договорных отношений эти некоммерческие организации выступают на условиях представительства (ст. 182 ГК). То есть собственники помещений непосредственно потребляют все услуги, которые им оказывают обслуживающие организации. Кондоминиум же лишь оплачивает эти услуги из средств, поступающих на расчетный счет в виде коммунальных платежей, действуя на условиях представительства.

Судьи говорят: "Транзит!"

Обвинения в "перепродаже услуг" знакомы не только товариществам собственников жилья и жилищно-строительным кооперативам, с этим обычно сталкиваются и арендодатели недвижимости. Проблема в том, что налоговой инспекции ничего не стоит получить "консультацию" в снабжающей ваш дом организации о том, кто является "потребителем" их услуг.

Мнение энергоснабжающих организаций широко проиллюстрировано в судебной практике - достаточно набрать в "судебном" разделе любой информационно-справочной системы словосочетание "ТСЖ абонент". Судьям постоянно пытаются доказать, что поставки осуществляются именно товариществу, оно - конечный потребитель.

К чести судей, решения обычно бывают в пользу товариществ. Доводы при этом примерно такие же, что использовали судьи Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа в своем постановлении от 17 мая прошлого года N А56-39759/04. Энергоснабжающая организация ГУП "ТЭК СПб" желала получить с ТСЖ "Простор" проценты в связи с просрочкой оплаты тепловой энергии.

Судьи разъяснили, что товарищество не является коммерческой организацией, его обязательства по договору не связаны с предпринимательской деятельностью и в нарушении обязательств отсутствует его вина. А задолженность за тепловую энергию возникла вовсе не из-за того, что, скажем, бухгалтер не вовремя оформил платежку. Причина - в недобросовестности жильцов.

Остается надеяться, что и в решении вопроса облагать или нет резерв на капремонт налогом на прибыль судьи будут придерживаться той же логики, что и при снятии с товариществ почетного звания "Абонент". В противном случае все потуги муниципалитетов загнать жильцов в кондоминиумы из-за нехватки бюджетных денег на содержание неприватизированного жилья окончатся пшиком.

Сложный учет простых товариществ

Став бухгалтером товарищества собственников жилья, приготовьтесь иметь дело не только с нервными людьми, но и с неуправляемыми бухгалтерскими программами. Те программы, которые называются специализированными и якобы полностью рассчитаны на бухгалтерский учет в ТСЖ, на самом деле не слишком подходят для работы. Очень уж много особенностей в этом учете. И дело даже не в большом количестве первичных данных - это трудоемко, но несложно. Самые большие проблемы возникают с учетом различных перерасчетов: по теплу, воде, электроэнергии, квартплаты. Кроме того, подножки бухгалтеру ставит и Жилищный кодекс. С жильцами, не вступившими в товарищество, необходимо заключать договоры на оказание услуг (п. 2 ст. 138, п. 6 ст. 155 ЖК). Следовательно, появляется выручка, с которой необходимо платить налоги, а это уже совсем другой учет.

Если же вас это не пугает и вы все равно хотите вести бухгалтерию товарищества собственников жилья, то загляните на сайт www.tsj.ru "http://www.tsj.ru", целиком и полностью посвященный проблемам ТСЖ. В разделе "Форум" есть даже целая тема "Бухгалтерия в ТСЖ". Возможно, что общение с коллегами поможет вам решить возникающие вопросы.

Н. Лейман

"Расчет", N 1, январь 2006 г.