Вопрос: Частное лицо является владельцем магазина на первом этаже жилого дома. Имеется отдельный вход в магазин и подвал, где находятся инженерные сети, местное отопление, санитарный узел запитан к общей коммуникационной системе дома. Организация арендует данный магазин на условиях полной оплаты всех коммунальных услуг. Ей регулярно выставляются счета МУП УЖКХ на оплату по содержанию и эксплуатации жилого фонда. Услуги выставляются по тарифу, рассчитанному в среднем по эксплуатации жилого фонда города. Наша организация с данным тарифным планом не согласна, так как этими услугами не пользуемся. Просим дать разъяснения в сложившейся ситуации ("Консультант бухгалтера", N 10, октябрь 2005 г.)

Частное лицо является владельцем магазина на первом этаже жилого дома. Имеется отдельный вход в магазин и подвал, где находятся инженерные сети, местное отопление (электрокотел), санитарный узел запитан к общей коммуникационной системе жилого дома. Организация арендует (у частного лица) данный магазин на условиях полной оплаты всех коммунальных услуг. У предприятия возник конфликт со службой коммунального хозяйства города. Организации регулярно выставляются счета МУП УЖКХ на оплату по содержанию и эксплуатации жилого фонда. Услуги выставляются по тарифу, рассчитанному в среднем по эксплуатации всего жилого фонда города. Данный тариф складывается из:

ремонта конструктивных элементов;

ремонта и обслуживания внутридомового инженерного оборудования;

благоустройства и обеспечения санитарного состояния жилых домов: в том числе - уборки подъездов, уборки придомовой территории;

прочих затрат: электроэнергия для освещения мест общего пользования и придомовой территории, услуги СЭС, доставка счетов-квитанций, услуги банка.

Наша организация с данным тарифным планом не согласна, так как этими услугами не пользуемся. Все наши обращения в различные инстанции города не принесли нам никакого результата. Просим дать разъяснения в сложившейся ситуации.

К сожалению, дать исчерпывающий ответ на вопрос в настоящее время не представляется возможным. Это обусловлено тем, что механизм реализации отдельных положений ЖК РФ (вступившего в силу с 1 марта 2005 года) пока не проработан и законодательно или нормативно не закреплен. Поэтому, можно руководствоваться только общими нормами жилищного и гражданского законодательства.

Как можно заключить из текста вопроса, магазин представляет собой нежилое помещение в многоквартирном доме. ЖК РФ не определяет особо права и обязанности собственников и арендаторов таких помещений. Однако то обстоятельство, что магазин расположен в жилом фонде свидетельствует о том, что расчеты по оплате услуг, связанных с его содержанием, регулируются ЖК РФ. С учетом этого обстоятельства следует заключить, что действия МУП являются правомерными, а судебная перспектива обжалования таких действий весьма невелика.

В соответствии со статьей 154 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя:

1) плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме;

2) плату за коммунальные услуги.

Кроме того, собственники жилых домов несут расходы на их содержание и ремонт, а также оплачивают коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности.

Статьей 158 ЖК РФ специально оговорено, что собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения. Обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома распространяется на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит и обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома.

Услуги, перечисленные в тексте вопроса, входят в перечень услуг, осуществляемых в рамках деятельности по управлению жилыми домами. Стоимость услуг может быть учтена в составе расходов, уменьшающих налоговую базу по налогу на прибыль и, следовательно, может быть учтена при определении экономически обоснованных тарифов на содержание жилья.

Вместе с тем, считаем необходимым обратить внимание на такую деталь: как явствует из вопроса, договор на предоставление соответствующих услуг заключен непосредственно с арендатором (в противном случае расчетные документы представлялись бы собственнику помещения, который, в свою очередь должен был выставлять счета на возмещение понесенных расходов). То есть, все спорные вопросы могли быть урегулированы в процессе заключения договора. Это общая норма гражданского законодательства. Хотя, справедливости ради, следует признать, что в современных условиях она вряд ли может быть реализована - так как потенциальный потребитель от предлагаемых услуг не может отказаться в принципе. Возможно ситуация изменится в случае, если общим собранием собственников жилых и нежилых помещений будет принято решение о выборе другой управляющей компании - состав услуг и структуру тарифа можно будет урегулировать в процессе переговоров с такой компанией. Однако, по нашему мнению, особенно рассчитывать на снижение уровня расходов не следует. Если количество домов (жилой и нежилой площади), которые будет обслуживать управляющая компания, будет меньше количества домов, обслуживаемых подразделением МУПа, тарифы, скорее всего, несколько вырастут - так как практически одни и те же расходы будут распределяться среди меньшего количества потребителей.

1 октября 2005 г.

"Консультант бухгалтера", N 10, октябрь 2005 г.