Некоторые проблемы правового регулирования определения размера арендной платы при предоставлении в аренду государственных и муниципальных земель (А.Ю. Александрова, "Правосудие в Поволжье", N 6, ноябрь-декабрь 2005 г.)

Некоторые проблемы правового регулирования определения размера арендной платы при предоставлении в аренду государственных и муниципальных земель

При рассмотрении вопроса о правовом регулировании предоставления в аренду государственных и муниципальных земель одним из пунктов, требующих дополнительного обсуждения, является порядок выработки условия договора о размере арендной платы. Каким образом это условие попадает в договор? Кем и на основании чего определяется размер арендной платы?

В тех случаях, когда предметом договора аренды является имущество, находящееся в собственности юридических и физических лиц, порядок определения размера арендной платы достаточно очевиден. В таких ситуациях в соответствии с ч. 2 ст. 1 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ), закрепляющей свободу договора, условие о размере арендной платы вносится в договор контрагентами - арендатором и арендодателем, которые выдвигают предложения относительно размера арендной платы, исходя из своих собственных экономических интересов.

В то время как в случаях, когда арендодателем является государственный орган или орган местного самоуправления, предоставляющий в аренду земельные участки, принадлежащие государственному или муниципальному образованию, в отношении порядка определения размера арендной платы возникает ряд вопросов. Например, возникает вопрос: чем должны руководствоваться уполномоченные на заключение договоров органы при определении предлагаемого будущему арендатору размера арендной платы? Пункт 3 ст. 65 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ) предусматривает, что уполномоченные органы должны руководствоваться утвержденным порядком определения размера арендной платы. По общему правилу, закрепленному в п. 3 ст. 65 ЗК РФ, такой порядок устанавливается органами того уровня, в чьей собственности (в собственности Российской Федерации, в собственности субъекта Российской Федерации или в собственности муниципального образования) находится передаваемый в аренду земельный участок. А именно: порядок определения размера арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, устанавливается Правительством Российской Федерации (далее - Правительство РФ); за земли, находящиеся в собственности субъектов Российской Федерации - органами государственной власти субъектов Российской Федерации; за муниципальные земли - органами местного самоуправления.

В качестве исключения из этого правила можно рассматривать норму п. 2 ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", в которой говорится, что вне зависимости от того, в чьей собственности находятся участки, право аренды на которые возникает в результате переоформления права постоянного (бессрочного) пользования, "арендная плата за использование указанных земельных участков устанавливается в соответствии с решением Правительства Российской Федерации". Как видим, речь в этом пункте идет об определении размера арендной платы, а не об установлении порядка определения ее размера. Однако весьма сомнительно, что Правительство РФ будет принимать индивидуальный акт (решение), определяющий размер арендной платы, в каждом из множества конкретных случаев переоформления права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды. Таких случаев слишком много для того, чтобы у Правительства РФ была возможность рассматривать каждый случай в отдельности. Скорее всего, в процессе формулирования указанной нормы п. 2 ст. 3 ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" имелось в виду, что Правительство РФ примет одно общее решение нормативного характера по всем случаям такого рода и этим решением установит правила определения размера арендной платы, в соответствии с которыми арендная плата будет устанавливаться уполномоченными органами.

Из этого следует, что норму п. 2 ст. 3 ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" можно расценивать как исключение из установленного п. 3 ст. 65 ЗК РФ правила о том, что порядок определения размера арендной платы устанавливается органами того уровня, в чьей собственности находится передаваемый в аренду земельный участок.

Как было указано ранее, основным критерием для решения вопроса о том, орган какого уровня имеет право устанавливать порядок определения арендной платы за землю, является принадлежность арендуемых земельных участков тому или иному субъекту: Российской Федерации, ее субъектам или муниципальным образованиям. Однако этот критерий не применим в случае, когда субъект права собственности на землю еще не определен, т.е. тогда, когда между Российской Федерацией, субъектами Российской Федерации и муниципальными образованиями право собственности на землю еще не разграничено. Орган какого уровня уполномочен устанавливать порядок определения арендной платы в данной ситуации? Ответ на этот вопрос содержится в п. 10 ст. 3 ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации". Эта норма устанавливает, что распоряжение государственными и муниципальными землями до разграничения государственной собственности на землю осуществляется органами местного самоуправления в пределах их полномочий, если законодательством не предусмотрено иное. Если толковать полномочие устанавливать порядок определения арендной платы как одно из действий по определению юридической судьбы вещи, т.е. по распоряжению ею*(1), то можно сделать вывод, что установление порядка определения размера арендной платы за земли, собственность на которые не разграничена, относится к компетенции органов местного самоуправления.

Это право устанавливать порядок определения размера арендной платы за земельные участки, государственная и муниципальная собственность на которые не разграничена, как видим, производно от установленного законом "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" права органов местного самоуправления распоряжаться этими землями. И поскольку, как уже упоминалось, из правила о праве органов местного самоуправления распоряжаться неразграниченными землями законодательством могут быть установлены исключения, то и установление порядка определения размера арендной платы за данные земли не всегда относится к компетенции органов местного самоуправления.

Такого рода исключение, ограничивающее право органов местного самоуправления распоряжаться неразграниченными землями, предусмотрено, например, законодательством Московской области. А именно: на территории Московской области государственными землями (до разграничения прав собственности на них) органы местного самоуправления распоряжаются только участками небольшой площади, в то время как крупными земельными участками*(2) распоряжаются органы государственной власти субъекта РФ - Московской области.

В данном случае очевидно, что органы местного самоуправления Московской области не могут устанавливать порядок определения арендной платы за земельные участки большой площади: это право, как и другие права по распоряжению данными участками, принадлежит органам государственной власти Московской области.

Логично было бы предположить, что у органов местного самоуправления осталось право установления порядка определения размера арендной платы за небольшие по площади участки. Если мы обратимся к нормативным правовым актам Московской области и муниципальных образований, расположенных на ее территории, то увидим, что до недавнего времени органы местного самоуправления этим правом обладали. Порядок определения размера арендной платы за земли, которыми распоряжались органы государственной власти субъекта Российской Федерации, был установлен актом губернатора Московской области*(3), а порядок определения размера арендной платы за земли, находящиеся в ведении муниципальных образований, определялся каждым муниципальным образованием в отдельности*(4).

Однако ситуация несколько изменилась со вступлением в силу закона Московской области от 21.09.04 N 120/2004-ОЗ, изложившего в новой редакции закон Московской области "О регулировании земельных отношений в Московской области". В статье 9 новой редакции закона Московской области "О регулировании земельных отношений в Московской области" содержится порядок определения арендной платы за землю. Возникает сразу ряд вопросов. В отношении каких земель Московской области этот порядок должен применяться? Относится ли этот порядок определения арендной платы к случаям сдачи в аренду земельных участков, права собственности на которые между федерацией, ее субъектами и муниципальными образованиями еще не разграничены? Должен ли этот порядок применяться к неразграниченным землям, которыми распоряжаются органы местного самоуправления? Другими словами, ограничивает ли этот закон право органов местного самоуправления по установлению порядка определения арендной платы за сдаваемые ими в аренду земли?

Из текста ст. 9 указанного закона следует, что данный порядок касается "земельных участков, находящихся в государственной собственности". Однако это не совсем проясняет ситуацию. Для того чтобы ответить на поставленные вопросы, необходимо понять значение этого термина - "земельные участки, находящиеся в государственной собственности". Анализ указанного закона и сопоставление его с земельным законодательством в целом позволяет сделать вывод, что в данном случае у термина два значения.

Первое значение - это буквальное понимание "государственной собственности" как имущества, право собственности на которое принадлежит государственному образованию. Несомненно, в ст. 9 закона Московской области "О регулировании земельных отношений в Московской области" имеются в виду земли, принадлежащие на праве собственности субъекту РФ - Московской области. Вывод об этом можно сделать из того, что указанный закон не может регламентировать порядок определения арендной платы ни за земли, находящиеся в государственной собственности Российской Федерации (установление такого порядка в соответствии со ст. 65 ЗК РФ - прерогатива Правительства РФ), ни за земли, находящиеся в государственной собственности иных, кроме Московской области, субъектов РФ (в соответствии со ст. 65 ЗК РФ это - исключительное право органов государственной власти данных субъектов). Итак, первое значение употребляемого в ст. 9 Закона "О регулировании земельных отношений в Московской области" словосочетания "земельные участки, находящиеся в государственной собственности" - это земли, принадлежащие на праве собственности субъекту Российской Федерации - Московской области.

Если понимать предмет регулирования ст. 9 Закона "О регулировании земельных отношений в Московской области" исходя из приведенного значения государственных земель, то получается, что в сферу действия этой статьи закона не попадают земельные участки, право собственности на которые между Российской Федерацией, субъектами Российской Федерации и муниципальными образованиями еще не разграничено. В этом случае возникает неопределенность в том, какими нормами о порядке определения арендной платы нужно руководствоваться при предоставлении неразграниченных земель органами государственной власти Московской области. Эту неопределенность устраняет толкование термина "земельные участки (земли), находящиеся в государственной собственности" во втором его значении, к рассмотрению которого мы переходим.

Термин "земельные участки (земли), находящиеся в государственной собственности" в ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (п. 10 ст. 3) и в самом законе Московской области "О регулировании земельных отношений в Московской области" (пп. ж) ст. 2, п. 1 ст. 4) употребляется как общий термин, обозначающий земли, которые после проведения определенной процедуры разграничения прав будут находиться в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или в собственности муниципальных образований. Это второе значение употребляемого в ст. 9 закона "О регулировании земельных отношений в Московской области" термина государственные земли.

Если трактовать термин "земли, находящиеся в государственной собственности" таким образом, то получается, что порядок определения арендной платы за земли, право собственности на которые не разграничено и которые предоставляются органами государственной власти Московской области, установлен законом Московской области "О регулировании земельных отношений в Московской области". Однако это также означает, что и порядок определения арендной платы за земли, право собственности на которые не разграничено и которые предоставляются органами местного самоуправления, также определяется указанным законом*(5). т.е. на территории Московской области органы местного самоуправления не обладают правом устанавливать порядок определения размера арендной платы за те земли, которыми они распоряжаются до разграничения государственной и муниципальной собственности на землю.

Таким образом, из общего правила о том, что порядок определения размера арендной платы устанавливает орган того уровня (федерального, уровня субъекта федерации или уровня муниципального образования), которому принадлежит право собственности или право распоряжения земельными участками (в том числе право сдавать земельные участки в аренду), есть ряд исключений как в федеральном законодательстве, так и в законодательстве субъектов Российской Федерации. Общая тенденция при установлении этих исключений такова: органам федеральной власти передаются полномочия органов субъектов федерации и муниципальных образований; а органам субъектов федерации передаются полномочия органов местного самоуправления. Такие положения нормативных правовых актов можно считать результатом стремления законодателя к централизации указанных функций и унификации правового регулирования в данной сфере.

Итак, мы выяснили, какие органы имеют право устанавливать порядок определения размера арендной платы за землю. Теперь перейдем к рассмотрению не менее важного и дискуссионного вопроса о том, ограничены ли эти уполномоченные органы какими-либо общими правилами, которым конкретный порядок определения размера арендной платы должен соответствовать.

Пункт 4 ст. 22 ЗК РФ предусматривает, что общие начала определения размера арендной платы за все государственные и муниципальные земли может устанавливать Правительство РФ. Однако такие общие начала по состоянию на 1 сентября 2005 г. Правительством РФ не определены. Есть ли какие-либо другие правила, которых должны придерживаться уполномоченные органы при определении размера арендной платы? На первый взгляд, такое правило установлено ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - закон об оценочной деятельности): ст. 8 данного закона предусматривает, что при передаче государственного или муниципального имущества в аренду является обязательным проведение оценки стоимости объектов оценки. Какая стоимость подлежит оценке и что является объектом оценки? В законе не уточняется, какая именно стоимость подлежит определению при передаче в аренду государственного или муниципального имущества. Общее правило, закрепленное в ст. 7 закона об оценочной деятельности, таково: если в нормативном акте не указано, какой именно вид стоимости подлежит оценке, оценивается стоимость рыночная. Следовательно, при передаче государственного или муниципального имущества в аренду оцениваться должна рыночная стоимость. Возникает закономерный вопрос, рыночная стоимость чего должна оцениваться? Другими словами, что будет являться в данном случае объектом оценки? Обратимся к ст. 5 закона об оценочной деятельности, в которой закреплено, что объект оценки - это объект гражданских прав, в отношении которого законодательством установлена возможность его участия в гражданском обороте. В абз. 2 ст. 3 того же закона уточняется, что под объектом оценки стоимости рыночной следует понимать объект, который может быть отчужден. С учетом изложенного, что же будет являться объектом оценки в случае передачи государственного или муниципального имущества в аренду? Должен ли это быть размер арендной платы? Представляется, что нет, поскольку арендная плата не является объектом гражданского оборота, не может быть отчуждена, следовательно, она не подлежит обязательной оценке в соответствии с законом об оценочной деятельности при передаче государственного или муниципального имущества в аренду. Что же тогда должно оцениваться? Возможно, права и обязанности арендатора, которые последний в соответствии с ГК РФ (ст. 128, глава 24 части второй) и ЗК РФ (например, п. 5 ст. 22) может передать третьему лицу. Кроме того, возможно, под объектом оценки понимается земельный участок, являющийся предметом договора аренды. Однако в законе об оценочной деятельности не указан точный объект оценки, следовательно, право его выбора принадлежит арендодателю.

Таким образом, в соответствии с ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" обязательным условием заключения договора аренды государственного или муниципального земельного участка является оценка рыночной стоимости объекта оценки*(6). Однако вопросы, связанные с тем, какой именно объект подлежит оценке, должна ли рыночная стоимость данных объектов оценки соотноситься с размером арендной платы за земельный участок, и если должна, то каким образом - в данном законе не решены. Следовательно, несмотря на то, что в силу закона проведение такой оценки является обязательным, мы не можем говорить о том, что данные действия каким-либо образом связаны с определением размера арендной платы*(7).

Других общих правил, касающихся порядка определения арендной платы за государственное или муниципальное имущество (в том числе за земельные участки), в федеральном законодательстве не содержится.

Однако несмотря на то, что в федеральном законодательстве нет специальных норм, регулирующих порядок определения арендной платы за государственное и муниципальное имущество (в том числе за земли), арендодатель должен руководствоваться существующими нормами общего характера, касающимися порядка определения арендной платы в случаях, когда предмет договора не является государственной или муниципальной собственностью. К таким правилам общего характера можно отнести два следующих.

Во-первых, это установленное ч. 4 ст. 22 ЗК РФ правило, согласно которому размер арендной платы определяется договором. А в части 2 ст. 1 ГК РФ провозглашается, что в договоре граждане и юридические лица свободны устанавливать свои права и обязанности "своей волей и в своем интересе". Другими словами, размер арендной платы должен устанавливаться по взаимному согласию сторон договора, а не в одностороннем порядке*(8). В случае, когда в аренду сдаются государственные и муниципальные земли, свободу договора соблюсти сложнее, чем в других случаях. Это обусловлено тем, что уполномоченные на распоряжение государственными и муниципальными землями органы на данном этапе являются хозяйствующими субъектами, занимающими доминирующее положение на рынке. Обеспечивать исполнение нормы ст. 22 ЗК РФ, т.е. обеспечивать свободу экономической деятельности в данном случае призвано антимонопольное законодательство, в том числе ФЗ "О конкуренции и ограничении монополистической деятельности на товарных рынках" (далее - антимонопольный закон). Статья 5 этого закона устанавливает, что хозяйствующие субъекты, занимающие доминирующее положение на рынке, не имеют права навязывать контрагенту условия договора, не выгодные для контрагента или не относящиеся к предмету договора, а также не имеют права устанавливать, поддерживать монопольно высокие или низкие цены. Такие действия со стороны субъектов, занимающих доминирующее положение, могут быть признаны правомерными только в случае, если хозяйствующий субъект докажет, что положительный эффект от его действий, в том числе в социально-экономической сфере, превысит негативные последствия для рассматриваемого товарного рынка (ч. 2 ст. 5 антимонопольного закона). Таким образом, при установлении порядка определения размера арендной платы уполномоченные органы должны руководствоваться принципом свободы участников договора: условия договора, касающиеся размера арендной платы, не должны навязываться арендатору. Исключения из этого правила возможны, если общественно-полезный положительный эффект от действий арендодателя превысит негативное влияние, оказываемое этими действиями.

Как может быть достигнут положительный эффект от взимания, например, повышенной (по сравнению с рыночной) арендной платы за землю? Такой эффект может быть достигнут, например, путем направления средств, полученных от сдачи в аренду земельных участков, на публичные нужды. Вероятно, именно исходя из этого в ФЗ "О плате за землю" (ст. 24) было закреплено положение, предусматривавшее, что средства, полученные от арендной платы за государственные и муниципальные земли, направляются для реализации целей, для которых эта плата была установлена (цели установления платы за землю перечислены в ст. 2 указанного закона). Однако начиная с 1999 г. федеральными законами о бюджете действие этой статьи "в части целевого использования централизуемой ... арендной платы" приостанавливалось. А в 2004 г. ст. 24 ФЗ "О плате за землю" вообще утратила силу*(9). Теперь в законе "О плате за землю" осталась только норма о том, что плата за землю (в том числе и арендная плата) введена с определенными целями (стимулирование рационального использования, охраны и освоения земель, повышения плодородия почв и др.), а развивающая ее норма об адресном использовании земельных платежей на указанные цели отсутствует.

Таким образом, в настоящее время в федеральном законодательстве не закреплен механизм того, каким образом арендные платежи должны способствовать достижению положительного публичного эффекта. Следовательно, такой механизм должен разрабатываться органами, уполномоченными устанавливать порядок определения арендной платы, самостоятельно. В противном случае указанные органы должны составлять порядок определения арендной платы с соблюдением принципа свободы договора и норм антимонопольного законодательства.

Руководствуются ли этими правилами уполномоченные органы при установлении порядка определения размера арендной платы за земельные участки? Приведем в качестве примера Московскую область. Как уже упоминалось ранее, до недавнего времени на территории Московской области правом устанавливать порядок определения арендной платы обладали как органы государственной власти Московской области, так и органы местного самоуправления. Воспользовавшись этим правом, и те, и другие органы порядок определения арендной платы устанавливали в виде различных расчетных методик. Эти методики отличались друг от друга по содержанию, отличались и размеры арендной платы, рассчитывавшиеся по этим методикам*(10). В то же время эти методики объединял тот факт, что в выработке условия договора об арендной плате арендатор не принимал никакого участия. В настоящее время на территории Московской области действует иной, единый для всей территории Московской области, порядок определения размера арендной платы. Новый порядок так же, как и отмененные им старые, представляет собой методику расчета размера арендной платы. И так же, как и ранее действовавшие нормы, этот порядок определения размера арендной платы исключает участие арендатора в этом процессе*(11).

Таким образом, эта методика (так же, как и методики, действовавшие до ее принятия) противоречит правовым нормам, устанавливающим свободу договора и обязанность хозяйствующих субъектов не злоупотреблять своим доминирующим положением на рынке. Однако как уже упоминалось, злоупотребление хозяйствующим субъектом своим доминирующим положением на рынке может быть признано правомерным, если такие действия совершаются в первую очередь не в целях извлечения прибыли, а для достижения какого-либо положительного публичного эффекта, превышающего негативные последствия от нарушения свобод участников гражданского оборота. Из нормативных правовых актов Московской области и расположенных на ее территории муниципальных образований не следует с очевидностью, что сбор арендной платы способствует достижению какой-либо специфической публичной цели: средства от арендной платы поступают в доход соответствующих бюджетов наравне со средствами из других источников, не учитываются и не аккумулируются отдельно, используются на те же цели, что и средства, полученные из других источников.

Для приведения в соответствие с федеральным законодательством установленного законодательством Московской области порядка определения арендной платы за земельные участки необходимо, на наш взгляд, либо дать арендатору реальную возможность влиять на размер арендной платы, либо оставить методику прежней, но возобновить целевое использование средств, полученных от арендных платежей, на восстановление, сохранение земель, улучшение экологической обстановки и пр.

Подводя итоги, укажем, что по общему правилу порядок определения размера арендной платы за государственные и муниципальные земли устанавливается уполномоченным федеральным органом, органом субъекта федерации или органом местного самоуправления в зависимости от того, кому принадлежит право собственности на земельные участки, а до разграничения права собственности между указанными субъектами - в зависимости от того, кому принадлежит право распоряжения земельными участками. Из этого правила есть исключения, в соответствии с которыми на федеральный уровень передаются полномочия субъектов федерации и муниципальных образований, а на уровень субъектов федерации - полномочия органов местного самоуправления. Это свидетельствует о том, что законодатель в ряде случаев стремится к унификации правил определения размера арендной платы путем централизации полномочий по установлению этих правил.

Установленный уполномоченными органами порядок определения размера арендной платы должен, во-первых, соответствовать общим принципам, утверждаемым Правительством РФ (в настоящее время такие общие принципы Правительством РФ не утверждены). Во-вторых, порядок определения размера арендной платы должен учитывать принцип свободы договора, и до тех пор, пока арендодатели государственных и муниципальных земель занимают доминирующее положение на рынке, должен учитывать нормы антимонопольного законодательства. В настоящее время, как видим на примере законодательства Московской области, последнее из приведенных требований органами, утверждающими порядок определения размера арендной платы, соблюдается не всегда.

А.Ю. Александрова,

аспирант кафедры экологического и земельного права

юридического факультета МГУ им МБ. Ломоносова

"Правосудие в Поволжье", N 6, ноябрь-декабрь 2005 г.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) В гражданско-правовой доктрине полномочие распоряжения понимается как "возможность определения юридической судьбы имущества путем изменения его принадлежности, состояния или назначения" (Гражданское право: В 2 т. Т. I: Учебник/Отв. ред. проф. Е.А. Суханов. 2-е изд., перераб. и доп. М, 1998. С. 485).

*(2) В соответствии с п. 2 ст. 4 закона Московской области "О регулировании земельных отношений в Московской области" максимальные размеры земельных участков, которые могут предоставляться органами местного самоуправления,установлены для каждого муниципального образования в пределах от 0,5 до 3 га. Участки площадью больше максимально установленной предоставляются в аренду Московской областью. В соответствии с п. 1 той же статьи органы государственной власти Московской области предоставляют также участки любой площади в случае, когда при предоставлении участка необходимо изменение категории земель или когда земельный участок предназначается "для размещения органа государственной власти или государственного органа Московской области, федерального органа государственной власти, учреждения или унитарного предприятия, учредителем которого является Российская Федерация, или Московская область, или иной субъект Российской Федерации".

*(3) Постановление губернатора Московской области от 09.03.99 N 62-ПГ "О порядке предоставления в аренду земельных участков, находящихся в государственной собственности, для ведения предпринимательской деятельности на территории Московской области".

*(4) См., напр.: постановление главы г. Королева Московской области от 28.01.02 N 87 "Об арендной плате за землю в городе Королеве Московской области".

*(5) Об этом же свидетельствует п. 8 ст. 10 Закона Московской области "О регулировании земельных отношений на территории Московской области", в котором закреплено, что до разграничения государственной собственности на земли Московской области размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности и предоставляемые органами местного самоуправления, определяется в соответствии с законом Московской области "О регулировании земельных отношений на территории Московской области".

*(6) Заметим, что это требование федерального закона далеко не всегда соблюдается при принятии порядка определения размера арендной платы. Так, в законе "О регулировании земельных отношений в Московской области" при определении порядка сдачи земельных участков в аренду упоминание о рыночной оценке содержится только в п. 3 ст. 6 закона "О регулировании земельных отношений в Московской области", посвященной предоставлению земельных участков с торгов: "начальный размер арендной платы определяется на основании отчета об оценке в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности". Однако далее, в следующем абзаце того же пункта, делается оговорка о том, что начальный размер арендной платы, определенный в соответствии с результатами оценки, не может быть меньше размера арендной платы, определяемой в соответствии с установленной тем же законом методикой расчета арендной платы. В остальных случаях (при предоставлении земельных участков в аренду без проведения торгов) проведение оценки рыночной стоимости каких-либо возможных объектов оценки указанным законом не предусматривается.

*(7) В связи с этим интересно сравнить положения ст. 8 ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" с содержанием п. 4 раздела I "Концепции управления государственным имуществом и приватизации в Российской Федерации" (одобрена постановлением Правительства РФ от 09.09.99 N 1024). В последнем подчеркивается необходимость применения к арендным отношениям механизма рыночной оценки, посредством которого планируется "выровнять ставки арендной платы, взимаемой за использование государственной недвижимости, со ставками, сложившимися на рынке". Однако в данной концепции, так же как и в ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", не указывается, что именно должно явиться объектом оценки при сдаче имущества в аренду.

*(8) О.М. Козырь в комментарии к ст. 22 ЗК РФ подчеркивает, что при сдаче в аренду государственных и муниципальных земель "размер арендной платы определяется договором аренды и не должен зависеть от усмотрения местных властей" // Земельный кодекс Российской Федерации (официальный текст от 25 октября 2001 г.). Постатейный научно-практический комментарий профессора МГУ А.К. Голиченкова, доцентов МГУ Г.А. Волкова и О.М. Козырь. М., "Библиотечка "Российской газеты", 2002 (комментарий к главе IV, ст. 22. С. 99).

*(9) В связи с принятием Федерального закона от 22.08.04 N 122-ФЗ.

*(10) Это зачастую приводило к ситуации, когда арендная плата за 1 кв. м земельных участков на территории одного и того же района муниципального образования, предназначенных для одних и тех же целей, со сходными качественными характеристиками, но предоставляемых в аренду разными органами (органами власти Московской области или органами местного самоуправления), могла значительно, иногда в несколько раз, отличаться по размеру. Например, при использовании земельного участка для размещения казино в г. Королеве Московской области, арендная плата за участок, предоставляемый органами местного самоуправления, более чем в шесть раз превышала размер арендной платы, который мог быть установлен, если бы арендодателем выступал уполномоченный орган власти Московской области. (См.: постановление губернатора Московской области от 09.03.99 N 62-ПГ и постановление главы г. Королева Московской области от 28.01.02 N 87.)

*(11) Участие арендатора в выработке условия договора о размере арендной платы предусматривается только в случае, когда земельный участок предоставляется в аренду с торгов (пп. а) п. 1 ст. 9 закона Московской области "О регулировании земельных отношений на территории Московской области"). При этом начальный размер арендной платы на торгах не может быть меньше размера арендной платы, устанавливаемого расчетным путем по утвержденной методике (абз. 2 п. 3 ст. 6 указанного закона).