Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 12 января 2006 г. N КГ-А41/13071-05 Удовлетворяя требования о расторжении договоров аренды, суд указал на существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договоров, а именно изъятие земель, на которых расположены объекты аренды, для муниципальных нужд с их последующим сносом и строительством жилого квартала. Кроме того, судом указано на доказанность истцом фактов существенного нарушения ответчиком обязательств по договорам (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 12 января 2006 г. N КГ-А41/13071-05
(извлечение)

ГАРАНТ:

Резолютивная часть постановления объявлена 28 декабря 2005 г.

Комитет имущественных отношений Администрации г. Подольска (далее - Комитет) обратился в Арбитражный суд Московской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Автосервис "Партнер" (далее - Автосервис) о расторжении договоров аренды от 01.11.2000 г. NN 436, 437, 438, 444 и выселении ответчика из нежилых помещений по адресу: Московская область, г. Подольск, Революционный просп., д. 72 А.

В обоснование исковых требований указывалось на то, что земельный участок, на котором расположены объекты аренды по вышеуказанным договорам, в соответствии с постановлением Главы г. Подольска от 19.02.2004 г. N 308-п вошел в зону застройки в рамках программы комплексной реконструкции жилого квартала со сносом арендованных ответчиком объектов.

До принятия решения истец в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дополнил основания заявленных требований, указав на существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договоров и ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по договорам в виде нецелевого использования арендованных помещений, осуществления незаконной постройки гаража, нарушения правил противопожарной безопасности, размещения и временного хранения отходов.

Решением от 01.08.2005 г. производство по делу в части расторжения договора аренды от 01.11.2000 г. N 436 и выселения из арендованных по данному договору помещений прекращено на основании п. 2 ч. 1 ст. 150 АПК РФ, со ссылкой на определение Арбитражного суда Московской области от 16.02.2005 г. по делу N А41-К1-14648/04. В части расторжения договора от 01.11.2000 г. N 438 и выселения из арендованных на его основании помещений в удовлетворении иска отказано, со ссылкой на незаключенность договора ввиду отсутствия его государственной регистрации. Требования по договорам от 01.11.2000 г. NN 437, 444 и о выселении из соответствующих помещений удовлетворены. Решение мотивировано существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договоров, а именно, изъятие земель, на которых расположены объекты аренды, для муниципальных нужд с их последующим сносом и строительством жилого квартала. Кроме того, судом указано на доказанность истцом фактов существенного нарушения ответчиком обязательств по договорам.

Постановлением апелляционного суда от 27.10.2005 г. решение в части прекращения производства по делу и отказа в иске отменено. Иск удовлетворен в полном объеме. Постановление мотивировано неправильным применением судом ст. 150 АПК РФ, со ссылкой на иные основания иска по делу N А41-К1-14648/04 и ошибочностью вывода суда о незаключенности договора аренды от 01.11.2000 г. N 438, поскольку истцом в заседание апелляционного суда представлен подлинный договор с отметкой о его государственной регистрации. При этом апелляционным судом выводы о существенном нарушении ответчиком условий договоров признаны обоснованными.

В кассационной жалобе Автосервис просит указанные судебные акты отменить, в удовлетворении иска отказать. В обоснование жалобы заявитель ссылается на несоответствие выводов судов о существенных нарушения ответчиком договоров имеющимся в материалах дела доказательствам. По мнению заявителя, допущенные нарушения не могут рассматриваться в качестве существенных и являться основанием для расторжения договоров, в том числе ввиду несоблюдения истцом претензионного порядка. Также заявитель указывает на непредоставление истцом в связи с изъятием земельных участков соразмерного возмещения.

Комитет отзыв на кассационную жалобу не представил.

В заседании суда кассационной инстанции представители Автосервиса поддержали доводы жалобы. Представители Комитета возражали против удовлетворения жалобы, ссылаясь на законность и обоснованность обжалуемых судебных актов и на уклонение ответчика от аренды помещений, предложенных взамен помещений, расположенных на изъятом земельном участке.

Изучив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей сторон, проверив в порядке ст. 286 АПК РФ правильность применения судами норм процессуального и материального права, суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения жалобы.

Как установлено судами, между сторонами заключены договоры от 01.11.2000 г. NN 436, 437, 438, 444 на аренду находящихся в муниципальной собственности помещений по адресу: Московская область, г. Подольск, Революционный просп., д. 72 А.

Постановлением Главы г. Подольска от 19.02.2004 г. N 308-п Комитету предписано начать мероприятия, связанные с переселением жителей с последующим сносом жилых помещений и предприятий, расположенных по адресам: г. Подольск, ул. Большая Зеленовская, ул. Ю. Федорова, просп. Ленина, Революционный просп., наб. реки Пахры, подпадающих в зону строительства новых жилых домов.

Постановлением Главы г. Подольска от 12.04.2004 г. N 730-п произведен выбор земель города, где расположены арендованные ответчиком нежилые помещения, под строительство жилого квартала, определены инвестор и застройщик по строительству микрорайона на данных землях.

Согласно главе 7 Земельного кодекса Российской Федерации изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд прекращает соответствующие права землепользователей. В соответствии со ст. 32 Земельного кодекса условия предоставления земельных участков для государственных или муниципальных нужд должны предусматривать возмещение всех убытков, связанных с изъятием этих земельных участков у землепользователей, землевладельцев, расторжением или прекращением договоров их аренды.

Установив, что с учетом обращения Автосервиса Главой г. Подольска издано постановление от 25.11.2004 г. N 2494-п "О выделении в аренду нежилого помещения ООО "Автосервис "Партнер", которым при условии расторжения вышеназванных договоров ответчику взамен арендованных помещений было выделено в аренду другое нежилое помещение, однако Автосервис уклонился от подписания соответствующего договора, суды пришли к выводу о том, что вследствие состоявшегося изъятия земельного участка для строительства договоры аренды от 01.11.2000 г. NN 436, 437, 438, 444 подлежат расторжению, а ответчик выселению из арендованных помещений.

Суд кассационной инстанции считает указанные выводы соответствующими имеющимся в материалах дела доказательствам и требованиям закона.

Доводы кассационной жалобы о необоснованности выводов судов о существенных нарушениях ответчиком договоров, о том, что допущенные нарушения не могут рассматриваться в качестве существенных и являться основанием для расторжения договоров, в том числе, ввиду несоблюдения истцом претензионного порядка, не могут быть приняты во внимание.

В данном случае правовое значение имеет то обстоятельство, что в результате издания Главой г. Подольска постановлений от 19.02.2004 г. N 308-п и от 12.04.2004 г. N 730-п о мероприятиях по реконструкции и о выборе земельного участка, исполнение заключенных между сторонами договоров, аренды стало невозможным (ст. 417 ГК РФ).

Не могут быть признаны обоснованными и доводы кассационной жалобы о непредоставлении истцом в связи с изъятием земельных участков соразмерного возмещения.

В материалах дела не представлено доказательств нахождения изъятых земельных участков, на которых располагаются муниципальные объекты, в аренде у ответчика. Следовательно, в связи с досрочным прекращением аренды нежилых помещений в качестве возмещения ответчику может рассматриваться предоставление в аренду другого помещения, а не земельного участка.

Поскольку судами установлено, что Главой г. Подольска издано постановление от 25.11.2004 г. N 2494-п "О выделении в аренду нежилого помещения ООО "Автосервис "Партнер", которым ответчику при условии расторжения договоров аренды было выделено в аренду другое нежилое помещение, однако Автосервис уклонился от заключения соответствующего договора, расторжение договоров аренды от 01.11.2000 г. NN 436, 437, 438, 444 суд кассационной инстанции считает законным.

При изложенных обстоятельствах оснований для отмены обжалуемых судебных актов, предусмотренных ст. 288 АПК РФ, не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 284, 286-289 АПК РФ, суд постановил:

решение от 01.08.2005 г. Арбитражного суда Московской области и постановление от 27.10.2005 г. Десятого арбитражного апелляционного суда по делу N А41-К1-5090/05 оставить без изменения, кассационную жалобу ООО "Автосервис "Партнер" - без удовлетворения.

Возобновить исполнение решения и постановления, приостановленное определением от 09.12.2005 г. Федерального арбитражного суда Московского округа.