Заключение на проект федерального закона N 355815-4 "О внесении изменения в статью 25 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (об изменении порядка погашения регистрационной записи об ипотеке)

Заключение Комитета по собственности Государственной Думы Федерального Собрания РФ от 14 декабря 2006 г. N 3.9-85/1
по проекту федерального закона N 355815-4 "О внесении изменения в статью 25 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
(об изменении порядка погашения регистрационной записи об ипотеке),
внесенному Самарской Губернской Думой

Комитет Государственной Думы по собственности рассмотрел проект федерального закона N 355815-4 "О внесении изменения в статью 25 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и отмечает следующее.

В соответствии с частью 1 статьи 25 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" регистрационная запись об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним может быть погашена на основании заявления законного владельца закладной, - совместного заявления залогодателя и залогодержателя либо на основании решения суда о прекращении ипотеки.

Законопроектом предлагается дополнить перечень оснований погашения регистрационной записи об ипотеке новым основанием - заявлением залогодателя с приложением к нему оригинала закладной с отметкой залогодержателя об исполнении обязательства, обеспеченного ипотекой, и соответствующих документов, подтверждающих исполнение данного обязательства. По мнению Самарской Губернской Думы, такая правовая новелла будет способствовать боле# оперативному решению вопросов, связанных с прекращением регистрационной записи об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, упростит процедуру государственной регистрации ипотечных кредитов и упорядочит хозяйственный оборот.

Комитет по собственности не может поддержать концепцию указанного законопроекта по следующим основаниям.

Из пояснительной записки к законопроекту непонятно, в чем именно заключается упрощение порядка погашения регистрационной записи об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Если даже предположить, что под указанным упрощением подразумевается отсутствие необходимости получения залогодателем соответствующего согласования на заявлении о погашении регистрационной записи у залогодержателя, то все равно, никакого упрощения не будет, так как предлагаемая законопроектом процедура получения залогодателем соответствующей отметки залогодержателя об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства на оригинале закладной по объему производимых действий практически ничем не будет отличаться от установленной законом процедуры подготовки совместного заявления указанных лиц.

Следует также отметить, что предусмотренные статьями 14 и 48 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" содержание и порядок обращения закладных не предусматривают возможности произведения на них отметки залогодержателя о полном исполнении обеспеченного ипотекой обязательства, в связи с чем в этой части законопроект противоречит нормам указанного Федерального закона.

Представляется спорным и другое положение законопроекта о приложении к закладной "соответствующих документов, подтверждающих исполнение данного обязательства". При этом перечень таких документов в законопроекте не приводится, а также не раскрывается содержание понятия "соответствующие документы". Таким образом непонятно, кто и как будет оценивать степень "соответствия" представленных залогодателем документов и кто будет отвечать за достоверность и полноту "подтверждения исполнения данного обязательства". Из представленной редакции законопроекта следует, что перечисленные функции возлагаются на органы государственной регистрации, что не согласуется с нормами Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Комитет по собственности отмечает, что положения Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", направленные на защиту прав залогодержателя, включая положение о необходимости личного удостоверения заявления о прекращении ипотеки в связи с надлежащим исполнением залогодателем своих обязательств, обеспеченных залогом, являются базовыми принципами залогового права. В частности, согласно статье 16 названного закона, именно законный владелец закладной вправе потребовать от органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, зарегистрировать его в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в качестве залогодержателя. Более того, вся фабула закона построена на том, что на всех стадиях перехода прав по закладной обязательно информирование и непосредственное участие залогодержателя. Так, согласно части 7 статьи 17 закона нахождение закладной у любого из обязанных по ней лиц или в органе по государственной регистрации свидетельствует, что обеспеченное ипотекой обязательство исполнено. Лишь после этого залогодержатель и залогодатель обращаются совместно с заявлением о прекращении ипотеки. Именно законный владелец закладной вправе представить закладную в орган по государственной регистрации для внесения записи об ипотеке и аннулирования закладной. Поэтому концепция законопроекта вступает в противоречие с основами залогового законодательства.

Комитет особо обращает внимание, что благодаря наличию перечисленных выше правовых норм обеспечивается защита прав добросовестного залогодержателя и гарантируется возврат представленных ипотечных кредитов. При этом после заключения договора об ипотеке залогодатель сохраняет право собственности на заложенное имущество и право на распоряжение им. В этой связи залогодержатель является более "слабой" стороной залоговых правоотношений, и именно его права нуждаются в дополнительной защите. Следствием любого ограничения этих законодательно гарантированных прав залогодержателя станет существенное снижение привлекательности кредитования под залог недвижимого имущества и как следствие - сокращение всех программ ипотечного кредитования.

Таким образом, по мнению Комитета по собственности, предоставление оригинала закладной с пометкой залогодержателя об исполнении обязательств не является равноценной альтернативой непосредственно подписанного залогодержателем совместного с залогодателем заявления о погашении регистрационной записи об ипотеке.

С учетом вышеизложенного, Комитет по собственности не поддерживает концепцию проекта федерального закона N 355815-4 "О внесении изменения в статью 25 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и рекомендует Государственной Думе отклонить законопроект при его рассмотрении в первом чтении.

Председатель Комитета

В.С. Плескачевский