Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 17 января 2006 г. N КГ-А41/13275-05 При переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящееся на земельном участке, к другому лицу, последнее приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 17 января 2006 г. N КГ-А41/13275-05
(извлечение)

ГАРАНТ:

Резолютивная часть постановления объявлена 10 января 2006 г.

Полный текст постановления изготовлен 17 января 2006 г.

Открытое акционерное общество (ОАО) "Мячковские авиационные услуги" обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью (ООО) "Я летчик" и Главному управлению Федеральной регистрационной службы по Московской области о признании недействительным в силу ничтожности договора купли-продажи объектов недвижимого имущества от 20 февраля 2003 года, заключенного между истцом и ООО "Я летчик".

Исковые требования мотивированы тем, что оспариваемый договор противоречит требованиям части 2 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку объекты недвижимости не могли быть проданы без согласия собственника земельного участка, так как ответчик не является держателем сертификата соответствия аэропорта, ответчик не занимается аэропортовой деятельностью, продажа объектов недвижимости такому лицу противоречит условиям использования земельного участка и требует согласия собственника земельного участка на совершение сделки по отчуждению объектов.

Определением от 13 мая 2005 года суд привлек к участию в деле надлежащего ответчика - ООО "Я Летчик" (слово "Летчик" с заглавной буквы), поскольку указанное общество является стороной в оспариваемой сделке.

До принятия решения истец уточнил требования к каждому из ответчиков и просил: в отношении ООО "Я Летчик" - признать недействительным в силу ничтожности договор от 20 февраля 2003 года купли-продажи здания ангара и здания авиационно-технической базы, находящихся по адресу: Московская область, Раменский район, Островецкий с/о, аэропорт "Мячково"; в отношении Главного управления Федеральной регистрационной службы по Московской области - признать недействительным зарегистрированное право собственности ООО "Я Летчик": в отношении ООО "Я летчик" и ООО "Я Летчик" - признать право собственности истца на спорные объекты недвижимости и обязать ООО "Я летчик" передать в натуре истцу эти объекты.

Решением от 5 июля 2005 года Арбитражного суда Московской области исковые требования удовлетворены, признан ничтожным договор от 20.02.2003, заключенный между истцом и ООО "Я Летчик", применены последствия недействительности сделки путем обязания истца возвратить ООО "Я Летчик" денежные средства в сумме 2200000 руб.; признан ничтожным договор от 15.08.2003, заключенный между ООО "Я Летчик" и ООО "Я летчик", применены последствий его недействительности путем обязания ООО "Я Летчик" возвратить ООО "Я летчик" денежные средства в сумме 2500000 руб.; признано право собственности истца на спорные объекты недвижимости; признана недействительной запись в реестре регистрации прав за ООО "Я летчик" на спорные объекты недвижимости; суд обязал ООО "Я летчик" передать истцу эти объекты; в отношении Главного управления Федеральной регистрационной службы по Московской области производство по делу прекращено.

Решение мотивировано тем, что объекты недвижимого имущества, отчужденные истцом по оспариваемому договору, входили в комплекс сооружений, составляющих аэродром, в результате отчуждения истец нарушил целостность комплекса - аэродрома; ООО "Я летчик" не представило суду доказательств того, что оно вправе заниматься аэропортовой деятельностью, либо доказательств, подтверждающих согласие собственника земельного участка на отчуждение этого участка; возникли противоречия с Законом в части использования земельного участка под отчужденными объектами недвижимости и возможным изменением целевого назначения земельного участка.

Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 20 октября 2005 года решение отменено, в иске отказано.

Постановление мотивировано тем, что в соответствии с пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу, последнее приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования; согласно пункту 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для использования недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости; из материалов дела не усматривается изменение условий пользования земельным участком в связи с продажей объектов недвижимости, целостность земельного участка, выделенного под аэропорт, нарушена не была, так как условия пользования землей под зданиями - ангар и авиационно-техническая база - остались прежними; доказательств перевода земли в другую категорию без разрешения собственника не представлено; статьи 40, 41 Воздушного кодекса Российской Федерации не устанавливают условия пользования земельным участком при продаже недвижимости.

В кассационной жалобе истец просит отменить постановление апелляционного суда и оставить в силе решение суда первой инстанции, ссылаясь на то, что фактически по оспариваемому договору были проданы два объекта недвижимости: здания и земельный участок (права на участок), при этом не были предусмотрены цена, площадь земельного участка и другие существенные условия; представитель государства - Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом - не был привлечен к участию в деле; на земельный участок, расположенный под проданными объектами, существовали ограничения в силу закона; при продаже объектов произошло изменение целевого назначения земельного участка; ответчик не имеет права заниматься аэропортовой деятельностью.

В заседании кассационной инстанции заявитель привел доводы, аналогичные изложенным в жалобе.

Представитель ООО "Я Летчик" и ООО "Я летчик" возразил против удовлетворения жалобы, ссылаясь на несостоятельность ее доводов и полагая судебный акт законным и обоснованным, возражения изложены в отзыве на жалобу.

Главное управление Федеральной регистрационной службы по Московской области, извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, отзыва на жалобу и своего представления не направило.

Изучив материалы дела обсудив доводы жалобы и отзыва на нее, выслушав явившихся представителей и проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судом норм материального права и норм процессуального права, кассационная инстанция не находит оснований для отмены постановления, исходя из следующего.

Отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в иске, апелляционный суд правомерно отклонил довод истца, ссылавшегося на ничтожность оспариваемого договора, как не соответствующего требованиям части 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку судом установлено, что условия пользования земельным участком под проданными по договору объектами недвижимости не изменились, земельный участок не переведен из земель транспорта в другую категорию, это участок был и остался после продажи зданий объектом эксплуатации транспорта.

Апелляционный суд правильно применил пункт 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и указал на то, что земельный участок, расположенный под проданными зданиями, приобретен покупателем в пользование на тех же условиях и в том же объеме, какими обладал продавец зданий, что следует также из пункта 5.2 договора от 20.02.2003.

Установив указанные обстоятельства, суд правомерно сослался на отсутствие оснований для квалификации оспариваемого договора, как ничтожной сделки.

Приведенные в кассационной жалобе доводы о том, что по договору были проданы не только здания, но и земельный участок, о том, что земельный участок является ограниченным в обороте и не мог быть продан без согласия собственника, о том, что произошло изменение целевого назначения земельного участка, не могут быть признаны обоснованными.

Из буквального содержания договора от 20.02.2003 следует, что его предметом являлась продажа зданий, а не земельных участков.

Из пункта 2 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не могут представляться в частную собственность, но могут быть предметом гражданско-правовых сделок.

В данном случае земельный участок не являлся предметом продажи в частную собственность, а при заключении оспариваемого договора купли-продажи зданий к покупателю перешло право постоянного (бессрочного) пользования этим участком, поскольку таким правом в отношении земельного участка обладал продавец, что установлено судом.

Неправомерным является довод кассационной жалобы о том, что при переходе права собственности на спорные здания от истца к ООО "Я Летчик" не была произведена государственная регистрация перехода прав на земельный участок, вследствие чего оспариваемый договор является ничтожной сделкой.

Апелляционный суд, проверяя данный довод, сослался на Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 11 от 24.03.2005, пункт 13 которого гласит: если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на право постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно статье 20 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения (п. 2 статьи 268, п. 1 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации) может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

Таким образом, при указанных обстоятельствах государственная регистрация перехода прав на земельный участок не требуется.

Не может быть признан обоснованным довод жалобы о том, что произошло изменение целевого назначения земельного участка, по той причине, что ответчик не вправе заниматься аэропортовой деятельностью.

Проверяя данный довод, апелляционный суд сослался на то, что истцом не представлено доказательств изменения условий пользования земельным участком в связи с отчуждением находящихся на нем объектов недвижимости, и, в частности, доказательств перевода земельного участка в другую категорию.

Правомерно отклонены судом и доводы истца со ссылками на статьи 40, 41 Воздушного кодекса Российской Федерации. С мотивами, приведенными в обоснование отклонения, кассационная инстанция соглашается.

На основании изложенного кассационная инстанция пришла к выводу, что апелляционным судом полно и всесторонне исследованы представленные доказательства, установлены все обстоятельства, входящие в предмет доказывания, правильно применены нормы материального нрава и нормы процессуального права, выводы суда соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения кассационной жалобы по изложенным в ней доводам не имеется.

Руководствуясь статьями 284, 286-287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

постановление Десятого арбитражного апелляционного суда N 10АП-2137/05-ГК от 20 октября 2005 года по делу N А41-К1-4509/05 Арбитражного суда Московской области оставить без изменения, а кассационную жалобу ОАО "Мячковские авиационные услуги" - без удовлетворения.