Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 20 января 2006 г. N КГ-А40/12411-05-П Суд правомерно удовлетворил исковые требования о досрочном расторжении договора аренды нежилых помещений и взыскании долга по арендной плате, поскольку ответчик не выполнил свои обязательства по проведению капитального ремонта и, исходя из возмездности договора аренды, обязан уплатить арендную плату за пользование нежилыми помещениями в спорный период (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 20 января 2006 г. N КГ-А40/12411-05-П
(извлечение)

ГАРАНТ:

Резолютивная часть постановления объявлена 13 января 2006 г.

Полный текст постановления составлен 20 января 2006 г.

Федеральное государственное учреждение "Управление по эксплуатации зданий" Управления делами Президента Российской Федерации (далее ФГУ "Управление по эксплуатации зданий" УП Президента РФ") обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Ассоциации "Дом Ханжонкова-Москва" о досрочном расторжении договора аренды нежилого помещения от 15.07.1998 г. N 60/02, выселении ответчика из нежилых помещений площадью 2651 кв. м., расположенных по адресу: г. Москва, ул. 1-я Тверская-Ямская, д. 1/3, и взыскании долга по арендной плате в сумме 39595106 руб.

До принятия решения по делу истец в порядке ст. 49 АПК РФ уменьшил сумму долга до 13323400 рублей, в связи с уточнением периода за который долг образовался.

Решением от 07.09.04 г. иск удовлетворен в заявленном размере.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 25.11.2004 г. решение от 07.09.2004 г. оставлено без изменения.

Постановлением от 02.03.2005 г. N КГ-А40/713-05 Федерального арбитражного суда Московского округа вышеуказанные судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Отменив судебные акты, суд кассационной инстанции указал, что при новом рассмотрении необходимо исследовать письмо б/н от 05.06.1996 г., оценить некоторые пункты договора аренды и особых условий к нему, дать толкование условиям договора в порядке ст. 431 ГК РФ.

Решением от 31.05.2005 г. исковые требования удовлетворены в заявленном размере. Удовлетворяя иск, суд исходил из того, что арендатор систематически нарушает условия договора, не вносит арендную плату в течение длительного времени, долг составляет 13323400 рублей. В связи с нарушением условий п.п. 2.2.3, 7.1, 7.2, 7.4 договора аренды, на основании ст.ст. 619, 622 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ), суд сделал вывод о расторжении договора аренды и выселении ответчика из занимаемых помещений.

Постановлением от 26.08.2005 г. апелляционного суда решение от 31.05.2005 г. оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Ассоциация "Дом Ханжонкова-Москва" просит решение от 31.05.2005 г. и постановление от 26.08.2005 г. отменить, отказать истцу в удовлетворении исковых требований.

В обоснование доводов кассационной жалобы ответчик ссылается на то, что выводы судов первой и апелляционной инстанций, положенные в основу обжалуемых судебных актов, не соответствуют обстоятельствам дела, имеющимся в деле доказательствам, сделаны без полного и всестороннего их исследования. Заявитель полагает, что суды первой и апелляционной инстанций, исследовав указанное кассационной инстанцией письмо, дали ему оценку, которая, по мнению ответчика, не соответствует ст. 268 АПК РФ. Выводы суда о правомерности начисления арендной платы в период с 01.07.98 г. по 31.12.2000 сделаны без учета и оценки положений договора.

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

Представитель истца в судебном заседании возражала против удовлетворения кассационной жалобы.

Ответчик, извещенный о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы надлежащим образом, явку своего представителя в заседание суда кассационной инстанции не обеспечил.

Проверив законность обжалуемого судебного акта в порядке ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обсудив доводы кассационной жалобы, суд кассационной инстанции не находит оснований для ее удовлетворения.

Материалами дела и судом установлено, что 15 июля 1998 г. между истцом и ответчиком был заключен договор N 60/2 аренды нежилых помещений общей площадью 2651 кв. м., расположенных на цокольном этаже и 1-3 этажах здания по адресу: г. Москва, ул. 1-я Тверская-Ямская, д. 1/3, на срок с 01.07.21998 г. по 01.07.2008 г. В соответствии с договором на основании акта приема-передачи названные нежилые помещения были переданы ответчику.

В соответствии с условиями договора ответчик принял на себя обязательства производить за свой счет текущий и капитальный ремонт помещений, содержать помещения в соответствии с установленными санитарными и противопожарными правилами (п. 2.2.3), при изменении в централизованном порядке размера арендной платы совершить действия по переоформлению соответствующего расчета (п. 2.2.6)

Договором также предусмотрено право арендатора сдавать арендуемые помещения в субаренду только с согласия арендодателя (п.п. 1.7, 7.2).

Судом установлено, что в нарушение принятых на себя обязательств ответчик сдал часть арендуемых помещений в субаренду без согласия арендодателя; не исполнил обязательства по проведению текущего и капитального ремонта; содержит помещения в ненадлежащем состоянии, с нарушением правил пожарной безопасности.

Письменное требование истца об устранении допущенных нарушений оставлено ответчиком без удовлетворения.

В соответствии со ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

- пользуется имуществом с существенными нарушениями условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

- существенно ухудшает имущество;

- более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

- не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

С учетом установленного и в соответствии с названной нормой закона суд сделал правильный вывод о наличии оснований для досрочного расторжения договора аренды и правомерно удовлетворил иск.

В соответствии со ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан сдать арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Приняв решение о расторжении договора аренды, суд правомерно удовлетворил требование о выселении ответчика из занимаемых помещений на основании ст. 622 ГК РФ.

Удовлетворяя требование о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.07.1998 г. по 31.12.2000 г., суд правомерно исходил из того, что освобождение арендатора от уплаты арендной платы в данный период обуславливалось его обязанностью проведения капитального ремонта, что не противоречит ст. 614 ГК РФ.

Поскольку ответчик не выполнил обязательства по проведению капитального ремонта, исходя из возмездности договора аренды, суд сделал правильный вывод о наличии у ответчика обязанности по уплате арендной платы за пользование нежилыми помещениями в спорный период.

Размер подлежащей уплате арендной платы произведен в соответствии с методикой Управления Делами Президента РФ по расчету арендной платы за пользование федеральным имуществом.

Суд кассационной инстанции находит выводы суда в данной части соответствующими положениям ст.ст. 423, 606, 614 ГК РФ.

С учетом изложенного, суд кассационной инстанции находит, что доводы заявителя о несоответствии выводов суда обстоятельствам дела и доказательствам, нарушении норм материального и процессуального права, являются необоснованными и подлежат отклонению.

Судом кассационной инстанции не установлено наличие оснований, предусмотренных ст. 288 АПК РФ, для отмены принятых по делу судебных актов.

Руководствуясь ст.ст. 284, 286-288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа постановил:

решение от 31.05.2005 г. Арбитражного суда г. Москвы и постановление от 26 августа 2005 года Девятого арбитражного апелляционного суда по делу N А40-20829/04-64-240 - оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.