Особенности провинциальной ипотеки (Т. Кубасова, "Банковское дело в Москве", N 2, февраль 2006 г.)

Особенности провинциальной ипотеки

ОАО "Иркутское региональное ипотечное агентство" (ИРИА) создано администрацией Иркутской области в 1999 году с уставным капиталом 26 миллионов рублей.

В 2002 году, проведя в Иркутске первое общероссийское совещание по ипотеке, ИРИА было признано лучшим ипотечным агентством в России. Первыми в России иркутяне создали кредитный союз и использовали его в качестве оператора по выдаче ипотечных займов. Также первым в стране Иркутское региональное ипотечное агентство зарегистрировало закладную и выпустило облигации, обеспеченные залогом собственных закладных.

Сегодня в нашем агентстве создана и действует отлаженная технология выдачи и рефинансирования закладных в рамках федеральной программы АИЖК, где ИРИА выступает в качестве сервисного агента*(1). В Иркутской области ипотечная система построена, опробована в действии и успешно развивается, но объемы выдачи незначительные. На это есть свои причины.

Есть области богатые, но выглядят, как бедные...

Иркутская область - уникальный регион. Он уникален своими природными ресурсами, научным и производственным потенциалом. Но, чтобы быть счастливыми и богатыми, этого, оказывается, недостаточно. Необходимо понимание властями происходящих в регионе процессов и желание изменить ситуацию к лучшему. Иными словами - требуется подключение так называемого административного ресурса. При грамотном управлении со стороны областной администрации и муниципальных властей можно получить отдачу во много раз больше, чем в соседних регионах.

Сравним Иркутскую область с соседями по Сибирскому федеральному округу:

по объемам строительства Иркутская область в 2005 г. остается аутсайдером в Сибирском Федеральном округе;

по количеству метров, приходящихся на 1000 жителей, Иркутская область занимает предпоследнее место, позади - только Тыва;

по объемам выдачи ипотечных кредитов замыкает список агентств.

Основная причина сложившейся ситуации очевидна: отсутствие областной программы (концепция) комплексного развития строительства, строительной индустрии и ипотеки.

Благодаря "инициативе сверху" исполнение национальных проектов на сегодняшний день является приоритетным направлением для всех ветвей власти.

Между тем еще в конце 2003 года ОАО "ИРИА" обратилось к администрации Иркутской области с предложением разработать Комплексную программу строительства и ипотечного кредитования, в котором системно были указаны основные участники ипотечного рынка*(2):

развитие инфраструктуры земельных участков;

строительство жилья массовой застройки и индивидуального;

развитие местной строительной индустрии;

финансирование строительства со стороны коммерческих банков;

ипотечное кредитование, осуществляемое ипотечным агентством.

При этом предполагалось, что обеспечить согласованность этих действий возможно только при поддержке властей и при наличии отработанной системы ипотечного кредитования. Ипотека как механизм сбыта была отработана уже тогда. А вот интерес властей отсутствовал. В результате ИРИА выступило в отдельных проектах как режиссер, сценарист, артист. Зрителем же оставалась областная администрация.

Так возник Зиминско-Саянский проект....

Не было бы счастья, да несчастье помогло...

Вот так, не имея ни комплексной программы развития региона, ни увеличения уставного капитала, Иркутское региональное ипотечное агентство все же обратило внимание на решение проблемы ипотечного кредитования в малых и средних городах.

И оказалось, что при различных уровнях цен на жилье и доходов, доступность жилья в малых и средних городах выше, чем в столичных и областных.

Поэтому ИРИА разработало и запустило несколько проектов, призванных применить ипотечную систему для людей с разными уровнями достатка, для территорий с различной социально-экономической ситуацией, для реализации всех категорий жилья на разных стадиях готовности. В процессе этой работы нам удалось выявить определенные закономерности и уточнить, какие условия необходимы для реализации ипотеки в малых и средних городах.

Заинтересованная поддержка мэров. Так называемые административные барьеры, усложняющие и удорожающие строительство в крупных мегаполисах (земля, инфраструктура, архитектура), в провинциальных городах отсутствуют. Напротив, власти с готовностью идут на осуществление различных проектов, позволяющих решить жилищную проблему. Заинтересованность в обеспечении населения доступным жильем в провинции у мэров высокая.

Отработанная технология выдачи ипотечных кредитов (займов) с учетом провинциальной специфики. С этой целью была разработана Программа выдачи ипотечных кредитов в малых и средних городах Иркутской области. Основные этапы реализации программы представлены алгоритмом, показанным на схеме.

В качестве кредитного учреждения с целью выдачи ипотечных займов был создан кредитный союз. Необходимо учесть, что в провинции банковская инфраструктура представлена в основном Сберегальным банком, поэтому выдача ипотечных кредитов по федеральной программе АИЖК практически невозможна - Сбербанк рассматривается только как платежный агент при обслуживании кредитов. Для выхода из этой ситуации ИРИА и разработало схему выдачи ипотечных займов через кредитные союзы.

Подготовка ипотечных менеджеров, которые "вахтовым методом" осваивают ипотечную территорию в провинции. В их функции включены консультации, реклама, расчеты, оформление ипотечной сделки, сопровождение в ФРС. При этом ипотечный менеджер оснащен всеми средствами связи, позволяющими передать сканированный вариант документов в головной офис.

Тесное сотрудничество с филиалами ФРС по Иркутской области и Усть-Ордынскому бурятскому округу. В данном случае нам очень помогло Соглашение о сотрудничестве между ФРС России и ОАО "АИЖК", в рамках которого наше агентство заключило договор с местным отделением ФРС. Возникает очень много вопросов, которые можно отрегулировать только путем совместных усилий регистрационного ведомства и федерального агентства АИЖК.

В качестве апробации схемы провинциальной ипотеки можно привести успешно завершившийся проект в городе Саянске, который был реализован в рамках программы выдачи ипотечных кредитов в малых и средних городах Иркутской области.

За ноябрь-декабрь 2005 года 26 саянских семей получили новое жилье по системе ипотечного кредитования АИЖК. Средний размер кредита - 295 тысяч рублей, доход семьи - 12 500 рублей, кредит на 15 лет, ставка -14%, ежемесячный платеж по кредиту - 3941 руб.

Ввод жилья в регионах СФО (на 1 ноября 2005 года)*

Тыс. кв. метров	На 1000 жителей в месяц, кв. мет- ров
Сибирский федеральный округ	2 414,4	11,1
Омская область	547,3	24,3
Томская область	228,9	20,1
Республика Хакасия	87,7	14,7
Красноярский край	356,2	11,1
Республика Алтай	24,0	10,7
Кемеровская область	333,9	10,6
Республика Бурятия	107,9	10,1
Алтайский край	282,7	10,0
Новосибирская область	226,9	7,7
Иркутская область	150,8	5,4
Читинская область	63,3	5,1
Республика Тыва	4,8	1,4
* Источник: Социально-экономическое положение регионов СФО на 1 ноября 2005 г., Госкомстат РФ.

Объем и количество кредитов, оформленных региональными ипотечными
агентствами и фондами с начала их существования до 31 декабря 2005 г.*

Регионы Сибирского федерального округа	Объем кредитов всего, млн. руб.	Количество кредитов, шт.
Алтайский край КАЖИКАИК	1020309	2492729
Томская область (РИАТО)	846	1606
Новосибирская область (НОАИЖК)	588	1014
Кемеровская область (АИЖК КО)	405	950
Республика Бурятия (ИК РБ)	285	924
Омская область (ОРИК)	81	218
Иркутская область (ИРИА)	45	139
* Источник: аналитический интернет-портал www.rusipoteka.ru

Возможности ипотечного кредитования и жилищного строительства в отдельных городах Иркутской области: Условия кредитования АИЖК: 15 лет под 14% годовых в рублях

		Сцена- рий	Ед. изм.	Иркутск	Ангарск	Шелехов	Саянск	Усолье	Тайшет*	Зима
1	Население	-	тыс. чел.	582,6	247,9	48,1	43,7	88,1	53,5	34,4
	Кол-во занятых		тыс. чел.	184,1	74,4	18,6	15,3	22,1	15,5	8,8
2	Средняя зара- ботная плата	-	рублей	8919,9	8592,6	9398,5	8267,8	5825,4	7594,7	8044,9
3	Цена жилья, руб/м2	-	рублей	20 000	14 000	16 000	9 000	8 000	10 000	8 000
4	Стоимость жи- лья 60 м2		рублей	1200000	840000	960 000	54 000	480 000	600 000	480000
5	В. т.ч. заем- ные средства	А	рублей	840000	588 000	672 000	378000	336 000	420 000	336000
		Б		400000	280 000	320 000	180000	160 000	200 000	160000
6	Время накопле- ния первона- чального взно- са	А	меся- цев	67	49	51	33	41	40	30
		Б		-	-	-	-	-	-	-
7	Платеж по кре- диту	А	рублей	10 668	7468	8534	4801	4267	5334	4267
		Б		5080	3556	4064	2286	2032	2540	2032
8	Требуемый уро- вень доходов на семью	А	рублей	35 560	24 892	28 448	16 002	14 224	17 780	14 224
		Б		16 933	11 853	13 547	7 620	6773	8467	6 773
9	Граница плате- жеспособного спроса	А	% на- селе- ния	4%	7%	8,7%	15%	8%	9,5%	11%
		Б		13%	18%	22%	27%	17%	20%	20,4%
10	Потенциал жи- лищного стро- ительства	А	тыс. м2	419	312	75	118	127	91	68
		Б		1363	803	190	212	270	193	126
11	Потенциал ипо- течного креди- тования	А	млн. руб.	8389	4373	1 205	1 062	1 015	915	545
		Б		27 266	11 245	3 048	1 911	2 157	1 926	1 011
* вместе с пгт. Юрты, Бирюсник, численность населения по состоянию на 1.01.2005, средняя заработная плата - за 2004 г.
Итого потенциал жилищного строительства и ипотечного кредитования Сценарий А 1212 тыс. м2 17 504 млн. руб. Сценарий Б 3158 тыс. м2 48563 млн. руб.

"Рис. 1 "Комплексная программа строительства и ипотечного кредитования"

Т. Кубасова,

заместитель генерального директора

ОАО "Иркутское региональное ипотечное агентство"

"Банковское дело в Москве", N 2, февраль 2006 г.

-------------------------------------------------------------------------

*(1). К моменту подготовки статьи практически закончились переговоры администрации Иркутской области, Федерального агентства по ипотечному жилищному кредитованию и Иркутского регионального ипо-течного агентства о подписании трехстороннего соглашения. Обозначена дата подписания - 15-17 февраля.

*(2). В феврале 2004 г. мы прошли апробацию этого доклада в Дубне на Всероссийском совещании по ипотеке. Предложения по развитию ипотеки вошли в рекомендации совещания, которые сегодня стали основой Национального проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России".