Ответственность сторон по договору участия в долевом строительстве (С.А. Лушкин, "Право и экономика", N 2, февраль 2006 г.)

Ответственность сторон по договору участия
в долевом строительстве

Актуальность данной темы вызвана вступлением в силу 1 апреля 2005 г. Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"*(1) (далее - Закон, Закон об участии в долевом строительстве). Закон содержит ряд принципиально новых норм, регулирующих ответственность сторон рассматриваемых отношений, по сравнению с применяемым до него законодательством и сложившейся практикой.

Ответственность застройщика

Застройщик несет ответственность за неисполнение и (или) ненадлежащее исполнение принятых на себя обязательств по договору участия в долевом строительстве в соответствии с действующим законодательством и условиями договора (ст. 17 Федерального закона от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений"*(2), ст. 15, 393 и 395 Гражданского кодекса РФ).

Согласно нормам ст. 394 ГК РФ, если за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств установлена неустойка, то убытки возмещаются в части, не покрытой неустойкой (зачетная неустойка). Законом или договором участия в долевом строительстве могут быть предусмотрены случаи, когда:

допускается взыскание только неустойки, но не убытков (исключительная неустойка);

убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки (штрафная неустойка);

по выбору участника долевого строительства могут быть взысканы либо неустойка, либо убытки (альтернативная неустойка).

Анализируя существующие в настоящее время договоры участия в долевом строительстве, можно сделать выводы о том, что большинство застройщиков, заключая договоры участия в долевом строительстве с участниками долевого строительства, предусматривают определенный размер исключительной неустойки, как правило, в виде пени за каждый день просрочки выполнения обязательства. Такая ответственность устанавливается в договоре участия в долевом строительстве за нарушение застройщиком своих обязательств при условии выполнения обязательств со стороны участника долевого строительства в следующих случаях:

нарушение застройщиком срока ввода построенного объекта недвижимости в эксплуатацию;

нарушение застройщиком срока подачи документов в компетентные органы для оформления права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства.

В ОАО "Квартал", например, размер ответственности по договору составляет 0,035% за каждый день просрочки (около 13% годовых). До 25 декабря 2005 г. это соответствовало процентной ставке рефинансирования (учетной ставке) ЦБ РФ *(3) (далее в приводимых примерах и расчетах используется учетная ставка, равная 12%, установленная ЦБ РФ с 26 декабря 2005 г.*(4)).

Вступивший в силу с 1 апреля 2005 г. Закон об участии в долевом строительстве изменил сложившийся порядок. Теперь все неустойки являются штрафными (ст. 10 Закона). Застройщик (как и участник долевого строительства) обязан возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

Предусмотренная Законом ответственность застройщика за нарушение обязанностей систематизирована в табл. 1.

Таблица 1

Ответственность застройщика перед участником долевого строительства
согласно закону об участии в долевом строительстве

N п/п	Норма	Основания наступления ответственности	Право участника долевого строительства (санкция)	Расчет неустойки
1	П. 3 ст. 3	Привлечение денежных средств граж- данина для строительства лицом, не имеющим на это право в соответст- вие с Законом	Гражданин вправе потребовать от данного лица немедленного возв- рата переданных ему денежных средств и уплаты процентов согласно ст. 395 ГК РФ в двой- ном размере на сумму этих средств и возмещения сверх сум- мы процентов причиненных граж- данину убытков	12% х 2 = 24% годовых или 24% / 365 = = 0,066% в день
2	П. 2 ст. 6	Нарушение застройщиком предусмот- ренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства	Застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустой- ку (пени) в размере 1/75 ставки рефинансирования ЦБ РФ, дейст- вующей на день исполнения обя- зательства, от цены договора за каждый день просрочки	12% / 75 = = 0,160% в день или 0,160% х 365= = 58% в год
3	П. 2 ст. 7	Объект долевого строительства пос- троен застройщиком с отступлениями от условий договора, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предус- мотренного договором использования	Участник долевого строительст- ва, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застрой- щика: 1) безвозмездного устра- нения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьше- ния цены договора; 3) возмеще- ния своих расходов на устране- ние недостатков
4	П. 3 ст. 7, подп. 6 п. 1 ст. 9	Существенное нарушение застройщи- ком требований к качеству объекта долевого строительства	Участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения дого- вора участия в долевом строите- льстве и потребовать от заст- ройщика возврата денежных средств, уплаченных им в счет цены договора. Участник долевого строительства вправе потребовать уплаты про- центов на эту сумму за пользо- вание указанными денежными средствами в размере 1/150 ста- вки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства по возврату дене- жных средств, уплаченных участ- ником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительст- ва	12% / 150 = = 0,080% в день или 0,080% х 365= = 29% в год
5	Подп. 1 п. 1 ст. 9	Неисполнение застройщиком обязате- льства по передаче объекта долево- го строительства в предусмотренный договором срок
6	Подп. 2 п. 1 ст. 9	Прекращение или приостановление строительства объекта недвижимос- ти, в состав которого входит объ- ект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства
7	Подп. 3 п. 1 ст. 9	Существенное изменение проектной документации строящегося объекта недвижимости, в состав которого входит объект долевого строительс- тва, в том числе существенное из- менение размера объекта долевого строительства
8	Подп. 4 п. 1 ст. 9	Изменение назначения общего имуще- ства и (или) нежилых помещений, входящих в состав объекта недвижи- мости
9	Подп. 5 п. 1 ст. 9	Неисполнение застройщиком обязан- ностей по п. 3 Таблицы
10	Подп. 7 п. 1 ст. 9	Иные предусмотренные договором участия в долевом строительстве случаи
11	П. 7 ст. 19	Нарушение застройщиком требований к проектной декларации, установле- нных Законом	Участник долевого строительства вправе обратиться в суд с иском о признании сделки недействите- льной как совершенной под влия- нием заблуждения. В случае при- знания сделки недействительной застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные по договору, и уплатить проценты на них за пользование ими в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ со дня внесения до дня возврата	12% / 150 = = 0,080% в день или 0,080% х 365= = 29% в год

Ответственность застройщика перед участниками долевого строительства за нарушение условий начала привлечения денежных средств, установленных Законом, вполне обоснована. Гражданин вправе потребовать от застройщика, нарушившего Закон, немедленного возврата, переданных ему денежных средств с начислением на них процентов в размере 24% годовых (п. 1 табл. 1) и возмещения, сверх суммы процентов, причиненных гражданину убытков. Соблюдение указанных в Законе условий застройщиком для начала привлечения денежных средств в строительство частных инвесторов предоставляет гарантии в реализации проекта, его неизменности и соблюдении сроков.

В случае нарушения договорных сроков передачи участнику долевого строительства объекта строительства застройщик уплачивает пени из расчета 58% годовых от цены договора (п. 2 табл. 1), что не освобождает его и от возмещения в полном объеме причиненных убытков сверх неустойки.

В условиях специфики инвестиционно-строительной деятельности, влияния большого числа факторов, в том числе и неправовых, многие из которых не подконтрольны самому застройщику (политические, экономические, административные), достаточно сложно определить срок сдачи объекта в эксплуатацию. По мнению многих специалистов-практиков рынка недвижимости*(5), декларируемый в договоре срок будет примерно на год больше реального. Однако застройщик может указать, к примеру, на 10 лет больше. Если застройщик опаздывает со сдачей объекта недвижимости в срок, Закон возлагает на него обязанность не позднее чем за 2 месяца до предполагаемого окончания строительства уведомить участников долевого строительства и предложить внести изменения в договор (п. 3 ст. 6 Закона).

Последствия возможностей законного одностороннего отказа участника долевого строительства от исполнения договора с возвратом внесенных им денежных средств и начисленных 29% годовых на них (п. 4-10 табл. 1), а также с возмещением в полном объеме всех причиненных убытков сверх неустойки пока не ясны. Оценить их можно будет только в связи с формированием судебной практики по данному вопросу, т.к. практически все основания являются оценочными ("очевидно свидетельствующие обстоятельства", "существенное изменение проектной документации", "существенное изменение размера объекта долевого строительства", "существенное нарушение требований к качеству").

Предположения, высказываемые специалистами*(6) в начале 2005 г., о том, что наличие в Законе повышенной ответственности застройщика приведет к росту цен на жилье (который по итогам 2005 г. составит около 20%), оправдались. Во-первых, цены на жилье растут из-за снижения доли финансирования строительства за счет долевого участия и увеличения доли более дорогих источников (например, банковских кредитов)*(7). Во-вторых, застройщику в связи с возросшими рисками (риски наступления повышенной ответственности перед участником строительства) необходимо страховаться увеличением цены. В связи с этим уменьшается разница между ценой готового жилья и ценой строящегося, что приводит к снижению доходности от инвестирования в строительство. По данным аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости" (www.irn.ru), всего за 2005 год жилье подорожало в среднем на 24%, рост цен на разные типы квартир составил от 15% до 30%, прирост цен в разных районах колеблется от 12% до 32%*(8).

Оценки некоторых специалистов являются более радикальными. Так, по мнению Л. Бандорина, эксперта фонда "Институт экономики города", норма, предоставляющая участнику долевого строительства возможность расторгнуть договор с застройщиком и забрать деньги с процентами, равными 1/75 ставки рефинансирования, может быть использована в конкурентной борьбе. "Фирма, задумавшая уничтожить конкурирующую строительную организацию, может через подставных физических лиц скупить жилье в строящемся доме, а непосредственно перед сдачей объекта расторгнуть все договора, - отмечает он.- Это приведет к банкротству строительной компании*(9)".

В соответствии с Законом об участии в долевом строительстве формируется федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий государственное регулирование, контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости. Данный орган наделяется достаточно широкими полномочиями в соответствии со ст. 23 Закона. В случае нарушения застройщиком требований, установленных Законом и иными нормативными правовыми актами, регулирующими данный вид деятельности, неисполнения предписаний уполномоченного органа, отказа от предоставления в соответствии с Законом информации или предоставления неполной и (или) недостоверной информации уполномоченный орган вправе:

1) требовать от застройщика устранения выявленных нарушений (пп. 1 п. 4 ст. 23);

2) направлять застройщику обязательные для исполнения предписания об устранении нарушений различных правовых актов (пп. 2 п. 4 ст. 23);

3) принимать необходимые меры для привлечения застройщика и его должностных лиц к ответственности, установленной Законом и ст. 23);

4) обратиться в арбитражный суд с заявлением о приостановлении на определенный срок осуществления застройщиком деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства объектов недвижимости, в случаях, установленных п. 6 ст. 23 Закона;

5) обратиться в арбитражный суд с заявлением о ликвидации застройщика, являющегося юридическим лицом (о прекращении деятельности застройщика - физического лица, являющегося индивидуальным предпринимателем), в принудительном порядке в случае неоднократного или грубого нарушения застройщиком действующего законодательства (п. 7 ст. 23).

Оценить данные положения можно будет только после издания во исполнение Закона нормативных правовых актов Президента и Правительства РФ и с появлением правоприменительной, в том числе судебной, практики по данному вопросу. Пока можно отметить лишь то, что законодатель предусмотрел максимальные возможности для регулирования сферы долевого строительства, для контроля и надзора за деятельностью застройщиков. Установлен достаточно широкий спектр ответственности застройщика за выявленные уполномоченным органом нарушения от требований об их устранении до ликвидации застройщика (прекращения его деятельности) в принудительном порядке.

Необходимо понимать, что отношения по участию в долевом строительстве - это более объемное понятие, чем договор участия в долевом строительстве между двумя сторонами. В процессе строительства выступают десятки, а нередко даже сотни лиц. И непомерная ответственность застройщика, например, перед одной частью участников долевого строительства может негативно сказаться и на них же самих, и на другой группе лиц, не имеющих претензий к застройщику.

Ответственность участника долевого строительства

Для дальнейших дискуссий остается актуальным вопрос о статусе гражданина- участника долевого строительства. Норма п. 9 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве приравнивает участников долевого строительства, заключающих договор участия в долевом строительстве исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, к потребителям. Соответственно. к отношениям, вытекающим из такого договора, применяется законодательство РФ о защите прав потребителей в части, не урегулированной Законом.

Участник долевого строительства, осознанно беря на себя определенные риски инвестиционно-строительного процесса, в итоге получает за это компенсацию в виде дохода. Доходность инвестиций в строительство жилой недвижимости, составляет 15-25% годовых, а при росте цен на готовое жилье (например, в 2003 и 2004 гг.) может доходить до 60-80% годовых*(10).

По оценке специалистов аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости" (www.irn.ru), в течение 2003 г. доля "инвестиционных покупок" (сделок, направленных на участие в долевом строительстве с целью извлечения прибыли) выросла примерно до 30%*(11).

Необходимо отметить, что среди прочих финансовых инструментов квартира как объект инвестирования обладает рядом существенных преимуществ. Вложение в нее дает владельцу достаточно широкие возможности управления своим поведением в зависимости от различных сценариев развития рынка недвижимости и собственных предпочтений, а именно право продать жилое помещение или права на него (соответственно ст. 549, ст. 382 ГК РФ), обменять (ст. 567 ГК РФ), подарить (ст. 572 ГК РФ), заложить (ст. 334 ГК РФ, Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"*(12)), сдать в аренду (наем) (ст. 288, ст. 671 ГК РФ), использовать для личного проживания и проживания членов своей семьи (ст. 288 ГК РФ), перевести жилое помещение в нежилое для размещения в нем предприятий, учреждений, организаций (ст. 288 ГК РФ). Наличие нескольких вариантов использования жилой недвижимости, самостоятельная возможность выбора наиболее эффективного и целесообразного варианта в зависимости от складывающихся жизненных условий ее собственника в любой момент времени фактически делает невозможным определение мотива приобретения квартиры по схеме долевого участия в строительстве.

Сложность в разграничении потребительского и коммерческого мотивов участия в долевом строительстве, длительность процесса строительства (до 2,5-3 лет; за это время цель участия в долевом строительстве может меняться несколько раз) - все это свидетельствует о том, что участник долевого строительства - это субъект, обладающий качествами и инвестора, и потребителя. Инвесторы получают доход в денежной форме после реализации жилья или прав на него, а потребители получают "скрытый доход"- доход в виде материальной выгоды*(13), который также может быть переведен в денежную форму. Покупатели готового жилья на вторичном рынке недвижимости (также потребители) получают только квартиру. Их дополнительный доход в случае продажи квартиры, если и возникнет, то только за счет роста цен, но никак не за счет участия в долевом строительстве. При этом законодатель фактически приравнял всех участников долевого строительства к потребителям, защитив таким образом их права и переложив, соответственно, все риски инвестиционно-строительного процесса на застройщика. В этой ситуации было бы справедливее разграничить права, обязанности и ответственность участников рынка недвижимости в двух возникающих отношениях, а именно: когда квартира приобретается в построенном доме и когда речь идет о долевом участии в строительстве. Тем более законодательством предоставляется право участникам долевого строительства извлекать прибыль из подобных отношений (например, посредством уступки права требования по договору на этапе строительства или продажи готового жилья по окончании строительства за цену, превышающую размеры внесенных денежных средств в счет цены договора участия в долевом строительстве)*(14).

Участник долевого строительства несет ответственность перед застройщиком за исполнение своих обязанностей. Ответственность участника долевого строительства за просрочку в оплате денежных средств по договору, как правило, различается в зависимости от схемы внесения денежных средств (единовременная оплата или оплата частями). Например, в договорах, заключаемых ОАО "Квартал", предусмотрена ответственность участника долевого строительства в следующих случаях.

Если участник долевого строительства при единовременной оплате всей суммы в счет цены договора или оплате первого взноса (при оплате частями) нарушит установленный договором срок внесения денежных средств и стороны не достигнут согласия о его продлении, то договор считается расторгнутым, а обязательства по нему - прекращенными без взаимных претензий сторон друг к другу.

В случае неполучения застройщиком денежных средств в счет оплаты очередного этапа (при оплате частями) в течение пяти рабочих дней со дня, указанного в договоре, застройщик начисляет пеню в размере 0,035% от суммы, подлежащей уплате, в счет цены договора участником долевого строительства за каждый день просрочки.

В случае неполучения застройщиком денежных средств на оплату очередного этапа (при оплате частями) в течение тридцати рабочих дней, застройщик вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор, письменно уведомив участника долевого строительства об этом.

При расторжении договора по указанному основанию застройщик не возмещает участнику долевого строительства какого-либо ущерба, вызванного этим расторжением, а также не несет какой-либо иной ответственности перед ним (штрафы, проценты и пр.) в связи с этим расторжением. Денежные обязательства застройщика перед участником долевого строительства при расторжении договора заключаются в возврате суммы, фактически внесенной участником долевого строительства, за вычетом неустойки.

Интересна схема возврата фактически уплаченной суммы на момент расторжения договора. Возврат производится застройщиком после реализации квартиры (или иного объекта долевого строительства) или прав на нее третьим лицам и фактического получения денежных средств по этой сделке за вычетом неустойки в размере 5% от фактически уплаченной участником долевого строительства суммы. Если третьи лица производят оплату квартиры (или иного объекта долевого строительства) или прав на нее частями, то возврат денежных средств участнику долевого строительства производится застройщиком пропорционально полученным от этих третьих лиц денежным средствам за вычетом неустойки.

Данный механизм обеспечивает финансовую устойчивость в работе застройщика. Закрепление такого механизма в договоре придает отношениям между его сторонами ясность и стабильность. Представляется, что два основных элемента отношения по поводу возврата внесенных участником долевого строительства денежных средств являются вполне обоснованными.

Первый - это схема возврата. Основная задача застройщика - обеспечить строительство объекта недвижимости надлежащего качества и в установленные сроки, тем самым выполняя свои обязательства перед всеми участниками долевого строительства, число которых, например при строительстве многоквартирных домов, может доходить до тысячи человек. Денежные средства застройщик осваивает в соответствии с их целевым назначением, и их дальнейший оперативный возврат невозможен. Для сохранения графика бесперебойного финансирования и была разработана данная схема, учитывающая интересы всех вовлеченных в инвестиционно-строительный процесс лиц.

В качестве целесообразности и эффективности данного механизма можно привести следующий пример.

Завершение строительства ОАО "Квартал" элитного жилого дома по адресу г. Москва, Ленинский проспект, д. 116, к. 1 пришлось на конец 1998 г. В августе 1998 г., когда осуществлялись самые дорогостоящие работы по устройству инженерного оборудования и внутренней отделке дома, производились основные взаиморасчеты с подрядными организациями, произошел "дефолт". В результате макроэкономического кризиса около 20% участников долевого строительства оказались не в состоянии выплачивать оставшиеся взносы по договорам участия в долевом строительстве, вследствие чего они воспользовались своим правом, предоставленным договором, и заявили об одностороннем расторжении договоров. Сумма, которая подлежала возврату участникам долевого строительства, составила около 5 млн долларов США. Застройщику, несмотря на то что он лишился планового финансирования, некоторых основных подрядчиков, которые договорные условия, удалось в срок ввести объект в эксплуатацию (в декабре 1998 г.). Данному факту в немалой степени способствовало и то, строительстве осуществлялся по указанной схеме.

Вторым элементом рассматриваемого механизма возврата денежных средств является удерживаемая застройщиком неустойка. Ее наличие участника долевого строительства, включая затраты на рекламу, оплату труда работников компании и пр.

С помощью данного механизма построения ответственности регулируется, как правило, и обязанность участника долевого строительства по осуществлению доплаты за объект долевого строительства, если она производимой организацией (органом) по учету объектов недвижимого "Московское городское бюро технической инвентаризации" (ГУП МосгорБТИ)).

Обязанностями участника долевого строительства является приемка документов для обеспечения оформления права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства, если обязанность застройщику всех документов, необходимых для государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства, согласно действующему законодательству, и (или) неприбытия участника долевого строительства в обусловленный срок для приемки объекта долевого строительства застройщик не несет перед участником долевого строительства ответственность за просрочку передачи объекта долевого строительства и (или) за просрочку оформления права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства. Участник долевого строительства обязан возместить застройщику все дополнительно понесенные строительства и (или) с непередачей участником долевого строительства всех документов, необходимых для регистрации права собственности на объект долевого строительства, в соответствии с действующим законодательством РФ, а также обязан произвести оплату за продление срока действия документов, необходимых для регистрации права собственности на объект долевого строительства. В случае невозмещения участником долевого строительства застройщику дополнительных затрат и (или) уклонения участника долевого строительства от оплаты расходов за продление срока действия документов, требующих такого продления, застройщик имеет право приостановить передачу объекта долевого строительства в собственность участника долевого строительства и оформление необходимых для этого документов до полного исполнения участником долевого строительства своих денежных обязательств по данным условиям.

Приведенная выше система ответственности характерна для договоров участия в долевом строительстве большинства застройщиков, работающих в Москве.

Законом об участии в долевом строительстве устанавливаются иные принципы ответственности участника долевого строительства, перечеркивая накопленный позитивный опыт застройщиков в данной сфере. Меры ответственности участника долевого строительства, предусмотренные нормами Закона, которые будут распространяться на отношения, возникающие по поводу долевого строительства, если разрешение на строительство объекта недвижимости получено после 1 апреля 2005 г., систематизированы и представлены в табл. 2.

Таблица 2

Ответственность участника долевого строительства перед застройщиком
согласно Закону об участии в долевом строительстве

N п/п	Норма	Основания наступления ответственности	Право застройщика (санкция)	Расчет неустой- ки
1	П. 4 ст. 5	Просрочка внесения платежа в счет цены договора участником долевого строительства (при единовременном платеже) более чем на 3 месяца	Застройщик вправе предъявить требо- вание о расторжении договора в су- дебном порядке
2	П. 5 ст. 5	Просрочка внесения платежа в счет цены договора участником долевого строительства (при рассрочке пла- тежей) более чем 3 раза в течение 12 месяцев или 1 раз, но более чем на 3 месяца	Застройщик вправе предъявить требо- вание о расторжении договора в су- дебном порядке
3	П. 6 ст. 5	Нарушение установленного договором срока внесения платежа участником долевого строительства	Участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки	12% / / 150 = = 0,080% в день или 0,080% х х 365 = = 29% в год
4		Нарушение установленного договором срока принятия объекта долевого строительства участником долевого строительства	Ответственность Законом не предусмотрена

Анализируя ответственность участника долевого строительства за нарушение обязательств согласно закону об участии в долевом строительстве, можно сделать следующие выводы.

1. Одностороннее расторжение договоров застройщиком становится возможным только в судебном порядке и только через 3 месяца после нарушения обязательства участником долевого строительства (или если такое нарушение происходит систематически - 4 и более раз за 12 месяцев). Это еще больше повышает неопределенность в планировании и без того труднопрогнозируемой части финансовых потоков в строительство по схеме долевого участия. Дорогое банковское кредитование строительства, введение Законом солидарной ответственности кредитующего банка и застройщика перед участниками долевого строительства (п. 3 ст. 14 Закона)- все это делает перспективы развития финансирования строительства по схеме долевого участия весьма неопределенными. Например, такая схема оплаты договора участия в долевом строительстве, как оплата единовременным платежом с предоставлением скидки от цены в 7%, может превратиться, по сути, в оплату через три месяца. Размер неустойки за эти 3 месяца составит те же 7% (29% в год / 12 мес. х 3 мес.). Оплата с беспроцентной рассрочкой на 3 месяца может оказаться невыгодной застройщику, т.к. за этот период возможен рост цен на жилье как реальный (объективный рыночный), так и запланированный и распределенный по этапам строительства (формирующий интерес приобретать жилье на ранних этапах строительства и обеспечивающий доходность инвестиций в строительство).

2. Право расторгнуть договор с неплательщиком только через 3 месяца в судебном порядке (реальный срок будет еще больше) предоставляет возможности для недобросовестных конкурентных игр между самими застройщиками. Например, при заключении договоров на значительные объемы, а затем отказе от исполнения обязательств участником долевого строительства, объекты долевого строительства исключаются из оборота как минимум на 3 месяца, лишая застройщика части финансового обеспечения строительства.

3. Законом не предусмотрены санкции к недобросовестному участнику долевого строительства, уклоняющемуся от приемки объекта долевого строительства.

Закон об участии в долевом строительстве, направленный в первую очередь на защиту прав участников долевого строительства, серьезно ограничил права застройщиков, поставив под угрозу дальнейшее развитие отношений в данной сфере. В связи с этим представляется необходимым внесение ряда изменений и дополнений в Закон.

Основные направления корректировок Закона видятся в следующем:

а) установить разумный срок приемки готового к передаче объекта, например один месяц, по истечении которого застройщику предоставить право оформления одностороннего передаточного акта;

б) позволить сторонам договора самим определять вид и размеры неустойки за нарушение обязательств, как и порядок возврата денежных средств при одностороннем отказе от исполнения договора, и только в отсутствие договорного регулирования применять нормы Закона. Размер законной неустойки за нарушение сторонами обязательств по договору установить в размере ставки рефинансирования ЦБ РФ (по состоянию на 11 января 2006 г. - 12%);

в) предоставить право одностороннего расторжения договора застройщику с участником долевого строительства, не исполняющим свои обязательства во внесудебном порядке, в сроки и на условиях, предусмотренных договором;

ж) применять ко всем отношениям в сфере долевого строительства (первичный рынок) недвижимости специальное законодательство (Закон об участии в долевом строительстве), а законодательство о защите прав потребителей применять к отношениям, возникающим из купли-продажи (вторичный рынок) недвижимости ввиду невозможности разграничения коммерческого и потребительского мотивов участия в долевом строительстве.

Рассмотренные предложения по совершенствованию законодательства в сфере участия в долевом строительстве необходимы для придания данной системе отношений устойчивости. Достижение указанной цели будет возможно только после того, как на законодательном уровне будут определены и сбалансированы интересы сторон - участников долевого строительства.

С.А. Лушкин,

директор по маркетингу и продажам ОАО "Квартал",

специалист по гражданскому праву (сделки

с недвижимостью, участие в долевом строительстве

объектов недвижимости)

"Право и экономика", N 2, февраль 2006 г.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) Российская газета. 2004. N 292.

*(2) СЗ РФ. 1999. N 9. Ст. 1096.

*(3) Телеграмма ЦБ РФ от 11 июня 2004 г. N 1443-У "О процентной ставке рефинансирования, установленной с 15 июня 2004 года " (Вестник Банка России. 2004. N 34).

*(4) Телеграмма ЦБ РФ от 23 декабря 2005 г. N 1643-У "О процентной ставке рефинансирования, установленной с 26 декабря 2005 года " (Финансовая газета. 2005. N 52).

*(5) См.: Данилова С. Рынок превращается... // Новый адрес. 2005. N 3. С. 35.

*(6) См.: Данилова С. Указ.соч. С.35; Кузьминский О., Семенов М. Стройка в правовом поле // Коммерсант. 2005. N 71. С. 32.

*(7) См.: Рошек Ю. Недострой // Прямые инвестиции. 2005. N 4. С. 20.

*(8) См.: Обзор московского рынка недвижимости по итогам 2005 года. IRN.RU, информационная служба // Аналитический центр "Индикаторы рынка недвижимости". Декабрь 2005. - http://www.irn.ru/news/10816.html

*(9) У долевого строительства будет лучшая доля? (По материалам RBC Daily) // Строительные ведомости. 2005. N 6.

*(10) См.: Ордынская И. Дольщики в законе, застройщики в раздумьях // Агентство экономико-правовых консультаций и деловой информации - "АКДИ Экономика и жизнь". Февраль 2005. http://www.akdi.ru/gd/jil/18.htm.

*(11) См.: Репченко О. Могут ли инвестиционные квартиры вызвать обвал столичного рынка недвижимости? // Ведомости. Май 2004. N 80 (1120) (статья также опубликована Аналитическим центром "Индикаторы рынка недвижимости" в марте 2004.- http://www.irn.ru/articles/2210.html)

*(12) СЗ РФ. 1998. N 29. Ст. 3400.

*(13) См.: Воробьева Е.В. Особенности субъектного состава договора долевого участия в строительстве жилья // Современное право. 2004. N 11.

*(14) Совершение уступки права требования регулируется гл. 24 ГК РФ, ст. 11, 17 Закона об участии в долевом строительстве. Основными источниками права, регулирующими куплю-продажу недвижимости, служат § 1 "Общие положения о купле продаже", § 7 "Продажа недвижимости" гл. 30 "Купля-продажа" ГК РФ и Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (СЗ РФ. 1997. N 30. Ст. 3594).