Вопрос: Организация участвует в строительстве как заказчик-застройщик и заключает договоры долевого инвестирования с физическими и юридическими лицами. Возможно ли в случае расторжения договоров с этими лицами производить возврат инвестиционных вкладов в меньшем размере, чем первоначальные? ("Финансовая газета. Региональный выпуск", N 9, март 2006 г.)

Организация участвует в строительстве как заказчик-застройщик и заключает договоры долевого инвестирования с физическими и юридическими лицами. Возможно ли в случае расторжения договоров с этими лицами производить возврат инвестиционных вкладов в меньшем размере, чем первоначальные?

В настоящее время отношения, связанные с привлечением средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных жилых домов или иных объектов недвижимости, регулируются Федеральным законом от 30.12.04 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон). Согласно п.п. 3 п. 4 ст. 4 Закона договор между заказчиком и участником долевого строительства должен содержать цену договора, сроки и порядок ее уплаты. Под ценой договора понимается размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства. Она может быть определена как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство объекта и оплату услуг застройщика (п. 1 ст. 5 Закона).

Вместе с тем деятельность застройщика связана с организацией строительства объектов и контролем за его ходом (п. 1.4 Положения по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций, утвержденного приказом Минфина России от 30.12.93 г. N 160). Поэтому при составлении сметы на строительство одной из ее составляющих является вознаграждение заказчика-застройщика за оказанную услугу. За счет этих средств (вознаграждения) производятся расходы на содержание заказчика-застройщика. Таким образом, средства, полученные от дольщиков, предназначены в том числе и на содержание заказчика-застройщика и осуществление им своих основных функций. Ведь в ходе подготовки к строительству объекта заказчик несет расходы на разработку бизнес-плана, выбор площадки строительства, получение всех необходимых разрешений и согласований и т.п. А это предполагает определенные расходы.

Учитывая указанные обстоятельства, по мнению автора, при расторжении договора заказчик вправе возвратить вклад дольщика (соинвестора) в меньшем размере, чем первоначальный, т.е. за минусом расходов на содержание заказчика-застройщика и выполнение инвестиционного проекта в доле, приходящейся на конкретного дольщика (соинвестора) на дату расторжения договора. Однако порядок и условия расторжения договора должны быть определены договором инвестирования и заключением дополнительного соглашения к нему.

Кроме того, если основанием для расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора (п. 5 ст. 453 ГК РФ).

М. Бойкова,

налоговый консультант ООО "Русская аудиторская компания"

1 марта 2006 г.

"Финансовая газета. Региональный выпуск", N 9, март 2006 г.