Новеллы земельного законодательства для предпринимателей в 2006 году (В.Н. Кульнев, "Предприниматель без образования юридического лица. ПБОЮЛ", N 2, февраль 2006 г.)

Новеллы земельного законодательства для предпринимателей в 2006 году

Начало нового года связано со вступлением в силу ряда новых норм.

Самым важным из них явилось вступление в силу с 1 января 2006 года Федерального закона от 31.12.2005 N 210-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации". Теперь действие Градостроительного кодекса распространено на отношения по капитальному ремонту, при проведении которого затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности объектов капитального строительства.

Из сферы действия градостроительного регламента исключаются земельные участки, предоставленные для добычи полезных ископаемых.

В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 29.12.2005 N 840 в составе градостроительного плана земельного участка указываются границы земельного участка, границы зон действия публичных сервитутов, минимальные отступы от границ земельного участка, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений, информация о градостроительном регламенте, информация о разрешенном использовании земельного участка, требованиях к назначению, параметрам и размещению объекта капитального строительства на указанном земельном участке, информация о расположенных в границах земельного участка объектах капитального строительства и другие сведения в соответствии со ст. 44 Градостроительного кодекса РФ.

В состав градостроительного плана земельного участка может включаться информация о возможности или невозможности его разделения на несколько земельных участков.

Подготовка градостроительных планов земельных участков осуществляется применительно к застроенным или предназначенным для строительства, реконструкции объектов капитального строительства земельным участкам.

Другой Федеральный закон от 31.12.2005 N 206-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" и некоторые другие законодательные акты Российской Федерации по вопросам совершенствования градостроительной деятельности" вступил в силу с 31 декабря 2005 года.

Изменениями были уточнены требования к предоставлению земельных участков для строительства, государственной регистрации прав на объекты незавершенного строительства и объекты, для которых не требуется разрешение на строительство, порядку выдачи разрешения на строительство и проведения государственного строительного надзора.

С 1 января 2006 года на 1 января 2008 года перенесен срок вступления в силу части 6 статьи 45 Градостроительного кодекса РФ, согласно которой не допускается осуществлять подготовку документации по планировке территории при отсутствии документов территориального планирования, за исключением случаев подготовки проектов межевания застроенных территорий и градостроительных планов земельных участков по заявлениям физических лиц, организаций и индивидуальных предпринимателей.

В сфере регулирования земельных отношений 1 января 2006 года произошло еще и истечение сроков исполнения закрепленной обязанности переоформления прав на земельные участки. Разберем требования земельного законодательства, предъявляемые к такому переоформлению, и правовые последствия для тех обладателей земельных участков, которые так и не переоформили свои права.

Кто должен был переоформить права на землю?

Еще один Федеральный закон от 27.12.2005 N 192-ФЗ "О внесении изменения в статью 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" продлил сроки переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков, а также сроки приобретения названными юридическими лицами указанных земельных участков в собственность с 1 января 2006 года до 1 января 2008 года.

Напомним, что, в соответствии с Федеральным законом от 25.10.2001 N 137-ФЗ (ред. 18.06.2005) "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (п. 2 ст. 3), землепользователи обязаны были переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды или приобрести земельные участки в собственность по своему желанию до 1 января 2006 года (теперь до 01.01.2008). Переоформление осуществляется в соответствии с порядком, закрепленным статьей 36 Земельного кодекса (далее - ЗК РФ).

Данное требование фактически распространяется на всех обладателей прав на участки, включая индивидуальных предпринимателей, в отношении тех участков, которые были им предоставлены для осуществления предпринимательской деятельности (см. п.3 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2005 N 11). Исключение сделано лишь для государственных и муниципальных учреждений, федеральных казенных предприятий, а также органов государственной власти и местного самоуправления, для которых право постоянного (бессрочного) пользования и после введения в действие Земельного кодекса РФ является основным правом на землю (п. 1 ст. 20 ЗК РФ). Религиозным организациям также предоставлено право переоформить указанные участки на праве безвозмездного срочного пользования. Никаких исключений для предпринимателей законодатель не сделал.

В отношении правовых последствий истечения указанного срока следует отметить, что Конституционный Суд РФ при толковании данной нормы по запросу Законодательного Собрания Нижегородской области (определение от 25.12.2003 N 512-О) встал на сторону правообладателей и разъяснил, что истечение срока переоформления титулов на землю, в соответствии с пунктом 2 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", не может являться основанием прекращения прав на земельный участок.

Кто не успел - тот опоздал?

Следует, однако, отметить, что к лицам, которые не выполнят обязанность переоформления земельных участков до 1 января 2008 г., может быть применена административно-правовая ответственность. Действительно, статья 7.1 КоАП РФ предусматривает ответственность за использование земельных участков без оформленных в установленном порядке правоустанавливающих документов на землю. Поскольку договор аренды, договор купли-продажи земельного участка из состава государственной или муниципальной собственности (при условии государственной регистрации договора аренды, права собственности на участок) являются правоустанавливающими документами, использование земельных участков на праве постоянного (бессрочного) пользования после 1 января 2008 года образует состав административного правонарушения.

Промедление и наказание

Дела об административных правонарушениях, предусмотренных ст. 7.1 КоАП РФ, рассматривают органы, осуществляющие контроль за использованием и охраной земель (государственный земельный контроль). В соответствии с положениями Земельного кодекса РФ (ст. 9) земельный контроль отнесен к полномочиям Российской Федерации, а специально уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим государственный земельный контроль, в настоящее время является Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости (см. п. 2 постановления Правительства РФ от 19.08.2004 N 418 "Об утверждении Положения о Федеральном агентстве кадастра объектов недвижимости"). Должностные лица и специалисты Федерального агентства кадастра объектов недвижимости и его территориальных органов осуществляют государственный земельный контроль в порядке, предусмотренном постановлением Правительства РФ от 19.11.2002 N 833 "О государственном земельном контроле", при этом обладают правами и полномочиями, установленными данным нормативным актом для должностных лиц и специалистов Федеральной службы земельного кадастра России.

Следует отметить, что органы государственной власти субъектов РФ и органы местного самоуправления не вправе привлекать к административной ответственности за нарушение земельного законодательства.

В.Н. Кульнев,

эксперт по земельному праву

"Предприниматель без образования юридического лица. ПБОЮЛ", N 2, февраль 2006 г.