Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 3 февраля 2006 г. N КГ-А41/13617-05 При новом рассмотрении требований об обязании ответчика зарегистрировать право собственности третьего лица на объект незавершенного строительства, зарегистрировать переход права собственности на указанный объект к истцу суду следует установить, кто является собственником спорного недвижимого имущества, проверить доводы ответчика о том, что собственниками гаражей в объекте незавершенного строительства - гаражном комплексе - являются физические лица, рассмотреть вопрос о привлечении их к участию в деле, исследовать вопрос о том, является ли спорный объект объектом незавершенного строительства, подлежащим продаже с торгов (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 3 февраля 2006 г. N КГ-А41/13617-05
(извлечение)

ГАРАНТ:

Резолютивная часть постановления объявлена 27 января 2006 г.

Предприниматель без образования юридического лица (ПБОЮЛ) Б. обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к Управлению Министерства юстиции Российской Федерации по Московской области, третьи лица - Гаражно-строительный кооператив (ГСК) "Центр", общество с ограниченной ответственностью (ООО) "Аурум Юнион" - об обязании ответчика зарегистрировать право собственности ГСК "Центр" на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: Московская область, г. Люберцы, ул. Инициативная, а также об обязании ответчика зарегистрировать переход права собственности на указанный объект к Б.

Исковые требования мотивированы тем, что истец приобрел спорный объект недвижимости на торгах; в регистрации права собственности на приобретенный объект Московской областной регистрационной палатой отказано в связи с тем, что судебным приставом-исполнителем не было зарегистрировано право собственности должника - ГСК "Центр" - на объект незавершенного строительства; ответчик не исполнил свое обязательство по передаче истцу объекта незавершенного строительства.

Определением от 21 сентября 2004 года Арбитражный суд города Москвы передал дело по подсудности в Арбитражный суд Московской области.

Определением от 28 декабря 2004 года Арбитражный суд Московской области привлек ГСК "Центр" в качестве ответчика.

Истец уточнил требования и просил признать переход права собственности на спорный объект незавершенного строительства к Б. и вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности к Б.

4 марта 2005 года Арбитражный суд Московского области принял решение: произвести государственную регистрацию права ГСК "Центр" и государственную регистрацию перехода права собственности от ГСК "Центр" к ПБОЮЛ Б. на объект незавершенного строительства общей площадью 6000 кв.м, расположенный по адресу: Московская область, г. Люберцы, ул. Инициативная.

Одновременно суд произвел замену Управления Министерства юстиции Российской Федерации по Московской области на Главное управление Федеральной службы судебных приставов по Московской области.

Решение мотивировано тем, что 26.12.2002 службой судебных приставов Люберецкого ПССП проведены торги, организованные ООО "Аурум Юнион" в рамках исполнительного производства N 18895, по продаже принадлежащего должнику - ГСК "Центр" - незавершенного строительством объекта, расположенного по адресу: Московская область, г. Люберцы, ул. Инициативная, по результатам которых между ООО "Аурум Юнион" и ПБОЮЛ Б. был составлен протокол о результатах торгов; торги проведены в порядке, установленном законом, не оспорены; сделка исполнена сторонами; ГСК "Центр не подал заявление о государственной регистрации своих прав на спорное недвижимое имущество и регистрации перехода прав к истцу; ГУ ФССП по Московской области не вправе от своего имени подать заявление в регистрирующий орган о проведении такой регистрации.

Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 7 сентября 2005 года решение отменено по основанию, предусмотренному пунктом 2 части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с тем, что решение принято в отсутствие ООО "Аурум Юнион" и ТСГ "Центр", не извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.

В связи с этим апелляционный суд рассмотрел дело по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции.

До принятия апелляционным судом постановления истец изменил предмет иска и просил вынести решение о государственной регистрации права собственности ГСК "Центр" на спорный объект недвижимости и о государственной регистрации перехода права собственности на этот объект к Б.

Определением от 1 ноября 2005 года апелляционный суд принял это изменение и привлек к участию в деле Главное управление Федеральной регистрационной службы по Московской области в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора.

22 ноября 2005 года Десятый арбитражный апелляционный суд принял постановление: произвести государственную регистрацию права собственности ТСГ "Центр" и государственную регистрацию перехода права собственности от ТСГ "Центр" к ПБОЮЛ Б. на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: Московская область, г. Люберцы, ул. Инициативная.

Постановление мотивировано тем, что в силу статей 62, 63 Федерального закона "Об исполнительном производстве", статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 25 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" необходимым условием продажи объекта незавершенного строительства на торгах является регистрация права собственности должника на этот объект; должник - ТСГ "Центр" - свое право собственности на данный объект не зарегистрировал; регистрация права собственности должника должна была быть произведена судебным приставом-исполнителем в порядке подготовки торгов; протокол о результатах торгов не оспорен; согласно пункту 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации при уклонении одной из сторон от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

В кассационных жалобах ТСГ "Центр" и физические лица просят отменить постановление апелляционного суда от 22 ноября 2005 года, ссылаясь на то, что оно принято о правах лиц, не привлеченных к участию в деле, поскольку спорный объект недвижимости строился на средства (долевое участие) граждан - членов кооператива и других юридических лиц; на то, что суд сделал необоснованный вывод о наличии у истца статуса индивидуального предпринимателя на момент участия Б. в торгах; суд посчитал установленным факт принадлежности ГСК "Центр" на праве собственности спорного объекта недвижимости, тогда как в материалах дела отсутствуют документы, позволяющие сделать такой вывод; судом применены нормы материального права, не подлежавшие применению, и не применены нормы, подлежавшие применению.

В заседании кассационной инстанции заявители привели доводы, аналогичные изложенным в жалобах, а также сослались на то, что в суде общей юрисдикции рассматривается дело о признании недействительными торгов по продаже спорного объекта незавершенного строительства.

Представитель истца возразил против удовлетворения жалоб, ссылаясь на несостоятельность их доводов и полагая постановление апелляционного суда законным и обоснованным, возражения изложены в письменном отзыве.

Представитель Главного управления Федеральной регистрационной службы по Московской области оставил решение вопроса по кассационным жалобам на усмотрение суда.

Главное управление Федеральной службы судебных приставов по Московской области и ООО "Аурум Юнион", извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, отзывов на жалобы и своих представителей не направили.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационных жалоб и отзыва истца, выслушав явившихся представителей и проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судом норм материального права и норм процессуального права, кассационная инстанция находит постановление апелляционного суда от 22 ноября 2005 года подлежащим отмене, исходя из следующего.

Удовлетворяя исковые требования, апелляционный суд исходил из того, что спорное недвижимое имущество является собственностью ТСГ "Центр", а также из того, что при уклонении одной из сторон от государственной регистрации перехода права собственности суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

При этом суд не привел в постановлении ссылок на доказательства, в результате исследования и оценки которых пришел к выводу о том, что объект незавершенного строительства, проданный на торгах, является собственностью ТСГ "Центр".

То обстоятельство (на которое сослался суд), что протокол о результатах торгов не оспорен, не освобождает суд от исследования вопроса о том, является ли ТСГ "Центр" собственником спорного недвижимого имущества, поскольку такое исследование входит в предмет доказывания по требованию о государственной регистрации права собственности ТСГ "Центр".

Следовательно, прежде чем вынести решение о государственной регистрации права собственности ТСГ "Центр", суд должен был высказать свое суждение, по каким основаниям, предусмотренным Гражданским кодексом Российской Федерации, другими федеральными законами возникло право собственности ТСГ "Центр" на спорный объект недвижимости, и какими доказательствами это обстоятельство подтверждается.

Суд не привел мотивов, по которым были отклонены доводы ТСГ "Центр" о том, что он не является собственником объекта недвижимости, представляющего собой гаражный комплекс и состоящий из гаражных боксов частных владельцев, которые являлись членами гаражного кооператива и инвесторами, внесшими полностью свои паи и приобретшими в силу части 4 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на свои гаражи.

Суд не привел мотивов, почему не применены нормы Закона Российской Федерации "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", на которые ссылался ТСГ "Центр", о том, что незавершенные объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса до момента приемки.

Исследовав указанные обстоятельства, суд должен был дать оценку доводам ТСГ "Центр" о необходимости привлечения к участию в деле владельцев гаражей, поскольку решение может повлиять на их права и обязанности.

Не выяснен судом вопрос о том, является ли вообще спорный объект недвижимости объектом незавершенного строительства, с учетом разъяснений по этому вопросу, данных в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 8 от 25.02.98 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".

Вынося решение о государственной регистрации перехода права собственности от ТСГ "Центр" к ПБОЮЛ Б., суд сослался на часть 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, при этом в постановлении вообще не устанавливались обстоятельства уклонения ответчика от государственной регистрации перехода права собственности, тогда как необходимость установления этих обстоятельств прямо следует из названной нормы.

Вместе с тем, из материалов дела следует, что истец обращался в Московскую областную регистрационную палату с заявлением о государственной регистрации права собственности, однако палата отказала в государственной регистрации права собственности письмом от 08.10.2003.

Давая пояснения в суде кассационной инстанции, представитель ТСГ "Центр" сослался на то, что имеется вступившее в законную силу решение Арбитражного суда Московской области по делу N А41-К2-1953/03, которым Б. отказано в признании незаконным отказа регистрирующего органа в государственной регистрации права собственности.

При указанных обстоятельствах часть 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации не подлежала применению.

Ссылаясь на Информационное письмо Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 59 от 16.02.2001 и установив, что ни сам должник, ни судебный пристав-исполнитель не зарегистрировали право собственности ТСГ "Центр", суд обосновал принятие решение о государственной регистрации права собственности ТСГ "Центр" тем, что сделка фактически исполнена сторонами, однако закон не связывает вынесение решения о государственной регистрации права собственности с фактическим исполнением сделки.

На основании изложенного кассационная инстанция пришла к выводу, что постановление от 22 ноября 2005 года подлежит отмене, как принятое при неправильном применении норм материального права, а также в связи с несоответствием выводов, содержащихся в постановлении, обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам.

Поскольку апелляционный суд отменил решение суда первой инстанции и рассматривал дело по правилам, установленным для рассмотрения дела в суде первой инстанции, кассационная инстанция считает необходимым, отменяя постановление, передать дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.

При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, установить, является ли ТСГ "Центр" собственником спорного недвижимого имущества, и какие доказательства в деле подтверждают возникновение у него права собственности; проверить доводы ответчика о том, что собственниками гаражей в объекте незавершенного строительства - гаражном комплексе - являются физические лица, и в зависимости от этого рассмотреть вопрос о привлечении их к участию в деле с определением их процессуального статуса; исследовать вопрос о том, является ли спорный объект объектом незавершенного строительства, подлежавшего продаже с торгов, дать оценку всем доводам и доказательствам, представленным лицами, участвующими в деле, определить нормы закона, иных нормативных правовых актов, регулирующих правоотношения сторон, после чего разрешить спор по заявленным предмету и основанию.

Руководствуясь статьями 284, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

постановление от 22 ноября 2005 года N 10АП-1165/05-ГК по делу N А41-К1-19670/04 Арбитражного суда Московской области отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.