Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 20 декабря 2005 г. N КГ-А40/11727-05 По договору купли-продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 20 декабря 2005 г. N КГ-А40/11727-05
(извлечение)

Общество с ограниченной ответственностью "Брокус-С" обратилось в арбитражный суд с иском к открытому акционерному обществу "Энерготехпром" об обязании исполнить условия, содержащиеся в пункте 3.7 договора купли-продажи нежилого строения от 03.10.2000 года и дополнительном соглашении к договору от 04.12.2000 года, по передаче земельного участка в натуре, расположенного под строением N 25 (площадью 0,1508 га) по адресу: г. Москва, Высоковольтный проезд, дом 1, стр. 25 и земельного участка "в районе открытого склада" площадью 0,21 га, необходимого для использования приобретенного строения, расположенного по адресу: г. Москва, Высоковольтный проезд, дом 1, стр. 25.

Арбитражный суд г. Москвы вынес решение от 30.03.2005 г. по делу N А40-4302/05-41-43, обязав ОАО "Энерготехпром" выполнить условия, содержащиеся в п. 3.7 договора купли-продажи нежилого строения от 03.10.2000 г. и дополнительном соглашении к договору от 04.12.2000 г. по передаче земельного участка в натуре, расположенного под строением N 25 площадью 0,1508 га по адресу: г. Москва, Высоковольтный проезд, дом 1, строение 25 и право пользования на земельный участок площадью 0,21 га в районе открытого склада, необходимый для использования приобретенного строения. Девятый арбитражный апелляционный суд постановлением от 18.08.2005 г. за N 09АП-5638/05-ГК оставил судебное решение без изменения.

В кассационной жалобе ОАО "Энерготехпром" ссылается на неправильное применение арбитражным судом норм материального права, несоответствие выводов судов обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, просит об отмене судебных актов и направлении дела на новое рассмотрение.

Отзыв на кассационную жалобу не поступил.

Представитель заявителя поддержал требования, изложенные в кассационной жалобе.

Представитель ООО "Брокус-С" возражал против удовлетворения кассационной жалобы.

Представитель Департамента земельных ресурсов, префектуры мнения по кассационной жалобе не высказал.

При проверке законности обжалуемых судебных актов исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, в пределах ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия арбитражного суда находит решение и постановление подлежащими отмене.

В обоснование требований по иску истец сослался на заключенный между ним и ответчиком договор купли-продажи нежилого помещения от 03.10.2000 г., площадью 857,6 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, Высоковольтный проезд, дом 1, стр. 25.

Согласно п. 3.7 покупателю (истцу) в соответствии со ст. 552 УК РФ передаются права продавца (ответчика) на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

ГАРАНТ:

По-видимому, в тексте предыдущего абзаца допущена опечатка. Имеется в виду статья 552 ГК РФ

В дополнительном соглашении к договору от 03.10.2000 г., подписанному сторонами 04.12.2000 г., стороны указали, что на основании п. 3.7 договора купли продажи от 03.10.2000 г., в соответствии со ст. 552 ГК РФ покупателю передается право пользования земельным участком площадью 0,21 га в районе открытого склада, необходимого покупателю для использования приобретаемого здания. Продавец не возражает, а покупатель обязан оформить права пользования земельным участком в компетентных органах.

Поскольку ответчик обязательства добровольно не выполнил, истец обратился с настоящим иском.

При рассмотрении дела арбитражным судом установлено, что между сторонами заключены вышеуказанные договор купли-продажи помещения и соглашение к нему. Земельные правоотношения сторонами в установленном порядке не оформлены. Арбитражный суд указал, что спорным земельным правоотношениям дана оценка при вынесении решений по делам NN А-40-22292/04-84-245, А40-37590/03-9-331.

В решении по настоящему делу арбитражный суд указал, что исходя из буквального текста условий договора от 03.10.2000 г. и дополнительного соглашения от 04.12.2000 г., собранных по делу доказательств, актов Префектуры СВАО г. Москвы, взятые ответчиком обязательства не выполнены.

Арбитражный суд отклонил заявление ответчика о пропуске срока исковой давности как не подтвержденное документально, обязал выполнить условия договора купли-продажи и дополнительного соглашения к нему.

Апелляционный суд согласился с удовлетворением требований истца, право которого нарушено намеренным неисполнением обязательств, а также сослался на постановление окружного суда, которым установлено, что допускается вывод о возможности предоставления другого дополнительного участка к площади 0,21 га.

Кассационная инстанция, считает решение и постановление вынесенными без установления имеющих значение для дела обстоятельств и учета норм гражданского законодательства.

В деле имеется договор аренды земельного участка (долгосрочный) от 27.03.1997 г., площадью 115334 кв.м., заключенный между Москомземом и ОАО энергетики и электрификации "Энерготехпром", в котором указано о расположении на участке нескольких зданий и сооружений. Дополнительным соглашением от 23.10.2001 г. к договору аренды площадь земельного участка изменена. В договоре указано, что земельный участок общей площадью 95573 кв.м. состоит из участков с кадастровыми номерами.

В соответствии с п. 1 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Таким образом, к покупателю переходят те же права пользования земельным участком (если продавец не был собственником участка), что принадлежали самому продавцу (права аренды, право постоянного (бессрочного) пользования, и др.).

В пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" указано, что покупатель, в том числе здания, находящегося на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым недвижимостью и необходимой для ее использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка. Данное разъяснение основано и на положении п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации.

Из изложенного следует, что переход права пользования земельным участком возникает в силу, закона, право пользования не является самостоятельным правом. Соответствующие права на земельный участок оформляются в установленном порядке.

Истец в исковом заявлении не указал, каким образом не было исполнено обязательство по передаче права пользования земельным участком, и на основании какого права прежний собственник недвижимости обладал правом пользования земельным участком. Арбитражный суд не исследовал договор аренды, дополнительное соглашение к нему, не установил, какая недвижимость была продана по договору от 03.10.2000 г, (здание, часть его, помещение в здании), на каком праве ответчик использовал земельный участок под недвижимостью, в деле отсутствуют доказательства о государственной регистрации права собственности истца на недвижимость.

При вынесении решения по данному делу арбитражными судами не учтено решение Арбитражного суда г. Москвы по делу N А40-37590/03-9-331, которым суд обязал Москомзем заключить договор аренды на земельный участок площадью 0,1508 га, по вышеуказанному адресу.

В этой связи ни истец, ни арбитражные суды не обосновали соответственно позицию и решения в части обязания выполнить условия, в частности, по передаче земельного участка площадью 0,1508 га в натуре по названному адресу, тем более что такого обязательства (по передаче земельного участка в натуре) ни в договоре, ни в дополнительном соглашении к нему не содержится. Требование об устранении нарушений права пользования земельным участком в данном случае не заявлялось.

Ссылаясь на соответствующие решения арбитражных судов по делу N А40-22292/04-84-245 и обязывая ответчика исполнить обязательства по передаче права пользования земельного участка, арбитражные суды не установили на каком праве, каким земельным участком, с каким кадастровым номером обладал ответчик, не перешло ли это право пользования к истцу в силу закона.

Арбитражные суды не указали, в каких судебных актах по указанному делу первой и апелляционной инстанций установлено, что в дополнительном соглашении к договору купли-продажи указано о передаче права пользования на иной дополнительный участок площадью 0,21 га.

Арбитражный суд кассационной инстанции обстоятельства по этому делу не устанавливал, судебные акты по нему оставил без изменения. По настоящему делу также не проверялось являются ли эти участки различными. Решение в части передачи права пользования на земельный участок площадью 0,21 га вынесено арбитражным судом по требованию, которое истцом не заявлено, предъявлено требование (л.д. 49, т. 1) о передаче в натуре указанного земельного участка.

Рассматривая требования об обязании исполнить обязательства по договору, арбитражный суд первой инстанции не обосновал позицию по неприменению срока исковой давности в порядке п. 2 ст. 199 Кодекса. Апелляционный суд также не дал оценки данному обстоятельству.

С учетом изложенного судебные акты отменяются с передачей дела на новое рассмотрение для установления имеющих значение для дела обстоятельств, правильного применения арбитражным судом норм материального права и принятия соответствующего решения.

Руководствуясь ст.ст. 284, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа постановил:

решение Арбитражного суда г. Москвы от 30 марта 2005 года по делу N А40-4302/05-41-43 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 18 августа 2005 года N 09АП-5638/05-ГК отменить, дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд г. Москвы.