Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 20 декабря 2005 г. N КГ-А40/11727-05
(извлечение)
Общество с ограниченной ответственностью "Брокус-С" обратилось в арбитражный суд с иском к открытому акционерному обществу "Энерготехпром" об обязании исполнить условия, содержащиеся в пункте 3.7 договора купли-продажи нежилого строения от 03.10.2000 года и дополнительном соглашении к договору от 04.12.2000 года, по передаче земельного участка в натуре, расположенного под строением N 25 (площадью 0,1508 га) по адресу: г. Москва, Высоковольтный проезд, дом 1, стр. 25 и земельного участка "в районе открытого склада" площадью 0,21 га, необходимого для использования приобретенного строения, расположенного по адресу: г. Москва, Высоковольтный проезд, дом 1, стр. 25.
Арбитражный суд г. Москвы вынес решение от 30.03.2005 г. по делу N А40-4302/05-41-43, обязав ОАО "Энерготехпром" выполнить условия, содержащиеся в п. 3.7 договора купли-продажи нежилого строения от 03.10.2000 г. и дополнительном соглашении к договору от 04.12.2000 г. по передаче земельного участка в натуре, расположенного под строением N 25 площадью 0,1508 га по адресу: г. Москва, Высоковольтный проезд, дом 1, строение 25 и право пользования на земельный участок площадью 0,21 га в районе открытого склада, необходимый для использования приобретенного строения. Девятый арбитражный апелляционный суд постановлением от 18.08.2005 г. за N 09АП-5638/05-ГК оставил судебное решение без изменения.
В кассационной жалобе ОАО "Энерготехпром" ссылается на неправильное применение арбитражным судом норм материального права, несоответствие выводов судов обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, просит об отмене судебных актов и направлении дела на новое рассмотрение.
Отзыв на кассационную жалобу не поступил.
Представитель заявителя поддержал требования, изложенные в кассационной жалобе.
Представитель ООО "Брокус-С" возражал против удовлетворения кассационной жалобы.
Представитель Департамента земельных ресурсов, префектуры мнения по кассационной жалобе не высказал.
При проверке законности обжалуемых судебных актов исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, в пределах ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия арбитражного суда находит решение и постановление подлежащими отмене.
В обоснование требований по иску истец сослался на заключенный между ним и ответчиком договор купли-продажи нежилого помещения от 03.10.2000 г., площадью 857,6 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, Высоковольтный проезд, дом 1, стр. 25.
Согласно п. 3.7 покупателю (истцу) в соответствии со ст. 552 УК РФ передаются права продавца (ответчика) на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
В дополнительном соглашении к договору от 03.10.2000 г., подписанному сторонами 04.12.2000 г., стороны указали, что на основании п. 3.7 договора купли продажи от 03.10.2000 г., в соответствии со ст. 552 ГК РФ покупателю передается право пользования земельным участком площадью 0,21 га в районе открытого склада, необходимого покупателю для использования приобретаемого здания. Продавец не возражает, а покупатель обязан оформить права пользования земельным участком в компетентных органах.
Поскольку ответчик обязательства добровольно не выполнил, истец обратился с настоящим иском.
При рассмотрении дела арбитражным судом установлено, что между сторонами заключены вышеуказанные договор купли-продажи помещения и соглашение к нему. Земельные правоотношения сторонами в установленном порядке не оформлены. Арбитражный суд указал, что спорным земельным правоотношениям дана оценка при вынесении решений по делам NN А-40-22292/04-84-245, А40-37590/03-9-331.
В решении по настоящему делу арбитражный суд указал, что исходя из буквального текста условий договора от 03.10.2000 г. и дополнительного соглашения от 04.12.2000 г., собранных по делу доказательств, актов Префектуры СВАО г. Москвы, взятые ответчиком обязательства не выполнены.
Арбитражный суд отклонил заявление ответчика о пропуске срока исковой давности как не подтвержденное документально, обязал выполнить условия договора купли-продажи и дополнительного соглашения к нему.
Апелляционный суд согласился с удовлетворением требований истца, право которого нарушено намеренным неисполнением обязательств, а также сослался на постановление окружного суда, которым установлено, что допускается вывод о возможности предоставления другого дополнительного участка к площади 0,21 га.
Кассационная инстанция, считает решение и постановление вынесенными без установления имеющих значение для дела обстоятельств и учета норм гражданского законодательства.
В деле имеется договор аренды земельного участка (долгосрочный) от 27.03.1997 г., площадью 115334 кв.м., заключенный между Москомземом и ОАО энергетики и электрификации "Энерготехпром", в котором указано о расположении на участке нескольких зданий и сооружений. Дополнительным соглашением от 23.10.2001 г. к договору аренды площадь земельного участка изменена. В договоре указано, что земельный участок общей площадью 95573 кв.м. состоит из участков с кадастровыми номерами.
В соответствии с п. 1 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
Таким образом, к покупателю переходят те же права пользования земельным участком (если продавец не был собственником участка), что принадлежали самому продавцу (права аренды, право постоянного (бессрочного) пользования, и др.).
В пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" указано, что покупатель, в том числе здания, находящегося на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым недвижимостью и необходимой для ее использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка. Данное разъяснение основано и на положении п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации.
Из изложенного следует, что переход права пользования земельным участком возникает в силу, закона, право пользования не является самостоятельным правом. Соответствующие права на земельный участок оформляются в установленном порядке.
Истец в исковом заявлении не указал, каким образом не было исполнено обязательство по передаче права пользования земельным участком, и на основании какого права прежний собственник недвижимости обладал правом пользования земельным участком. Арбитражный суд не исследов
