Вопрос: В соответствии со ст. 394 НК РФ налоговые ставки не могут превышать 0,3% в отношении земельных участков, занятых жилищным фондом или предоставленных для жилищного строительства. Что входит в понятие "жилищный фонд", и какую ставку следует применять в отношении земельных участков, приобретенных для жилищного строительства? ("Финансовая газета. Региональный выпуск", N 11, март 2006 г.)

В соответствии со ст. 394 НК РФ налоговые ставки не могут превышать 0,3% в отношении земельных участков, занятых жилищным фондом или предоставленных для жилищного строительства. Что входит в понятие "жилищный фонд", и какую ставку следует применять в отношении земельных участков, приобретенных для жилищного строительства?

В соответствии со ст. 15 Жилищного кодекса Российской Федерации (ЖК РФ) объектами жилищных прав являются жилые помещения. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех его частей, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас. К жилым помещениям относятся: жилой дом (часть жилого дома), квартира (часть квартиры), комната.

Право собственности и иные вещные права на жилые помещения подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных ГК РФ, федеральным законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, ЖК РФ (ст. 18 ЖК РФ).

Жилищным фондом признается совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации. В зависимости от формы собственности он подразделяется на:

1) частный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, находящихся в собственности граждан и в собственности юридических лиц;

2) государственный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации (жилищный фонд Российской Федерации), и жилых помещений, принадлежащих на праве собственности субъектам Российской Федерации (жилищный фонд субъектов Российской Федерации);

3) муниципальный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям.

В зависимости от целей использования жилищный фонд подразделяется на:

1) жилищный фонд социального использования - совокупность предоставляемых гражданам по договорам социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;

2) специализированный жилищный фонд - совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по правилам раздела IV Жилищного кодекса РФ жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;

3) индивидуальный жилищный фонд - совокупность жилых помещений частного жилищного фонда, которые используются гражданами - собственниками таких помещений для своего проживания, проживания членов своей семьи и (или) проживания иных граждан на условиях безвозмездного пользования, а также юридическими лицами - собственниками таких помещений для проживания граждан на указанных условиях пользования;

4) жилищный фонд коммерческого использования - совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) в пользование.

При этом следует обратить внимание на то, что жилищный фонд подлежит государственному учету в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.

Статьей 394 НК РФ предусмотрено, что по землям, занятым жилищным фондом, применяется ставка в размере не более 0,3%. При применении налоговой ставки в отношении земель, занятых жилищным строительством, необходимо учитывать письмо Минфина России от 27.12.05 г. N 03-06-02-02/108, смысл которого в следующем.

Предельная величина налоговой ставки в размере 0,3% применяется в отношении земельных участков, предоставленных для жилищного строительства (в том числе предоставленных в собственность).

Вместе с тем в соответствии с ЗК РФ земельные участки могут приобретаться в собственность, а также предоставляться в собственность физическим и юридическим лицам из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. На основании ст. 28 ЗК РФ предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность граждан и юридических лиц осуществляется за плату. Бесплатно участки предоставляются в случаях, предусмотренных ЗК РФ, федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Принимая во внимание указанные положения ЗК РФ, при исчислении земельного налога положения ст. 394 НК РФ должны одинаково применяться в отношении земельных участков, предоставленных или приобретенных для жилищного строительства. В этой связи предельную величину налоговой ставки земельного налога 0,3% следует применять в отношении земельных участков как предоставленных, так и приобретенных для жилищного строительства.

Аналогичный подход и при реализации положений пп. 15 и 16 ст. 396 НК РФ, предусматривающих повышающие коэффициенты при исчислении земельного налога.

Так, в отношении земельных участков, приобретенных (предоставленных) в собственность физическими и юридическими лицами на условиях осуществления на них жилищного строительства, исчисление суммы земельного налога (суммы авансовых платежей по налогу) производится с учетом коэффициента 2 в течение 3-летнего срока проектирования и строительства вплоть до государственной регистрации прав на построенный объект недвижимости. Если такое строительство и государственная регистрация прав на построенный объект недвижимости завершены до истечения 3-летнего срока проектирования и строительства, то сумма налога, уплаченного в течение периода проектирования и строительства сверх суммы налога, исчисленной с учетом коэффициента 1, признается суммой излишне уплаченного налога и подлежит зачету (возврату) налогоплательщику.

В то же время в отношении земельных участков, приобретенных (предоставленных) в собственность физическими и юридическими лицами для жилищного строительства, исчисление суммы налога (суммы авансовых платежей по налогу) производится с учетом коэффициента 4 в течение периода проектирования и строительства, превышающего 3-летний срок, вплоть до государственной регистрации прав на построенный объект недвижимости.

Что касается земельных участков, приобретенных (предоставленных) в собственность физическими лицами для индивидуального жилищного строительства, то исчисление суммы налога (суммы авансовых платежей по налогу) производится с учетом коэффициента 2 в течение периода проектирования и строительства, превышающего 10-летний срок, вплоть до государственной регистрации прав на построенный объект недвижимости.

Н. Голубева,

советник налоговой службы Российской Федерации III ранга

15 марта 2006 г.

"Финансовая газета. Региональный выпуск", N 11, март 2006 г.