Вопрос: Организация в 1997 году заключила договоры купли-продажи и мены квартир с работниками организации и членами их семей, не являющимися работниками организации. По договорам купли-продажи и мены квартир покупатели уплачивали в момент заключения договора 10-20% от стоимости квартиры, а оставшуюся сумму должны уплачивать равными долями ежемесячно в течение 10 лет. В 2005 году была осуществлена государственная регистрация права собственности на квартиры, стоимость которых увеличилась в 8-10 раз. Возникает ли в связи с этим у работников организации и членов их семей налогооблагаемый доход? ("Налоговый вестник", N 2, февраль 2006 г.)

Организация в 1997 году заключила договоры купли-продажи и мены квартир с работниками организации и членами их семей, не являющимися работниками организации. По договорам купли-продажи квартир покупатели уплачивали в момент заключения договора 10-20% от стоимости квартиры, а оставшуюся сумму должны уплачивать равными долями ежемесячно в течение 10 лет. В аналогичном порядке по договорам мены квартир оставшуюся разницу в стоимости обмениваемых квартир физические лица должны уплачивать равными долями ежемесячно в течение 10 лет. При этом перерасчет стоимости квартир на момент их передачи в собственность физических лиц условиями договора не предусматривался. Стоимость продаваемых в 1997 году квартир соответствовала стоимости, сложившейся на рынке недвижимости. В 2005 году была осуществлена государственная регистрация права собственности на квартиры, стоимость которых увеличилась по сравнению с 1997 годом в 8-10 раз. Возникает ли в связи с этим у работников организации и членов их семей налогооблагаемый доход?

В соответствии со ст. 2 Закона РФ от 07.12.1991 N 1998-1 "О подоходном налоге с физических лиц", действовавшего до 1 января 2001 года, доходы, полученные в натуральной форме, учитывались в составе совокупного годового дохода по государственным регулируемым ценам, а при их отсутствии - по свободным (рыночным) ценам на дату получения дохода.

Из ситуации следует, что организация совершала в 1997 году сделки купли-продажи и мены квартир с физическими лицами (как со своими работниками, так и с посторонними покупателями) по ценам, которые соответствовали сложившимся на рынке недвижимости в этот период.

Поскольку квартиры приобретались физическими лицами по рыночным ценам, объект обложения подоходным налогом не возникал.

В соответствии с подпунктом 2 п. 1 ст. 212 НК РФ доходом налогоплательщика, полученным в виде материальной выгоды, является, в частности, материальная выгода, полученная от приобретения товаров (работ, услуг) в соответствии с гражданско-правовым договором у физических лиц, организаций и индивидуальных предпринимателей, являющихся взаимозависимыми по отношению к налогоплательщику.

При получении налогоплательщиком дохода в виде материальной выгоды, указанной в подпункте 2 п. 1 ст. 212 НК РФ, налоговая база определяется как превышение цены идентичных (однородных) товаров (работ, услуг), реализуемых лицами, являющимися взаимозависимыми по отношению к налогоплательщику, в обычных условиях лицам, не являющимся взаимозависимыми, над ценами реализации идентичных (однородных) товаров (работ, услуг) налогоплательщику.

Исходя из условий договоров купли-продажи квартиры покупатели уплачивали в момент заключения договора 10-20% от стоимости квартиры, а оставшуюся сумму должны были уплатить равными долями ежемесячно в течение 10 лет. В аналогичном порядке по договорам мены квартир оставшуюся разницу в стоимости обмениваемых квартир физические лица должны были оплачивать равными долями ежемесячно в течение 10 лет. При этом перерасчет стоимости квартир на момент передачи квартир в собственность физических лиц условиями договора не предусматривался.

Учитывая, что физические лица получили в собственность квартиры в 2005 году по ценам 1997 года согласно договорам мены или купли-продажи с рассрочкой платежа, условиями которых не предусматривалось внесение доплаты в случае увеличения рыночной цены, объект обложения налогом на доходы физических лиц в виде материальной выгоды, полученной от приобретения квартиры, согласно п. 2 ст. 212 НК РФ не возник.

Т.В. Назарова

1 февраля 2006 г.

"Налоговый вестник", N 2, февраль 2006 г.