Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 28 февраля 2006 г. N КГ-А40/600-06-1,2 Договор купли-продажи недвижимого имущества является недействительной сделкой, поскольку он заключен неуполномоченным лицом, кроме того, оспариваемая сделка является крупной для ООО, однако решения о ее одобрении общим собранием общества не принималось (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 28 февраля 2006 г. N КГ-А40/600-06-1,2
(извлечение)

ГАРАНТ:

Резолютивная часть постановления объявлена 21 февраля 2006 г.

Общество с ограниченной ответственностью "Инфорт Мастерс" (ООО "Инфорт Мастерс") обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Аденис" (ООО "Аденис") о признании недействительной сделки купли-продажи недвижимого имущества общей площадью 727,5 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, Луков переулок, дом 8, кадастровый номер 85518, заключенной 25.05.2005 г. между истцом и ответчиком, и применении последствий недействительности сделки в виде признания права собственности ООО "Инфорт Мастерс" на недвижимое имущество, расположенное по адресу: г. Москва, Луков переулок, дом 8, общей площадью 727,5 кв.м., кадастровый номер 85518 с момента его возникновения.

Исковые требования предъявлены на основании статей 166, 167 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 46 Федерального закона "Об обществах с ограниченной ответственностью" и мотивированы тем, что указанный договор купли-продажи недвижимого имущества является крупной сделкой, решение о совершении которой принимается общим собранием, однако такого решения общим собранием ООО "Инфорт Мастерс" не принималось; оспариваемая сделка заключена К., как генеральным директором общества, однако он не является генеральным директором ООО "Инфорт Мастерс".

В качестве третьего лица к участию в деле привлечено Главное управление Федеральной регистрационной службы по городу Москве (ГУ ФРС по г. Москве).

До рассмотрения дела по существу от истца поступило ходатайство об уточнении исковых требований, в котором ООО "Инфорт Мастерс" просило вместо применения последствий недействительности сделки в виде признания за обществом права собственности на недвижимое имущество общей площадью 727,5 кв.м., расположенное по адресу: г. Москва, Луков переулок, дом 8, кадастровый номер 85518, признать право собственности ООО "Инфорт Мастерс" на спорное недвижимое имущество, как самостоятельное требование.

Ходатайство истца судом было рассмотрено и удовлетворено, о чем 27 октября 2005 года Арбитражным судом города Москвы вынесено определение.

Решением от 3 ноября 2005 г. Арбитражного суда города Москвы исковые требования были удовлетворены, договор купли-продажи N 25/05/01 от 25.05.2005 г. недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Москва, Луков переулок, дом 8, общей площадью 727,5 кв.м., кадастровый номер 85518, заключенный между ООО "Инфорт Мастерс" и ООО "Аденис", признан недействительным; за ООО "Инфорт Мастерс" признано право собственности на указанный объект недвижимого имущества.

Суд установил, что договор купли-продажи недвижимого имущества является недействительной сделкой в силу его ничтожности, поскольку был заключен от имени ООО "Инфорт Мастерс" неуполномоченным лицом; на дату заключения договора единственным участником общества являлась Ф., что подтверждается уставом ООО "Инфорт Мастерс", утвержденным решением N 5 участника (учредителя) от 17.03.2005 г., решением N 4 единственного участника ООО "Инфорт Мастерс" генеральным директором общества была назначена Ф., которая не принимала решения об отчуждении своей доли, в связи с чем К. на дату заключения оспариваемого договора не мог являться генеральным директором общества и не мог заключать от имени ООО "Инфорт Мастерс" спорного договора купли-продажи.

Также суд указал, что сделка по продаже спорного недвижимого помещения является крупной, так как составляет 41% от балансовой стоимости активов общества, однако в нарушение требований закона решения об одобрении крупной сделки общим собранием ООО "Инфорт Мастерс" не принималось и в последующем данная сделка не одобрялась.

Требование истца о признании за ним права собственности на спорное нежилое помещение признано судом обоснованным, поскольку договор купли-продажи N 25/05/01 от 25.05.2005 г., являясь недействительной сделкой в силу его ничтожности, не может служить основанием для возникновения права собственности у ответчика, что влечет недействительность регистрации его права собственности на спорное нежилое помещение.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 27 декабря 2005 года N 09АП-14014/05-ГК решение от 3 ноября 2005 года изменено в части признания за ООО "Инфорт Мастерс" права собственности на спорное нежилое помещение, и в иске в этой части отказано, в остальной части решение суда оставлено без изменения.

Отказывая в удовлетворении иска в части признания за ООО "Инфорт Мастерс" права собственности на спорный объект недвижимости, суд сослался на то, что истцом избран неправильный способ защиты своего права, так как в соответствии с пунктом 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

С кассационными жалобами на решение и постановление обратились: ООО "Инфорт Мастерс" - истец и ООО "Аденис" - ответчик.

В кассационной жалобе ООО "Инфорт Мастерс" просит отменить решение и постановление и принять судебный акт, которым удовлетворить исковые требования, в том числе и в части признания за обществом права собственности на спорный объект недвижимости. Заявитель полагает, что судом апелляционной инстанции неправильно применены нормы материального права, поскольку, удовлетворив ходатайство истца об изменении предмета иска, суд первой инстанции рассматривал два самостоятельных требования: требование о признании ничтожной сделки по продаже недвижимого имущества и требование о признании права ООО "Инфорт Мастерс" на недвижимое имущество, требование о признании права на недвижимое имущество в виде применения последствий недействительности ничтожной сделки истцом заявлено не было; судом также не дана оценка тому обстоятельству, что ООО "Инфорт Мастерс" никаких денежных средств по договору купли-продажи недвижимого имущества от 25.05.2005 г. от ООО "Аденис" не получало.

ООО "Аденис" в кассационной жалобе просит отменить принятые судебные акты и принять новое решение об отказе ООО "Инфорт Мастерс" в удовлетворении исковых требований по тем основаниям, что дело рассмотрено в отсутствие лица, не извещенного о времени и месте судебного разбирательства в установленном порядке; выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, поскольку на момент совершения оспариваемой сделки единственным участником ООО "Инфорт Мастерс" согласно действовавшей редакции Устава являлся К.; решения участника ООО "Инфорт Мастерс" на совершение спорной сделки не требовалось в силу того, что стоимость спорного помещения по данным бухгалтерского баланса не превышала 25%-ного порога, следовательно сделка не является крупной.

В заседании кассационной инстанции представитель ООО "Инфорт Мастерс" поддержал свою кассационную жалобу по изложенным в ней доводам, в удовлетворении кассационной жалобы ООО "Аденис" просил отказать по основаниям, изложенным в отзыве на жалобу.

Представитель ООО "Аденис" поддержал свою жалобу, против доводов жалобы ООО "Инфорт Мастерс" возражал, представил отзыв на кассационную жалобу истца.

Представитель Главного управления Федеральной регистрационной службы по городу Москве поддержал кассационную жалобу ООО "Инфорт Мастерс", с доводами жалобы ООО "Аденис" не согласен, представил письменные отзывы на кассационные жалобы.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационных жалоб и отзывов на них, заслушав явившихся представителей, проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судом норм процессуального права и норм материального права, кассационная инстанция приходит к выводу, что постановление подлежит отмене в части отказа в иске о признании права собственности за ООО "Инфорт Мастерс" на спорный объект недвижимости.

Разрешая спор и признавая указанную сделку недействительной, суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что на момент ее заключения К., подписавший договор в лице генерального директора общества, не являлся участником ООО "Инфорт Мастерс" и не был генеральным директором этого общества, поэтому в силу статьей 53, 153 Гражданского кодекса Российской Федерации не мог заключать подобные сделки.

Данный довод подтверждается уставом ООО "Инфорт Мастерс", утвержденным решением N 7 от 20 мая 2005 г., выпиской из Единого государственного реестра юридических лиц по состоянию на 15 августа 2005 г., из которой следует, что после 17 марта 2005 г. состав участников ООО "Инфорт Мастере" не изменялся.

Из представленных документов усматривается, что с 15 марта 2005 года и по настоящее время единственным участником, а с 17 марта 2005 года и генеральным директором ООО "Инфорт Мастерс" является Ф., которая не принимала решения об отчуждении нежилого помещения.

Кассационная инстанция соглашается с изложенными выводами судов первой и апелляционной инстанций.

Между тем, вывод суда апелляционной инстанции о том, что требование истца о признании за ним права собственности на спорный объект недвижимости подлежит отклонению в силу пункта 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, является необоснованным, поскольку суд пришел к такому выводу на основании первоначально заявленных исковых требований.

Вместе с тем, как следует из материалов дела, истцом было заявлено ходатайство об изменении предмета иска, в котором ООО "Инфорт Мастерс" просило признать за ним право на недвижимое имущество в виде самостоятельного требования, оплаченного государственной пошлиной, и Арбитражным судом города Москвы заявленные требования рассмотрены как самостоятельные, что следует из мотивировочной части решения от 03.11.2005 г.

В соответствии с пунктом 2 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" зарегистрированного право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Защита гражданских прав осуществляется в соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, в том числе путем признания права, поэтому вывод суда апелляционной инстанции о том, что истцом выбран ненадлежащий способ защита права, является необоснованным.

В этой связи постановление Девятого арбитражного апелляционного суда в части отказа в иске о признании права собственности за ООО "Инфорт Мастерс" на недвижимое имущество, расположенное по адресу: г. Москва, Луков переулок, дом 8, общей площадью 727,5 кв.м., кадастровый номер 85518 подлежит отмене, а в остальной части оставлению без изменения.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 284, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 27 декабря 2005 года N 09АП-14017/05-ГК в части отказа в иске о признании права собственности за ООО "Инфорт Мастерс" на недвижимое имущество, расположенное по адресу: г. Москва, Луков переулок, дом 8, общей площадью 727,5 кв.м., кадастровый номер 85518 отменить.

Решение Арбитражного суда города Москвы от 3 ноября 2005 года по делу N А40-54217/05-63-494 в этой части, а также постановление от 27 декабря 2005 года в остальной части оставить без изменения, а кассационную жалобу ООО "Аденис" - без удовлетворения.