Советы арендаторам (Е.В. Покидова, "Предприниматель без образования юридического лица. ПБОЮЛ", N 3, март 2006 г.)

Советы арендаторам

Утратив интерес к договору аренды, собственники часто всеми правдами и неправдами стремятся расторгнуть ставшие обременительными арендные соглашения. Самый частый случай, с которым может столкнуться индивидуальный предприниматель, - попытка арендодателя расторгнуть арендный договор после того, как помещение было приведено им в пригодный для ведения предпринимательской деятельности вид, особенно, если им уже "прикормлена" клиентура, вложены деньги в "раскрутку" этого места и созданное им дело можно продолжать уже без его участия. Часто продолжить дело собирается не сам собственник, а другое заинтересованное лицо, которое готово предложить собственнику достаточную цену за расторжение договора с текущим арендатором-предпринимателем. Бывают и другие мотивы для расторжения арендодателем договора.

Посмотрим, на какие уловки пускаются арендодатели, чтобы добиться своего и как вести себя пользователям помещений, чтобы не попасть впросак и защитить интересы своего бизнеса. Кроме того, мы увидим, что, даже если арендатор вольно или невольно нарушил договор или закон (что случается очень часто), у него почти всегда есть шанс исправить ситуацию и сохранить аренду.

"Крепостной" арендатор

Индивидуальные предприниматели в своей деятельности постоянно сталкиваются с арендными отношениями. В пользование берутся земельные участки, нежилые и жилые помещения, производственные площади, станки, оборудование, строительная техника, средства транспорта, оргтехника и прочее, прочее. Перспективы развития, а порой и существование бизнеса многих индивидуальных предпринимателей во многом зависят от того, продолжатся ли сложившиеся арендные отношения в будущем или нет. Особенно остро это чувствуют обладатели лицензий и других разрешительных документов, выдаваемых на деятельность в определенном помещении, приведенном в соответствие установленным законодательством нормативам. Ведь получить некоторые виды лицензий можно только после того, как взыскательная комиссия от уполномоченного госоргана укажет в акте, что занимаемое соискателем помещение оборудовано в соответствии с действующими требованиями и пригодно для осуществления определенного вида деятельности. Поэтому, затратив массу сил, времени и денег, чтобы переоборудовать помещения и убедить комиссию, обладатель лицензии буквально "привязывается" к определенному адресу и становится зависимым от арендодателя. Менять адреса лицензиатам непросто: выходит слишком накладно и хлопотно.

Известны случаи, когда недобросовестные арендодатели, используя малейшие оплошности пользователей помещений, начинают шантажировать последних, добиваясь для себя материальных и нематериальных благ и выгод.

Пример 1

Группа талантливых врачей разработала несколько уникальных препаратов и эффективных методик для врачевания трудно излечимых заболеваний. Несколько долгих лет у врачей ушло на оформление прав и получение разрешений на применение разработок на практике. После этого врачи, поднакопив денег, создали свой медицинский центр. Ими была арендована часть нежилых помещений у другой медицинской организации. Но, вопреки ожиданиям врачей, у нового Медцентра дела вначале пошли не так хорошо, как планировалось. Организационные расходы оказались слишком велики, и первые несколько месяцев существования не было денег даже на оплату труда наемного персонала, а тем более, на оплату аренды. Предоставлять отсрочку арендодатель отказывался и грозил судебным разбирательством. Пока врачи изыскивали деньги на оплату аренды, собственник помещений обратился в суд. Он просил расторгнуть договор, взыскать с нерадивого пользователя задолженность по арендной плате (около 10 тыс. долл.) и неустойку (ее размер, рассчитанный в соответствии с условиями договора, почти в полтора раза превышал сумму основного долга), кроме этого истец просил выселить Медцентр из занимаемых помещений.

Между тем клиентскую базу центр нарабатывал очень и очень быстро. "Сарафанное радио" работало отлично, бывшие пациенты приводили все новых и новых клиентов. А после того, как несколько удачных рекламных материалов были размещены в известном журнале, поток клиентов еще увеличился. Но пока дело только набирало обороты, и, если бы иск арендатора был удовлетворен, на Медцентре можно было бы смело ставить крест. Ценой огромных усилий еще до первого судебного заседания пользователю удалось погасить задолженность по арендной плате и выплатить неустойку. Копии платежных документов были немедленно предъявлены суду. Таким образом, к моменту принятия решения Медцентр полностью выплатил задолженность и неустойку и тем самым устранил нарушения договорных обязательств. В удовлетворении иска было отказано, и Медцентр получил возможность работать дальше.

Но арендодатель не захотел отступаться от своего и в течение следующих нескольких лет в различных судебных инстанциях оспаривал это решение, добиваясь расторжения договора с выплатой неустойки за просрочку первого платежа и выселения Медцентра. Происходило это даже несмотря на то, что арендная плата по договору исправно поступала в оговоренные сроки.

Ни судьи арбитражных судов, ни сторонние наблюдатели не могли понять, почему же арендодатель так упорствует. Но его цели были очевидны для врачей, владевших правами на упоминавшиеся уникальные препараты и методики. Контроль над этими разработками и хотел получить арендодатель. Руководство этой компании имело медицинское образование и по достоинству оценило достижения своих коллег. А потому арендодатель неоднократно предлагал Медцентру в обмен "на спокойное существование и даже снижение арендной платы" "поделиться правами на уникальные разработки и новейшие методики".

В свою очередь, недобросовестные собственники зданий и помещений прекрасно осознают свою власть над арендаторами и порою относятся к ним как баре к своим крепостным крестьянам: с ними можно особо не церемониться, возлагать все новые и новые повинности, навязывать кабальные условия.

Почему-то особые трудности возникают у арендаторов государственного и муниципального имущества. Вот уж кому не позавидуешь. По утвержденным типовым договорам пользователи получают минимум прав и максимум обязанностей и разнообразных повинностей. Но, пребывая в неустанных заботах и хлопотах о сохранности и пополнении бюджета, чиновники полагают, что этого явно недостаточно. Интересы родного государства и муниципального образования ставятся превыше всего, а потому они, под угрозой расторжения договора, склоняют коммерсантов к "благотворительности".

Пример 2

Индивидуальный предприниматель заключил на три года договор аренды нежилых помещений с ДИГМ. Помещение отчаянно нуждалось в срочном ремонте, а потому между сторонами был подписан еще один договор, уже на долевое участие в проведении капитального ремонта. Арендатор обязался оплачивать ремонт из расчета 3968 руб. за 1 кв. м. нежилых площадей. Остальные расходы должен был взять на себя город. Платежным поручением предприниматель в срок перечислил арендодателю всю положенную сумму - 825740 руб. 80 коп. Но в ДИГМ почему-то решили, что арендатор должен проявить благородство и взять на себя повышенные обязательства: уплатить за ремонт гораздо большую сумму, чем это было предусмотрено договором, и под угрозой расторжения договора аренды предложили "доплатить разницу". Возмущенный арендатор отказался. Тогда в ДИГМ расценили эти действия "как уклонение от выполнения договорного обязательства" и приняли незаконное решение об одностороннем расторжении договора. Об этом направили даже специальное уведомление арендатору.

Арендатор был вынужден искать защиты от произвола чиновников в суде. Арбитражный суд г. Москвы, проанализировав сложившиеся между сторонами отношения, пришел к выводу, что действия ДИГМ по одностороннему расторжению договора незаконны.

Но даже если арендатор добросовестно исполняет не только свои обязанности, но и малейшие прихоти арендодателя, судьба договора аренды рано или поздно может оказаться под угрозой. Такое часто случается при смене собственника имущества или если арендодатель утрачивает интерес к данной сделке (ему самому требуются дополнительные площади для расширения бизнеса или если объявится претендент, готовый платить больше).

Пример 3

В 2002 году компания "К" приобрела отличную недвижимость в самом центре столицы. Правда, эта недвижимость была "с обременением". Прежний собственник еще несколько лет назад сдал помещения в аренду банку. Новый владелец решил, что сможет с легкостью избавиться от этого "обременения" и принялся изводить арендатора требованиями "очистить помещения". Но у банка были отличные юристы, которые объяснили своему руководству, почему не стоит срываться с обустроенного места. Собственник уже через суд потребовал досрочного расторжения договора. По версии истца, арендатор якобы произвел несанкционированную перепланировку помещений. Правда, в суде быстро выяснилось, что банк вселился в помещения лишь в 1999 году, тогда же и был заключен договор аренды, а перепланировка помещений была произведена прежним собственником гораздо раньше, где-то между 1989 и 1993 годами, в связи с комплексной реконструкцией здания (правда, вопреки требованиям закона, в технический паспорт и поэтажные планы не были внесены изменения.).

Исходя из этого суд пришел к выводу: банк не несет ответственности за действия прежнего собственника имущества и отказал в иске о расторжении договора.

Пример 4

В 1998 г. ЗАО "Ц" арендовало у ООО "Ч" нежилые помещения. В 2000 г. здание было передано в собственность компании "К", а первоначальный владелец - ООО "Ч" было ликвидировано. Еще через несколько месяцев компания "К" внесла это имущество в уставный капитал ЗАО "С" и затем также была ликвидирована. Поле этого новый собственник здания ЗАО "С" передал имущество в доверительное управление ООО "У".

Во всей этой чехарде арендатора не всегда успевали уведомлять о смене собственников и о том, кому и на какой счет он теперь должен перечислять деньги. Сам же пользователь тоже не всегда успевал вовремя в этом разобраться, и возникали конфликты. Например, о том, что компания "С" приобрела права на здание, арендатор узнал только через 10 месяцев, а все это время он исправно вносил платежи на счета предыдущего собственника - компании "К", тем более что она до момента своей ликвидации регулярно выставляла пользователю письма-счета с указанием своих реквизитов.

Управляющая компания решила расторгнуть договор с арендатором, обвинив его в том, что целых 10 месяцев не оплачивалась аренда. Правда, суд, куда обратилась управляющая компания, посчитал, что арендатор задолженности по внесению арендных платежей не допускал. Кстати, со стороны истца никто так и не смог дать вразумительного ответа на логичный вопрос суда: почему почти год новый собственник не уведомлял арендатора о том, на какие счета нужно перечислять деньги.

Из этих примеров видно, что арендодатели частенько пытаются досрочно расторгнуть договоры по надуманным основаниям и идут на различные ухищрения, чтобы добиться своего, если пользователь оказывается строптивым. Бывает, что арендодатель заявляет, что с его стороны десять лет назад договор аренды подписало неуполномоченное лицо и выяснилось это только сейчас: Или же арендодатель в тайне от арендатора меняет номера своих счетов, а потом предъявляет претензии, что арендная плата не поступает вовремя: Или дав разрешение на субаренду (даже письменное, составленное по установленной форме), тут же "забывают" об этом и идут в суд чтобы расторгнуть договор.

При этом арендодатели обычно ссылаются на соответствующие статьи Гражданского кодекса и пытаются добиться, чтобы пользователи добровольно отступились от своих прав и подписали соглашение о досрочном прекращении договора аренды. Но прежде чем пожертвовать собственными выгодами в угоду интересам арендодателя, пользователям неплохо бы получше познакомиться со своими правами и узнать, что закон защищает их интересы не менее эффективно.

Поднаем без спроса

Иногда арендаторы с запозданием узнают, что они не имели права заключать в отношении арендованного имущества соглашения о поднайме (субаренде). Такая оплошность может привести к тому, что разгневанный арендодатель пожелает немедленного расторжения основного договора и шансы его в суде достаточно велики. Как же в этом случае арендатор может попытаться "сохранить лицо" и договор? Выход один - пожертвовать своими прибылями и хорошими отношениями с субарендаторами и, ссылаясь на недействительность договоров субаренды, потребовать немедленного возврата имущества. Тогда, даже если собственник имущества (его представитель) выяснит, что арендатор грубо нарушил условия договора, запрещающие субаренду, и обратится в суд с иском о расторжении арендного соглашения, на благосклонность судей провинившийся арендатор все-таки может рассчитывать. У него на руках будет хороший козырь: пользователь, обнаружив нарушение, немедленно принял меры к его устранению.

Пример 5

ЗАО, не спросив согласия арендодателя (Минимущества), заключило договоры субаренды с двумя компаниями. Когда представители министерства обнаружили нарушение и указали на него ЗАО, Общество немедленно уведомило компании-субарендаторов о недействительности договоров поднайма и попросило их освободить помещения. Правда, субарендаторы оказались несознательными и отказались исполнить это требование, неприятности ЗАО их мало волновали. В этой непростой ситуации руководство ЗАО приняло единственно верное решение: обратилось в суд с иском о принудительном выселении субарендаторов.

Вскоре раскачалось и Минимущество РФ и вчинило иск к ЗАО о расторжении договора аренды и выселении. К заявлению представители Минимущества приложили солидный пакет доказательств. Но к моменту рассмотрения этого дела один из субарендаторов уже был выселен по решению суда в принудительном порядке, а спор о выселении второй организации находится на рассмотрении в арбитражном суде. Поэтому в иске Минимуществу было отказано. Суд посчитал, что ЗАО в разумный срок предприняло все возможные меры к устранению допущенных нарушений и к моменту вынесения решения ":доказательства наличия существенных нарушений ответчиком договора аренды отсутствуют".

Погасить задолженность и работать дальше

Все арендодатели прекрасно осведомлены о содержании п. 3 ч. 1 ст. 619 Гражданского кодекса, в соответствии с которым договор аренды по требованию арендодателя может быть досрочно расторгнут в судебном порядке, если пользователь более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. На это основание арендодатели ссылаются чаще всего, когда пытаются избавиться от надоевшего арендатора.

Но унывать пользователю, допустившему незначительную просрочку, все же не стоит. Во-первых, договор в этом случае расторгается только судом. Во-вторых, суд может и отказать в иске, ведь арендодателю нужно будет доказать, что несвоевременное исполнение обязательств по уплате арендных платежей повлекло для него какой-либо ущерб и если наличие такого ущерба не будет установлено судом. А ущерба не будет, если арендатор до вынесения решения погасит свою задолженность по арендной плате и оплатит неустойку!

Пример 6

Арендодатель, который больше года не получал ни копейки денег арендной платы за пользование нежилыми помещениями, обратился в суд с иском о расторжении договора и выселением пользователя. Уже после того, как иск был заявлен, дружественная ответчику компания оплатила его задолженность: сумму арендных платежей и пени. Однако арендодатель, подтвердив в суде факт получения денег, продолжал настаивать на расторжении договора с недобросовестным арендатором. Но суд посчитал, что допущенные арендатором нарушения условий договора устранены и достаточных оснований для расторжения договора не имеется.

Конечно, рассчитывать на благосклонность судей могут в первую очередь те арендаторы, которые допустили незначительную просрочку. Правда, в данном случае суд был слишком уж лоялен к бывшему должнику. Чем арендатор так обаял судей, остается только догадываться. Но все же арендаторам лучше не допускать столь значительной просрочки.

Тем арендаторам, которые испытывают временные финансовые затруднения и не в состоянии уплачивать арендные платежи в полном объеме и в срок, можно порекомендовать на переговорах с арендодателем решить вопрос о возможности предоставления отсрочки или рассрочки. Если арендодатель пойдет вам навстречу, все договоренности нужно закрепить письменно. Если же арендодатель непреклонен и вашим договором не предусмотрена возможность его досрочного расторжения в случае невнесения арендной платы в полном объеме, снизить свои риски и потери вы можете, если в установленные сроки будете перечислять хотя бы часть положенных сумм. А потом, когда дела наладятся, перечислите оставшуюся задолженность. Так вы хоть и нарушите договор, но эти нарушения не будут считаться существенными и угрозы расторжения соглашения из-за неуплаты арендных платежей не возникнет. Кроме того, вы значительно снизите размер тех санкций, которые ваш арендодатель может потребовать уплатить за просрочку (санкции должны будут рассчитываться только с неуплаченных в срок сумм).

Пример 7

Полгода (с января по июль) ООО перечисляло на счет собственника имущества, но лишь по 60 - 75% от предусмотренных договором сумм арендной платы. Причем часть этих платежей поступала с опозданием. Тогда арендодатель обратился в суд с иском о расторжении договора аренды и взыскании задолженности по арендной плате. Узнав об этом, ООО погасило всю задолженность и на первом же судебном заседании представило суду платежные документы. Но арендодатель упорно требовал расторжения сделки, ссылаясь на несвоевременную и неполную оплату ответчиком арендных платежей.

В иске было отказано. Во-первых, потому, что на момент рассмотрения спора имеющаяся недоплата арендных платежей ответчиком была погашена (как указал суд, ООО устранило нарушения "в разумный срок"). Во-вторых, суд посчитал, что не является существенным нарушением договора внесение арендных платежей не в полном объеме. Таким образом, основания для расторжения договора отсутствовали.

Иногда арендаторы, которые отремонтировали или улучшили за свой счет принятое в пользование имущество, самостоятельно, без согласования с собственником, принимают решение о зачете стоимости ремонта и улучшений в счет арендной платы. Но, применяя такие зачеты, будьте предельно осторожны, быть может, вы не имеете права этого делать и прежде проконсультируйтесь с грамотными юристами. Ведь сами предприниматели часто неверно понимают суть тех или иных положений Гражданского кодекса и договора аренды. Так, решив выяснить, что по поводу ремонта говорит ГК РФ или договор, непрофессионалы часто "выхватывают" из текста отдельную понравившуюся им норму или даже фразу в предложении и трактуют по-своему, в отрыве от остальных положений.

Условие о страховании

В последние годы все большее число договоров обязывают арендатора застраховать принятое им имущество (в пользу собственника), заключить договоры о страховании гражданской ответственности (в пользу третьих лиц) и пр. Если эти обязанности не выполняются, арендодатель получит отличную возможность для расторжения арендного соглашения. Но если, хоть и с опозданием, имущество будет застраховано или застраховано, хотя и не на полную стоимость, то у арендатора появляется шанс сохранить договор, если арендодатель обратится с иском о досрочном расторжении сделки. В большинстве случаев, по условиям договоров и закона, такие нарушения не являются существенными. То же самое относится и к договорам, которые содержат условия о необходимости заключения арендатором нескольких договоров страхования.

Пример 8

Предприниматель принял от арендодателя помещения для организации собственного производства. Вопреки требованиям договора обязанности по страхованию этого имущества и гражданской ответственности предприниматель выполнил с опозданием. А предусмотренное договором страхование риска повреждения соседних с арендуемым зданием строением вовсе не произвел. Когда арендодатель обратился в суд с иском о расторжении договора, то, помимо прочего, указал, что свои обязанности по страхованию предприниматель не выполнил. Однако хотя суд и согласился, что несвоевременное заключение договора на страхование гражданской ответственности является нарушением условий договора, но не признал это в качестве основания для досрочного расторжения договора аренды, поскольку на момент рассмотрения дела данные нарушения были устранены и повлечь возникновение у арендодателя ущерба уже не могли. Частичное неисполнение условий договора о страховании суд также не признал существенным нарушением. В итоге в иске о расторжении договора было отказано.

Если собственник помещения обанкротился

Если ваш арендодатель объявлен несостоятельным и в отношении него начата процедура банкротства, не унывайте. Собственник имущества, может быть, и поменяется, если оно "уйдет с молотка" за долги, но арендаторов закон все-таки защищает. Правда, тут вы не застрахованы ни от нападок нового владельца, который решит избавиться от обременяющих имущество договоров, ни от действий назначенного судом управляющего. Так, если управляющий будет представлять некую группу фирм и товарищей, которые нацелены на приобретение имущества банкрота, в том числе и сданного в аренду, то у арендатора шансов выстоять и сохранить при этом status quo (первоначальное положение (лат.)) почти нет. Церемониться с ним не будут. Ведь если банкротство заказное, то деньги на кону обычно стоят немалые и все помехи на пути к вожделенному богатству устраняются, и порою очень жестко. Если же конкурсный управляющий будет действовать в интересах кредиторов, заинтересованных, прежде всего, в возврате задолженности, то он пойдет на многое, чтобы расторгнуть арендное соглашение, повысить таким образом рыночную стоимость имущества и, следовательно, увеличить объем конкурсной массы.

Пример 9

Решением арбитражного суда Московской области ЗАО "А" было признано несостоятельным (банкротом). В отношении него было открыто конкурсное производство. Конкурсный управляющий, изучив положение дел, обнаружил, что несколько земельных участков, находившихся в распоряжении ЗАО, передано им в аренду. Тогда управляющий обратился в суд с иском к ООО-арендатору о расторжении договора аренды земель. Эти требования были мотивированы так: все имущество должника, в том числе и находящееся в аренде у ООО, включено в конкурсную массу и подлежит продаже на открытых торгах, а обременение земельного участка договором аренды снизит его стоимость, что отразится на правах кредитов.

Правда, суд не согласился с тем, что права кредиторов нужно защищать в ущерб прав арендатора и отказал в иске.

Срок истек - аренда продолжается

Если договор заключен на неопределенный срок, его расторгнуть гораздо легче, чем соглашение, в котором прямо указаны сроки действия, сроки пролонгации. Арендаторы, будьте бдительны! Если в вашем договоре срок аренды не определен, по закону отказаться от сделки любая из сторон вправе в любое время. Объяснять причины и обращаться в суд в данном случае не нужно, а сама процедура предельно проста. Сторона, например, арендодатель, должна предупредить о своем намерении контрагента за месяц (а при аренде недвижимого имущества - за три месяца) о том, что сделка подлежит расторжению. Так говорит закон, впрочем, в самом договоре может быть предусмотрен иной порядок и иные сроки.

Пример 10

Между собственником нежилых помещений и ЧОПом в 1998 году был заключен договор на аренду нежилого помещения сроком до 01.01.2002 г. После истечения срока договора, при отсутствии возражений со стороны арендодателя, ЧОП продолжало пользоваться помещениями. Напомним, что в подобных случаях договоры аренды считаются возобновленными на тех же условиях на неопределенный срок. Но уже в апреле 2002 г. арендодатель уведомил ЧОП об отказе от договора и просил в трехмесячный срок освободить занимаемое помещение. Однако эту просьбу арендатор не выполнил. Тогда арендодатель обратился в суд с иском о выселении ЧОП. Этот иск был удовлетворен.

Кстати, "горят" в судах арендодатели в подобных случаях в основном на одном: они не могут предоставить достоверных доказательств тому, что арендатор был надлежащим образом уведомлен о расторжении договора. Опытные пользователи ни за что не сознаются в суде, что их предупреждали о расторжении бессрочного договора. Доказать обратное арендодатель, как правило, не может, особенно если такое уведомление было устным или если у него нет материальных свидетельств тому, что письменное уведомление было получено, либо доведено да сведения руководства пользователя. В некоторых случаях арендодателям приходится месяцами "бегать" за должностными лицами арендатора, чтобы вручить им уведомление, а если те отказываются от подписи в получении, то арендодателям нужно исхитриться и хотя бы устно, в присутствии свидетелей, зачитать текст этой бумаги и по всем правилам составить об этом акт. Впрочем, даже если представители арендатора и подписывают какие-то бумаги, то потом в судах с легкостью отказываются от "этой закорючки". Используя эти и другие уловки против неискушенных арендодателей, недобросовестные пользователи успешно тянут время. При том они могут перехитрить сами себя. Узнав, что арендодатель намеревается расторгнуть договор, многие арендаторы "на всякий случай" перестают платить за аренду. Но если даже договор расторгнут, а арендатор продолжает пользоваться имуществом, обязанность по перечислению арендных платежей сохраняется на все то время, пока имущество находится в распоряжении арендатора.

Придуманные убытки

Частенько арендодатели, вопреки закону, стремятся нажиться за счет арендатора. Например, добиваясь выплаты предусмотренных в договоре чрезмерно завышенных санкций за действительные или мнимые нарушения. А бывает, что арендатора обвиняют в том, что своими действиями или бездействием тот будто бы нанес огромные убытки. Вот только документально подтвердить все свои убытки собственник часто не может. Не в состоянии он бывает и доказать причинно-следственную связь между действиями арендатора и своими убытками (особенно если речь идет об упущенной выгоде).

Поэтому не спешите добровольно выполнять требования о возмещении убытков, потребуйте подробный расчет (с расшифровкой) и документы, которые подтверждают те или иные расходы, потери арендодателя. Добровольно вы можете оплатить только ту часть, с которой согласны, а за взысканием остальной части убытков арендодатель пусть обращается в суд и доказывает там наличие и размер убытков. И помните, что даже если арендатор и допустил нарушение, суд может снизить размер санкций, если посчитает, что предусмотренные договором штрафы и неустойки завышены. А в соответствии со ст. 333 Гражданского кодекса, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить ее размер. При этом учитываются, например, такие факторы, как устранение нарушения обязательства к моменту рассмотрения спора, незначительность суммы задолженности и пр.

Если арендодатель не оформил претензии - значит, их нет!

Прежде чем заявить иск о расторжении договора, арендодатель обязан соблюсти претензионный или иной предусмотренный законом или договором досудебный порядок урегулирования спора. Это важно, ведь если это требование не соблюдено, суд обязан оставить иск без рассмотрения.

По смыслу ст.ст. 452 и 619 ГК РФ, прежде всего, арендодатель должен обратиться к пользователю с требованием о расторжении договора. Только после того, как будет получен отказ арендатора, либо тот в установленный срок не ответит на это требование, арендодатель сможет защищать свои права в суде. В Гражданском кодексе прямо указано: "арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок". Например, если арендатор получил от арендодателя письмо, в котором последний просто требует расторжения договора и возврата имущества и в этом письме нет ни слова об обязанности пользователя исполнить свои обязательства (например, произвести капитальный или текущий ремонт арендуемого имущества), то необходимый досудебный порядок считается несоблюденным. А в соответствии с п. 2 ст. 148 Арбитражного процессуального кодекса РФ несоблюдение истцом претензионного или иного досудебного порядка урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором, является основанием для оставления искового заявления без рассмотрения.

Пример 11

ООО обратилось в арбитражный суд с иском к ЗАО о расторжении договора на аренду торгового помещения и о выселении. В обоснование своих требований ООО сослалось на то, что ЗАО-арендодатель не вносило арендную плату и сдало арендованное имущество в поднаем без согласия ООО. Истец представил "доказательства" того, что претензионный порядок им был соблюден. Во-первых, копию телеграммы, которая была направлена по домашнему адресу директора ЗАО и получена его матерью, а во-вторых, копию письма, направленного адрес ЗАО. Правда, неожиданно для ООО, суд не принял эти доказательства. Во-первых, потому, что стороной договора аренды являлось все-таки не физическое, а юридическое лицо и направление претензии в адрес физического лица (даже если он директор фирмы) не считается надлежащим соблюдением порядка претензионного урегулирования спора. Кроме того, суд установил, что "телеграмма была получена неизвестным лицом". Во-вторых, суд выяснил, что письмо в адрес ЗАО было отправлено уже после того, как было подано исковое заявление.

Определением суда иск в части требований о расторжении договора аренды оставлен без рассмотрения, поскольку ООО не соблюло претензионный порядок урегулирования спора, предусмотренный ст.ст. 452, 619 ГК РФ. Соответственно, и в требовании о выселении ООО было отказано, поскольку договор аренды не расторгнут.

Е.В. Покидова,

юрист

"Предприниматель без образования юридического лица. ПБОЮЛ", N 3, март 2006 г.