Оценка жилья (А. Сперанский, "Бухгалтерия и банки", N 2, февраль, N 3, март, N 4, апрель, N 5, май, N 6, июнь 2006 г.)

Оценка жилья

В связи с ипотечным кредитованием вопросы оценки жилья приобретают особую актуальность. К сожалению, здесь мы сталкиваемся с серьезными проблемами. Так, по мнению президента Российской гильдии риэлторов (РГР) Елены Дранченко*(1), узнать точную рыночную стоимость квартиры в Москве практически невозможно. Причина этого, по мнению президента РГР, в том, что довольно сложно оценить предложение на этом рынке, поскольку отсутствует единая база данных, ибо агентства, руководствуясь конкурентными соображениями, держат в секрете информацию о продаже объектов недвижимости. Старые же базы данных двухгодичной давности потеряли свою актуальность, а потому оценки, выполненные на их основе, не будут достоверными. Кроме того, отсутствуют единые стандарты оценки; из-за этого каждый считает, как умеет. Так что не приходится удивляться, если один и тот же объект два разных агентства оценят по-разному. Ситуация усугубляется тем, что реальная стоимость квартиры не всегда соответствует той, которая указана в договоре.

Информация из уст президента РГР дает читателю определенное представление о том, как обстоят дела с оценкой жилья.

От себя добавлю, что, во-первых, в регионах дело обстоит не лучше. А во-вторых, такая ситуация характерна не только для рынка жилья, но и для рынка нежилой недвижимости.

В этой связи становится понятно, в каком сложном положении оказываются банки, которые приступили к ипотечному кредитованию, и в каком положении окажутся те, которые еще только приступят к нему.

Поэтому цель данной статьи - познакомить читателя с методами оценки жилых помещений. Многое из того, что узнает читатель, справедливо и для нежилых зданий и помещений.

Методологические основы и исходные предпосылки
для анализа недвижимости

Экономический анализ недвижимости с целью ее оценки базируется на трех китах - трудовой теории стоимости, теории ренты и теории рыночного равновесия.

Поскольку практически все объекты недвижимости являются вещами, созданными человеческим трудом, то нетрудно понять необходимость применения для экономического анализа трудовой теории стоимости. Без труда ни одно здание, ни одно сооружение не может быть создано. Даже строительный песок, который, казалось бы, дан нам природой, и то приходится добывать, прилагая трудовые усилия. Возведение объекта недвижимости формирует его первоначальный стоимостной эквивалент. Этот эквивалент имеет вид цены создания объекта и состоит из суммарных издержек возведения, т. е. себестоимости и вмененных издержек - прибыли. Цена создания или производства представляет собой базовую величину стоимостного эквивалента объекта недвижимости, которая впоследствии изменяется под воздействием внепроизводственных факторов.

Такими внепроизводственными факторами являются, в частности, пространственный фактор и фактор использования. При этом следует отметить, что они являются факторами зависимыми и изменяются с течением времени, например, в связи с развитием инфраструктуры.

Однако наиболее важным внепроизводственным фактором, отражающим изменения, происходящие с объектом недвижимости в течение его жизненного цикла, и влияющим на стоимость этого объекта, как нетрудно догадаться, является износ.

С точки зрения экономического анализа износ характеризует меру утраты первоначальной полезности объекта. Полезность объекта нового строительства при прочих равных условиях является максимальной. Впоследствии, по мере нарастания износа, полезность объекта недвижимости убывает независимо от возможных вариантов использования этого объекта.

Во-первых, полезность объекта недвижимости как потребительского блага, т. е. если он используется для удовлетворения собственных нужд, снижается в связи с тем, что уменьшается срок, в течение которого объект может использоваться по своему назначению. По окончании своего жизненного цикла объект недвижимости уже не является потребительским благом, его полезность становится равной нулю.

Во-вторых, полезность объекта недвижимости как предмета купли-продажи уменьшается потому, что наиболее вероятная цена у сравнимых по своим потребительским характеристикам объектов с более длительным сроком службы ниже, чем у тех объектов, у которых хронологический возраст меньше.

В-третьих, полезность объекта, если он используется в качестве источника получения дохода, уменьшается, поскольку с течением времени уменьшается величина получаемого дохода (например, размер арендной платы).

Износ как интегральный показатель отражает влияние на объект недвижимости различных по своей сущности и характеристикам факторов. Как известно, различают износ физический и износ моральный.

Под физическим износом понимают те изменения во времени, которые происходят с самим "физическим телом" объекта. В соответствии с Правилами оценки физического износа жилых зданий ВСН 53-86 (р) "под физическим износом конструкции, элемента, системы инженерного оборудования (далее - системы) и здания в целом следует понимать утрату ими первоначальных технико-эксплуатационных качеств (прочности, устойчивости, надежности и др.) в результате воздействия природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека".

По мнению автора, названный документ было бы целесообразно иметь в кредитных отделах и (или) подразделениях банков, которые занимаются залоговым обеспечением, причем не просто иметь, но и изучить его с необходимой тщательностью. Найти его на бескрайних просторах интернета особого труда не составит. Кстати сказать, он не такой уж и объемный, как это может показаться несведущему человеку. В противном случае персонал банка окажется не в состоянии выяснить компетентность независимого оценщика, производившего оценку объекта недвижимости, и в результате неправильно определить сумму кредита. Да и проверку залога необходимо проводить осмысленно и пристрастно, а не просто "хлопать глазами и ушами".

Все перечисленные характеристики - прочность, устойчивость, надежность - являются принадлежностью вещественных элементов здания. При этом наиболее важна прочность основных несущих конструкций - фундаментов и наружных несущих стен.

При оценке объектов важно учитывать следующее.

Согласно ведомственным строительным нормам ВСН 53-86 (р), "физический износ на момент его оценки выражается соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конструкции, элементов, системы или здания в целом, и их восстановительной стоимости".

Конструкции, элементы и системы здания обладают различной интенсивностью изнашивания. В этой связи элементы одного функционального назначения, имеющие одинаковый срок физической жизни, группируются. Физический износ здания в целом представляет собой средневзвешенную величину износа его элементов или групп элементов и зависит от конструктивно-технологических, объемно-планировочных и архитектурных решений, которыми определяется как физический срок жизни конструкций, элементов и систем, так и их удельный вес в общей восстановительной стоимости.

Нормативный срок службы здания определяется прочностными характеристиками основных несущих конструкций. Хотя замена конструкций и может быть осуществлена физически, но с экономической точки зрения она не всегда целесообразна, поскольку может случиться так, что полученное в результате увеличение стоимости окажется меньше, чем понесенные затраты. По этой причине при оценке объектов недвижимости разделяют устранимый физический износ, когда проведение ремонтных мероприятий является экономически целесообразным (увеличение стоимости превосходит понесенные издержки), и неустранимый физический износ (увеличение стоимости объекта не компенсирует понесенных издержек).

Основным признаком физического износа является деформация, т. е. нарушение первоначальной целостности, формы конструкции, элемента или системы (дефекты "физического тела" объекта) под воздействием внешних или внутренних нагрузок на здание. Любая деформация является следствием воздействия определенной силы. Именно от нагрузки зависит характер и величина (размер) повреждения, а следовательно, и степень утраты первоначальных технико-эксплуатационных качеств объекта недвижимости и в конечном итоге стоимость ремонтных мероприятий и целесообразность их проведения.

Кроме того, признаками физического износа является поражение конструкций, элементов и систем объекта недвижимости гнилью, жучком, грибком, плесенью.

Стоимость объекта недвижимости с учетом физического износа называется остаточной стоимостью.

Обратимся теперь к износу моральному. С течением времени по мере развития научно-технического прогресса производится пересмотр нормативно-технической базы строительства и эксплуатации зданий, формируются новые потребности и рыночные стандарты. Поэтому объекты недвижимости прошлых лет строительства перестают полностью удовлетворять возросшим требованиям в силу своего старения. Степень подобного устаревания и называется "моральным износом". При этом необходимо отметить, что по мере развития научно-технического прогресса интенсивность морального изнашивания нарастает, тогда как темпы физического изнашивания зданий уменьшаются, благодаря появлению новых более качественных материалов и более совершенных технологий. Учет морального износа при оценке объекта недвижимости также необходим, как и учет физического износа, поскольку действие указанных факторов неизбежно влияет на величину стоимостного эквивалента объекта недвижимости.

Различают моральный износ двух видов:

первый вид отражает изменение во времени условий воссоздания объекта недвижимости. Применение более производительной техники и более совершенных технологий приводит к последовательному уменьшению удельных затрат при строительстве сравнимых по своим характеристикам объектов недвижимости. Их первоначальная стоимость со временем постоянно снижается;

второй вид износа вызывается отсутствием каких-либо характеристик у объекта недвижимости, наличие которых с позиций подавляющего большинства пользователей, а также действующих рыночных стандартов и норм является обязательным.

Может сложиться такая ситуация, что объект нового строительства, имеющий нулевой физический износ, но созданный с превышением сложившегося равновесного уровня издержек либо не имеющий каких-либо стандартных потребительских характеристик, уже изначально будет иметь моральный износ, а это естественным образом скажется на его стоимости.

К сожалению, моральный износ не имеет определенных нормированных признаков, поэтому его определение в какой-то мере субъективно. Особенно это касается морального износа первого вида. Моральный износ второго вида обычно оценивают двумя способами:

как стоимость дополнительных или обновленных элементов и систем, которые необходимо установить на объекте недвижимости, чтобы обеспечить его соответствие современным требованиям;

как разница между ценой объекта с отсутствующими и (или) недостаточными (устаревшими) потребительскими характеристиками и объекта, полностью отвечающего современным требованиям. Указанные объекты при этом должны иметь примерно равные значения физического износа.

Понятие "моральный износ" значительно шире по объему используемого в теории и практике оценки недвижимости понятия "функциональный износ", которое охватывает только второй вид морального износа. Исходя из этого, можно сделать вывод, что общая величина морального износа не может быть менее функционального износа.

Величина, равная сумме физического и морального износов объекта недвижимости, определяется как общий накопленный износ этого объекта. Стоимость объекта недвижимости с учетом накопленного износа называют результирующей стоимостью.

Применение для экономического анализа объектов недвижимости теории ренты обусловлено тем, что земельные участки, на которых возводятся здания и сооружения, хотя и относятся к объектам недвижимости, но не являются продуктами труда. Кроме того, преимущества местоположения объекта недвижимости порождают дополнительную полезность, которая находит свое выражение в более высокой стоимости (при равной цене создания этого объекта). Этот фактор увеличения стоимости является рентным, поскольку не связан с затратами труда. Обычно при определении ренты ссылаются на классическую теорию земельной ренты, хотя по своему существу рента, связанная с преимуществами местоположения объекта, не является таковой, ибо фактор естественного плодородия не играет здесь ключевой роли. Фактически эта рента является пространственной, так как зависит от многих разнохарактерных факторов пространственной среды города или населенного пункта.

Что касается теории рыночного равновесия, то она используется для учета воздействия на стоимостный эквивалент объектов недвижимости тех факторов, которые действуют в сфере обмена. Рыночное равновесие базируется на теории предельной полезности и теории предельной производительности, которые объясняют динамику спроса и предложения. Основное внимание при анализе рыночного оборота недвижимости уделяется специфике объекта недвижимости (как товара), изменению ценовой эластичности объектов недвижимости различного качества, а также особенностям динамики предельной полезности. Ипотечное кредитование в условиях недостаточного предложения может вызвать резкое увеличение цен на жилье при прочих равных условиях.

Выиграют ли от этого банки? Сомнительно, поскольку более крупные кредиты - это значительно больший риск со всеми вытекающими отсюда последствиями; да и количество выдаваемых кредитов наверняка будет меньше, поскольку не каждый сможет нести бремя таких кредитов.

Таковы в общих чертах методологические основы и предпосылки экономического анализа объектов недвижимости с целью оценки их стоимости.

Подходы к оценке стоимости объектов недвижимости

При оценке жилья используют те же подходы, которые применяются при оценке других видов активов.

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки, с учетом его износа. Напомним, что при воспроизводстве создается точная копия объекта недвижимости, а при замещении создается объект равной полезности. О замещении говорят в том случае, когда определить стоимость возведения точной копии объекта довольно трудно из-за устаревших типов строительных конструкций и способов возведения, применявшихся при создании объекта оценки. При замещении используются современные строительные материалы, стандарты, проекты и архитектурные решения, тогда как воспроизводство предполагает создание точной копии оцениваемого объекта с применением строительных материалов, стандартов и проектов, на базе которых создавался оцениваемый объект. И в том и в другом случае затраты на строительство учитываются в текущих ценах на дату оценки объекта. Понятно, что более предпочтительным является расчет стоимости воспроизводства, поскольку при замещении определяются затраты на строительство объекта, который отличается от оцениваемого по многим характеристикам. К тому же понятие "полезность" довольно субъективно - все зависит от того, на чем сделать акцент.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними. При этом следует учесть, что недвижимость разделяют на специализированную и неспециализированную. Специализированная недвижимость - это недвижимость, которая в силу своего специального характера редко, если вообще когда-либо, продается на открытом рынке. Специальный характер недвижимости может быть обусловлен ее конструктивными особенностями, специализацией (назначением), размером или местоположением или сочетанием этих факторов. Специализированную недвижимость скорее всего не удастся оценить, используя сравнительный подход, ибо для такой недвижимости уже по определению трудно найти аналоги. Каким может быть доверие к результатам оценки в таком случае? Отсюда вывод - отказываться принимать в залог специализированные объекты недвижимости, причем не только по тому, что правильность оценки их не будет внушать еще меньше доверия, чем обычно, а в силу ее низкой (по определению) ликвидности; она просто не уйдет с торгов именно из-за своей специфики. Поэтому в залог имеет смысл принимать только неспециализированную недвижимость.

Неспециализированная недвижимость - это недвижимость, на которую существует всеобщий спрос, и которая обычно покупается, продается или арендуется на открытом рынке для того, чтобы использовать ее для существующих или аналогичных целей, или в качестве инвестиции, или для развития и освоения. К счастью, жилые помещение относятся как раз к неспециализированной недвижимости, а о специализированной недвижимости мы упомянули только из соображений общности изложения.

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

Метод оценки представляет собой способ расчета стоимости объекта недвижимости в рамках одного из подходов к оценке.

В отчете профессиональный оценщик должен на основе полученных в рамках каждого из подходов к оценке результатов определить итоговую величину стоимости объекта оценки. То есть при проведении оценки оценщик должен при наличии достаточного количества рыночной информации применить все три подхода. Невозможность или ограничения применения какого-либо подхода должны быть обоснованы в отчете об оценке.

Однако при анализе кредитной организацией отчета об оценке объекта недвижимости следует помнить, что очень велика опасность того, что оценка будет совершенно недостоверна. Чем это объясняется? Причин тому множество.

Мало того что определение стоимости объекта недвижимости, особенно с использованием затратного подхода, довольно трудоемко. Оценка недвижимого имущества требует специального образования, подготовки и опыта. Предполагается наличие у оценщика достаточных познаний в сфере строительства, причем таких, которые могут быть получены только в процессе учебы в строительном учебном заведении. К сожалению, оценкой недвижимости в настоящее время зачастую занимаются оценщики, имеющие образование, отличное от строительного. Считается, что оценщики смогут качественно оценивать объекты недвижимости, если они прослушают краткосрочные курсы по оценке недвижимости в различных аккредитованных учебных заведениях.

Наивно рассчитывать на то, что всякий отчет об оценке объекта недвижимости, который будет представлен в коммерческий банк, будет подготовлен оценщиком, имеющим высшее строительное образование. Отчет об оценке, который подготовлен специалистом, не имеющим специального образования и навыка работы со сметами, не представляющим весь цикл осуществления строительных работ, вряд ли будет вызывать доверие. Например, автор неоднократно сталкивался с отчетами об оценке объектов недвижимости, в которых оценщик в перечне использованных при оценке материалов ссылался на морально устаревшие, а потому и отмененные документы. Так, в связи с несоответствием современным технологиям строительного производства и несоразмерностью предусмотренных в них ресурсно-стоимостных показателей с реальными затратами, определяющими стоимость строительной продукции в современных условиях, приказом Госстроя России от 8 апреля 2002 г. N 16 были отменены следующие сметно-нормативные документы Госстроя СССР:

1. Сборники сметных норм и расценок на строительные работы (СНиП IV-5-82);

2. Сборник сметных цен на эксплуатацию строительных машин (СНиП IV-3-82);

3. Сборники расценок на монтаж оборудования (СНиП IV-6-82);

4. Ценники на пусконаладочные работы в базисном уровне цен 1984 года;

5. Сборники сметных норм и расценок на строительные работы (СНиП 4.02-91), утвержденные постановлением Госстроя СССР от 29 сентября 1990 г. N 115;

6. Сборники сметных норм и расценок на ремонтно-строительные работы (СНиР-91Р), утвержденные приказом от 23 июля 1992 г. N 176;

7. Сборник сметных норм и расценок на эксплуатацию строительных машин (СНиП 4.03-91), утвержденный постановлением Госстроя СССР от 24 августа 1990 г. N 73);

8. Сборник сметных цен на материалы изделия и конструкции (СНиП 4.04-91), утвержденный постановлением Госстроя СССР от 5 октября 1990 г. N 80;

9. Сборник сметных цен на перевозки грузов для строительства (СНиП 4.04-91), утвержденный постановлением Госстроя СССР от 12 февраля 1990 г. N 15;

10. Сборники расценок на монтаж оборудования (СНиП 4.06-91), утвержденные постановлением Госстроя СССР от 29 декабря 1990 г. N 114;

11. Сборники сметных норм дополнительных затрат при производстве строительно-монтажных работ в зимнее время НДЗ-91 (СНиП 4.07-91), утвержденные постановлением Госстроя России от 9 октября 1990 г. N 82;

12. Сборник сметных норм затрат на строительство временных зданий и сооружений (СНиП 4.09-91), утвержденный постановлением Госстроя России от 5 октября 1990 г. N 81;

13. Ведомственные районные единичные расценки на ремонтно-строительные работы (ВРЕР-84);

14. Изменения, дополнения и поправки к перечисленным сметно-нормативным документам Госстроя СССР.

Взамен отмененных документов разработаны и утверждены сборники государственных элементных сметных норм (ГЭСН-2001) на строительные, монтажные и пусконаладочные работы для объектов социальной сферы, ведущих отраслей промышленности, а также реконструкции и капитального ремонта зданий и сооружений.

В тех случаях, когда клиент приносит в банк отчет об оценке объекта недвижимости, в котором указывается, что оценка произведена на основе отмененных, морально устаревших материалов и документов, будьте уверены, что вам принесли очередную "чернуху", которой совершенно нельзя доверять. И не только по тому, что это само по себе характеризует оценщика как непрофессионала, но и потому что оценка построена на недостоверных данных. Что в этом случае делать банку?

Во-первых, банк может "проглотить" эту "чернуху" и сделать вид, что такой отчет его устраивает. Мол, отчет подготовлен лицензированным независимым оценщиком! Качество оценки лежит на его совести. Именно так часто получается. Кредитные работники целиком полагаются на независимого оценщика, на его лицензию и на то, что его ответственность застрахована на определенную сумму, хотя ранее мы уже отмечали, что сумма страховки, как правило, невелика, а потому при неблагоприятном развитии событий не спасет банк от убытков.

Во-вторых, банк может просто не принять такой "паленый" отчет и возвратить его потенциальному залогодателю. В этом случае клиент может попытаться найти банк, в котором такой отчет все-таки примут, и получить кредит в том банке. Тогда банк, который отказал в приеме "некачественного" отчета об оценке, просто упустит клиента. Придется ему жалеть об этом или нет - сказать трудно: если есть еще заемщики, то это не страшно, а если нет... Но стоит ли рисковать?

Клиент может пойти к оценщику, выполнявшему отчет, и потребовать внести в него изменения, чтобы убрать дискредитирующую отчет информацию. Оценщики в этих случаях, как правило, идут навстречу и делают необходимые изменения, порой даже не изменяя результаты оценки, а только убирая "ослиные уши". Принимать такой отчет - это обманывать себя. Возможно, конечно, что оценщик попадется такой добросовестный, что он пересчитает все цифры, но в это трудно поверить, поскольку, если бы он был профессионалом, он бы сразу сделал все как надо.

Банк может настоять на том, что чтобы отчет сделал другой оценщик. В этом случае клиент должен будет "стребовать" с оценщика деньги за некачественно проведенную оценку, но не факт, что это ему удастся. Даже если эта затея увенчается успехом, то нет никакой гарантии, что другой оценщик окажется лучше первого - это раз. Кроме того, в любом случае это потеря времени, а может быть, и денег, если новый оценщик берет за оценку дороже. Вся эта волокита может привести к тому, что клиент и новый оценщик сговорятся против банка и оценка опять-таки будет недостоверной.

Можно потребовать, чтобы отчет об оценке прошел экспертизу, но это также дополнительное время. К тому же вряд ли кто согласится делать экспертизу бесплатно, так что это еще и дополнительные деньги.

Не следует забывать и о том, что неквалифицированные оценщики, как правило, отчаянно демпингуют на рынке оценки. Этим обычно и пользуются залогодатели объектов недвижимости - уж если тратиться на оценку, то по минимуму. Формально отчет будет похож на отчет квалифицированного оценщика, а по существу - тут уж не обессудьте. К тому же неквалифицированные оценщики более покладисты в отношении заказной оценки, т.е. они готовы нарисовать любую цифру, которая устроит заказчика. Надо завысить - завысят, надо занизить - занизят.

Вот почему банкам целесообразно иметь дело с риэлторами, которые не только в состоянии грамотно оценить недвижимость, но и принимают на себя обязательство в случае необходимости реализовать объект недвижимости за ту сумму, в которую он был оценен, причем за неисполнение (ненадлежащее исполнение) этого обязательства они принимают на себя существенную материальную ответственность. Далеко не каждая риэлторская фирма будет брать на себя такое обязательство, но тем не менее такие фирмы есть.

Методы затратного подхода

Затратный подход предполагает, что стоимость готового объекта недвижимости может быть представлена как сумма стоимости земли и стоимости здания (сооружения):

                              /-----------\

                              | 0 = У + З,|

                              \-----------/

где О - стоимость готового объекта; У - стоимость участка земли; З - стоимость здания (сооружения).

При этом, как мы уже отмечали, стоимость здания (сооружения) вычисляется как полная стоимость воспроизводства или замещения минус общий накопленный износ здания или сооружения:

                             /--------------\

                             | З = ПСВ - И, |

                             \--------------/

где ПСВ - полная стоимость восстановления (воспроизводства или замещения); И - износ.

Тогда:

                           /------------------\

                           |О = У + (ПСВ - И).|

                           \------------------/

Из сказанного следует, что затратный подход к оценке недвижимости реализуется в следующей последовательности:

определение стоимости участка земли;

определение восстановительной стоимости зданий и сооружений;

определение величины накопленного износа зданий и сооружений;

определение рыночной стоимости недвижимости затратным методом как суммы стоимости участка земли и восстановительной стоимости зданий и сооружений за минусом накопленного износа.

Обычно при определении рыночной стоимости недвижимости участок земли рассматривается как свободный; при этом предполагается, что использоваться он будет наилучшим и наиболее эффективным способом.

Вопросы оценки земли мы рассматривали ранее, поэтому здесь останавливаться на них не будем.

При определении стоимости воспроизводства или замещения предполагается, что здание (сооружение) на дату оценки является завершенным объектом, таким образом, строго говоря, определение восстановительной стоимости не эквивалентно составлению сметы гипотетических будущих затрат на строительство.

Если стоимость замещения здания или сооружения аналогичной площади, рассчитанная с учетом применения современной технологии и материалов, оказывается меньше, чем стоимость воспроизводства существующего здания, то в расчет следует принимать стоимость замещения, т.е. меньшую оценку.

Кстати, для нежилых зданий, если в результате рассмотрения наилучшего и наиболее эффективного использования участка земли окажется, что как следствие применения передовой современной технологии можно обеспечить такой же объем производства или услуг за счет использования современного здания - заменителя меньших размеров, то в расчет также следует принимать стоимость замещения, а не стоимость воспроизводства. Отступления от данного правила возможны только для зданий, которые находятся под охраной государства или зарегистрированы как имеющие историческую или архитектурную ценность. В этом случае стоимость замещения должна согласовываться с законодательными требованиями, предписывающими сохранение всего строения или его части. Нетрудно догадаться, что данное условие, как правило, негативно сказывается на ликвидности объекта, что должно найти свое отражение в стоимости этого объекта.

В стоимость воспроизводства или замещения должны включаться все затраты по застройке, включая расходы, связанные с получением разрешений, лицензий или проведением экспертиз, а также затраты на разработку участка, на инженерную инфраструктуру и любое дополнительное оборудование экологического назначения, которое требуется в соответствии с законодательными и нормативными актами. Стоимость финансирования должна учитываться на базе текущей стоимости заемного капитала.

При определении стоимости воспроизводства или замещения используют данные специализированных нормативных баз и справочников для оценки, а также информацию о стоимости строительных контрактов на возведение аналогичных объектов в аналогичных рыночных условиях. Затраты рассчитываются на дату оценки для получения либо точной копии объекта оценки (стоимость воспроизводства), либо объекта - заменителя равной полезности (стоимость замещения).

Затраты, соответствующие стоимости воспроизводства или замещения для целей оценки недвижимости, вычисляются как сумма прямых издержек, косвенных издержек и прибыли предпринимателя.

Определение прямых издержек

Под прямыми издержками понимаются расходы, непосредственно связанные со строительством:

стоимость материалов, изделий и оборудования;

заработная плата рабочих;

стоимость строительных машин и механизмов;

стоимость временных зданий и сооружений, мероприятия по технике безопасности, транспортно-складские расходы и другие затраты, нормативно принятые на местном рынке;

прибыль и накладные расходы подрядчика.

Порядок расчета прямых издержек зависит от наличия и полноты имеющейся проектно-сметной документации, физической возможности получения дополнительной информации о конструкции объекта оценки, а также особенностей задания на оценку.

При выборе способа расчета стоимости воспроизводства или замещения определяющим является допущение о том, что для целей оценки недвижимости не требуется разработки сметной документации, соответствующей уровню детализации, необходимому для проектирования нового строительства.

Если проектно-сметная документация имеется в полном объеме и при этом объемы работ и конструктивные решения, выполненные в натуре, полностью ей соответствуют, то прямые издержки определяют базисно-индексным методом. Иными словами, затраты пересчитывают по строкам сметы из базисного уровня цен в текущий уровень цен при помощи индексов.

Если проектно-сметная документация отсутствует полностью или частично, то для определения прямых издержек необходимо выполнить обмерные работы и рассчитать объемы строительно-монтажных работ и их стоимость. Детализация расчета объемов строительно-монтажных работ зависит от применяемой нормативной базы по ценообразованию.

Определение косвенных издержек

К косвенным издержкам относят расходы, сопутствующие возведению здания, но не включаемые в стоимость строительно-монтажных работ:

стоимость проектирования, технадзора, геодезического контроля;

оплата консультаций, юридических, бухгалтерских и аудиторских услуг;

стоимость финансирования строительства;

расходы на рекламу, маркетинг и продажу объекта;

административные и другие расходы застройщика.

Размер косвенных издержек определяется с учетом сложившихся на рынке тарифов на работы и услуги по названным позициям.

Прибыль предпринимателя является сложившейся рыночной нормой, стимулирующей предпринимателя на инвестирование строительного проекта. Величина прибыли определяется методом экспертных оценок на основе рыночной информации.

Методы определения восстановительной стоимости. В зависимости от цели оценки и необходимой точности расчета в рамках затратного подхода рассматривают несколько методов определения восстановительной стоимости:

метод сравнительной единицы, иногда называемый методом укрупненных обобщенных показателей стоимости;

метод разбивки по компонентам, называемый также методом укрупненных показателей стоимости;

метод количественного обследования или метод единичных расценок.

Метод сравнительной единицы основан на сравнении стоимости единицы потребительских свойств (например, 1 кв. м жилой площади, 1 куб. м строительного объема, 1 стоянка-место в гараже и т.д.). Это наиболее оперативный метод. Скорее всего именно поэтому он применяется чаще всего. Однако следует учесть, что точность оценки этим методом не превышает 50-75%. Хорошо, если оценка будет занижена на 50%, а если она будет завышена на такую же величину? В таких условиях банк может столкнуться с ситуацией, когда реальная рыночная стоимость объекта недвижимости, взятого в залог, не будет обеспечивать на 100% обязанность заемщика по кредитному договору. Поэтому настоятельно рекомендуется коэффициент залога выбирать в зависимости от того, какие методы в рамках используемых для оценки подходов применял независимый оценщик.

В качестве сравнения для оценки объекта берут типовое здание, а для определения единицы потребительских свойств используются специальные справочники и ценники. Единичные стоимости приводятся для типовых (базовых) зданий определенных размеров.

Приведем пример определения стоимости объекта недвижимости, когда в качестве сравнительной единицы выбрана стоимость 1 м2 типичного объекта:

    /-------------------------------------------------\

    |ПСВ = С1м2 х Sо х Кп х Кн х Км х Кв х Кз х Кндс, |

    \-------------------------------------------------/

где ПСВ - полная стоимость восстановления;

С1м2 - стоимость 1 м2 типичного объекта на базовую дату; Sо - площадь оцениваемого объекта (число единиц сравнения); Кп - коэффициент, учитывающий возможное несоответствие данных по площади объекта, полученной в БТИ, и строительной площади (Кп = 1,1 - 1,2); Кн - коэффициент, учитывающий имеющееся несоответствие между оцениваемым объектом и типичным объектом (для идентичного объекта равен 1); Км - коэффициент, учитывающий местоположение объекта; Кв - коэффициент времени, учитывающий изменение стоимости строительно-монтажных работ в период между базовой даты и датой проведения оценки; Кз - коэффициент, учитывающий прибыль застройщика; Кндс - коэффициент, учитывающий НДС.

Для выбора типичного объекта (аналога) необходимо учитывать единое функциональное назначение с оцениваемым объектом, близость физических характеристик, сопоставимый хронологический возраст сравниваемых объектов, а также некоторые другие параметры.

Если аналог не идентичен оцениваемому объекту, то ясно, что рассчитанная по методу сравнительной единицы, восстановительная стоимость, будет представлять собой стоимость замещения.

Метод разбивки по компонентам отличается от предыдущего тем, что стоимость всего оцениваемого объекта рассчитывается как сумма стоимостей его отдельных строительных компонентов - фундаментов, стен, перекрытий, кровли и т.д. Стоимость каждого компонента при этом получают исходя из суммы прямых и косвенных затрат, необходимых для устройства единичного элемента (объема, площади и т.п.).

Метод количественного обследования предусматривает полную поэлементную разбивку всех затрат на оплату труда, по материалам и производству строительных работ. Данный метод из-за его очень высокой трудоемкости имеет ограниченное применение - когда принципиально важно получить результаты оценки с максимально возможной точностью. Выполнить такой расчет может только оценщик, имеющий углубленную теоретическую подготовку и значительный практический опыт.

Возможно, поэтому автору в банковской практике не встречались отчеты об оценке жилищных объектов, в которых применялся бы метод количественного обследования.

Упоминание данного метода здесь связано с тем, что при экспертизе отчета об оценке банк имел возможность проверить соблюдение оценщиком не только требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и договора об оценке, но и обоснованность сделанных оценщиком допущений, а также использование или отказ от использования тех или иных подходов и методов к оценке. Однако в рамках каждого из подходов к оценке оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки.

Определение износа

Под накопленным износом понимается уменьшение восстановительной стоимости объекта, которое может иметь место в результате физического, функционального и внешнего износа. Для определения величины накопленного износа применяются следующие методы:

метод сравнения продаж;

метод экономической жизни;

модифицированный метод экономической жизни;

метод разбивки.

При применении метода сравнения продаж величина накопленного износа определяется как разница между восстановительной стоимостью нового строительства и стоимостью улучшений на дату оценки.

При применении метода экономической жизни накопленный износ определяется как доля стоимости воспроизводства или замещения, определяемая отношением эффективного возраста к общей экономической жизни.

Модифицированный метод экономической жизни определяет накопленный износ как долю стоимости воспроизводства или замещения с учетом исправимого физического износа, определяемую отношением эффективного возраста к общей экономической жизни.

Метод разбивки определяет отдельно величину каждой составляющей накопленного износа, к которым относят:

исправимый физический износ (отложенный ремонт);

неисправимый физический износ;

исправимый функциональный износ;

неисправимый функциональный износ;

внешний (экономический) износ.

Исправимый физический износ имеет место за счет плохой эксплуатации (поэтому его называют отложенным ремонтом). Величина отложенного ремонта определяется исходя из затрат на восстановление нормальных эксплуатационных характеристик объекта недвижимости. При этом предполагается, что элементы восстанавливаются до нового или практически нового состояния.

Неисправимый физический износ определяется на базе разности между полной восстановительной стоимостью и суммой исправимого физического износа. Для целей расчета элементы объекта недвижимости, имеющие неисправимый физический износ, делят на долгоживущие и короткоживущие.

Величина неисправимого физического износа в короткоживущих элементах определяется как разность между полной стоимостью воспроизводства или замещения элемента и суммой исправимого физического износа элемента, умноженная на отношение действительного возраста к общей физической жизни элемента.

Величина неисправимого физического износа в долгоживущих элементах рассчитывается как отношение действительного возраста к общей физической жизни, умноженное на остаточную стоимость воспроизводства или замещения долгоживущих элементов.

Напомним, что исправимый функциональный износ вызывается:

недостатками, требующими добавления элементов;

недостатками, требующими замены или модернизации элементов;

"сверхулучшениями".

Недостатки, требующие добавления элементов, вызываются отсутствием тех элементов в существующем объекте недвижимости, без которых сооружение не может соответствовать современным рыночным стандартам. Количественным измерителем исправимого функционального износа за счет недостатков, требующих добавления элементов, является разница между стоимостью устройства требуемых элементов на момент оценки и стоимостью устройства этих же элементов, если бы они были выполнены при строительстве объекта оценки.

Недостатки, требующие замены или модернизации элементов, вызываются наличием элементов в существующем объекте, которые еще выполняют свои функции, но уже не соответствуют современным рыночным стандартам. Исправимый функциональный износ за счет позиций, требующих замены или модернизации элементов, измеряется как восстановительная стоимость существующих элементов минус относящийся к ним физический износ минус стоимость возврата материалов плюс стоимость демонтажа существующих и плюс стоимость устройства новых элементов. При этом стоимость возврата материалов определяется на базе утилизационной стоимости.

К "сверхулучшениям" относят характеристики и элементы объекта недвижимости, наличие которых в настоящее время неадекватно современным требованиям рыночных стандартов. Исправимый функциональный износ за счет наличия "сверхулучшений" измеряется как текущая восстановительная стоимость элементов "сверхулучшений" минус относящийся к ним физический износ плюс стоимость их демонтажа и минус возврат материалов, если он имеет место.

Если в затратном методе используется заменяющая стоимость, то при определении исправимого функционального износа "сверхулучшения" отсутствуют, следовательно, и нет необходимости определять приходящийся на их долю физический износ. При этом стоимость исправления "сверхулучшений" необходимо учитывать.

Неисправимый функциональный износ вызывается:

недостатками за счет позиций, не включенных в стоимость воспроизводства или замещения, но которые должны быть в соответствии с современными стандартами;

недостатками за счет позиций, включенных в стоимость воспроизводства или замещения, но которых в соответствии с современными рыночными стандартами быть не должно;

"сверхулучшениями".

Неисправимый функциональный износ за счет позиций, не включенных в стоимость воспроизводства или замещения, измеряется как чистая потеря дохода, относящаяся к этим позициям, капитализированная с применением коэффициента капитализации для объекта недвижимости, минус стоимость этих позиций, если бы они были включены в стоимость нового строительства.

Расчет неисправимого функционального износа за счет недостатков не зависит от того, стоимость воспроизводства или замещения будет приниматься за основу.

Неисправимый функциональный износ за счет позиций, которые включены в воспроизводственную или заменяющую стоимость, но которых быть не должно, измеряется как текущая воспроизводственная или заменяющая стоимость минус относящийся к ним физический износ минус настоящая стоимость дополнительных расходов, связанных с наличием данной позиции.

Последовательность расчета неисправимого функционального износа за счет "сверхулучшений" определяется в зависимости от того вида стоимости, который принят за основу.

В случае применения воспроизводственной стоимости неисправимый функциональный износ за счет "сверхулучшений" измеряется как воспроизводственная стоимость элементов "сверхулучшения" минус их физический износ плюс настоящая стоимость издержек владельца, связанных с наличием "сверхулучшений", минус любая добавленная стоимость. При этом к издержкам владельца относят дополнительные налоги, страховки, расходы по обслуживанию, коммунальные платежи, а к добавленной стоимости относят увеличенную арендную плату и другие дополнительные платежи, связанные с наличием "сверхулучшения".

Заменяющая стоимость не учитывает стоимость строительства "сверхулучшений", поэтому не учитывается и их физический износ. Тем не менее такие пункты, как дополнительные налоги, страховка, коммунальные платежи должны быть учтены.

На величину стоимости объекта недвижимости влияет и так называемый внешний износ. Внешний износ представляет собой обесценение объекта, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: рыночной ситуации (например, перенасыщение рынка), изменения окружающей инфраструктуры, законодательных решений в области налогообложения и т.п. Внешний износ недвижимости в подавляющем большинстве случаев является неустранимым по причине неизменности местоположения, но в ряде случаев может "самоустраниться" из-за позитивного изменения окружающей рыночной среды.

Для определения величины внешнего (экономического) износа применяются два метода:

метод капитализации потери дохода, относящегося к внешнему воздействию;

метод сравнения продаж подобных объектов при наличии и без внешних воздействий.

Использование капитализации потери дохода предполагает определение потерь дохода всей недвижимости за счет внешних воздействий. Затем доля потерь, приходящаяся на объект недвижимости, капитализируется с применением коэффициента капитализации для зданий.

Общая величина накопленного износа объекта недвижимости определяется как сумма величин износа по всем позициям разбивки.

Методы сравнительного подхода

Сравнительный подход базируется на анализе информации о ценах сделок купли-продажи объектов, аналогичных оцениваемому или сходных с ним по установленным соответствующим критериям (местоположение, время продаж, состояние объекта, условия продаж, экологические условия и др.). Таким образом, методы сравнения продаж применяются только при наличии достаточного количества достоверной рыночной информации о сделках. При этом критерием для выбора объектов сравнения является аналогичное наилучшее и наиболее эффективное использование.

Основным принципом сравнительного подхода является принцип замещения, согласно которому при наличии на рынке нескольких схожих объектов рациональный инвестор не заплатит больше той суммы, в которую обойдется приобретение недвижимости аналогичной полезности.

Сравнительный подход при оценке недвижимости реализуется в следующей последовательности:

изучается рыночная ситуация для аналогичных объектов недвижимости, и выбирается достоверная информация для анализа;

подбираются подходящие единицы сравнения;

выделяются необходимые элементы сравнения;

проводится корректировка стоимости единиц сравнения по элементам сравнения;

осуществляется приведение ряда скорректированных показателей стоимости для объектов сравнения к одному показателю или к диапазону стоимости объекта оценки.

В процессе изучения рыночной ситуации проводят сегментирование рынка, разбивая его на сектора, имеющие сходные объекты и субъекты. Сходность объектов определяется в зависимости от назначения использования объекта, его качества, передаваемых прав, местоположения, физических характеристик. Субъектов же различают по платежеспособности, возможностям финансирования сделки, инвестиционной мотивации.

Сопоставимые объекты должны относиться к одному сегменту рынка недвижимости, и сделки с ними должны осуществляться на характерных для данного сегмента условиях. При этом следует обращать внимание на срок экспозиции, независимость субъектов сделки и их мотивацию.

Срок экспозиции определяется временем, в течение которого объект находится на рынке. Срок экспозиции отличается для различных секторов рынка и в значительной степени зависит от качества объекта. Например, в условиях развитого рынка недвижимости средний срок экспозиции жилых квартир составляет около месяца, для офисов - два-три месяца. Если объект был продан за период, значительно меньший типичного срока экспозиции, это свидетельствует о том, что цена его была занижена. Если объект находится на рынке дольше среднего срока экспозиции для таких объектов, это говорит о завышенной цене этого объекта. В обоих случаях сделка не является типичной для рассматриваемого сегмента, поэтому объекты, являющиеся предметами названных сделок, не могут выступать в качестве сопоставимых с оцениваемым объектом.

Независимость субъектов сделки говорит о том, что сделка заключается по рыночной цене и данные по ней могут использоваться для сравнения только в том случае, если покупатель и продавец не находятся в родственных отношениях, не являются представителями холдинга и независимой дочерней компании, не имеют иной взаимозависимости и взаимозаинтересованности; кроме того, должны отсутствовать признаки продажи с целью избежать отчуждения заложенного имущества или продажи имущества умерших лиц, а также продажи объектов, отягощенных залогом или иными обязательствами.

Что касается мотивации, то под этим понимают, что оцениваемый и сопоставимый с ним объект должны иметь аналогичное наилучшее и наиболее эффективное использование и что степень износа обоих объектов должна быть приблизительно одинакова.

При проведении сравнительного анализа для застроенных участков в качестве единицы сравнения применяются:

цена за единицу площади участка;

цена за единицу площади помещений, подлежащей сдаче в аренду;

цена за единицу общей площади помещений;

цена за единицу объема сооружения;

цена за комнату;

цена за квартиру;

цена за единицу недвижимости, приносящую доход.

При этом следует учитывать некоторые особенности. Так, например, цена за единицу общей площади очень часто может вводить в заблуждение. Дело в том, что в общем случае объекты недвижимости достаточно редко настолько схожи по услугам и удобствам, чтобы их можно было сравнивать просто по общей площади. Поэтому для большинства объектов следует избегать установления цен исходя из единицы общей площади помещений.

Цена за единицу объема обычно используется для таких видов недвижимости, для которых важен именно объем. В качестве примера таких объектов обычно приводят элеваторы, нефтяные танки и т.п.

Цена за комнату как единица измерения применяется довольно редко. При этом необходимо уяснить, что считается комнатой, а что нет. Например, ванные обычно в число комнат не включают, а кухни, напротив, относят к комнатам. Иногда некоторые элементы недвижимости, например большие фойе, считают за половину комнаты.

При использовании таких единиц сравнения, как квартиры или комнаты, - а они обычно применяются, когда имеют дело с многоквартирными комплексами, - необходимо проявлять особую осторожность, чтобы не совершать ошибок, которые могут быть вызваны различиями в сочетании комнат в комплексах, а также различиями в стоимости строительства самих комнат. В частности, затраты на строительство кухни и ванной обычно более высоки из-за необходимости оснащения их водопроводными, газовыми и электрическими сетями, различным оборудованием и неотделимыми принадлежностями. При этом два разных жилых комплекса могут располагать одинаковым числом комнат или квартир, но комнаты или квартиры могут быть большей площадью, в квартирах может быть вдвое больше ванных и больше удобств на кухнях. Понятно, что при таких условиях сравнение объектов, исходя из стоимости одной комнаты или единицы-квартиры, будет неправомерным.

Сравнение за единицу, приносящую доход, обычно применяется для таких объектов недвижимости, как спортивные арены или большие гаражи. При этом для спортивных арен в качестве единицы используется одно посадочное место, а в гараже - одно место парковки.

К элементам сравнения относят характеристики объектов недвижимости и самих сделок, которые вызывают изменение цен на недвижимость. К элементам, подлежащим обязательному учету, относят:

состав передаваемых прав собственности;

условия финансирования сделки купли-продажи;

условия продажи;

время продажи;

местоположение;

физические характеристики;

экономические характеристики;

характер использования;

компоненты стоимости, не связанные с недвижимостью.

Корректировки цен продажи сравнимых объектов производятся в следующем порядке:

в первую очередь производятся корректировки, относящиеся к условиям сделки и состоянию рынка, которые проводятся путем применения каждой последующей корректировки к предыдущему результату;

во вторую очередь производятся корректировки, относящиеся непосредственно к объекту недвижимости, которые производятся путем применения указанных корректировок к результату, полученному после корректировки на условия рынка, в любом порядке.

Для определения величин корректировок, в зависимости от наличия и достоверности рыночной информации, применяются количественные и качественные методики. Обоснование принимаемых в расчет корректировок является обязательным.

Существует три основных метода расчета поправок: метод общей суммы, метод процентных отклонений и смешанный метод.

Окончательное решение о величине результата, определенного методом сравнения продаж, принимается на основании анализа скорректированных цен продажи объектов сравнения, имеющих наибольшее сходство с объектом оценки.

Метод общей суммы

Данный метод предполагает внесение поправок при оценке объекта недвижимости в виде денежных сумм с учетом времени сделки, возраста объекта, состояния, размера участка, общей площади здания, качества строения и экономических характеристик.

Предположим, что необходимо методом сравнения продаж установить цену продажи коттеджа в застроенном коттеджном поселке в пригороде города Х Н-ской области. На дату оценки коттеджа прошло 24 месяца со времени заключения сделки сравниваемого объекта N 1 (табл. 1). Строго говоря, 24 месяца довольно большой срок. Это может очень негативно сказаться на точности расчета. Как правило, для сравнения выбирают объекты, сделки купли-продажи по которым совершены не позднее 3-6 месяцев назад, считая с даты оценки. Заметим также, что количество объектов, сопоставимых с оцениваемым, должно быть не менее трех.

При определении цены продажи коттеджа в представленные сведения по трем объектам сравнения принимается использование поправок в виде денежных сумм.

1. Время продажи. Поправка на время составляет 5000 руб. в месяц. Соответственно положительные поправки сделают объекты 1, 2, 3 эквивалентными оцениваемому объекту:

для объекта N 1 - 24 мес. 5 5000 = 120 000 руб.;

для объекта N 2 - 18 мес. 5 5000 = 90 000 руб.;

для объекта N 3 - 18 мес. 5 5000 = 90 000 руб.

2. Возраст объекта. Маркетинговые исследования показали, что чем больше физический возраст объектов недвижимости, тем ниже цена объекта для потребителя. Поправка на возраст объекта принимается равной 16 000 руб. на год, иными словами:

для объекта N 1 - поправка отсутствует (возраст тот же, что и у оцениваемого объекта);

для объекта N 2 - 2 х 16 000 = +32 000 руб. (положительная поправка: объект старше на два года, следовательно, уже потерял 32 000 руб. своей стоимости, поэтому для эквивалентности эту сумму необходимо добавить);

для объекта N 3 - 2 х 16 000 = -32 000 руб. (отрицательная поправка: объект на два года "моложе" и, следовательно, в этом отношении на 32 000 дороже оцениваемого, поэтому для эквивалентности эту сумму необходимо вычесть).

3. Состояние. Проведенный маркетинг объектов недвижимости указывает на разницу в 40 000 руб. между категориями оценки физического состояния (среднее, хорошее, отличное и т.д.). Таким образом, поправки на состояние объекта принимаются в следующих размерах:

для объекта N 1 = 40 000 руб. (положительная поправка);

для объекта N 3 = 40 000 руб. (положительная поправка).

4. Размер участка. Поправка на размер участка за 1 сотку составляет 15 000 руб. на категорию размера (малый, средний, большой, очень большой). Оцениваемый объект относится к малому участку. Следовательно, поправки будут такими:

для объекта N 1 - 1 х 15 000 = -15 000 руб. (отрицательная поправка);

для объекта N 2 - 5 х 15 000 = -75 000 руб. (отрицательная поправка);

для объекта N 3 - 3 х 15 000 = -45 000 руб. (отрицательная поправка).

5. Общая площадь. Маркетинг недвижимости загородного жилья показывает, что величина поправки на этот показатель составляет 1500 руб. за 1 м2. Таким образом,

для объекта N 1 - 50 х 1500 = -75 000 руб. (отрицательная поправка);

для объекта N 3 - 20 х 1500 = -30 000 руб. (отрицательная поправка).

6. Качество постройки. Анализ состояния рынка свидетельствует о разнице в 40 000 руб. между категориями качества. Отсюда:

для объекта N 2 = +40 000 руб. (положительная поправка);

для объекта N 3 = +40 000 руб. (положительная поправка).

7. Наличие гаража. Анализ состояния рынка показывает, что коттеджи со встроенными гаражами продаются по цене на 25 000 руб. дороже, чем в случае с отдельно стоящим гаражом. Учитывая это, заметим, что объект N 2 нуждается в положительной поправке в 25 000 руб.

Все поправки сведены в табл. 2.

Как видим, итоговые значения скорректированных цен имеют относительно большой разброс. В таких случаях в качестве базиса рыночной стоимости оцениваемого объекта выбирают итоговую скорректированную цену продажи сравниваемого объекта, по которому минимально либо количество корректировок, либо абсолютное итоговое значение корректировок. Это правило применяется исходя из того, что в этих условиях наибольшая степень совпадения сравниваемого объекта с объектом оцениваемым.

В рассмотренном примере первому критерию отвечает вариант N 1, т.е. коттедж следует оценить в 1 800 000 руб. Согласно второму критерию нужно выбирать объект N 2 и считать стоимость оцениваемого объекта равной 1 662 000 руб.

В интересах банка при оценке залога принять в качестве стоимости оцениваемого объекта наименьшее значение суммы, ибо, по мнению автора, при выдаче ипотечных кредитов мотивы снижения риска должны доминировать над соображениями, согласно которым желательно выдавать кредит в максимально возможной сумме. Лучше выдать еще один кредит, диверсифицируя риск, чем минимизировать количество заемщиков, выдавая им максимально возможные суммы. Хотя кто-то может исповедовать и другие принципы в этом отношении, руководствуясь не соображениями риска, а принимая во внимание трудоемкость выдачи и сопровождения кредита.

Метод процентных отклонений

Этот метод на основании анализа рынка предполагает разделение параметров на качественные и количественные с оценкой вклада в стоимость объекта каждого параметра в виде процентных поправок. Поправки по каждому отдельному параметру складываются вместе и дают чистую поправку, на которую изменяется приведенная ко времени оценки цена продажи. Исходные данные берутся из табл. 1.

1. Время продажи. Принимая средний уровень инфляции в стране равным 1% в месяц, поправки на время сравниваемых объектов с даты продажи составляют:

для объекта N 1 - 24%;

для объекта N 2 - 18%;

для объекта N 3 - 18%.

2. Возраст объекта. Обычно считается, что исходя из жизненного цикла объекта недвижимости, равного 50 годам, физический износ уменьшает цену объекта на 2% за каждый год. Таким образом:

для объекта N 1 - поправка отсутствует (возраст тот же, что и у оцениваемого объекта);

для объекта N 2 - +4% (положительная поправка: объект старше на два года);

для объекта N 3 - -4% (отрицательная поправка: объект на два года "моложе").

3. Состояние. Проведенный маркетинг анализируемых объектов недвижимости указывает на разницу в 5% между категориями оценки физического состояния (среднее, хорошее, отличное и т.д.). Таким образом, поправки на состояние объекта принимаются в следующих размерах:

для объекта N 1 = +5% (положительная поправка);

для объекта N 3 = +5% (положительная поправка).

4. Размер участка. Анализ рынка земли показывает, что поправка на размер участка за 1 сотку увеличивает цену земли на 1%. В связи с этим цена сравниваемых объектов увеличивается:

для объекта N 1 - 1 х 1% = -1% (отрицательная поправка);

для объекта N 2 - 5 х 1% = -5% (отрицательная поправка);

для объекта N 3 - 3 х 1% = -3% (отрицательная поправка).

5. Общая площадь. Маркетинг недвижимости загородного жилья показывает, что величина поправки на этот показатель составляет 0,2% за 1 м2. Таким образом,

для объекта N 1 - (500 - 550) х 0,2% = -10% (отрицательная поправка);

для объекта N 3 - (500 - 520) х 0,2% = -4% (отрицательная поправка).

6. Качество постройки. Анализ состояния рынка свидетельствует о разнице в 2-3% между категориями качества постройки. Отсюда:

для объекта N 2 = +2% (положительная поправка);

для объекта N 3 = +2% (положительная поправка).

7. Наличие гаража. Анализ состояния рынка показывает, что коттеджи со встроенными гаражами продаются по цене на 2% дороже, чем в случае с отдельно стоящим гаражом. Учитывая это, заметим, что объект N 2 нуждается в положительной поправке 2%.

Поправки сведены в табл. 3. Скорректированная цена в рублях определяется следующим образом:

для объекта N 1: 2 145 200 - 6% х 2 145 200 / 100% = 2 016 488 руб.;

для объекта N 2: 1 793 600 - 1% х 1 793 600 / 100% = 1 775 664 руб.;

для объекта N 3: 1 994 200 + 0% х 1 994 200 / 100% = 1 994 200 руб.

Принимая во внимание, что меньше всего поправок у объекта N 1, можно было бы принять стоимость оцениваемого объекта равной 2 016 488 руб. Если же к выбору стоимости оцениваемого объекта подходить с критерием минимального абсолютного значения процентного отклонения, то следовало бы принять сумму в 1 994 200 руб. Как уже отмечалось, вторая сумма с точки зрения оценки залога предпочтительнее для банка, поскольку уменьшает риск.

Смешанный метод

Смешанный метод охватывает как элементы метода общей суммы, так и элементы метода процентных отклонений; при этом количественные признаки, в частности размер участка, общая площадь строения и т.п., выражаются в денежном измерении, а качественные признаки - в процентах. Использование смешанного метода иллюстрирует табл. 4 с учетом того, что исходные данные взяты из табл. 1.

Из полученных приведенных цен автор выбрал бы в качестве стоимости оцениваемого объекта минимальное значение - 1 883 088 руб., хотя это и не "по науке".

Хотелось бы обратить внимание читателя на то, что даже в рамках одного подхода, используя одинаковые исходные данные и применяя различные методы, можно получить отличающиеся друг от друга результаты. Нетрудно видеть, что, задаваясь соответствующими значениями поправок, можно получать любые заданные значения стоимости оцениваемого объекта. Мол, это определяется некими маркетинговыми исследованиями; только кто эти исследования проводил, насколько была репрезентативна выборка, взятая для проведения этих исследований, можно ли доверять этим исследованиям - большой вопрос. Поэтому банковские работники должны отдавать себе отчет, что возможности манипуляции стоимостью оцениваемого объекта весьма велики. Учитывая, что "музыку заказывает тот, кто платит деньги", а деньги за оценку платит потенциальный залогодатель, понятно, что он будет настаивать на максимально высоком значении стоимости оцениваемого объекта. Поэтому с позиции банка всегда будет не вредно принимать в качестве оценки объекта залога заниженные значения. По крайней мере, автор этот принцип крепко усвоил, хотя стычки по вопросу оценки залога на кредитном комитете случаются.

Сравнительный подход не исчерпывается рассмотренными методиками. Например, в рамках данного подхода могут применяться статистические методы. В качестве примера покажем применение метода корреляционно-регрессионного анализа для оценки стоимости отдельной квартиры. Предположим, что имеется информация о продажах восьми квартир, сопоставимых с оцениваемой, имеющих аналогичную планировку и одинаковый набор коммунальных услуг. Данные по этим квартирам представлены в табл. 5.

В случае применения этого метода имеется возможность определить зависимость цены объекта от нескольких параметров, включая и такие, оценка которых возможна только экспертным путем.

В качестве параметров (факторов регрессии) рассмотрим следующие параметры:

1) размер общей площади - количественный параметр (фактор x 1);

2) размер жилой площади - количественный параметр (фактор x 2);

3) текущее состояние квартиры - относительная безразмерная величина, отражающая степень удорожания оцениваемого объекта, в зависимости от степени готовности объекта к заселению и проживанию, необходимости проведения ремонта и объема ремонтных работ. Определяется экспертным путем (фактор x 3);

4) этаж, на котором расположена квартира, - безразмерная величина, отражающая удорожание стоимости квартиры, в зависимости от этажа, на котором она находится, и количества этажей в доме. Значения поправочного коэффициента определяются экспертно на основе анализа рынка жилья. Максимальное значение коэффициента этажности - 1 обычно имеют квартиры, находящиеся на 2-3-х этажах пятиэтажных домов и на 3-6-х этажах девятиэтажных домов (фактор x 4).

5. Район расположения дома - относительная безразмерная величина, отражающая зависимость стоимость квартиры от района города, в котором она находится. На эту величину влияет экология, транспортная доступность, предпочтения потенциальных покупателей (фактор x 5).

6. Наличие (отсутствие) балкона или лоджии - относительная безразмерная величина, определяющая коэффициент удорожания квартиры в зависимости от наличия или отсутствия лоджии и (или) балкона. Определяется экспертным путем (фактор x 6).

Определение стоимости оцениваемой квартиры осуществляется с использованием стандартной функции линейного регрессионного анализа Линейн, которая имеется в пакете анализа данных электронных таблиц EXCEL. Названная функция рассчитывает статистику для ряда с применением метода наименьших квадратов, чтобы вычислить прямую линию, которая наилучшим образом аппроксимирует имеющиеся данные. Функция возвращает массив, который описывает искомую прямую.

Уравнение прямой линии имеет следующий вид:

у = m1 x 1 + m2 x 2 + ... + b

(в случае нескольких диапазонов значений факторов x),

где зависимое значение у является функцией независимых значений факторов Хi; mi - коэффициент, соответствующий каждой независимой переменной Х i; b - константа.

Функция Линейн возвращает массив {mn; mn-1; ...; m1; b}.

Значения перечисленных факторов для квартир-аналогов и для оцениваемой квартиры приведены в табл. 6. В этой же таблице приведены значения элементов массива, которые возвратила функция Линейн, а также рассчитанная стоимость оцениваемой квартиры (выделена жирным шрифтом).

Стоимость оцениваемой квартиры (1 339 075 руб.) была получена в результате подстановки в уравнение, приведенное выше, значений коэффициентов и константы, возвращенных функцией Линейн, а также значений соответствующих факторов для оцениваемой квартиры.

Отметим, что наиболее важными факторами, влияющими на стоимость жилья, являются планировка и местоположение, которые определяют качество жилой недвижимости. Планировка жилых помещений зависит от года постройки ("сталинка", "хрущевка", "брежневка" и т.д.) и включает в себя такие характеристики, как общая площадь, жилая площадь, площадь подсобных помещений; материал, из которого построен дом. Так, кирпичные дома предпочтительнее панельных, разница в цене составляет 5-10%.

Существенно влияет на стоимость жилья местоположение дома. При анализе местоположения объекта оценки в общем случае необходимо учитывать:

характер окружающего землепользования;

транспортную доступность;

инженерные сети и коммунальное обслуживание;

социальную инфраструктуру;

экономическое местоположение;

экологическое состояние района;

социальная репутация.

Выводы, касающиеся местоположения жилой недвижимости, должны обосновывать положительные и отрицательные характеристики и потенциал местоположения, которые могут влиять на стоимость недвижимости.

Как правило, наши соотечественники пока еще предпочитают жить поближе к центру города или к месту работы, поэтому при прочих равных условиях квартира в центре стоит гораздо дороже, чем на окраине. На эти предпочтения существенное влияние оказывает отсутствие у большинства горожан личного автотранспорта, низкое качество дорог, а также слаборазвитая инфраструктура в новых жилых микрорайонах. И только там, где экологические проблемы стоят наиболее остро, люди отдают предпочтение жилью в спальных районах, удаленных от промышленных предприятий.

Кроме того, при выборе жилья покупатель учитывает и социальную репутацию потенциального жилища. Имеется в виду социальный статус соседей по дому (если речь идет о квартире) или микрорайону (если приобретается коттедж). Вряд ли кто захочет жить с соседями алкоголиками или наркоманами, а также в районе, за которым закрепилась дурная слава из-за высокого уровня преступности.

Как и раньше, для покупателя квартиры имеет большое значение этаж, на котором она расположена. Обычно спросом не пользуются крайние этажи, уменьшая стоимость квартиры примерно на 10%. Иногда невысок спрос и на непоследние верхние этажи - это в том случае, когда вода на верхние этажи поступает только ночью или в праздники (автору довелось одно время жить в таких антисанитарных условиях) или же когда покупателю в силу немолодого возраста или состояния здоровья тяжело подниматься на верхний этаж, а лифта нет.

Впрочем, квартиры на первых этажах могут представлять интерес для предпринимателей, но только в том случае, если существует возможность перепланировки их под офис или магазин. При этом необходимо учитывать, что не всякую квартиру можно перевести в нежилой фонд, так как есть определенные нормативные ограничения. Кроме того, необходимо учитывать местоположение, возможность сделать отдельный вход с улицы и т.д. Если все обязательные условия соблюдаются, то стоимость такой квартиры увеличивается в 1,8-2 раза для центра и где-то на 40-60% в других районах города.

Таблица 1

Сравнительные параметры объекта оценки и объектов-аналогов

Показатель	Объект оценки	Объект N 1	Объект N 2	Объект N 3
1	2	3	4	5
1. Цена продаж, руб.		1 730 000	1 520 000	1 690 000
2. Дата продаж, мес.		24	18	18
3. Возраст объек- та, лет	10	10	12	8
4. Состояние	Хорошее	Среднее	Хорошее	Среднее
5. Размер участка, сотка	7	8	12	10
6. Общая площадь, м2	500	550	500	520
7. Качество пост- ройки	Хорошее	Хорошее	Среднее	Среднее
8. Гараж	Встроенный	Встроенный	Отдельно стоящий	Встроенный

Таблица 2

Поправки в цены продаж (метод общей суммы)

Показатель	Объект оценки	Объект N 1	Объект N 2	Объект N 3
1	2	3	4	5
1. Поправка на время продаж, руб.		1 730 000 + 120 000	1 520 000 + 90 000	1 690 000 + 90 000
2. Цена продаж, приведенная ко времени продажи, руб.		1 850 000	1 610 000	1 780 000
3. Поправка на возраст	10	-	+32 000	-32 000
4. Поправка на состояние	Хорошее	+40 000	-	+40 000
5. Поправка на размер участка	7.0	-15 000	-75 000	-45 000
6. Поправка на площадь	500	-75 000	-	-30 000
7. Поправка на качество постройки	Хорошее	-	+40 000	+40 000
8. Гаражная поп- равка	Встроенный	-	+25 000	-
Скорректированная цена, руб.		1 800 000	1 662 000	1 753 000

Таблица 3

Поправки в цены продаж (метод процентных отклонений)

Показатель	Объект оценки	Объект N 1	Объект N 2	Объект N 3
1	2	3	4	5
1. Цена продажи, руб.		1 730 000	1 520 000	1 690 000
Поправка на время продажи, %		24%	18%	18%
2. Цена продажи, приведенная ко времени, руб.		2 145 200	1 793 600	1 994 200
3. Возраст, лет (%)	10	-	+4%	-4%
4. Состояние	Хорошее	+5%	-	+5%
5. Размер участка	7	-1%	-5%	-3%
6. Общая площадь	500	-10%	-4%	-
7. Качество пост- ройки	Хорошее	-	+2%	+2%
8. Гараж	Встроенный	-	+2%	-
Чистая поправка		-6%	-1%	0%
Скорректированная цена продажи, руб.		2 016 468	1 775 664	1 994 200

Таблица 4

Поправки в цены продаж (смешанный метод)

Показатель	Объект оценки	Объект N 1	Объект N 2	Объект N 3
1	2	3	4	5
1. Цена продаж, руб.		1 730 000	1 520 000	1 690 000
Поправка на время продажи		1.24	1.18	1.18
2. Цена продаж, приведенная ко времени продажи, руб.		2 145 200	1 793 600	1 994 200
Количественные поправки
3. Поправка на размер участка	7,0	-15 000	-75 000	-45 000
4. Поправка на площадь	500	-75 000	-	-30 000
5. Гаражная поп- равка	Встроенный	-	+25 000	-
Итого по количест- венным поправкам		-90 000	-50 000	-75 000
Приведенная цена, руб.		2 055 200	1 743 600	1 919 200
Качественные поп- равки
6. Поправка на возраст	10	-	1.04	0.96
7. Поправка на состояние	Хорошее	1.05	-	1.05
8. Поправка на ка- чество постройки	Хорошее	-	1.02	1.02
Итого по качест- венным поправкам		1.05	1.06	1.03
Приведенные цены продаж		2 157 960	1 848 216	1 976 776

Таблица 5

Параметр квартир, сопоставимых с оцениваемой

Район	Этаж	Кол-во эта- жей	Общая пло- щадь, м2	Жилая пло- щадь, м2	Санузел	Состояние квартиры	Стоимость, тыс. руб.
Ленинский	3	5	70	43	Раздельный	Нет данных	1080
Тот же	5	9	60	37	Тоже	Требуется ремонт	864
Тот же	5	9	68	38		Требуется евроремонт	1134
Советский	9	9	70	46		Удовлетво- рительное	782
Тот же	7	9	70	42		То же	756
Тот же	3	5	79	47		Требует ре- монт	864
Октябрьский	1	9	66	56		Удовлетво- рительное	810
Тот же	8	9	61	38		То же	944

Таблица 6

Факторы регрессии квартир-аналогов и оцениваемой квартиры

Общая (х1)	Жилая (х2)	Состояние (х3)	Этаж (х4)	Район (х5)	Балкон (х6)	Оценка (у)
70	43	1	1	1	0,95	1 080 000
60	37	1	0,9	0,95	0,9	864 000
68	38	1	0,9	1	0,9	1 134 000
70	46	0,9	0,9	0,95	0,9	782 000
70	42	0,9	1	1	0,95	756 000
79	47	0,95	0,9	1	0,9	864 000
66	50	0,9	0,95	0,9	0,95	810 000
61	38	0,95	0,9	1	0,95	944 000
Оцениваемый объект
72	47	1,1	1	0,95	0,95	1 339 075
m6	m5	m4	m3	m2	m1	b
1 631 433	1 103 053	-637 967	2 853 346	9928	-1490	-4 118 736

Методы доходного подхода

Доходный подход представляет собой совокупность приемов и методов, позволяющих оценить стоимость объекта на основе его потенциальной способности приносить доход. Используя доходный подход, специалисты определяют текущую стоимость будущих выгод от владения недвижимым имуществом. Оценка доходным подходом предполагает, что потенциальные покупатели рассматривают приносящую доход недвижимость с точки зрения инвестиционной привлекательности, т.е. как объект вложения с целью получения в будущем соответствующего дохода. Недвижимость в этом случае рассматривается как объект, способный принести доход.

В основе доходного подхода лежит принцип ожидания, который гласит, что стоимость объекта сегодня является отражением будущих преимуществ. Здесь рассматривается возможность недвижимости генерировать определенный доход, который обычно выражается в форме дохода от эксплуатации и дохода от возможной продажи в конце периода владения. При оценке объекта недвижимости с применением методов доходного подхода можно гипотетически предположить, что он приобретается не как, скажем, жилье для проживания, а как объект для извлечения прибыли от сдачи его в аренду и последующей (возможной) продажи.

Реализуется данный подход путем пересчета будущих денежных потоков, генерируемых объектом недвижимости, в настоящую стоимость.

Основными методами доходного подхода являются: метод прямой капитализации дохода и метод дисконтирования денежного потока.

Метод прямой капитализации применяется в случаях, когда оценщик предполагает, что прогнозируемый годовой чистый операционный доход является постоянным и не имеет четко выраженной тенденции к изменению, а период его получения не ограничен во времени. При применении метода прямой капитализации рыночная стоимость объекта недвижимости выражается обычно через величину дохода от владения этим объектом в наиболее характерный год. Перевод таких доходов в текущую стоимость осуществляется посредством ставки капитализации.

Метод дисконтирования денежного потока (непрямой капитализации) применяется в тех случаях, когда оценщик считает, что прогнозируемые денежные потоки от использования объекта оценки являются неодинаковыми по величине и непостоянными на протяжении выбранного периода прогнозирования. Будущие выгоды от операций с недвижимостью представляют собой периодические поступления в виде будущего дохода на протяжении периода владения и реверсию, т.е. выручку от продажи объекта по истечении периода владения.

В обоих методах происходит преобразование будущих доходов от объекта недвижимости в его стоимость. Различаются эти методы только способом преобразования потоков дохода.

При использовании метода капитализации доходов в стоимость недвижимости преобразуется доход за один временной период, а при использовании метода дисконтирования денежного потока - доход от ее предполагаемого использования за ряд прогнозных лет, а также выручка от перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода.

Рассмотрим названные методы оценки более детально.

Метод прямой капитализации

Базовая формула для определения стоимости объекта недвижимости методом прямой капитализации имеет вид:

                              С = ЧОД / Кк,

где С - стоимость объекта недвижимости; ЧОД - чистый операционный доход (годовой или среднегодовой); Кк - коэффициент капитализации.

Метод капитализации дохода при оценке рыночной стоимости недвижимости реализуется в следующей последовательности:

1) прогнозирование ожидаемого годового (или среднегодового) дохода в качестве дохода, генерируемого объектом недвижимости при его наилучшем и наиболее эффективном использовании;

2) расчет коэффициента капитализации;

3) определение стоимости объекта недвижимости на основе чистого операционного дохода и ставки капитализации путем деления ЧОД на ставку капитализации.

Поскольку последний этап никакого труда для читателя не представляет, далее мы рассмотрим более подробно только первые два.

Прогнозирование ожидаемого годового
(или среднегодового) дохода

Чтобы определить чистый операционный доход (ЧОД), необходимо ввести несколько дополнительных понятий.

Первым таким понятием является потенциальный валовой доход (ПВД), который представляет собой доход, получаемый от недвижимости при 100% ее использовании без учета потерь и расходов. Иными словами, если мы имеем дом, состоящий из нескольких квартир, то ПВД предполагает, что все квартиры находятся в аренде все дни в году, что все арендаторы регулярно и добросовестно (в соответствии с договором) вносят за них плату.

Если известна площадь оцениваемого объекта и ставка арендной платы за 1 м2, то потенциальный валовой доход нетрудно рассчитать по формуле:

                               ПВД = S х а,

где S - площадь, сдаваемая в аренду, м2; а - арендная ставка за 1 м2.

Обратите внимание, что если площадь согласно документам определяется довольно точно, то ставка арендной платы - это величина, которой уже можно манипулировать.

Действительный валовой доход (ДВД) - это потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости:

                   ДВД = ПВД - потери + прочие доходы.

Обычно потери выражают в процентах по отношению к потенциальному валовому доходу. Потери рассчитываются по ставке, определяемой для типичного уровня управления на данном рынке, т.е. за основу берется рыночный показатель. Но это возможно только при наличии значительной информационной базы по сопоставимым объектам. В отсутствие такой базы для определения степени недозагрузки (недоиспользования) оценщик анализирует ретроспективную и текущую информацию по оцениваемому объекту, т. е. существующие арендные договоры по срокам действия, частоту их перезаключения, величину периодов между окончанием действия одного арендного договора и заключением следующего (период, в течение которого единицы объекта недвижимости свободны).

Помимо потерь от недоиспользования и при сборе арендных платежей необходимо учесть прочие доходы, которые можно увязать с нормальным использованием данного объекта недвижимости в целях обслуживания, в частности, арендаторов (например, доход от сдачи в аренду автомобильной стоянки, услуги прачечной и т.д.), и не включаемые в арендную плату.

Теперь мы можем перейти к определению чистого операционного дохода.

Чистый операционный доход (ЧОД) - это действительный валовой доход за минусом операционных расходов (ОР) за год (за исключением амортизационных отчислений):

                             ЧОД = ДВД - ОР.

Операционные расходы - это расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода.

Обычно различают следующие виды операционных расходов:

условно-постоянные;

условно-переменные;

расходы на замещение, или резервы.

К условно-постоянным относятся расходы, размер которых не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставленных услуг:

налог на имущество;

страховые взносы (платежи по страхованию имущества);

заработная плата обслуживающего персонала (если она фиксированная вне зависимости от загрузки здания) плюс налоги на нее.

К условно-переменным расходам относятся расходы, размер которых зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг:

коммунальные;

расходы по закупке материалов;

услуги подрядчиков;

на обустройство прилегающей территории;

на текущие ремонтные работы;

заработная плата обслуживающего персонала;

налоги на заработную плату;

расходы по обеспечению безопасности;

расходы на управление (обычно принято определять величину расходов на управление в процентах от действительного валового дохода) и т.д.

Расходы, не учитываемые при оценке в целях налогообложения:

экономическая и налоговая амортизация, которая рассматривается при расчетах доходным подходом как возмещение и считается частью ставки капитализации, а не эксплуатационным расходом;

обслуживание кредита представляет собой расходы по финансированию, а не операционные расходы, т.е. финансирование не должно оказывать воздействие на стоимость недвижимости (при оценке предполагается типичное финансирование для данного вида недвижимости, а влияние нетипичного финансирования должно быть исключено);

налог на доход тоже не является операционным расходом (это налог на личный доход, который может зависеть от факторов (форма владения, состав прав собственности, налоговый статус владельца), не связанных с оцениваемой недвижимостью);

предпринимательские расходы владельца недвижимости, которые не приводят к увеличению дохода, получаемого от недвижимости, тоже не относятся к операционным.

К расходам на замещение относятся расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся улучшений (кровля, покрытие пола и т.п.). Предполагается, что денежные средства резервируются на счете (хотя большинство владельцев недвижимости в действительности этого не делают). Резерв на замещение рассчитывается оценщиком с учетом стоимости быстроизнашивающихся активов, продолжительности срока их полезной службы, а также процентов, начисляемых на аккумулируемые на счете средства. Если не учесть резерв на замещение, то чистый операционный доход будет завышенным.

Следует заметить, что поскольку коэффициент капитализации меньше единицы, то любое завышение валового дохода или занижение расходов приведет к значительному искажению стоимости объекта недвижимости. Поэтому, с точки зрения кредитных работников, было бы нелишним проверить с особым пристрастием отдельные статьи доходов и расходов.

Расчет коэффициента капитализации

Существует несколько методов определения коэффициента капитализации:

метод сравнения продаж или рыночной выжимки;

метод связанных инвестиций, или техника инвестиционной группы;

с учетом возмещения капитальных затрат (с корректировкой на изменение стоимости актива).

Определение коэффициента капитализации методом сравнения продаж (рыночной выжимки). Данный метод основан на анализе рынка недвижимости. Если рынок недвижимости достаточно развит, то брокеры по недвижимости вполне могут оценить значение коэффициента капитализации для объектов недвижимости аналогичных оцениваемому объекту в данной местности. В этом случае проблема состоит только в том, чтобы узнать это значение, желательно у нескольких брокеров, чтобы можно было судить о достоверности полученных данных и ориентироваться на среднее значение.

Определение коэффициента капитализации методом связанных инвестиций. Метод расчета коэффициента капитализации используется в том случае, если оцениваемый объект был приобретен с помощью собственного и заемного капитала. В этом случае коэффициент капитализации должен удовлетворять требованиям доходности как на собственные, так и на заемные средства.

Пример 1

Пусть доля собственных средств - 20%; ставка процента по кредиту - 12%, кредит предоставлен на 25 лет; инвесторы, вкладывающие собственные средства, предполагают получить доход 15%. При этих условиях коэффициент капитализации определяется следующим образом.

По таблице шести функций сложного процента*(2) для ставки 12% годовых и срока кредита 25 лет определяется значение ипотечной постоянной кредита - 0,127500. Тогда коэффициент капитализации определяется как средневзвешенное значение:

Кк = (1 - 0,2) х 0,127500 + 0,2 х 0,15 = 0,132 = 13,2%.

Определение коэффициента капитализации с учетом возмещения капитальных затрат. Коэффициент капитализации состоит из двух частей:

1) ставки дохода на капитал, являющейся компенсацией, которая должна быть выплачена инвестору за использование денежных средств с учетом риска и других факторов, связанных с конкретными инвестициями;

2) нормы возврата капитала, т.е. погашения суммы первоначальных вложений. Причем этот элемент коэффициента капитализации применяется только к изнашиваемой части активов (к земельному участку не применяется).

Ставку дохода на капитал рассчитывают методом кумулятивного построения. Этот метод предусматривает построение ставки дохода с использованием безрисковой ставки в качестве базовой, а к последней прибавляются необходимые компенсации.

Ставка дохода на капитал = Безрисковая ставка дохода + компенсация за риск + компенсация за низкую ликвидность + компенсация за инвестиционный менеджмент + поправка на прогнозируемое изменение стоимости актива.

Безрисковая ставка доходности - ставка процента, которая определяет минимальную компенсацию за деньги с учетом фактора времени; она отражает реальные рыночные возможности вложения денежных средств инвесторов без риска невозврата.

Определение компенсаций и поправок выполняется исходя из следующих соображений.

Компенсация за риск связана с особенностями оцениваемого вида недвижимости. В частности, риск считается низким, когда объект недвижимости сдается в аренду арендаторам, положение которых устойчиво благодаря значительному количеству постоянных клиентов. Если же объект сдается в аренду ненадежным арендаторам, у которых нет постоянных клиентов, которые испытывают недостаток денежных средств, то риск, несомненно, будет высоким. Оценка этого риска довольно субъективна, поэтому здесь также большой простор для манипуляций.

Компенсация за низкую неликвидность учитывает невозможность немедленного возврата вложенных в объект недвижимости инвестиций. Обычно ее оценивают на уровне инфляции за типичное время экспозиции на рынке объектов, подобных оцениваемому; напомним, что для квартир среднее время экспозиции - один месяц, а для офисов - три месяца.

Компенсация за инвестиционный менеджмент. Чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют. Инвестиционный менеджмент не следует путать с управлением недвижимостью; расходы по управлению включаются в операционные расходы. Под инвестиционным менеджментом понимают, в частности, заполнение налоговых деклараций, выбор различных вариантов финансирования, принятие решений об удержании или продаже активов. Надбавку за инвестиционный менеджмент целесообразно рассчитывать с учетом коэффициента недогрузки и потерь при сборе арендных платежей.

Поправка на прогнозируемое изменение стоимости актива учитывает возможность случайной потери потребительской стоимости объекта; эта поправка может быть принята в размере страховых отчислений в страховых компаниях высшей категории надежности.

Как отмечалось выше, коэффициент капитализации включает ставку дохода на инвестиции и норму возврата капитала. Если стоимость капитала, вложенного в недвижимость, останется неизменной и будет возвращаема при ее перепродаже, нет необходимости в расчете нормы возврата.

Норма возврата капитала представляет собой возврат той части вложенного в имущество капитала, которая, будучи в эксплуатации, обесценивается в течение инвестиционного периода. Норма возврата капитала определяет ежегодную сумму, необходимую для обеспечения окупаемости данного капиталовложения в течение периода владения.

Если прогнозируется изменение в стоимости актива, то возникает необходимость учета в коэффициенте капитализации, возврата основной суммы капитала. Норма возврата капитала иногда называется коэффициентом рекапитализации. Для возврата первоначальных инвестиций часть чистого операционного дохода откладывается в фонд возмещения с процентной ставкой р - ставкой процента для рекапитализации.

Существует три способа возмещения инвестированного капитала:

капитализации равных долей (метод Ринга);

возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента (метод Хоскольда);

возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда). Его иногда называют аннуитетным методом.

Метод Ринга целесообразно использовать, когда ожидается, что возмещение основной суммы будет осуществляться равными частями. Годовая норма возврата капитала рассчитывается путем деления 100%-ной стоимости актива на остающийся срок полезной жизни. Так, если остающийся срок полезной жизни равен 25 годам, то годовая норма возврата капитала составит 4% (100% : 25 лет). Если при этом ставка дохода на капитал равняется 16%, то коэффициент капитализации будет равен 16% + 4% = 20%. Норма возврата в этом случае - ежегодная доля первоначального капитала, помещенная в беспроцентный фонд возмещения. Возврат капитала происходит равными частями в течение всего срока службы объекта недвижимости. Банковским работникам необходимо знать, что метод Ринга дает обычно самую низкую стоимость.

Метод Хоскольда применяется, когда ставка дохода первоначальных инвестиций настолько высока, что мало вероятно реинвестирование по той же ставке. В этом случае для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке. Такой безрисковый подход к возмещению инвестиций и называется методом Хоскольда.

Представим, что инвестиционный проект предусматривает ежегодный 12 %-ный доход на инвестиции (капитал) в течение 4 лет. Суммы в счет возврата инвестиций могут быть без риска реинвестированы по ставке 6%. При этих условиях, пользуясь таблицами шести функций сложного процента, можно определить, что норма возврата капитала равна 0,2285915 (фактор возмещения для 6% за 4 года), и тогда коэффициент капитализации будет равен 0,3485915 (0,12 + 0,2285915), или 34,86%.

Метод Инвуда используется в тех исключительных случаях, когда сумма возврата капитала реинвестируется по ставке доходности инвестиции. В этом случае норма возврата как составная часть коэффициента капитализации равна фактору фонда возмещения при той же ставке процента, что и по инвестициям; определяется также по таблицам шести функций сложного процента. Пусть также инвестиционный проект предусматривает ежегодный 12%-ный доход на инвестиции (капитал) в течение 4 лет, только суммы в счет возврата инвестиций могут быть также реинвестированы по ставке 12%. В этих условиях коэффициент капитализации рассчитывается как сумма ставки доходности инвестиции 0,12 и фактора фонда возмещения (для ставки 12% и срока 4 года) 0,2092344, т.е. равен 0,3292344, или 32,92%.

Если прогнозируется, что объект недвижимости потеряет лишь часть стоимости, то коэффициент капитализации рассчитывается несколько иначе, поскольку возмещение капитала производится частично за счет перепродажи недвижимости, а частично - за счет текущих доходов. Покажем это на конкретном примере.

Представим, что прогнозируется продажа объекта недвижимости через 4 года за 50% его первоначальной цены. Ставка дохода на инвестиции составляет 12%.

В этих условиях норма возврата капитала по методу Ринга равна 25% (100% : 4 года) х 1/2 = 12,5%, тогда коэффициент капитализации будет равен 12,5% (норма возврата капитала) + 12% (ставка доходности инвестиций) = 24,5%.

Возмещение капитала по методу Инвуда при прогнозируемом снижении стоимости объекта недвижимости на 50% и 12%-ной ставке дохода даст следующее значение коэффициента капитализации:

0,12 (ставка дохода) + 0,2092344 (норма возврата капитала) х 1/2 = 0,2246 = 22,46%.

Если при вложении инвестиций в недвижимость инвестор рассчитывает на то, что в будущем ее цена возрастет, то необходимо принять во внимание, что выручка от продажи объекта недвижимости не только обеспечит возврат всего вложенного капитала, но и принесет часть дохода, который необходим для получения ставки дохода на инвестиции.

Пример 2

Допустим, что требуемая ставка процента равна 12%. Ожидается, что в течение следующих четырех лет стоимость объекта возрастет на 30%. Коэффициент капитализации в этих условиях будет равен: 0,12 (ставка дохода) - 0,2092344 (норма возврата капитала) х 0,3 (30%) = 0,0573 = 5,73%.

Таким образом, метод капитализации доходов непосредственно отражает рыночную конъюнктуру как по операционным расходам, так и по доходам от владения недвижимостью. В этом плюс данного метода. К сожалению, в условиях отечественной "непрозрачности" рынка недвижимости расчет чистого операционного дохода и коэффициента капитализации представляет достаточно сложную задачу, а потому дает широкий простор для манипуляций.

Метод дисконтирования денежных потоков
(непрямой капитализации)

Общие положения

Государственный стандарт Российской Федерации "Единая система оценки имущества. Термины и определения" ГОСТ Р 51195.0.02-98 определяет метод дисконтирования денежных потоков как способ оценки имущества при произвольно изменяющихся и неравномерно поступающих денежных потоках в зависимости от степени риска, связанного с использованием этого имущества.

Данный метод наиболее сложен, а следовательно, таит в себе широкие возможности "манипулирования" стоимостью оцениваемых объектов. Не говоря уже о том, что чем больше вычислений, тем больше вероятность совершить элементарную арифметическую ошибку; кстати сказать, в практике автора был такой случай, когда в отчете независимого оценщика была выявлена арифметическая ошибка, в результате чего значение стоимости оцениваемого объекта было искажено. Но всегда ли кредитные работники перепроверяют данные отчета об оценке?

Таким образом, метод дисконтирования денежных потоков применяется, если очевидно, что будущие денежные потоки будут отличаться от денежных потоков, характерных для настоящего времени. Обычно это имеет место:

когда потоки доходов и расходов носят сезонный характер;

когда оцениваемая недвижимость представляет собой крупный многофункциональный коммерческий объект, например, многоквартирный жилой дом, в котором помимо квартир размещаются также магазины и офисы;

если объект недвижимости находится в стадии строительства или только что возведен и вводится (или введен) в эксплуатацию.

Кроме того, чтобы можно было применить данный метод, оценщик должен располагать информацией, позволяющей определить размер будущих потоков денежных средств от недвижимости.

Метод дисконтирования денежных потоков позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из предполагаемых денежных потоков и остаточной стоимости объекта недвижимости (реверсии).

Расчет стоимости объекта недвижимости методом дисконтирования денежных потоков производится по следующей формуле:

             n     It           R

      PV = сумма ------   +  --------

            t=1        t            n

                  (1+i)        (1+i)

где PV - текущая стоимость (present value); It - денежный поток периода t; i - ставка дисконтирования денежного потока периода t; R - стоимость реверсии (остаточная стоимость); n - число периодов (годы, полугодия, кварталы, месяцы).

Чтобы определить текущую стоимость объекта недвижимости, необходимо знать:

длительность периода, для которого производится дисконтирование денежных потоков;

прогнозируемые величины денежных потоков, включая реверсию;

ставку дисконтирования.

Принимая во внимание тот факт, что приведенная формула содержит довольно много компонентов, количество которых определяется числом периодов в рассматриваемом временном горизонте, нетрудно догадаться, что чем больше будет этих компонентов, тем меньше может оказаться точность рассчитанного значения текущей стоимости. Это только предположить легко, что имеется информация о значении размера будущих потоков денежных средств от недвижимости. На самом деле определить денежный поток, который будет давать объект недвижимости в будущем (через несколько лет), не так-то просто. Именно поэтому в международной оценочной практике средняя величина прогнозного периода составляет не более 10 лет. Учитывая нестабильность, а также "непрозрачность" рынка недвижимости в России, можно смело уменьшать длительность этого периода в два-три раза (до 3-5 лет). Считается, что это реальные сроки, на которые можно сделать более или менее обоснованный прогноз. При более длительном прогнозном периоде расчеты дают значения, которые не удовлетворяют практическим потребностям.

Иногда прогнозный период выбирают исходя из длительности периода окупаемости вложенного капитала, если только период окупаемости не превышает значительно указанные в предыдущем абзаце ориентиры.

Расчет стоимости методом дисконтирования денежных потоков

Расчет стоимости объекта недвижимости методом дисконтирования денежных потоков осуществляется в следующей последовательности.

На первом этапе осуществляется сбор необходимых фактических денных, определяется общая продолжительность владения недвижимостью, точные сведения о продажах, правах собственности, устанавливается периодичность поступления будущих доходов (год, квартал, месяц).

На втором этапе прогнозируются величины денежных потоков, включая реверсию. Прогноз оценщики выполняют на основе анализа финансовой отчетности, представляемой заказчиком, о доходах и расходах от объекта недвижимости в ретроспективном периоде (обычно за 2-3 последних года), изучения текущего состояния рынка недвижимости и динамики изменения его основных характеристик. На основе представленных отчетов "моделируются" доходы и расходы на прогнозируемый период.

При оценке недвижимости методом дисконтирования денежных потоков, так же как и при использовании метода прямой капитализации, рассчитываются несколько видов дохода от объекта:

1) потенциальный валовой доход (ПВД);

2) действительный валовой доход (ДВД);

3) чистый операционный доход (ЧОД);

4) денежный поток до уплаты налогов;

5) денежный поток после уплаты налогов.

Напомним, что чистый операционный доход представляет собой величину реально полученного дохода за вычетом текущих операционных расходов, однако еще до учета финансовых затрат (так называемых внереализационных операций), тогда как денежный поток до уплаты налогов определяет сумму денежных средств, получаемых собственником после вычета всех денежных выплат.

Денежный поток после уплаты налогов - это денежный поток до уплаты налогов минус платежи по подоходному налогу собственника недвижимости.

Иногда оценщики вместо денежных потоков дисконтируют доходы или налогооблагаемую прибыль. Учитывая, что в приведенной выше формуле значения денежных потоков стоят в числителе дроби, то легко видеть, что подстановка вместо денежного потока значения дохода приведет к завышению текущей стоимости объекта недвижимости, что может ввести в заблуждение работников кредитных подразделений банка. Поэтому необходимо подчеркнуть, что требуется дисконтировать именно денежный поток.

Рассчитывая денежный поток при использовании метода дисконтирования денежных потоков, необходимо учитывать некоторые особенности.

Во-первых, поимущественный налог, слагающийся из налога на землю и налога на имущество, необходимо вычитать из действительного валового дохода в составе операционных расходов. При этом оценщик может опираться только на известные ему ставки указанных налогов, прогнозируя операционные расходы будущих периодов, хотя через несколько лет эти ставки могут быть изменены. Тем самым реализованный законодательный риск негативно скажется на точности оценки.

Во-вторых, учет амортизации при прогнозировании доходов является излишним, поскольку амортизация не является реальным денежным платежом.

В-третьих, капитальные вложения необходимо вычитать из чистого операционного дохода для получения величины денежного потока, поскольку это реальные денежные выплаты, увеличивающие срок функционирования объекта и величину стоимости реверсии.

В-четвертых, при оценке рыночной стоимости объекта недвижимости вычитать платежи по обслуживанию кредита не надо, ибо оценивается именно рыночная, а не инвестиционная стоимость объекта. Это следует подчеркнуть особо, поскольку рыночная стоимость объекта недвижимости не должна зависеть от того, приобретался объект на собственные или на заемные средства. Другое дело, когда расчет осуществляется для конкретного инвестора. В этом случае платежи по обслуживанию кредита (выплата процентов и погашение долга) необходимо вычитать из чистого операционного дохода. Поэтому так важно обращать в отчете об оценке на цель проведения оценки.

В-пятых, предпринимательские расходы владельца недвижимости необходимо вычитать из действительного валового дохода, только если они направлены на поддержание необходимых характеристик объекта.

Что касается реверсии (реверсия представляет собой остаточную стоимость объекта при прекращении поступлений потока доходов; реверсия может быть получена по истечении срока экономически полезной жизни объекта или при его перепродаже на более раннем этапе), то она прогнозируется следующим образом:

1) определяют цену продажи исходя из анализа текущего состояния рынка, учета стоимости аналогичных объектов и предположений относительно будущего состояния объекта;

2) принимают допущения относительно изменения стоимости недвижимости за период владения;

3) осуществляют капитализацию дохода за год, следующий за годом окончания прогнозного периода, с использованием рассчитанной ставки капитализации.

На третьем этапе определяют ставку дисконтирования. Ставка дисконтирования используется для расчета текущей стоимости денежной суммы, получаемой или выплачиваемой в будущем. Она представляет собой уровень доходности, на который согласился бы инвестор, принимая решение о вложении денег в конкретный проект. Чем выше уровень риска, связанный с данным проектом, тем более высокую норму доходности требует инвестор. В связи с этим расчет ставки дисконта заключается в оценке рисков, связанных с вложением денег в конкретный объект. Однако чем выше значение ставки дисконтирования, тем ниже будет текущая стоимость оцениваемого объекта недвижимости, поскольку значение ставки фигурирует в знаменателе приведенной выше формулы, да к тому же еще и под знаком степени.

На практике для расчета ставки дисконтирования применяются следующие методы:

1) кумулятивного построения;

2) сравнения альтернативных инвестиций;

3) выделения;

4) мониторинга.

Метод кумулятивного построения предусматривает построение ставки дисконтирования с использованием безрисковой ставки в качестве базовой, к которой добавляются необходимые компенсации за низкую ликвидность, инвестиционный менеджмент и т.д., подобно тому, как это выполнялось при определении ставки дохода на капитал, когда мы рассматривали метод прямой капитализации. Безрисковая ставка определяет минимальную компенсацию за деньги с учетом фактора времени. В качестве таковой могла бы быть принята ставка по вкладам в коммерческих банках, которые входят в систему страхования вкладов, если бы не ограничение в 100 000 руб.; поэтому некоторые оценщики наиболее безрисковым вложением средств считают вложения в еврооблигации.

Метод кумулятивного построения предполагает учет следующих основных рисков, наиболее актуальных для инвестиций в недвижимость:

риск ликвидности объекта инвестиционных вложений;

риск инвестиционного менеджмента - вероятность того, что уровень инвестиционного управления может снизиться, а это приведет к уменьшению стоимости собственности;

риск рынка недвижимости - вероятность того, что изменение соотношения спроса и предложения может повлиять на уровень доходов от объекта;

риск рынка капитала - вероятность того, что изменение нормы прибыли и нормы процента приведет к изменению стоимости недвижимости;

риск инфляции - риск неожиданного изменения реальных доходов, степень этого риска для инвестиций в недвижимость невелика, так как при инфляции стоимость недвижимости и уровень арендных ставок имеют тенденцию к увеличению;

законодательный риск - вероятность снижения стоимости недвижимости из-за возможного изменения законодательства;

экологический риск - отражает вероятность снижения доходов от недвижимости из-за появления неблагоприятных экологических факторов.

Учитывая, что оценка риска зачастую носит довольно субъективный характер, необходимо внимательно подходить к анализу предположений оценщика, поскольку здесь простор для подгонки "необходимой стоимости" объекта недвижимости весьма велик.

Метод сравнения альтернативных инвестиций предполагает, что инвестиционные проекты с аналогичным уровнем риска должны иметь аналогичные ставки дисконтирования. Ставка дисконтирования проекта с аналогичной степенью риска называется альтернативной стоимостью капитала. Такую прибыль теряет инвестор, не вкладывая средства в проект с аналогичным риском.

Если в качестве объекта сравнения для инвестиций в недвижимость выбрать норму процента по коммерческим кредитам с залоговым обеспечением, то следует учитывать, что степень риска для кредитора все-таки ниже, чем для инвестора собственного капитала, поэтому отдача инвестиций в недвижимость должна быть выше нормы процента по кредиту.

Метод выделения заключается в "моделировании" предположений о величине будущих денежных потоков и доходов и последующем сопоставлении их с ценой приобретения. Ставка дисконтирования при использовании этого метода определяется на основе данных о совершенных сделках с аналогичными объектами на рынке недвижимости. При этом результаты будут варьироваться в зависимости от объема исходной информации и размера оцениваемых прав.

Ставка дисконтирования (в отличие от коэффициента капитализации) прямо из данных о продаже выделена быть не может, так как ее нельзя рассчитать без выявления ожиданий покупателя относительно будущих денежных потоков.

При расчете ставки дисконтирования методом выделения перед оценщиком стоит задача выяснить, какая ставка была использована при определении цены продажи аналогичного объекта недвижимости, как строился прогноз будущих денежных потоков. Если оценщиком получена такая информация, то он может рассчитать внутреннюю норму прибыли аналогичного объекта. На полученную величину он будет ориентироваться при определении ставки дисконтирования.

Несмотря на уникальность каждого отдельного объекта недвижимости, при определенных допущениях можно получить значения ставки дисконтирования методом выделения, которые будут соответствовать общей точности прогноза будущих периодов. Однако необходимо принимать во внимание, что в качестве аналогичных должны подбираться сделки купли-продажи таких сопоставимых объектов, существующее использование которых является наилучшим и наиболее эффективным.

Как правило, порядок расчета ставки дисконтирования по методу выделения следующий:

определение для каждого объекта-аналога в течение заданного периода времени потоков доходов и расходов в условиях наилучшего и наиболее эффективного использования;

расчет ставки доходности инвестиций по объекту;

полученные результаты обрабатываются с целью приведения характеристик анализа к оцениваемому объекту.

Учитывая приведенный порядок, следует признать, что определение ставки дисконтирования методом выделения довольно трудоемко, поэтому на практике этот метод встречается редко.

Метод мониторинга основан на регулярном отслеживании основных экономических показателей инвестиций в недвижимость по данным сделок. Эта информация должна обобщаться по различным сегментам рынка и регулярно публиковаться. Такие данные позволят оценщику проводить сравнение полученных расчетных показателей со среднерыночными, давая ему возможность контролировать себя и проверять обоснованность различного рода допущений.

Метод мониторинга позволяет выявлять тенденции изменения доходности альтернативных инвестиций, имеющих связь с доходностью объекта недвижимости. Такой анализ позволяет сделать предположение относительно вероятного прогноза изменения доходности объекта недвижимости на основе мониторинга рынка недвижимости, результаты которого официально публикуются.

Однако, по мнению автора, это больше теория, известная из западных источников, а что касается "непрозрачного" российского рынка недвижимости, то трудно рассчитывать на объективность и достоверность публикуемой информации.

Возможно, именно поэтому отечественные оценщики ставку дисконта чаще всего рассчитывают методом кумулятивного построения. Простенько и со вкусом. Хотя и довольно субъективно.

Зная все исходные составляющие приведенной выше формулы, рассчитать текущую стоимость объекта недвижимости, используя тот же Excel, уже не представляет труда.

Заключение

Описанные выше подходы к оценке недвижимости (затратный, доходный, рыночный) хотя и базируются на информации, собранной на одном и том же рынке недвижимости, но каждый из них имеет дело с различными аспектами этого рынка, и поэтому значительно отличаются друг от друга. Окончательный вывод делают по совокупности их результатов, которые, как правило, должны быть близкими. Тем не менее в отчетах об оценке часто приходится видеть существенные расхождения между оценками стоимости объекта, полученными с использованием различных подходов. Такие расхождения, если они значительны, говорят либо об ошибках в оценках, либо об ошибочных предположениях и допущениях, сделанных при расчетах, либо о несбалансированности рынка недвижимости. Именно поэтому банк должен не формально опираться на итоговую цифру, представленную в отчете, а скрупулезно проверять работу оценщика, чтобы определить степень его объективности и беспристрастности. И если отчет вызывает какое-то неприятие с этой точки зрения, то ни в коем случае не ориентируйтесь на выведенную в нем цифру при оценке залога.

А. Сперанский

"Бухгалтерия и банки", N 2, февраль, N 3, март, N 4, апрель, N 5, май, N 6, июнь 2006 г.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) См. статью "Рынок недвижимости "обесценился"" от 30.11.2005 г. Квартира. Дача. Офис, www.kdo.ru.

*(2) Фридман Дж., Ордуэй Ник. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. Приложение Б. - М.: Дело, 1997.