Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 3 апреля 2006 г. N КГ-А40/2215-06 По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 3 апреля 2006 г. N КГ-А40/2215-06
(извлечение)

Некоммерческая организация Национальный фонд жилищной реформы (НО НФЖР) обратилась в Арбитражный суд города Москвы с иском к ООО "Электропроект" о расторжении договора аренды от 27.04.2005 N 3-А/105 и взыскании 2.817.050 рублей 12 копеек убытков и процентов за пользование чужими денежными средствами.

Иск заявлен на основании статей 393, 450, 453, 611, 612, 620, 623 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ).

Определением Арбитражного суда города Москвы от 19.12.2005 возвращено встречное исковое заявление ООО "Электропроект" о взыскании с НО НФЖР долга по арендной плате, первоначальный иск в части требования о расторжении договора оставлен без рассмотрения.

При этом суд указал на то, что встречный иск не соответствует требованиям части 3 статьи 132 АПК РФ; НО НФЖР не соблюден претензионный порядок расторжения договора.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 20.12.2005 в удовлетворении требования о взыскании убытков отказано.

При этом суд исходил из того, что истцом не представлено доказательств противоправности действий ответчика и наличия причинной связи между действиями ответчика и убытками НО НФЖР.

В апелляционном порядке законность и обоснованность решения не проверялись.

В кассационной жалобе НО НФЖР ставится вопрос об отмене определения и решения и направлении дела на новое рассмотрение.

В обоснование кассационной жалобы НО НФЖР ссылается на то, что выводы суда о несоблюдении претензионного порядка расторжения договора и невозвращении помещений арендодателю (ответчику) не соответствуют обстоятельствам дела, неправильное применение судом статей 393, 453, 612 ГК РФ.

В заседании суда кассационной инстанции представители истца поддержали доводы кассационной жалобы.

Ответчик, извещенный о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы надлежащим образом, явку своего представителя в заседание суда кассационной инстанции не обеспечил.

Проверив законность обжалуемых определения и решения в порядке статьи 286 АПК РФ, выслушав представителей истца, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия считает определение и решение подлежащими отмене по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

В силу статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Согласно статье 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

- потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

- непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

- потребовать досрочного расторжения договора.

Статьей 620 ГК РФ предусмотрено, что по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества.

Судом установлено, что между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) был заключен договор от 27.04.2005 N 3-А/05 на аренду нежилых помещений, общей площадью 560 м2, расположенных по адресу: Москва, Чистый пер., д. 4, стр. 1.

Обращаясь в суд, НО НФЖР ссылается на то, что ответчик не обеспечил истцу доступ в арендованные помещения; кроме того, вследствие существенного нарушения ответчиком условий договора истцом понесены убытки, состоящие из затрат по внесению арендной платы, расходов на оплату выполненных работ по созданию кабельной системы, системы электропитания рабочих мест в арендованных помещениях, и расходов на оплату риэлторских услуг по подбору нежилых помещений.

Указывая на данные обстоятельства, истец представил в материалы дела переписку сторон: письмо арендодателя от 14.06.2005 N 56 (л.д. 81 т. 1) о невозможности эксплуатации переданных в пользование помещений в связи с необходимостью капитального ремонта и реконструкции, содержащее заявление о расторжении договора и предложение компенсировать причиненные этим убытки; ответ арендатора от 15.06.2005 N В 5/127 (л.д. 95 т. 1) с согласием расторгнуть договор и перечнем затрат.

В этой связи, рассматривая требование о расторжении договора, суду необходимо было дать оценку указанным письмам и переписке сторон в целом с учетом положений пункта 2 статьи 434 ГК РФ, что сделано не было.

Кроме того, возвращая встречное исковое заявление о взыскании долга по арендной плате, суд не принял во внимание то обстоятельство, что из заявленных истцом убытков 1.881.631 рубль 56 копеек составляет арендная плата, в связи с чем вывод суда об отсутствии условий, предусмотренных частью 3 статьи 132 АПК РФ, не может быть признан обоснованным.

При таких обстоятельствах определение от 19.12.2005 подлежит отмене, как принятое по неполно исследованным обстоятельствам дела, с неправильным применением норм процессуального права, статьи 132 АПК РФ.

Также подлежит отмене и решение, как вынесенное по нерассмотренным по существу требованиям, дело - направлению на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении суду надлежит учесть изложенное, полно и всесторонне исследовать обстоятельства дела, дать надлежащую оценку требованию о расторжении договора с учетом переписки сторон, проверить правомерность встречных требований, и в соответствии с требованиями статьи 15 АПК РФ принять законное и обоснованное решение.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

определение от 19.12.2005, решение от 20.12.2005 Арбитражного суда города Москвы по делу N А40-58263/05-77-527 отменить, дело передать на новое рассмотрение в тот же суд.