Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 7 апреля 2006 г. N КГ-А40/2242-06 При новом рассмотрении требований о расторжении договора аренды и выселении ответчика из нежилого помещения суду следует дать оценку условию договора о том, что если арендатор арендует полностью здание (сооружение), то обязанность проведения капитального ремонта возлагается на арендатора, а также выяснить, полностью ли арендуется ответчиком спорное здание или только его часть (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 7 апреля 2006 г. N КГ-А40/2242-06
(извлечение)

Департамент имущества г. Москвы (ДИгМ) обратился в Арбитражный суд г. Москвы с иском к обществу с ограниченной ответственностью (ООО) "Дивиди групп" о расторжении договора аренды N 03-842/04 от 29.12.2004 и выселении ответчика из нежилого помещения площадью 1378,5 кв.м, расположенного по адресу г. Москва, ул. Полярная, д. 9.

Иск заявлен на основании ст.ст. 8, 11, 12, 307, 309, 314, 407, 606, 607, 608, 614, 619, 622, 450, 452, 453 ГК РФ и мотивирован неисполнением арендатором обязательств по уплате арендных платежей в течение длительного времени.

Решением от 24.08.2005 Арбитражного суда г. Москвы, оставленным без изменения постановлением от 19.12.2005 Девятого арбитражного апелляционного суда, в удовлетворении иска отказано.

Отказывая в иске, суды обеих инстанций исходили из того, что арендодатель не доказал возникновения у арендатора обязанности оплачивать арендную плату за помещение, которое не используется им, поскольку находится в аварийном состоянии, а в силу п. 4.1.3 договора обязанность по проведению капитального ремонта возложена на арендодателя. На принятые судебные акты ДИгМом подана кассационная жалоба, в которой ставится вопрос об их отмене как незаконных и направлении дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

В обоснование своих доводов заявитель ссылается на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, неправильное истолкование закона (ст. 614 ГК РФ); не применение закона, подлежащего применению (п. 2 ст. 612 ГК РФ).

В заседании суда кассационной инстанции представитель заявителя поддержал доводы кассационной жалобы.

Ответчик, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного разбирательства, явку своего представителя в заседание суда кассационной инстанции не обеспечил. Отзыв не представил.

Выслушав представителя заявителя, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив законность обжалуемых судебных актов в порядке ст. 286 АПК РФ, суд кассационной инстанции находит их подлежащими отмене по следующим основаниям.

Материалами дела и судом установлено, что между ГУП "Кинотеатр "Полярный", ДИгМом и ООО "Дивиди групп" заключен договор аренды от 29.12.2004 N 03-842/04 нежилого помещения площадью 1378 кв.м, расположенного по адресу: г. Москва. ул. Полярная, д. 9.

Пунктом 5.1 договора установлена обязанность арендатора ежемесячно уплачивать арендную плату на расчетный счет Департамента финансов г. Москвы в размере, установленном в расчете годовой арендной платы.

Предъявляя иск, истец ссылается на неисполнение ответчиком обязательств по внесению арендных платежей с января по май месяц 2005 г.

Отказывая в удовлетворении иска, суды обеих инстанций указали на то, что исковые требования, основанные на ст. 614 ГК РФ, удовлетворению не подлежат по тем основаниям, что состояние арендуемых помещений делает невозможным их использование в соответствии с целями, предусмотренными договором аренды и ст. 606 ГК РФ при условии, что арендодателем не выполнены условия договора по капитальному ремонту здания (п. 4.1.5 договора).

Ссылка истца на ст. 612 ГК РФ судом не принята.

Выводы арбитражного суда не могут быть признаны соответствующими обстоятельствам дела, имеющимся в деле доказательствам и закону.

Из материалов дела следует, что договор аренды N 03-842/04 от 29.12.2004 заключен с ответчиком на основании договора аренды N 3-586 от 25.08.2003.

Имеющийся в деле акт приемки-передачи нежилого помещения (л.д. 28), на основании которого суд сделал вывод о том, что передаваемые по договору помещения находятся в неудовлетворительном состоянии, делающем их непригодными для пользования, является Приложением к договору N 3-586 от 25.08.2003 и подтверждает состояние помещения на тот период времени.

Между тем это обстоятельство не получило соответствующей оценки.

Согласно актов проверки использования имущества от 26.07.2005 от 03.08.2005 (л.д. 32, 38А), спорное нежилое помещение занимает ООО "Дивиди групп", в помещении проводятся ремонтные работы. Строительная бригада имеет договор на проведение работ с ООО "Дивиди групп".

Ссылаясь на данные акты и п. 4.1.5, предусматривающий обязанность арендодателя производить капитальный ремонт помещений, суд сделал вывод о невозможности использования помещений и неисполнении арендодателем своих обязательств по проведению капитального ремонта.

Между тем данный вывод сделан судом без учета п. 4.2.3 и п. 4.2.5 договора, согласно которому в случае, если арендатор арендует полностью здание (сооружение), то обязанность проведения капитального ремонта возлагается на арендатора; капитальный ремонт внутри арендуемых помещений производится арендатором за счет собственных средств с разрешения арендодателя; и без выяснения обстоятельств того, полностью ли арендуется ответчиком здание по ул. Полярная, 9 или только его часть.

С учетом изложенного вывод суда о недоказанности истцом возникновения у арендатора обязанности уплачивать арендную плату нельзя признать соответствующим обстоятельствам дела, поскольку он сделан судом без их надлежащего исследования, без учета и оценки условий договора. При таких обстоятельствах принятые по делу судебные акты подлежат отмене на основании ст. 288 АПК РФ, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, полно и всесторонне исследовать обстоятельства дела, дать надлежащую оценку имеющимся в деле доказательствам, тщательно проверить доводы истца, обсудить вопрос о привлечении к участию в деле ГУП "Кинотеатр "Полярный", выступающего на стороне арендодателя по договору аренды и с учетом установленного разрешить спор.

Руководствуясь ст.ст. 284-289 АПК РФ суд постановил:

решение от 24.08.2005 Арбитражного суда г. Москвы и постановление от 19.12.2005 Девятого арбитражного апелляционного суда по делу N А40-36231/05-11-357 - отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.