Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 3 марта 2008 г. N 09АП-18688/2007

г. Москва

03.03.2008 г.

Резолютивная часть постановления объявлена 26.02.2008 г.

Полный текст постановления изготовлен 03.03.2008 г.

Дело N 09АП-18688/07-АК

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего судьи Москвиной Л.А.

Судей: Цымбаренко И.Б., Свиридова В.А.

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Журавлевой Е.В.

при участии:

от заявителя: Дудыныш В.В. по доверенности от 14.09.2007, паспорт 45 06 633912;

от заинтересованного лица: Бивол Е.В. по доверенности от 02.10.2007 N 121, удостоверение N 524-2005;

от третьего лица: Дудыныш В.В. по доверенности от 14.09.2007 N 172, паспорт 45 06 633912.

Рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Управления федеральной регистрационной службы по г. Москве

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 23.11.2007 по делу N А40-41481/07-79-269 судьи Дранко Л.А.

по заявлению ООО "ЖБИ-Траст"

к Управлению федеральной регистрационной службы по г. Москве

третье лицо: ООО "ЮВТ+"

о признании незаконным отказа,

УСТАНОВИЛ

ООО "ЖБИ-Траст" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с заявлением о признании незаконным отказа Управления Федеральной регистрационной службы по Москве от 31.07.2007 N 12/008/2007-629 в государственной регистрации договора аренды от 17.05.2007, заключенного между ООО "ЖБИ-Траст" и ООО"ЮВТ+", объекта незавершенного строительства по адресу: Москва, ул. Южнопортовая, д. 21, стр.53-54.

Решением суда от 23.11.2007 заявление удовлетворено. В целях устранения допущенных нарушений прав и охраняемых законом интересов заявителя суд обязал регистрирующий орган зарегистрировать договор аренды недвижимого имущества в виде объекта незавершенного строительства, технологического и инженерного оборудования от 17.05.2007, расположенного по адресу: г.Москва, ул. Южнопортовая, д.21, стр.53-54, заключенный между ООО "ЖБИ-Траст" и ООО "ЮВТ+". При этом суд исходил из того, что заявителем представлены соответствующие требованиям действующего законодательства документы, необходимые для государственной регистрации договора аренды.

Не соглашаясь с принятым решением, Управление федеральной регистрационной службы по г. Москве обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт, ссылаясь на нарушение судом норм материального и процессуального права. Считает, что представленный заявителем на государственную регистрацию договор аренды является притворной сделкой в соответствии с п.2 ст.170 Гражданского кодекса РФ.

Заявитель в представленном письменном отзыве поддержал решение суда первой инстанции, с доводами апелляционной жалобы не согласился, просит отказать в ее удовлетворении.

Третье лицо представило письменный отзыв на апелляционную жалобу, просит оставить решение суда без изменения, а в удовлетворении жалобы - отказать.

Законность и обоснованность решения суда проверены судом апелляционной инстанции в обжалуемой части порядке ст.ст. 266, 268 АПК РФ.

Изучив представленные по делу доказательства, заслушав представителей участвующих в деле лиц, рассмотрев доводы апелляционной жалобы и отзывов, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены решения суда и удовлетворения апелляционной жалобы, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела, заявитель является собственником объекта незавершенного строительства производственного назначения по адресу: Москва, ул. Южнопортовая, д.21, стр.53-54 и это право в установленном порядке зарегистрировано 30.11.2006.

17.05.2007 между заявителем (арендодателем) и 3-м лицом (арендатором) заключен договор аренды недвижимого имущества в виде объекта незавершенного строительства, технологического и инженерного оборудования, расположенного по указанному выше адресу, степень завершенности строительства этого объекта составляла на момент заключения договора 93%. В соответствии с условиями данного договора указанное имущество предоставляется 3-му лицу на 10 лет, одновременно с передачей арендатору в аренду этого имущества арендатору передаются права на ту часть земельного участка, которая занята арендованным имуществом и необходима для его использования.

07.06.2007 заявитель обратился в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации указанного договора аренды объекта незавершенного строительства. Для заявленной регистрации заявителем также представлен договор аренды от 17.05.2007, Технический паспорт на незавершенный строительством объект Московского городского Филиала ФГУП "Российский государственный центр инвентаризации и учета объектов недвижимости" по состоянию на 26.09.2006.

Однако решением УФРС заявителю отказано в государственной регистрации договора аренды объекта незавершенного строительства по адресу: Москва, ул. Южнопортовая, д.21, стр. 53-54 от 17.05.2007, заключенного между ООО "ЖБИ-Траст" и ООО "ЮВТ+", на основании абз. 4, 10 п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ" О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" поскольку объект незавершенного строительства не может являться объектом договора аренды, использовать такой объект можно только для достройки, представленный на регистрацию договор является притворной сделкой, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, договоры инвестирования и простого товарищества регистрации не подлежат, права на земельный участок, на котором расположен указанный объект, не оформлены, что послужило основанием для обращения в арбитражный суд с заявлением по настоящему делу.

В соответствии с абз. 4 и 10 п. 1 ст.20 Закона о регистрации в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства, и если не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав.

В соответствии со ст. 18 Закона о регистрации документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством РФ, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в ЕГРП. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и вид регистрируемого права.

Согласно ст. 26 Закона о регистрации государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества. В том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются поэтажные планы здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади.

В рассматриваемом случае объектом заявленного на регистрацию договора является незавершенный строительством объект, состоящий из одноэтажного каркасно-панельного производственного здания с пристроенным к нему 3-х этажным административно-хозяйственным зданием и представляющий собой цех по производству железобетонных изделий, бетоносмесительного узла, галереи подачи инертных материалов, склада готовой продукции и эстакады подачи металла. Конструктивно и технологически эти сооружения связаны между собой и являются одним объектом, степень завершенности составляет 93%.

В соответствии п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ объекты незавершенного строительства является недвижимой вещью (недвижимым имуществом недвижимостью).

Пунктом 2 ст. 609 Гражданского кодекса РФ установлено обязательное требование - договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации.

При этом действующее законодательство не освобождает от обязанности производить государственную регистрацию договора аренды недвижимого имущества в виде объекта незавершенного строительства.

Таким образом, если договор аренды объекта незавершенного строительства подлежит обязательной государственной регистрации, а во взаимосвязи с п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса РФ договор заключен на срок не менее года, то, соответственно, и сам объект незавершенного строительства может быть сдан в аренду (может являться объектом аренды).

В силу п. 1 ст. 607 Гражданского кодекса РФ законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается.

Однако в действующем законодательстве такая норма в отношении объекта незавершенного строительства отсутствует, при этом ст.650 Гражданского кодекса РФ не содержит положений, ограничивающих возможность сдачи в аренду объектов незавершенного строительства.

Судом первой инстанции правильно оценен и признан несостоятельным довод ответчика о том, что поскольку назначение объекта незавершенного строительства до ввода в эксплуатацию не определено, он не может быть предметом аренды.

Как следует из содержания свидетельства (серия 77 АД N 005370), выданного 30.11.2006 ответчиком о государственной регистрации права собственности заявителя на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: г.Москва, ул. Южнопортовая, д.21, стр.53-54, данный объект является нежилым, а назначение данного объекта незавершенного строительства является - производственное, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 30.11.2006 сделана запись регистрации N 77-77-12/005/2006-557.

Таким образом, вышеуказанный объект незавершенного строительства является нежилым зданием, с целью производственного использования.

Суд первой инстанции правильно установил, что представленный на государственную регистрацию договор аренды является смешанным договором, включающим в себя наличие всех существенных условий договора аренды недвижимого имущества. Заключение такого смешанного договора предусмотрено п. 3 ст. 421 Гражданского кодекса РФ, в соответствии с которым стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор).

К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре. Поскольку заключенный между заявителем и третьи лицом смешанный договор содержит в себе все существенные условия договора аренды недвижимого имущества, то такой договор подлежит обязательной государственной регистрации, что также подтверждается правовой позицией, выраженной в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 16.02.2001. N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

То обстоятельство, что права на земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства, не оформлены, также не является препятствием для заявленной регистрации, поскольку в соответствии с действующим законодательством (п.1 ст.652 ГК РФ) по договору аренды сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передается права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В соответствии с п.2 ст. 17 Закона о регистрации не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением указанных в предыдущем пункте, если представленные им документы отвечают требованиям ст. 18 настоящего Федерального закона и если иное не установлено законодательством РФ.

Учитывая изложенное, являются необоснованным довод подателя апелляционной жалобы о том, что представленные в регистрационную службу правоустанавливающие документы по содержанию не соответствуют требованиям закона.

Доказательств того, что спорный договор аренды является притворной сделкой, заинтересованным лицом не представлено.

Таким образом, решение суда является законным и обоснованным, соответствует материалам дела и действующему законодательству, в связи с чем отмене не подлежит. Нормы материального и процессуального права применены судом правильно.

С учетом изложенного, руководствуясь ст.ст. 176, 266, 268, 269, 271 АПК РФ, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ

Решение Арбитражного суда г. Москвы от 23.11.2007 по делу N А40-41481/07-79-269 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий:

Л.А. Москвина

Судьи

В.А. Свиридов И.Б. Цымбаренко