Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15 марта 2011 г. N 18АП-1674/2011.

Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15 марта 2011 г. N 18АП-1674/2011

г. Челябинск

15 марта 2011 г.

Дело N А47-7657/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 10 марта 2011 г.

Полный текст постановления изготовлен 15 марта 2011 г.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ермолаевой Л.П.,

судей Румянцева А.А., Пивоваровой Л.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Бакшаевой Е.Ю.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Сагателян Андраника Левоновича на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 14.12.2010 по делу N А47-7657/2010 (судья Каракулин В.И.),

В судебном заседании приняли участие представители:

Арзуманян Тамары Завеновны - Арзуманян В.К. (доверенность от 24.02.2010);

Сагателян Андраника Левоновича - Дрововозов П.П. (доверенность от 10.08.2010); Рябинский А.В. (доверенность от 09.11.2009).

индивидуальный предприниматель Арзуманян Тамара Завеновна (далее по тексту - ИП Арзуманян Т.З., истец) обратилась в Арбитражный суд Оренбургской области к индивидуальному предпринимателю Сагателяну Андранику Левоновичу (далее по тексту - ИП Сагателян А.Л., ответчик) с иском о признании договора купли-продажи земельного участка от 19.02.2008 недействительным.

К участию в деле в качестве 3 лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены: Кустов Геннадий Владимирович, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области (далее по тексту - Кустов Г.В, Управление Росреестра по Оренбургской области, 3 лица).

Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 14.12.2010 исковые требования удовлетворены частично: признан недействительным пункт 1.1 договора купли-продажи земельного участка и тепличного комплекса от 19.02.2008 в отношении продажи земельного участка по адресу: г. Оренбург, пр. Автоматики, 18, площадью 8100 кв.м., кадастровый номер 56:44:01 25 004:0010 в части участков земли, расположенных под объектами недвижимости, находящихся на земельном участке: одноэтажное здание теплицы площадью 945 кв.м. без литера, скважины N 6701 литер В7 и N 6645 литер В6, объект незавершенный строительством. В остальной части иска отказано.

Не согласившись с принятым решением, ИП Сагателян А.Л. (далее так же податель жалобы) обратился в арбитражный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить.

Доводы апелляционной жалобы по существу сводятся к следующему. Податель жалобы полагает, что сторона сделки вправе оспаривать договор, но только в рамках содержащихся в нем условий, поскольку наличие каких-либо объектов недвижимости, помимо указанных в договоре, к условиям оспариваемого договора не относятся, истец не вправе оспаривать сделку по данным основаниям, учитывая, что право собственности на такие объекты может быть признано за иным лицом. Суд не учел, что истец не представил доказательств наличия у него права собственности на объект недвижимости, отличный от объекта указанного в договоре купли-продажи, либо иные объекты как объекты недвижимости, расположенные на указанном земельном участке.

Податель апелляционной жалобы в судебном заседании на ее доводах настаивал.

Представитель истца в судебном заседании возражал против доводов апелляционной жалобы, полагая решение суда законным и обоснованным.

Участвующие в деле лица о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, в том числе путем размещения объявления на сайте Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда.

Третье лицо - Кустов Г.В. в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, представил заявление о рассмотрении дела без его участия.

Представитель третьего лица - Управления Росреестра по Оренбургской области в судебное заседание не явился, извещен, отзыв на апелляционную жалобу не представил.

Суд апелляционной инстанции, с учетом мнения представителей истца и ответчика, руководствуясь положениями ч. 5 ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие не явившихся представителей участвующих в деле лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.

Законность и обоснованность оспоренного судебного акта проверяются судом апелляционной инстанции в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как установлено судом и подтверждено материалами дела, решением Дзержинского районного суда г. Оренбурга от 15.07.2004, вступившего в законную силу 26.07.2004 за Арзуманян Т.З. признано право собственности на теплицы, расположенные по адресу: г. Оренбург, проезд Автоматики, 18, обозначенные на генеральном плане под литерами В,В1,В4,В2,В3,В5 (т. 2 л.д. 136).

12.08.2004 года на основании решения Дзержинского районного суда г. Оренбурга от 15.07.2004 в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись о праве собственности Арзуманян Т.З. на одноэтажный тепличный комплекс литер ВВ1В4В2В3В5, общей площадью 2392,1 кв.м., расположенный по адресу: Оренбургская область, г. Оренбург, пр. Автоматики, 18 (т. 2 л.д. 135).

На основании договора N 41, заключенного 15.06.2005 между Арзуманян Т.З. и Управлением землепользования и развития пригородного хозяйства Администрации г. Оренбурга в собственность Арзуманая Т.З. передан земельный участок площадью 81000 кв.м., местоположение относительно ориентира теплицы, расположенного в границах участка, адрес ориентира: Оренбургская область, г. Оренбург, пр. Автоматики N 18, кадастровый номер 56:44:01 25 004:0010 (т. 2 л.д. 137).

19.02.2008 года между Арзуманян Т.З. (продавец) и Сагателян А.Л. (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка и тепличного комплекса (т. 1л.д. 13-14).

Согласно условиям договора продавец продала, а покупатель купил:

- земельный участок, площадью 8100 кв.м., кадастровый номер 56:44:01 25 004:0010, местоположение установлено относительно ориентира теплицы, расположенного в границах участка, адрес ориентира: Оренбургская область, г. Оренбург, пр. Автоматики, 18;

- одноэтажный тепличный комплекс литер ВВ1В4В2В3В5, общей площадью 2392,1 кв.м., по адресу: Оренбургская область, г. Оренбург, пр. Автоматики, 18 (п. 1.1, 1.2).

Указанное в договоре имущество 19.02.2008 передано Сагателян А.Л. по акту приема-передачи (т. 1 л.д. 15).

Право собственности Сагалетян А.Л. на указанное в договоре от 19.02.2008 года имущество зарегистрировано в установленном законом порядке, о чем выдано свидетельство о государственной регистрации права (т. 1 л.д. 15 оборот, 16, 17).

27.05.2009 между Сагалетян А.Л. (продавец) и Кустовым Г.В. (покупатель) заключен договор купли продажи земельного участка площадью 8100 кв.м., кадастровый номер 56:44:01 25 004:0010, местоположение установлено относительно ориентира теплицы, расположенного в границах участка, адрес ориентира: Оренбургская область, г. Оренбург, пр. Автоматики, 18 и тепличного комплекса литер ВВ1В4В2В3В5, общей площадью 2392,1 кв.м., по адресу: Оренбургская область, г. Оренбург, пр. Автоматики, 18 (т. 2 л.д. 37-38).

Указанное в договоре имущество передано Кустову Г.В. 27.05.2009 по акту приема-передачи (т. 2 л.д. 39).

Право собственности Кустова Г.В. на имущество указанное в договоре купли-продажи от 27.05.2009 зарегистрировано в установленном законом порядке.

Указывая, что на земельном участке 56:44:01 25 004:0010 помимо одноэтажного тепличного комплекса находилось другое недвижимое имущество, скважины N N 6701, 6645, теплотрасса, одноэтажное здание теплицы без литера, объект незавершенного строительства, право собственности на литер ВВ1В4В2В3В5 зарегистрировано на основании ситуационного плана, составленного только на названный объект с нарушением ряда требований ФЗ "О государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество и сделок с ним", истец, руководствуясь ст. ст. 168, 301, 554, 555 Гражданского кодекса Российской Федерации, обратился в суд с настоящим требованием.

Также из письменных материалов дела следует, что решением Арбитражного суда Оренбургской области от 07.07.2010 по делу А47-11498/2009, оставленным без изменения постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.09.2010, в удовлетворении требований ИП Арзуманян Т.З. к ИП Сагателян А.Л. о признании договора купли-продажи земельного участка и тепличного комплекса от 19.02.2008 незаключенным, отказано (т. 1 л.д. 37-43).

Названными судебными актами установлен факт заключенности договора, поскольку сторонами оговорены все существенные условия договора, а также то обстоятельство, что представленные в дело документы не содержат информацию о составе строения тепличного комплекса как сложной недвижимой вещи. Материалы дела не содержат доказательств принадлежности на праве собственности истцу иных объектов, находящихся на спорном земельном участке, в связи с чем факт заключения оспариваемого договора купли-продажи права и законные интересы истца не нарушает.

Удовлетворяя заявленные требования по настоящему делу частично суд первой инстанции исходил из того, что при заключении договора купли-продажи от 19.02.2008 сторонами не были определены их правомочия в части других объектов недвижимости, находящихся на земельном участке: одноэтажное здание теплицы, скважины N N 6701 литер В7, 6645, литер В6, объект незавершенного строительства, истец лишен права на приватизацию или приобретение в аренду земельного участка, на котором расположено это имущество, следовательно, права истца заключенным договором нарушены. При этом судьба теплотрассы сторонами определена. Учитывая, что принадлежащая истцу недвижимость занимает меньшую часть земельного участка, исковые требования подлежат удовлетворению в части продажи земельного участка, на котором расположены дополнительные объекты недвижимости, не вошедшие в предмет договора купли-продажи.

Изучив материалы дела, заслушав объяснения представителей истца и ответчика, оценив в совокупности, имеющиеся в деле доказательства, суд апелляционной инстанции полагает решение суда подлежащим отмене, как вынесенное с нарушением норм материального права.

В соответствии со ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.

Согласно ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В силу пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены названным Кодексом, федеральными законами.

При этом исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением (пункт 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11).

В соответствии с п. 3 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации собственник здания, строения сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

В таком случае действует ст. 244 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. В соответствии со ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Вместе с тем согласно п. 3 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации в случае, если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, применяются правила, установленные п. 1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации, то есть правила об исключительном праве на приватизацию земельных участков собственниками зданий, строений, сооружений.

Из письменных материалов дела следует, что предметом оспариваемого договора купли-продажи от 19.08.2008 являлся земельный участок, находившийся в муниципальной собственности и переданный индивидуальному предпринимателю Арзуманян Т.З. в собственность в порядке ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации, поскольку истец была собственником объекта недвижимого имущества - тепличного комплекса литер ВВ1В4В2В3В5, площадью 2392,1 кв.м., расположенного на спорном земельном участке.

В обоснование заявленных требований о признании договора купли-продажи земельного участка и тепличного комплекса, заключенного 19.08.2008 между истцом и ответчиком, истец ссылается на нарушение своих прав, поскольку на земельном участке находятся иные объекты недвижимости, принадлежащие ей на праве собственности - скважины N 6701, 6645, теплотрасса, одноэтажное здание теплицы без литера, объект незавершенного строительства.

Частично удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции не учел следующего.

Согласно статье 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Особенность правового режима недвижимости предопределяется возникновением права собственности на нее только после состоявшейся государственной регистрации перехода соответствующих прав (статьи 8, 131 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункт 2 статьи 4 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Как следует из письменных материалов дела, на основании решения Дзержинского районного суда г. Оренбурга от 15.07.2004 за истцом зарегистрировано право собственности на объект недвижимости недвижимого имущества - тепличный комплекса литер ВВ1В4В2В3В5, площадью 2392,1 кв.м., расположенный по адресу: г. Оренбург, проезд Автоматики, 18.

Доказательств того, что на указанном земельном участке располагаются иные объекты недвижимости, находящиеся в собственности истца, материалы дела не содержат.

Ссылка истца на обстоятельства проведения в апреле 2006 года инвентаризации и составлении ситуационного плана лишь на объект литер ВВ1В4В2В3В5, ввиду чего государственная регистрация перехода права собственности была произведена незаконно с нарушением ряда требований ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", несостоятельна, поскольку как указано выше право собственности истца зарегистрировано на основании решения Дзержинского районного суда г. Оренбурга от 15.07.2004, в котором объект недвижимости поименован как тепличный комплекс литер ВВ1В4В2В3В5, площадью 2392,1 кв.м., расположенный по адресу: г. Оренбург, проезд Автоматики, 18. Из текста решения, не следует, что за истцом признано право собственности на какие-либо иные объекты недвижимости.

Отсутствие доказательств принадлежности на праве собственности истцу иных объектов, в том числе скважины N 6701, 6645, теплотрассы, одноэтажного здания теплицы без литера, объекта незавершенного строительства, расположенных на спорном земельном участке, свидетельствует о том, что факт заключения оспариваемого договора купли-продажи права и законные интересы истца по владению пользованию и распоряжению данными объектами не нарушает в силу отсутствия у истца таких прав.

Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 07.07.2010 по делу А47-11498/2009, которое в силу ч. 2 ст. 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеет преюдициальное значение для рассмотрения настоящего дела установлено отсутствие оснований для признания договора купли-продажи незаключенным по мотиву несогласованности условия о товаре подлежащем передаче в собственность покупателя.

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что истец не является в соответствии с требованиями абз. 2 п. 2 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации и ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованным лицом в оспаривании сделки, поскольку при применении последствий её недействительности у истца не может возникнуть права на имущество, не являвшееся предметом договора, и тем самым непосредственно восстановлены её нарушенные права и законные интересы.

По смыслу абз. 2 п. 2 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации отсутствие заинтересованности в применении последствий недействительности ничтожной сделки является самостоятельным основанием для отказа в иске. При этом материально-правовой интерес в применении последствий ничтожности сделки имеют лица, чьи имущественные права и (или) охраняемые законом интересы будут непосредственно восстановлены в результате приведения сторон ничтожной сделки в первоначальное фактическое положение.

Применительно к норме абзаца второго п. 2 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации субъектом, имеющим материально-правовой интерес в признании сделки ничтожной, следует считать любое лицо, в чью правовую сферу эта сделка вносит известную неопределенность и интерес которого состоит в устранении этой неопределенности. Иными словами, это лицо, правовое положение которого претерпело бы те или иные изменения, если бы сделка на самом деле была действительной.

Тем самым истец при предъявлении иска должна доказать, что её право нарушено в момент совершения сделки и нарушается на момент предъявления иска.

Как следует из материалов дела, истец не доказала, что на момент заключения сделки являлась собственником иного не указанного в договоре купли-продажи недвижимого имущества, расположенного на земельном участке, в связи с чем выводы суда первой инстанции о заключении спорного договора в нарушение исключительного права истца на получение земельного участка в свою собственность, что свидетельствует о ничтожности сделки как совершенной с нарушением требований п. 1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации, следует признать ошибочными, не основанными на нормах права.

При таких обстоятельствах, поскольку истец не является заинтересованным лицом по смыслу ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, доказательств позволяющих расценивать заключенную сделку как ущемляющую интересы истца, материалы дела не содержат, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для признания договора от 19.02.2008 недействительным и отказе в удовлетворении заявленных требований.

Ссылки истца на несоответствие заключенного договора требованиям, предъявляемым ст. ст. 554, 555 Гражданского кодекса Российской Федерации, подлежат отклонению, как не основанные на нормах права.

По смыслу ст. ст. 554, 555 Гражданского кодекса Российской Федерации, несоблюдение правил, установленных данными нормами права влечет последствия в виде признания договора незаключенным, а не недействительным.

Вопрос о заключенности договора купли продажи от 19.08.2008 являлся предметом рассмотрения по делу А47-11498/2009, решением по которому в удовлетворении требований о признании договора купли-продажи от 19.08.2008 незаключенным отказано. Указанное решение суда вступило в законную силу.

При названных обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отмене оспариваемого решения, как принятого с нарушением норм материального права (п. 4 ч. 1 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Судебные расходы подлежат распределению в порядке ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 14.12.2010 по делу N А47-7657/2010 отменить.

В удовлетворении требований индивидуального предпринимателя Арзуманян Тамары Завеновны о признании договора купли-продажи от 19.02.2008 недействительным - отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Арзуманян Тамары Завеновны в пользу индивидуального предпринимателя Сагателян Андраника Левоновича в возмещение расходов по государственной пошлине за рассмотрение апелляционной жалобы 2000 рублей.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

В случае обжалования постановления информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайтах Федерального арбитражного суда Уральского округа по адресу http://fasuo.arbitr.ru либо Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по адресу http://rad.arbitr.ru.

Председательствующий судья

Л.П.Ермолаева

Судьи

А.А. Румянцев Л.В.Пивоварова