Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 24 июня 2011 г. N Ф09-3558/11 по делу N А47-7657/2010

24 июня 2011 г.

N Ф09-3558/11-С6 Дело N А47-7657/2010

ГАРАНТ:

См. также Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 28 октября 2011 г. N Ф09-6409/11 по делу N А47-7184/2009

См. также Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12 августа 2011 г. N 18АП-4993/11

См. также Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 16 декабря 2010 г. N Ф09-10545/10-С6 по делу N А47-11498/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 21 июня 2011 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 24 июня 2011 г.

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Купреенкова В. А.,

судей Мындря Д. И., Столярова А. А.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Арзуманян Тамары Завеновны на постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.03.2011 по делу N А47-7657/2010 Арбитражного суда Оренбургской области.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

индивидуального предпринимателя Сагателян Андраника Левоновича - Рябинский А.В. (доверенность от 09.11.2009), Дрововозов П.П. (доверенность от 27.04.2011).

Предприниматель Арзуманян Т.З. обратилась в Арбитражный суд Оренбургской области с иском к предпринимателю Сагателяну А.Л. о признании договора купли-продажи земельного участка и тепличного комплекса от 19.02.2008 недействительным.

Определением Арбитражного суда Оренбургской области от 08.09.2010 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены Кустов Геннадий Владимирович, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области (далее - управление).

Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 14.12.2010 (судья Каракулин В.И.) исковые требования удовлетворены частично, признан недействительным п. 1.1 договора купли-продажи земельного участка и тепличного комплекса от 19.02.2008 в отношении продажи земельного участка по адресу: г. Оренбург, пр. Автоматики, 18, площадью 8100 кв. м, кадастровый номер 56:44:01 25 004:0010, в части участков земли, расположенных под объектами недвижимости, находящимися на земельном участке: одноэтажное здание теплицы площадью 945 кв. м, скважины N 6701 (литера В7) и 6645 (литера В6), объект незавершенный строительством. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.03.2011 (судьи Ермолаева Л.П., Румянцев А.А., Пивоварова Л.В.) решение суда отменено, в удовлетворении исковых требований отказано.

В кассационной жалобе предприниматель Арзуманян Т.З. просит постановление суда апелляционной инстанции отменить, решение суда первой инстанции оставить в силе, ссылаясь на нарушение ст. 271, 272 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 36, 37 Земельного кодекса Российской Федерации, несоответствие выводов суда апелляционной инстанции фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в материалах дела доказательствам, неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела. Заявитель отмечает, что последующая продажа Кустову Г.В. по договору купли-продажи от 27.05.2009 предпринимателем Сагателяном А.Л. земельного участка и тепличного комплекса, приобретенных последним по договору купли-продажи от 19.02.2008, по цене, в 20 раз ниже рыночной стоимости объектов, свидетельствуют о недобросовестности сторон договора купли-продажи от 27.05.2009. Предприниматель Арзуманян Т.З. указывает на наличие на рассматриваемом земельном участке иных объектов недвижимости, не учтенных при государственной регистрации перехода к предпринимателю Сагателяну А.Л. права собственности на недвижимое имущество на основании договора купли-продажи от 19.02.2008. По ее мнению, в результате заключения договора купли-продажи от 19.02.2008 было нарушено право истца на приватизацию или приобретение в аренду земельных участков, на которых расположены иные объекты недвижимости, находящиеся на данном земельном участке и не являющиеся предметом указанного договора, поскольку при заключении названного договора купли-продажи его сторонами не были определены их правомочия в отношении данных объектов недвижимости.

Как следует из материалов дела, вступившим в законную силу решением Дзержинского районного суда г. Оренбурга от 15.07.2004 признано право собственности Арзуманян Т.З. на теплицы, расположенные по адресу: г. Оренбург, пр. Автоматики, 18, обозначенные на генеральном плане под литерами В, В1, В4, В2, В3, В5 (т. 3, л.д. 136).

На основании решения Дзержинского районного суда г. Оренбурга от 15.07.2004 в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись о праве собственности Арзуманян Т.З. на одноэтажный тепличный комплекс, литера ВВ1В4В2В3В5, общей площадью 2392,1 кв. м, расположенный по адресу: г. Оренбург, пр. Автоматики, 18 (т. 3, л.д. 135).

По условиям договора купли-продажи от 15.06.2005 N 41, заключенного между Арзуманян Т.З. и Управлением землепользования и развития пригородного хозяйства администрации г. Оренбурга, в собственность Арзуманян Т.З. передан земельный участок площадью 8100 кв. м, расположенный по адресу: г. Оренбург, пр. Автоматики, 18 (т. 3, л.д. 137-139).

Между Арзуманян Т.З. (продавец) и Сагателян А.Л. (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка и тепличного комплекса от 19.02.2008, по условиям которого продавец продал, а покупатель купил земельный участок площадью 8100 кв. м, кадастровый номер 56:44:01 25 004:0010, а также одноэтажный тепличный комплекс, литера ВВ1В4В2В3В5, общей площадью 2392,1 кв. м, расположенные по адресу: г. Оренбург, пр. Автоматики, 18 (т. 1, л.д. 13, 14).

По акту приема-передачи от 19.02.2008 названное имущество передано Сагателяну А.Л. (т. 1, л.д. 15).

Право собственности Сагателян А.Л. на указанное имущество зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 22.02.2008 (т. 1, л.д. 16, 17).

Между Сагателян А.Л. (продавец) и Кустовым Г.В. (покупатель) заключен договор купли-продажи от 27.05.2009 земельного участка площадью 8100 кв. м и тепличного комплекса, литера ВВ1В4В2В3В5, общей площадью 2392,1 кв. м, расположенных по адресу: г. Оренбург, пр. Автоматики, 18 (т. 3, л.д. 37, 38).

Данное имущество передано Кустову Г.В. по акту приема-передачи от 27.05.2009 (т. 3, л.д. 39).

Право собственности Кустова Г.В. на указанное имущество зарегистрировано в установленном законом порядке (т. 3, л.д. 40).

Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 07.07.2010 по делу N А47-11498/2009 отказано в удовлетворении исковых требований предпринимателя Арзуманяна Т.З. к предпринимателю Сагателяну А.Л. о признании договора купли-продажи земельного участка и тепличного комплекса от 19.02.2008 незаключенным. Судебными актами по настоящему делу установлен факт заключенности договора, поскольку сторонами согласованы все существенные условия договора. При этом суды отметили, что

представленные в дело документы не содержат информацию о составе строения тепличного комплекса как сложной недвижимой вещи. Учитывая отсутствие в материалах дела доказательств принадлежности истцу на праве собственности иных объектов, находящихся на спорном земельном участке, суды сделали вывод о том, что факт заключения оспариваемого договора купли-продажи права и законные интересы истца не нарушает (т. 1, л.д. 37 - 43).

Предприниматель Арзуманян Т.З., ссылаясь на наличие на рассматриваемом земельном участке помимо тепличного комплекса иных объектов недвижимости, не учтенных при государственной регистрации перехода к ответчику права собственности на недвижимое имущество на основании договора купли-продажи от 19.02.2008, а также указывая, что право собственности предпринимателя Сагателяна А.Л. на тепличный комплекс зарегистрировано на основании ситуационного плана, составленного только в отношении названного объекта с нарушением требований Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", обратилась в Арбитражный суд Оренбургской области с иском о признании договора купли-продажи земельного участка и тепличного комплекса от 19.02.2008 недействительным.

Частично удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что при заключении договора купли-продажи земельного участка и тепличного комплекса от 19.02.2008 сторонами не были определены их правомочия в отношении части других объектов недвижимости, находящихся на земельном участке, а также из того, что истец лишен права на приватизацию или приобретение в аренду земельного участка, на котором расположено названное имущество. Учитывая, что принадлежащая истцу недвижимость занимает меньшую часть земельного участка, судьба теплотрассы определена сторонами согласованными условиями договора, суд первой инстанции признал обоснованными заявленные требования в части недействительности продажи земельного участка, на котором расположены дополнительные объекты недвижимости, не вошедшие в предмет договора купли-продажи.

Отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении исковых требований, суд апелляционной инстанции исходил из следующего.

В соответствии с п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В силу п. 1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

Пунктом 3 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка. В случае, если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, применяются правила, установленные п. 1 ст. 36 настоящего Кодекса.

Как следует из материалов дела, предметом оспариваемого договора купли-продажи от 19.08.2008 является, в том числе, земельный участок, находившийся в муниципальной собственности и переданный предпринимателю Арзуманян Т.З. в собственность в порядке ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации как собственнику объекта недвижимого имущества (тепличного комплекса), расположенного на спорном земельном участке.

Согласно п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В соответствии с п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Как следует из материалов дела, на основании решения Дзержинского районного суда г. Оренбурга от 15.07.2004 за истцом зарегистрировано право собственности на объект недвижимого имущества - тепличный комплекс, литера ВВ1В4В2В3В5, площадью 2392,1 кв. м, расположенный по адресу: г. Оренбург, пр. Автоматики, 18.

Принимая во внимание, что доказательств того, что на указанном земельном участке располагаются иные объекты недвижимости, не являющиеся предметом договора купли-продажи от 19.02.2008 и находящиеся в собственности истца, не представлено, суд апелляционной инстанции пришел к правомерному выводу об отсутствии оснований для признания названного договора недействительным.

При этом суд апелляционной инстанции принял во внимание обстоятельства, установленные решением Арбитражного суда Оренбургской области по делу N А47-11498/2009. Указанным судебном актом отказано в удовлетворении требований о признании договора купли-продажи земельного участка и тепличного комплекса от 19.02.2008 незаключенным ввиду несогласованности условия о его предмете, подлежащем передаче покупателю.

С учетом изложенного отклоняются доводы заявителя кассационной жалобы о наличии на рассматриваемом земельном участке иных объектов недвижимости, а также о нарушении в результате заключения договора купли-продажи от 19.02.2008 права истца на приватизацию или приобретение в аренду земельных участков, на которых расположены данные объекты недвижимости, не являющиеся предметом указанного договора.

Оснований для переоценки доказательств и установленных судом на их основе обстоятельств дела у суда кассационной инстанции в силу ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется.

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся в силу ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены постановления суда апелляционной инстанции, судом кассационной инстанции не установлено, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ

постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.03.2011 по делу N А47-7657/2010 Арбитражного суда Оренбургской области оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Арзуманян Тамары Завеновны - без удовлетворения.

Председательствующий

В.А. Купреенков

Судьи

Д.И. Мындря А.А. Столяров