Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 18 марта 2008 г. N 09АП-11954/2007

г.Москва

N 09АП-1915/2008-АК

18 марта 2008 г.

Резолютивная часть постановления объявлена 11.03.2008.

Постановление в полном объеме изготовлено 18.03.2008

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего судьи Пронниковой Е.В.,

судей Якутова Э.В, Попова В.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Халиной И.Ю.,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Отель "Советский"

по делу N А40-24834/07-130-174

по заявлению ООО "Отель "Советский"

к Департаменту имущества г.Москвы,

третьи лица: СГУП по продаже имущества г.Москвы, ОАО "Советская Лимитед",

о признании недействительным распоряжения от 22.03.2007 N 783-Р в части,

при участии в судебном заседании:

представителя заявителя Зиновкина А.И. (доверенность от 08.05.2007, удостоверение N 6888),

представителя ответчика Руденко Е.Н. (доверенность от 29.12.2007, удостоверение N 29033),

представителей СГУП по продаже имущества г.Москвы Родиной Н.В. (доверенность от 06.07.2007, паспорт 45 07 076491), Бахаревой Ю.В. (доверенность от 06.07.2007, паспорт 63 30 46985),

представителя ОАО "Советская Лимитед" Цветкова А.С. (доверенность от 10.08.2007, паспорт 40 04 391181),

УСТАНОВИЛ:

Решением Арбитражного суда г.Москвы от 11.01.2008, принятым по данному делу, отказано в удовлетворении заявления ООО "Отель "Советский" о признании недействительным распоряжения Департамента имущества г.Москвы от 22.03.2007 N 783-р в части проведения аукциона по продаже объекта приватизации, предметом которого является нежилое помещение по адресу: г.Москва, Ленинградский проспект, д.32/2.

В обоснование принятого решения суд первой инстанции сослался на отсутствие права заявителя на выкуп арендуемого имущества на основании договора аренды от 01.06.1990. Суд признал несостоятельным и довод заявителя относительно того, что право ООО "Отель "Советский" на выкуп арендованного имущества подтверждено решением Арбитражного суда г.Москвы от 14.02.2007 по делу N А40-74531/06-85-569, которое отменено последующими судебными инстанциями. Кроме того, суд посчитал, что нежилые помещения площадью 242,6 кв.м., расположенные по указанному адресу, арендатором которых является заявитель, а арендодателем - ДИГМ, последним на аукцион выставлены не были, и заявитель не утратил права на зачет в счет арендных платежей произведенных им расходов в соответствии с решением Арбитражного суда г.Москвы от 20.10.2004 по делу N А40-32756/04-59-121.

Не соглашаясь с принятым решением, в апелляционной жалобе заявитель просит его отменить и принять новый судебный акт - об удовлетворении заявленных требований. При этом податель жалобы считает необоснованным и не соответствующим Постановлению Совмина РСФСР N 118 от 13.04.1990 вывод суда первой инстанции о том, что Московское городское объединение гостиниц было не вправе самостоятельно заключать договор аренды с правом выкупа. Считает, что принимая во внимание, что определение порядка выкупа арендованного имущества предполагает определение последовательных действий по его осуществлению, в договоре от 01.06.1990 прямо определены срок и размер выкупа имущества. Указывает на то, что коль скоро выкуп арендованного имущества полностью подпадает под понятие приватизации, содержащиеся в законах о приватизации, вывод суда о том, что заявитель мог реализовать свое право на выкуп имущества только в период действия Основ законодательства СССР об аренде, ошибочен. Кроме того, по мнению заявителя, является несостоятельным вывод о том, что действие договора от 01.06.1990 прекращено новацией обязательства, поскольку в настоящем случае имеет место лишь изменение отдельных условий договора, что новацией не является.

Представитель Департамента имущества г.Москвы доводы жалобы не признал, считая их необоснованными, просил оставить решение суда без изменения. Указал на то, что заявителем был заключен новый договор аренды от 04.10.2001, которым были изменены условия договора аренды от 28.04.1993, в п.10.1 которого было согласовано преимущественное право арендатора на выкуп арендованного имущества. Считает, что спорный объект недвижимости принадлежит на праве собственности г.Москве, в связи с чем действия Департамента по изданию оспариваемого распоряжения соответствуют требованиям статьи 13 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" и не нарушают прав и законных интересов заявителя.

Представитель СГУП по продаже имущества г.Москвы также доводы жалобы не признал, просил оставить решение суда без изменения, считая его законным и обоснованным. Пояснил, что право на выкуп арендованного имущества у заявителя отсутствует, а оспариваемое распоряжение соответствует закону и не нарушает прав и интересов заявителя.

Представитель ОАО "Советская Лимитед" решение суда просил оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения, поддержав доводы, приведенные Департаментом имущества Москвы.

Изучив материалы дела, заслушав представителей участвующих в деле лиц, поддержавших в судебном заседании свои доводы и требования, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что оснований для отмены или изменения судебного акта не имеется.

Как усматривается из материалов дела, Департаментом имущества Москвы издано распоряжение от 22.03.2007 N 783-р о продаже на аукционе нежилых помещений по адресу: г.Москва, Ленинградский просп., 32/2, общей площадью 13 987,9 кв.м. Пунктом 2 названного распоряжения установлена начальная цена продажи нежилых помещений в размере 1 187 375 319 руб.; утверждена открытая форма подачи предложений о цене и шаг аукциона - 30 000 000 руб. (п.3). Пунктом 4 установлено обременение объекта: победителю аукциона заключить договор аренды с ООО "Отель "Советский" на условиях договора аренды от 04.10.2001 N 0-633 сроком по 01.01.2018; победителю аукциона обеспечить круглосуточный доступ эксплуатирующих и уполномоченных организаций к помещениям гражданской обороны, смежным с выкупаемыми помещениями; победителю аукциона заключить с Комитетом по культурному наследию г.Москвы охранное обязательство собственника, и осуществить регистрацию договора купли-продажи, и т.д.

Отказывая в удовлетворении требований заявителя, суд первой инстанции правомерно исходил из законности и обоснованности данного ненормативного акта в оспариваемой части.

Как следует из материалов дела, ООО "Отель "Советский" является правопреемником совместного советско-французского предприятия "Отель Советский".

Заявитель ссылается на то, что он является арендатором спорного нежилого здания на основании договора аренды от 01.06.1990, заключенного Московским городским объединением гостиниц Мосгорисполкома и правопредшественником заявителя - совместным советско-французским предприятием "Отель "Советский", приложением N 7 к которому стороны согласовали и подписали Соглашение о порядке ремонта и выкупа гостиницы, и которым предусмотрено право арендатора на выкуп указанного имущества и срок его реализации, а также определена его выкупная стоимость.

Впоследствии, 22.04.1993, между Комитетом по управлению имуществом города Москвы и правопреемником арендатора - АОЗТ с участием иностранного капитала "Отель "Советский" в соответствии с п.24.4 договора аренды от 01.06.1990 было заключено дополнение к указанному договору аренды, которым были изменены условия договора, касающиеся размера и порядка уплаты арендной платы, а также продлен срок действия договора, установленный от 01.01.1993, на 25 лет с последующим продлением каждые 5 лет. В статье 10 дополнительного соглашения стороны подтвердили преимущественное право арендатора на выкуп арендованного имущества с учетом выплаченной арендной платы в сумме стоимости выкупаемого имущества. Учитывая данные обстоятельства, заявитель полагает, что он имеет преимущественное право на заключение прямого договора купли-продажи арендуемого нежилого здания.

Между тем суд апелляционной инстанции считает доводы заявителя несостоятельными.

Как указывалось выше, после заключения договора аренды от 01.06.1990 сторонами были заключены новые договоры аренды в отношении того же имущества, при этом каждый раз условия предшествовавшего договора изменялись. Так, в дополнении от 22.04.1993 к договору аренды от 01.06.1990 указано, что дополнение составлено в форме самостоятельного договора: в ст.9.1 указано, что настоящий договор вступает в силу с 01.01.1993 и заключается на срок 25 лет. В ст.10.1 стороны согласовали преимущественное право арендатора на выкуп арендованного имущества в случаях и на условиях, предусмотренных действующим законодательством РФ, то есть условия договора в данной части было изменено по сравнению с условиями договора от 01.06.1990 (Приложение 7).

Таким образом, стороны договора условились при выкупе имущества руководствоваться действующим законодательством, а не условиями Приложения 7 к договору от 01.06.1990. Следовательно, отношения сторон, не урегулированные договором от 22.04.1993, регулируются соответствующими нормативными правовыми актами Российской Федерации. Какие-либо оговорки относительно применения условий о выкупе, которые содержались в договоре от 01.06.1990, отсутствуют. В ст.11.9 дополнения прямо указано, что переписка, контракты и соглашения по предмету настоящего договора между сторонами, имевшее место до его подписания, теряют юридическую силу с даты вступления настоящего договора в законную силу. Договор заключен 22.04.1993, следовательно, с указанной даты договор аренды от 01.06.1990 прекратил свое действие. В качестве неотъемлемой части вновь заключенного договора стороны указали Приложения N N 1-6, при этом среди них отсутствует приложение, в котором были бы согласованы условия выкупа арендованного имущества.

08.04.1992 АОЗТ с участием иностранного капитала "Отель "Советский" было подано заявление в Москомимущество о перезаключении договора аренды от 01.06.1990, и Москомимуществом было выдано заявителю свидетельство на право аренды N 00-00374/28.04.93 и заключен новый договор - N 0-754/93 от 28.04.1993.

Договором аренды N 0-633 от 04.10.2001 (государственная регистрация 13.11.2001 N 77-01/29-010/2001-702) были изменены условия договора аренды N 0-754/93 от 28.04.1993. Следовательно, действующим аренды в соответствии со статьями 452 и 453 ГК РФ является договор аренды N 0-633 от 04.10.2001.

При таких обстоятельствах судом апелляционной инстанции не приняты как несостоятельные ссылки подателя жалобы на договор аренды от 01.06.1990, которым, по мнению Общества, прямо определены срок и размер выкупа имущества.

Кроме того, данный довод опровергается вступившими в законную силу судебными актами арбитражных судов. Так, судебным актом по делу N А40-13167/05-77-97 отказано ООО "Отель "Советский" в выкупе арендуемого имущества, и установлено, что заявитель не приобрел право на выкуп арендуемого имущества.

В соответствии со статьей 16 АПК РФ вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации. Таким образом, решение Арбитражного суда г.Москвы от 02.06.2005 по делу N А40-13167/05-77-97, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 01.09.2005 по делу N 09АП-7673/05-ГК, постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 09.11.2005 по делу N КГ-А40/10757-05, определение ВАС РФ N 1071/06 от 22.02.2006 об отказе в передаче дела в Президиум ВАС РФ, обязательны для лиц, участвующих в деле, в части выводов суда об отсутствии права ООО "Отель "Советский" на выкуп арендуемого имущества, как на момент принятия обжалуемого распоряжения, так и при рассмотрении настоящего спора.

Кроме того, постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 28.02.2007 по делу N 09АП-3609/2007-ГК, оставленным без изменения постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 09.07.2007, отказано ООО "Отель "Советский" в выкупе арендованного имущества. При этом судами установлено, что заявитель не приобрел право на выкуп арендуемого имущества на основании договора аренды от 01.06.1990. Судом указано, что ООО "Отель "Советский" не относится к субъектам приватизации, с которым возможно заключение прямого договора купли-продажи на основании ранее заключенного договора аренды с выкупом; в приложении N 7 к договору аренды от 1990 года не определен порядок выкупа имущества, являющийся обязательным элементом в соответствии с п.1 ст.10 Основ, то есть не установлены конкретные платежи по выкупу с остаточной стоимости имущества, не предусмотрено внесение арендатором всей арендной платы со стоимости сданного имущества, не указаны источники выкупа имущества. В приложении N 7 право выкупа лишь декларировалось, и фактически указанным договором право выкупа арендованного имущества не предусмотрено.

Изложенное позволяет сделать вывод о том, что заявитель, не являясь субъектом приватизации, не вправе требовать выкупа арендованного имущества посредством заключения прямого договора купли-продажи на основании договора аренды от 1990 года и дополнительного соглашения к нему от 1993 года.

Выкуп государственного и муниципального имущества с момента вступления в действие Закона РСФСР "О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РСФСР" от 03.07.1991 возможен исключительно в порядке и способами, установленными законами о приватизации.

Государственной программой приватизации государственных и муниципальных предприятий в РФ, утвержденной Указом Президента РФ от 24.12.1993 N 2284 (п.п.2.6, 5.14.6), и Основными положениями государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в РФ, утвержденными Указом Президента РФ от 22.07.1994 N 1535 (п.4.5), был предусмотрен исчерпывающий круг субъектов, имеющих право на приобретение в собственность сданных в аренду объектов недвижимого имущества. При этом право на выкуп арендованных помещений по договорам аренды имеют лица, выкупившие имущество государственных и муниципальных предприятий, и арендующие помещения, которые занимали эти предприятия, а также акционерные общества, созданные в процессе приватизации государственных и муниципальных предприятий, в уставные капиталы которых не вошли арендуемые помещения, арендаторы зданий и сооружений, договоры аренды с которыми заключены на аукционе или по конкурсу.

Поскольку ООО "Отель "Советский" создано не в процессе приватизации, договор аренды с ним не был заключен по итогам конкурса или аукциона, данное Общество не относится к субъектам, имеющим право на заключение прямого договора купли-продажи, что подтверждено упомянутыми выше вступившими в законную силу судебными актами.

При таких обстоятельствах заявитель вправе реализовать свое право на выкуп арендованного имущества исключительно способом, предусмотренном законодательством о приватизации, - на аукционе.

Следует также отметить, что Департамент имущества г.Москвы в соответствии с Положением, утвержденным Постановлением Правительства Москвы от 16.07.2002 N 559-ПП, является функциональным органом исполнительной власти, уполномоченным осуществлять мероприятия по приватизации имущества города Москвы, в том числе, принимать решения о его продаже.

В соответствии со ст.217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной и муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан или юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Как указывалось выше, перечень способов приватизации государственного имущества установлен статьей 13 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 21.12.2001 N 178-ФЗ. В числе таких способов - продажа имущества на аукционе.

Таким образом, оспариваемое распоряжение Департамента имущества г.Москвы от 22.03.2007 N 783-р в части проведения аукциона по продаже объекта приватизации, предметом которого является нежилое помещение по адресу: г.Москва, Ленинградский проспект, д.32/2, издано Департаментом в пределах предоставленных ему полномочий в соответствии с действующим законодательством и не нарушает прав и охраняемых законом интересов заявителя. Тем более что пунктом 4 оспариваемого распоряжения победителю аукциона предписано заключить договор аренды с ООО "Отель "Советский" на условиях действующего договора аренды от 04.10.2001 N 0-633, что также свидетельствует об отсутствии нарушений прав Общества.

Учитывая изложенное, представляется законным и обоснованным вывод суда первой инстанции о необходимости отказа в удовлетворении заявленных ООО "Отель "Советский" требований о признании недействительным распоряжения ДИГМ N 783-р от 22.03.2007 в части проведения аукциона по продаже объекта приватизации, предметом которого является нежилое помещение по адресу: г.Москва.

Принимая во внимание вышесказанное, суд апелляционной инстанции полагает, что суд первой инстанции вынес законное и обоснованное решение, полно и правильно установил обстоятельства дела, применил нормы материального права, подлежащие применению, и не допустил нарушения процессуального закона, в связи с чем оснований для отмены или изменения судебного акта не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.266, 268, 269, 271 АПК РФ, суд апелляционной инстанции,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда г.Москвы от 11.01.2008 по делу N А40-24834/07-130-174 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий судья

Е.В.Пронникова

Судьи

В.И.Попов Э.В.Якутов