Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 25 марта 2008 г. N 09АП-9402/2007

г. Москва

Дело N А40-11075/07-11-96

25 марта 2008 г.

N 09АП-1449/2008-ГК

Резолютивная часть постановления объявлена 24 марта 2008 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 25 марта 2008 года

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Стешана Б.В.

судей Панкратовой Н.И., Лящевского И.С.

при ведении протокола судебного заседания Петуховой К.А.

рассмотрев в открытом (закрытом) судебном заседании апелляционную жалобу ответчика - индивидуального предпринимателя Шевердяева Дмитрия Владимировича

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 19 декабря 2007 года

по делу N А40-11075/07-11-96, принятое судьёй Рудаковой К.И. с участием арбитражных заседателей: Алешина В.С., Смирновой З.Н.,

по иску Департамента имущества города Москвы

к ИП Шевердяеву Д.В.

об изменении условий договора аренды

при участии в судебном заседании:

от истца: Панина А.Ю. по доверенности от 04.12.2007г. N Д-07/4446,

от ответчика: не явился, извещен

УСТАНОВИЛ

Департамент имущества города Москвы обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к индивидуальному предпринимателю (ИП) Шевердяеву Дмитрию Владимировичу об изменении условий договора аренды от 24 декабря 2004 года N 7-713 и установлении следующего размера арендной платы: 6.326 681 руб. 10 коп. в год и 527.223 руб. 42 коп. в месяц.

В обоснование заявленных требований истец указал, что, ответчик является недобросовестным арендатором, в связи с чем, утратил право на льготную ставку арендной платы по договору и в настоящее время уклоняется от согласования изменений условий договора аренды.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 23 мая 2007 года по делу N А40-11075/07-11-96 в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционной суда от 23 июля 2007 года решение арбитражного суда города Москвы от 23 мая 2007 года N 9402/2007-ГК оставлено без изменения.

Постановлением ФАС МО от 14 сентября 2007 года N КГ-А40/9015-07 решение Арбитражного суда города Москвы от 23 мая 2007 года по делу N А40-11075/07-11-96 и постановление Девятого арбитражного апелляционной суда от 23 июля 2007 года N 9402/2007-ГК отменены, дело направлено на новое рассмотрение.

При этом, суд кассационной инстанции указал, что при новом рассмотрении дела арбитражному суду следует определить спорное правоотношение сторон и применить к нему нормы права, а также учесть доводы сторон.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 19 декабря 2007 года по делу N А40-11075/07-11-96, с учетом постановления ФАС МО от 14 сентября 2007 года, исковые требования удовлетворены.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что в связи с предоставлением ответчику льготы по оплате арендной платы, ответчик утратил право сдачи арендуемого помещения в субаренду, однако ответчик без согласования с истцом сдал помещение в субаренду.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой в которой просит отменить решение суда первой инстанции и направить дело на новое рассмотрение.

По мнению заявителя жалобы, суд вынес решение без учета и выяснения всех обстоятельств, имеющих значение для дела, и нарушил нормы процессуального права, поскольку вынес решение в отсутствие ответчика, лишив его тем самым права предоставить дополнительные доказательства и возражения относительно заявленных доводов.

Кроме того, заявитель апелляционной жалобы указывает, что в качестве доказательства по делу суд принял договор простого товарищества и заявление Усмановой Т.Б., однако в действительности договор простого товарищества отсутствует, а подпись на договоре и заявлении не принадлежит Усмановой Т.Б.

По мнению заявителя, не может служить доказательством по делу акт от 13.12.2006г., поскольку он составлен в отсутствие ответчика и Усмановой Т.Б.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции заявитель не явился.

Представитель истца с доводами апелляционной жалобы не согласился по доводам, изложенным в отзыве на апелляционную жалобу. Считает решение суда законным, обоснованным и не подлежащим отмене.

Суд, руководствуясь статьями 123, 156, 184 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, рассматривает дело в отсутствие представителя ответчика, надлежащим образом извещенного о времени и месте слушания дела.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены в порядке статей 266, 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Девятый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев и оценив все представленные по делу доказательства, не находит оснований для отмены решения Арбитражного суда г. Москвы от 19 декабря 2007 года по делу N А40-11075/07-11-96.

В соответствии с положениями статьи 650 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

При исследовании обстоятельств дела установлено, что между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) 24 декабря 2004 года заключен договор N 7-713 аренды нежилых помещений площадью 849,9 кв.м., расположенных по адресу: г. Москва, ул. Академика Виноградова, д. 4, корп. 2, сроком действия с 01 сентября 2004 года по 07 декабря 2017 года.

Договор в установленном законом порядке зарегистрирован в органах госрегистрации 28.01.2005г.

Согласно пункту 5.1.4 договора арендодателю предоставлено право производить корректировку арендной платы.

Пункт 5.4.3. договора предусматривает, что перерасчет и начисление арендной платы производится с даты, установленной решением органа исполнительной власти города об изменении размера арендной платы. Величина арендной платы изменяется ежегодно в зависимости от изменений показателей формулы расчета арендной платы (изменение базовой стоимости 1 кв.м. строительства и /или изменения методики расчета; введения поправочного коэффициента инфляции; изменение рыночной стоимости 1 кв.м. объекта; изменение уровня дефлятора; изменение коэффициента доходности 1 кв.м. аренды объекта и т.п.), но не чаще одного раза в год.

Из п.6.6. указанного договора усматривается, что в случае принятия решения Правительством Москвы о централизованном изменении ставки арендной платы, стороны пришли к соглашению, что ставка арендной платы считается измененной в одностороннем порядке.

Судом установлено, что с учетом целевого назначения арендуемого помещения и постановлениями Правительства Москвы от Москвы от 30 ноября 2004 года N 838-ПП и от 07 июля 2005 года N 520-ПП, арендатору была установлена льготная ставка арендной платы в 2005 г. и в 2006 г., размер которой, по дополнительному соглашению от 11.04.2005 г. установлен за 1 кв.м. из расчета - 760 руб. (минимальная ставка); в 2006 г.- 840 руб. за 1 кв.м., также из расчета минимальной ставки.

Согласно п.3.2. постановления Правительства Москвы N 926 -ПП от 21.11.2006г. "Об особенностях перерасчета ставок арендной платы на 2007 г. за пользование объектами нежилого фонда, находящимися в собственности города Москвы", понижающие корректирующие коэффициенты, применяемые в отношении видов использования нежилых помещений находящихся в собственности города Москвы, передаваемых арендаторам на льготных условиях..., не распространяются на случаи..., если арендатор был признан недобросовестным.

Вместе с тем, в ходе проведенного арендодателем обследования объекта аренды 13.12.2006 г. совместно с балансодержателем ГУП ДЕЗ "Теплый Стан" на предмет целевого использования арендатором объекта аренды было установлено, что часть арендуемого помещения использует ИП Усманова Т.Б. под парикмахерскую, на основании договора простого товарищества N 01-01-У, заключенного с ответчиком 01.01.2005 г.

Согласно п. 1.2.1. договора простого товарищества, ИП Шевердяев ДВ. предоставил ИП Усмановой Т.Б. в пользование нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Академика Виноградова, д. 4, корп. 2, общей площадью 159,8 кв.м.

Пункты 5.3.2. и 5.3.3. договора аренды предусматривают право арендатора сдавать помещения в субаренду или безвозмездное пользование, внести в качестве вклада в уставный капитал другого юридического лица свое право аренды только с согласия арендодателя, однако такого согласия со стороны арендодателя получено не было, доказательств обратного суду не представлено.

Более того, в п.5.3.5. договора аренды предусмотрено, что в случае предоставления льготы по арендной плате - арендатор утрачивает право на сдачу помещения в субаренду, безвозмездное пользование, внесение в качестве вклада другого юридического лица своего права аренды.

Пункт 7 приложения N 5 к постановлению Правительства Москвы от 19.07.2005г. предусматривает не предоставлять право сдачи в субаренду арендуемых помещений, для которых при расчете ставок арендной платы применяется понижающий корректирующий коэффициент.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что, получив льготу по арендной плате, арендатор утратил право на сдачу помещения в субаренду Усмановой Т.Б.

Однако, факт сдачи в субаренду часть арендуемого помещения, нарушает условия договора аренды, в связи с чем, суд первой инстанции обоснованно признал ответчика недобросовестным арендатором.

Исходя из положений статей 450, 451, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации при недостижении сторонами соглашения об изменении условий договора, включая арендную плату, сторона договора вправе обратиться в суд с требованием о его изменении.

В силу п.1.1., п.2., п.4.1. постановления Правительства Москвы от 21.11.2006 г. N 926-ПП Департамент имущества г. Москвы направил арендатору уведомление от 01.02.2007 г. N 07/07-516 с предложением изменить цену арендной платы, путем перерасчета ее по рыночной ставки с применением цепных индексов-дефляторов, установленных Минэкономразвития России на соответствующие годы.

Однако, ответчик от подписания соглашения об изменении условий договора уклонился, в связи с чем, истец получил право, в судебном порядке требовать изменения условий договора.

Между тем, истец произвел перерасчет предложенной арендной платы, исходя из рыночной ставки годовой арендной платы за 1 кв.м. - 6.000 руб. без НДС, установленной Заключением об оценке, выполненным независимым оценщиком по состоянию на 15.11.2005 г.

Как следует из материалов дела, вышеуказанное Заключение об оценке выполнено на основании Стандартов оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 06 июля 2001 года N 519, согласно пункту 20 которых итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, составленном в порядке и на основании требований, установленных Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", стандартами оценки и нормативными актами по оценочной деятельности уполномоченного органа по контролю за осуществлением оценочной деятельности в Российской Федерации, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев.

Согласно Приказа Минэкономразвития РФ от 27.10.2005 г. N 277 на 2006 г. был установлен коэффициент- дефлятор, равный- 1,132 ,т.е. ставка арендной платы за 1 кв.м. нежилой площади составила на 2006 г. - 6.792 руб. исчисленной от рыночной ставки арендной платы за 1 кв.м. - 6.000 руб.; в 2007 г. Приказом Минэкономразвития РФ от 03.11.2006г. N259 установлен коэффициент -дефлятор равный 1,096, что составит ставку за 1 кв.м. нежилой площади в год - 7.444 руб. 03 коп., которую и применил собственник арендодатель, предлагая внести изменения в условия договора аренды в части цены арендной платы. С учетом изложенного цена арендной платы составит в год 6.326.681 руб. 10 коп. без НДС, соответственно 527.223 руб. 42 коп. в месяц без НДС.

Таким образом, рыночная величина арендной платы объекта недвижимости, переданного в пользование ответчику, рассчитана истцом в соответствии с указанным отчетом.

Правовой основой для перехода к рыночным ставкам арендной платы является Федеральный закон от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", статьей 8 которого установлено, что в случае вовлечения в сделку объектов оценки полностью или частично принадлежащих Российской Федерации (в том числе при передаче объектов недвижимости в аренду) проведение оценки объектов оценки является обязательным.

Принимая во внимание положения указанных норм права и изложенные обстоятельства, а также учитывая, что материалами дела подтвержден факт правомерности обращения истца с требованием об изменении условий договора аренды, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об удовлетворении заявленных требований.

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что суд вынес решение в отсутствие ответчика, подлежит отклонению, поскольку о слушании дела ответчик был извещен надлежащим образом, что подтверждается уведомлениями (л.д. 94, 95). Между тем, данное обстоятельство не лишило истца возможности направить в суд своего представителя и представить дополнительные доказательства и возражения относительно заявленных доводов.

Учитывая, что подлинность подписи Усмановой Т.Б. на договоре простого товарищества не оспаривается в рамках настоящего дела, указанный довод подлежит отклонению как несостоятельный.

Поскольку акт проверки и договор простого товарищества не признаны судом недопустимыми доказательствами, довод заявителя о том, что указанные документы не могут служить доказательствами по делу, также подлежит отклонению.

При таких обстоятельствах, приведенные в апелляционной жалобе доводы не нашли правового и документального обоснования и не могут являться основанием к отмене судебного акта.

Судом первой инстанции исследованы обстоятельства, имеющие значение для настоящего дела, дана надлежащая оценка доводам сторон и имеющимся в деле доказательствам.

Оценив все имеющиеся доказательства по делу, арбитражный апелляционный суд полагает, что обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права арбитражным апелляционным судом не установлено. И у арбитражного апелляционного суда отсутствуют основания для отмены или изменения решения Арбитражного суда г. Москвы.

Расходы по госпошлине относятся на заявителя апелляционной жалобы согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Девятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ

Решение Арбитражного суда г. Москвы от 19 декабря 2007 года по делу N А40-11075/07-11-96 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Федеральном арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий:

Б.В.Стешан

Судьи

Н.И.Панкратова И.С.Лящевский