Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 27 марта 2008 г. N 09АП-2187/2008

г. Москва

"27" марта 2008 г.

Дело N А40-48146/07-11-410

Резолютивная часть постановления объявлена 25 марта 2008 года.

Полный текст постановления изготовлен 27 марта 2008 года

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего-судьи Стешана Б.В.

судей Панкратовой Н.И., Лящевского И.С.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Петуховой К.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ответчика - ООО "ХимИнвестКонсалт"

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 18 января 2008 г.

по делу N А40-48146/07-11-410, принятое судьёй Рудаковой К.И.,

иску ОАО "Научно-исследовательский институт технико-экономических исследований"

к ООО "ХимИнвестКонсалт"

о расторжении договора,

при участии в судебном заседании:

от истца: Салямов А.А. по дов. от 10.09.2007 г. б/н, Скаков А.В. по дов. от 10.09.2007 г. б/н

от ответчика: Варфоломеев А.А. по дов. от 30.10.2007 г. б/н, Горбунов К.Г. по дов. от 30.10.2007 г. б/н

УСТАНОВИЛ:

Открытое акционерное общество (ОАО) "Научно-исследовательский институт технико-экономических исследований" ("НИИТЭХИМ") обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с исковым заявлением о расторжении договора аренды от 29.11.2005 г. N 291105 на нежилые помещения, общей площадью 2004,7 кв.м., расположенных по адресу: г. Москва, ул. Наметкина, д. 14, корп.1, заключенного с обществом с ограниченной ответственностью (ООО) "ХимИнвестКонсалт".

Исковые требования истца заявлены в соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку ответчиком были нарушены существенные условия договора в части неоплаты арендных платежей.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 18 января 2008 г. по делу N А40-48146/07-11-410 исковые требования истца удовлетворены, договора аренды от 29.11.2005 г. N 291105 расторгнут.

Не согласившись с принятым решением, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении искового заявления.

Заявитель полагает, что судом не полностью выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, что привело к неправильному применению норм материального и процессуального права.

В частности заявитель апелляционной жалобы указывает, что у ответчика не возникло обязанности по внесению арендной платы, предусмотренной договором, поскольку фактически помещения истец ответчику не передал, на момент заключения договора помещения были заняты сторонними организациями.

Кроме того, заявитель апелляционной жалобы считает, что суд неправомерно, в нарушении статьи 161 Арбитражного процессуального кодекса отклонился от проверки заявления о фальсификации истцом представленного в материалы дела акта приема-передачи помещений от 29.11.2005 г., не вызвав предложенных ответчиком свидетелей, которые могли бы подтвердить или опровергнуть заявление о фальсификации.

Также заявитель апелляционный жалобы указывает о том, что суд не принял во внимание действия ответчика, направленные на исполнение обязательств по купле-продаже арендованного помещения, предоставив гарантийное письмо банка о предоставлении ответчику кредитной линии для уплаты всей суммы выкупной цены по договору аренды.

По мнению заявителя апелляционной жалобы, суд неправомерно расторг смешанный договор, руководствуясь только положениями для расторжения договора аренды

Заявитель апелляционной жалобы считает, что истец в соответствии с п.2 ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации злоупотребляет своим правом, поскольку на протяжении всего срока действия договора по настоящий момент сдает спорные нежилые помещения сторонним организациям, получает от них арендные платежи и требует оплаты аренды от ответчика.

В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.

Представитель истца в судебном заседании арбитражного апелляционного суда возражал против доводов апелляционной жалобы, представил письменный отзыв. Истец считает решение суда законным и обоснованным, поскольку судом полностью выяснены овсе обстоятельства, имеющие значение для дела, в результате чего, суд пришел к правильному выводу о том, что ответчиком нарушены существенные условия договора - неисполнение обязательств по оплате арендных платежей, что является законным основанием для расторжения договора аренды.

Законность и обоснованность принятого решения суда первой инстанции проверены на основании статей 266 и 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Девятый арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, выслушав представителей сторон, рассмотрев и оценив все представленные по делу доказательства и доводы апелляционной жалобы, пришел к выводу, что решение Арбитражного суда г. Москвы от 18 января 2008 г. по делу N А40-48146/07-11-410 подлежит отмене, по следующим основаниям.

При исследовании обстоятельств дела установлено, что 29.11.2005 г. между сторонами был заключен договор аренды N 291105 на нежилые помещения, общей площадью 2004,7 кв.м., расположенных по адресу: г. Москва, ул. Наметкина, д. 14, корп.1, со сроком действия на четыре года одиннадцать месяцев с момента и вступлением в силу с момента его государственной регистрации.

Во исполнение условий договора стороны подписали Приложение N 2 (л.д. 35-39) - акт приема-передачи помещений от 29.11.2005 г., в котором указано, что все помещения сданы в пригодном для эксплуатации состоянии.

Как следует из материалов дела, договор аренды от 29.11.2005 г. N 291105 был зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 12.01.2006 г. за N 77-77-12/019/2005-502.

Как усматривается из материалов дела и установлено судом, иск истцом (арендодателем) о расторжении договора с ответчиком (арендатора) заявлен в связи с существенным нарушением им обязанностей по перечислению арендных платежей. Ответчиком арендная плата не вносилась на протяжении всего срока действия договора - 18 месяцев, в связи с чем, образовалась задолженность.

Из смысла пункта 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом также в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Однако в силу части 3 статьи 619 указанного кодекса арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В материалы дела представлена копия предупреждения от 08.06.2007 г. (л.д. 12), направленная, по утверждению истца, в адрес ответчика, в которой он предлагал устранить допущенные нарушения, в противном случае истец оставлял за собой право обратиться в суд с иском о досрочном расторжении договора.

Согласно пункту 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования истца, посчитал, что ответчик получил направленное ему истцом предупреждение об исполнении обязательств по оплате арендных платежей, сославшись на находящееся в материалах дела почтовое уведомление с отметкой о вручении 20.06.2007 г. по доверенности некой Рябовой (л.д. 13).

Арбитражный апелляционный суд признает данный вывод суда ошибочным и неправомерным, в связи со следующим.

Как было установлено в настоящем судебном заседании арбитражного апелляционного суда, подтверждено представленным ответчиком письмом Московского межрайонного почтамта N 6 от 24.-3.2008 г. N 615/орг и подтверждением данного факта самим истцом, заказное письмо истца с предупреждением от 08.06.2007 г. было возвращено 16.06.2007 г. по обратному адресу: 117420, г. Москва, ул. Наметкина дом. 14 корп. 1 на имя ОАО "НИИТЭХИМ" и выдано 30.06.2007 г. по доверенности сотруднику истца Рябовой А.М.

Кроме того, факт возврата указанного письма подтверждается представленным истцом в судебное заседание почтовым конвертом с отметкой почты о том, что данная организация не значится по указанному адресу.

При таких обстоятельствах арбитражный апелляционный суд приходит к выводу, что представленное почтовое уведомление с отметкой о получении Рябовой не может служить доказательством получения ответчиком предупреждения об исполнении обязательств по договору аренды и досрочному его расторжению, в связи с чем, истцом не представлены надлежащие доказательства соблюдения досудебного порядка расторжения договора аренды.

Из смысла части 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что письменное предупреждение должно быть получено арендатором, чтобы он имел возможность исполнить договорное обязательство в разумный срок.

Как было установлено в ходе судебного разбирательства, истец со своей стороны не принял надлежащих мер, которые гарантировали бы получение ответчиком (арендатором) соответствующего письменного предупреждения (вручение под расписку, направление заказным письмом или с уведомлением о вручении).

Иные доказательства получения ответчиком предупреждения в материалах дела отсутствуют и истцом не представлены.

В силу пункта 2 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.

Принимая во внимание вышеизложенное, а также, учитывая конкретные обстоятельства по делу, арбитражный апелляционный суд полагает, что суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования истца о расторжении договора от 29.11.2005 г. N 291105 не полностью выяснил обстоятельства, имеющие значение для дела, в результате чего, нарушил нормы материального и процессуального права, в связи с чем, решение Арбитражного суда подлежит отмене, а иск оставлению без рассмотрения.

В соответствии со статьями 110, 149 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный апелляционный суд возвращает истцу расходы по оплате госпошлины по иску, а ответчику расходы по госпошлине по апелляционной жалобе.

Руководствуясь пунктом 2 статьи 148, статьями 149, 176, 266-268, пунктом 3 статьи 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 18 января 2008 г. по делу N А40-48146/07-11-410 отменить.

Исковое заявление открытого акционерного общества "Научно-исследовательский институт технико-экономических исследований" (ОАО "НИИТЭХИМ") к обществу с ограниченной ответственностью "ХимИнвестКонсалт" о расторжении договора аренды от 29.11.2005 г. N 291105 на нежилые помещения общей площадью 2004,7 кв.м., расположенные по адресу: г. Москва, д. 14, корп. 1, оставить без рассмотрения.

Возвратить ОАО "Научно-исследовательский институт технико-экономических исследований" из федерального бюджета расходы по оплате госпошлины при подаче иска в сумме 2000 (двух тысяч) рублей.

Возвратить ООО "ХимИнвестКонсалт" из федерального бюджета расходы по оплате госпошлины при подаче апелляционной жалобы в сумме 1000 (одной тысячи) рублей.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий-судья

Б.В.Стешан

Судьи

Н.И.Панкратова И.С.Лящевский