Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 14 апреля 2008 г. N 09АП-3354/2008

г. Москва

Дело N А40-18539/07-53-123

14 апреля 2008 г.

N 09АП-3354/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 08 апреля 2008 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 14 апреля 2008 года

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Разумова И. В.,

судей Барановской Е. Н., Афанасьевой Т.К.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Кузнецовой Ю.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента имущества города Москвы на решение Арбитражного суда города Москвы от 06.02.2008 по делу N А40-18539/07-53-123, принятое судьей Терно С.Б., по иску закрытого акционерного общества "ВИЗИТ" к Специализированному государственному унитарному предприятию по продаже имущества города Москвы, с участием третьего лица - Департамента имущества города Москвы, о понуждении заключить договор купли-продажи нежилого помещения,

при участии представителей:

истца - Ильиной Н.Н. (по доверенности от 10.01.2008 без номера);

ответчика - Иваницкой Н.Ю. (по доверенности от 09.01.2008 N 08/08-1);

третьего лица - Писарева Д.А. (по доверенности от 29.12.2007 N Д-07/4584);

УСТАНОВИЛ:

закрытое акционерное общество "ВИЗИТ" (далее - истец, ЗАО "ВИЗИТ") обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Специализированному государственному унитарному предприятию по продаже имущества города Москвы (далее - ответчик, СГУП) о понуждении ответчика заключить договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 2208 кв.м., расположенного по адресу: город Москва, улица Пришвина, дом 3 (подвал: помещение II, комнаты 1, 3а, 5 - 11; первый этаж: помещение I, комнаты 1 - 10; второй этаж: помещение I, комнаты 1, 1а, 2 - 38, 38а, 38б, 39, 39а, 39б, 40 - 44; помещение II, комнаты 1, 1а, 2; а также помещение I, комнаты А, А1; помещение I, комнаты А, В; этаж а2, помещение I, комната в) по цене 29 638 574 рубля на условиях предложенного истцом проекта договора (с учетом уточнения исковых требований, принятых судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Департамент имущества города Москвы (далее - третье лицо, Департамент имущества).

Исковые требования заявлены в порядке пункта 13 статьи 43 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон о приватизации 2001 года).

В обоснование заявленных требований истец ссылается на приобретение его правопредшественником до введения в действие главы 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации в собственность имущества магазина N 16 с заключением договора аренды нежилого помещения, в котором располагалось данное предприятие.

Указывая на обращение в Департамент имущества с заявлением о выкупе недвижимого имущества до истечения двух лет со дня вступления в силу Закона о приватизации 2001 года, истец находит, что он в силу пункта 13 статьи 43 указанного Закона обладает преимущественным правом на приобретение в собственность нежилого помещения, в котором располагалось имущество приватизированного предприятия, по рыночной стоимости в соответствии с договором, заключенным между ним и собственником нежилого помещения.

Решением суда первой инстанции от 17.07.2007 иск удовлетворен.

Федеральный арбитражный суд Московского округа постановлением от 23.11.2007 решение отменил, направив дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела Арбитражный суд города Москвы решением от 06.02.2008 удовлетворил заявленные требования.

При этом суд исходил из того, что у истца имеется право на выкуп спорного помещения в порядке пункта 13 статьи 43 Закона о приватизации 2001 года.

Не согласившись с принятым решением, Департамент имущества подал апелляционную жалобу, в которой просит состоявшийся по делу судебный акт отменить, отказав в удовлетворении заявленных требований.

Основные доводы жалобы сводятся к следующему.

Третье лицо указывает на пропуск истцом срока на обращение с требованием о выкупе помещения, установленного пунктом 13 статьи 43 Закона о приватизации 2001 года, в связи с тем, что претензия истца поступила ответчику только 03.04.2007.

Кроме того, податель жалобы ссылается на то, что отчет об оценке спорного имущества, составленный в 2007 году по состоянию на 01.09.2002, не может быть принят во внимание, так как заказчиком услуг по оценке выступил не Департамент имущества, а истец.

Представитель Департамента имущества, прибывший в судебное заседание Девятого арбитражного апелляционного суда, доводы жалобы поддержал в полном объеме, дополнительно пояснив, что истец в порядке приватизации не приобрел право выкупа спорного помещения, так как согласно первоначальному договору аренды правопредшественнику истца передавалось лишь помещение площадью 1652,7 кв.м.

Представитель СГУП в апелляционном суде присоединился к правовой позиции представителя третьего лица.

Истец в судебном заседании просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, считая его законным и обоснованным.

Повторно рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, Девятый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что решение суда первой инстанции подлежит отмене ввиду следующего.

Как установлено апелляционным судом, трудовому коллективу магазина N 16 на основании договора внутрихозяйственной аренды (арендного подряда) от 30.07.1989 без номера, заключенного в порядке, установленном постановлением Совета Министров СССР от 07.04.1989 N 294 "Об экономических и организационных основах арендных отношений в СССР", переданы в аренду основные средства, в том числе помещение магазина N 16 общей площадью 1651,7 кв.м., распложенное по адресу: город Москва, улица Пришвина, дом 3, малоценный инвентарь и оборотные средства (том 1, л.д. 49 - 57).

Срок действия договора аренды - с 01.08.1989 по 01.08.1994, право выкупа арендованного имущества договором внутрихозяйственной аренды не предусмотрено.

Впоследствии решением исполкома Кировского районного Совета народных депутатов города Москвы от 17.08.1990 N 4991 зарегистрирован устав арендного предприятия "Магазин N 16 торговой фирмы "Промтовары" Кировского района", являющегося самостоятельным юридическим лицом и созданного на базе магазина N 16 в соответствии со статьями 16 и 22 Основ законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде (том 3 л.д. 27, 32 - 43).

Согласно протоколу общего собрания трудового коллектива арендного предприятия от 29.01.1992 N 1 на этом собрании принято решение создать акционерное общество с целью выкупа имущества арендного предприятия и об одобрении плана приватизации магазина N 16 (том 2, л.д. 133).

Из представленных в материалы дела доказательств, а именно упомянутого протокола общего собрания членов трудового коллектива, подписного листа участвующих в собрании работников (том 3, л.д. 5 - 7), а также устава акционерного общества закрытого типа "ВИЗИТ" (том 2, л.д. 107 - 116), зарегистрированного 19.03.1992, списка членов акционерного общества закрытого типа "ВИЗИТ" (том 2, л.д. 117 - 123) следует, что лица, вошедшие в состав учредителей акционерного общества, являлись членами трудового коллектива арендного предприятия.

Как видно из выписки из протокола N 1 заседания комиссии по приватизации предприятий торговли Северо-Восточного административного округа города Москвы от 07.02.1992 (том 2, л.д. 1), комиссией был утвержден план приватизации магазина N 16. При этом супрефект в ходе обсуждения плана приватизации пояснил, что, по его мнению, магазину мало занимаемых им площадей. В связи с этим комиссия решила, что "нужно подумать о расширении магазина".

Представленный в материалы дела план приватизации упомянутого магазина утвержден указанным выше протоколом от 07.02.1992 N 1, а следовательно, касается исключительно имущества, находящегося во владении магазина, то есть фактически занимаемого им помещения, а не тех, относительно которых комиссия по приватизации высказалась предположительно в форме "нужно подумать".

Планом приватизации установлен способ приватизации - выкуп имущества магазина N 16 трудовым коллективом, занимаемое предприятием помещение, расположенное по адресу: город Москва, улица Пришвина, дом 3, предусмотрено к сдаче в аренду с гарантированным правом выкупа через год.

20.10.1993 между Комитетом по управлению имуществом Москвы и АОЗТ "Визит" заключен аренды недвижимого имущества, находящегося в собственности города Москвы, согласно которому акционерному обществу передано на праве аренды с правом гарантированного выкупа через один год нежилое помещение общей площадью 1652,7 кв.м. со ссылкой на решение комиссии по приватизации от 07.02.1992 (том 2, л.д. 12 - 15).

В договоре аренды недвижимости (пункт 1) имеется ссылка на выписку из технического паспорта БТИ от 10.12.1986 с указанием номера нежилого помещения, являющегося предметом аренды - 2-Бибр.Мр.7.

Данная выписка содержится в приобщенных судом первой инстанции материалах приватизационного дела (том 2, л.д. 131 - 132). Согласно выписке занимаемая магазином N 16 площадь также составила 1652,7 кв.м.

Истцом до введения в действие главы IV части первой Гражданского кодекса приобретены в собственность основные и оборотные средства магазина N 16, за исключением недвижимого имущества, на основании договора купли-продажи имущества без даты и номера (том 2, л.д. 21 - 23), заключенного между Москомимуществом и ЗАО "ВИЗИТ", в подтверждение чего представлены платежные документы - квитанция без номера от 01.04.1992 и платежное поручение от 25.12.1992 N 329 (том 2, л.д. 20).

Несмотря на отсутствие даты и номера в договоре купли-продажи основных и оборотных средств, исключая недвижимое имущество, сумма, указанная в пункте 2 договора совпадает с общей суммой, отраженной в платежных документах. Пунктом 3 договора установлено, что в счет выкупа имущества АОЗТ "ВИЗИТ" внесло первый платеж в момент заключения сделки. Это свидетельствует о заключении договора купли-продажи имущества без даты и номера между Москомимуществом и ЗАО "ВИЗИТ" именно 01.04.1992.

В договоре купли-продажи основных и оборотных средств, исключая недвижимое имущество, определена площадь занимаемого магазином помещения - 1652,7 кв.м., а в приложении к нему закреплено право выкупа данной недвижимости через год.

Статьей 15 Закона Российской Федерации "О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации" 1991 года (а впоследствии и статьей 26 Федерального закона "О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации" 1997 года) предусматривался способ приватизации арендованного недвижимого имущества на основании договоров аренды с правом выкупа заключенных до вступления в силу Закона о приватизации 1991 года, либо путем участия в конкурсах или аукционах.

В других случаях выкуп арендованного имущества допускался пунктами 2.6 и 5.14.6 Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации (утверждена Указом Президента Российской Федерации от 24.12.1993 N 2284), а также пунктом 4.5 Основных положений государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 года (утверждены Указом Президента Российской Федерации от 22.07.1994 N 1535), согласно которым право на приобретение в собственность сданных в аренду помещений, занимаемых приватизированными предприятиями, предоставлялось акционерным обществам, созданным в процессе приватизации и ставшим собственниками приватизированных государственных (муниципальных) предприятий или государственного (муниципального) имущества, ранее сданного в аренду, в результате выкупа последнего.

Согласно пункту 13 статьи 43 Закона о приватизации 2001 года, в порядке которой предъявлен настоящий иск, в случае, если все имущество государственного или муниципального унитарного предприятия, за исключением здания или нежилого помещения, в которых располагалось указанное унитарное предприятие, приобретено в собственность до вступления в силу главы 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации с одновременным заключением договора аренды, предусматривающего возможность выкупа такого здания или нежилого помещения, указанное здание или нежилое помещение подлежит продаже собственнику, приобретшему все имущество унитарного предприятия, по рыночной стоимости в соответствии с договором, заключенным между ним и собственником здания или нежилого помещения.

Истец является правопреемником АОЗТ "ВИЗИТ", созданного в процессе приватизации и выкупившего основные и оборотные средства магазина N 16, вследствие чего у него в силу названных выше положений нормативных актов Президента Российской Федерации с учетом пункта 13 статьи 43 Закона о приватизации 2001 года возникло право выкупа арендуемого недвижимого имущества этого магазина, которым последний фактически владел и которое магазин N 16 использовал в процессе уставной деятельности до приватизации, а не иного государственного имущества, то есть право выкупа только нежилого помещения общей площадью 1652,7 кв.м.

Доводы истца о том, что магазин N 16 до его приватизации занимал нежилое помещение площадью 2292, 3 (2208 кв.м) опровергаются материалами дела.

Между тем, по настоящему делу иск заявлен о понуждении к заключению договора купли-продажи иной недвижимости - нежилого помещения общей площадью 2208 кв.м.

Это судом первой инстанции не учтено.

Арбитражный суд города Москвы ошибочно сослался на решение комиссии по приватизации от 16.12.1993 N 47 как на распорядительный акт, подтверждающий возникновение у истца права на приватизацию нежилого помещения площадью 2208 кв.м.

Так, данное решение в материалах дела настоящего отсутствует, при этом судом первой инстанции было приобщено все приватизационное дело, в котором также не содержится решение от 16.12.1993 N 47.

Давая объяснения в суде апелляционной инстанции, представитель Департамента имущества пояснил, что другими документами в отношении приватизации магазина N 16 (кроме приватизационного дела) Департамент не располагает, решение от 16.12.1993 N 47 Департамент имущества представить не имеет возможности.

Из пункта 1.1 договора аренды от 14.06.1994 N 3-452/94, заключенного Москомимуществом с АОЗТ "ВИЗИТ", в котором упоминается этот правовой акт, невозможно уяснить смысл и содержание решения от 16.12.1993 N 47.

Доказательств того, что на основании данного решения были внесены изменения в план приватизации, в деле не имеется.

В любом случае, на 16.12.1993 (день возможного принятия решения) применялся Закон Российской Федерации "О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации" 1991 года, при этом тогда еще не были введены в действие и не опубликованы ни Государственная программа приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации, ни Основные положения государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 года.

Статьей 15 Закона о приватизации 1991 года не предусматривался такой способ приватизации как выкуп арендованного имущества по договорам аренды, заключенным после вступления этого Закона в силу.

Решение от 16.12.1993 N 47, даже если оно и касается предоставления АОЗТ "ВИЗИТ" права выкупа помещения площадью 2208 кв.м., является недействительным как противоречащее Закону о приватизации 1991 года (впоследствии оно не было легализовано ни Государственной программой приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации, ни Основными положениями государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 года, которыми не предусматривалось право выкупа акционерными обществами, созданными в процессе приватизации, арендуемой ими недвижимости, не принадлежавшей приватизированному государственному предприятию).

Договор аренды от 14.06.1994 N 3-452/94 в части указания на возникновение у АОЗТ "ВИЗИТ" гарантированного права выкупа помещения площадью 2292,3 кв. м. (2208 кв.м после перепланировки) в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации является недействительным, как противоречащий указанным выше нормам законодательства о приватизации, и не влечет в этой части каких-либо правовых последствий.

При таких обстоятельствах, оснований для удовлетворения исковых требований в том виде как они заявлены у суда первой инстанции не имелось.

Решение подлежит отмене, в иске следует отказать.

Судебная коллегия также считает необходимым отметить следующее.

Согласно пункту 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Из анализа положений указанной статьи следует, что лицо вправе обратиться в суд с таким требованием лишь в случае, если на его оферту от стороны, для которой заключение договора обязательно, не последует извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях в течение тридцати дней со дня получения оферты.

В силу статьи 435 Гражданского кодекса Российской Федерации офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. Оферта должна содержать все существенные условия договора.

В соответствии со статьями 549, 554 того же Кодекса договор продажи недвижимости должен предусматривать объект недвижимого имущества, подлежащий отчуждению, то есть условие об объекте договора является существенным.

Суд апелляционной инстанции установил, что истец 08.10.2002 направил в адрес Департамента имущества предложение о заключении договора купли-продажи нежилого помещения площадью 2212 кв. м, распложенного в подвале, на первом и втором этажах здания (том 1, л.д. 142, 20 - 28, 19), а не того нежилого помещения, право на выкуп которого у него имеется (помещение площадью 1652,7 кв.м., находящееся только на втором этаже здания - выписка из техпаспорта БТИ от 10.12.1986 N 2-Бибр.Мр.7).

Рассматриваемый иск также заявлен о понуждении к заключению договора купли-продажи именно той недвижимости, в отношении которой направлялась оферта.

Суд не вправе самостоятельно изменять предмет иска (объект недвижимого имущества, подлежащего передаче); оферта в отношении помещения, право на выкуп которого у истца имелось, в Департамент имущества или СГУП им не направлялась.

Рассмотрев заявленные требования по тому предмету и основаниям, которые указал истец в своем исковом заявлении, апелляционный суд не находит оснований для их удовлетворения.

Расходы по уплате госпошлины относятся на истца в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 266, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 06.02.2008 по делу N А40-18539/07-53-123 отменить.

В удовлетворении иска отказать.

Взыскать с закрытого акционерного общества "ВИЗИТ" в доход федерального бюджета 1 000 рублей госпошлины по апелляционной жалобе.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

И. В. Разумов

Судьи

Е. Н. Барановская Т.К. Афанасьева