Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 11 апреля 2008 г. N 09АП-3314/2008

город Москва

Дело N А40-55960/07-59-461

"11" апреля 2008 г.

N 09АП-3314/2008-ГК

Резолютивная часть постановления объявлена 09 апреля 2008 года.

Полный текст постановления изготовлен 11 апреля 2008 года

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе

председательствующего - судьи Красновой С.В.,

судей Борисовой Е.Е., Ядренцевой М.Д.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Башировой Н.Ш.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ИТАКОМ" на решение Арбитражного суда города Москвы от 24.01.2008 по делу N А40-55960/07-59-461, принятое судьей Назаренковым Д.Е., по иску общества с ограниченной ответственностью "Алив-М" к обществу с ограниченной ответственностью "ИТАКОМ"

о расторжении договора аренды и выселении,

при участии:

от истца: Ревенко О.А. (по доверенности от 31.07.2006),

от ответчика: Собченко О.В. (по доверенности от 14.07.2005),

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Алив-М" (далее - ООО "Алив-М") обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ИТАКОМ" (далее - ООО "ИТАКОМ") о расторжении договора аренды от 30.04.1998 N 69.5.98 нежилого помещения площадью 408,9 кв.м, расположенного по адресу: г.Москва, 2-й Верхне-Михайловский пр-д, 9, стр.2.

Исковые требования предъявлены со ссылкой на статьи 309, 310, 450, 451 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы систематической (4 месяца подряд) не уплатой ответчиком арендной платы.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 24.01.2008 исковые требования ООО "Алив-М" удовлетворены.

Не согласившись с решением от 24.01.2008, ООО "ИТАКОМ" обратилось в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и отказать ООО "Алив-М" в иске.

По мнению заявителя апелляционной жалобы, решение суда от 24.01.2008 является незаконным и необоснованным, поскольку суд не учел, что истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора; вывод суда о том, что истец является собственником переданного имущества ошибочен и не подтвержден материалами дела; у истца имеется встречная задолженность перед ответчиком в сумме 1 670 169 руб. 16 коп, в связи с чем задолженность перед истцом ответчик не имеет; вправе удерживать спорное имущества в порядке статьи 359 Гражданского кодекса Российской Федерации. Кроме того, заявитель ссылается на то, что приостановил оплату арендных платежей в связи с фактической невозможностью пользоваться арендуемым имуществом, а также на ничтожность договора купли-продажи спорного имущества в виду совершения его в нарушение пункта 2.4 договора аренды.

В судебном заседании Девятого арбитражного апелляционного суда представитель заявителя поддержал доводы апелляционной жалобы по изложенным в ней основаниям. Представитель истца просил решение суда первой инстанции от 24.01.2008 оставить без изменения, считая его законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - без удовлетворения, в порядке статьи 81 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представил письменные пояснения.

Девятый арбитражный апелляционный суд, повторно рассмотрев дело, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей истца и ответчика, находит решение Арбитражного суда города Москвы от 24.01.2008 не подлежащим отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между ОАО "Полимерстройматериалы" (арендодатель) и ООО "ИТАКОМ" (арендатор) сроком до 30.04.2012 заключен договор от 30.04.1998 N 69.5.98 аренды нежилого помещения под склад площадью 408,9 кв.м кв.м, расположенного по адресу: г. Москва, 2-й Верхне-Михайловский пр-д, д. 9, стр. 2. Договор прошел государственную регистрацию 26.08.1998.

В соответствии с пунктом 2.10 договора арендатор обязался вносить арендную плату за пользование объектом аренды в установленные договором сроки. Арендную плату и порядок расчетов стороны согласовали в пунктах 1.4, 3.1 договора и дополнительном соглашении от 05.04.2001 к договору аренды.

Помещения переданы по акту от 01.06.1998.

По договорам купли-продажи от 19.10.2004 и от 22.10.2004 здание по адресу: г.Москва, 2-й Верхне-Михайловский пер., д.9, стр.2 передано в собственность ООО "Алив-М", подтверждением чему является свидетельство о государственной регистрации права от 22.09.2006.

В соответствии со статьей 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

При этом судебная коллегия отклоняет как несостоятельный довод апелляционной жалобы ответчика об отсутствии подтверждения приобретения истцом права собственности на спорные помещения, поскольку в подтверждение наличия зарегистрированного права собственности истцом в материалы дела представлено указанное выше свидетельство, в котором указаны основания возникновения у него права собственности на спорное имущество. В подтверждение возражений на доводы апелляционной жалобы в суд апелляционной инстанции истцом представлены договоры купли-продажи помещений в данном здании.

Как установлено судом и представителем ответчика не оспаривается, ответчик свои обязательства по внесению арендных платежей в период с июня 2007 надлежащим образом не исполняет, в связи с чем на дату предъявления иска в суд образовалась задолженность за период более двух месяцев. На момент рассмотрения дела в суде первой и апелляционной инстанций задолженность ответчиком не погашена.

В соответствии с частью 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации при существенном нарушении договора одной из сторон договор может быть расторгнут по требованию одной из сторон по решению суда.

В силу статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации таким существенным нарушением является неуплата арендатором арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа.

Пунктом 6.1 договора аренды стороны предусмотрели, что договор может быть расторгнут в случаях, предусмотренных действующим законодательством.

Во исполнение требований статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации истец письмом от 14.08.2007 N 67 (л.д. 12 т.1) известил ответчика о необходимости надлежащего исполнения обязательств по оплате арендных платежей, предупредив о возбуждении процедуры расторжения договора аренды в случае невыполнения условий договора.

Получение данного письма ответчиком подтверждается материалами дела, а именно: копией письма, представленной в материалы дела самим ответчиком (л.д. 46 т.1), отметкой о принятии (л.д. 135 т.2) и ссылкой ответчика на данное обстоятельство в отзыве на исковое заявление (л.д. 37 т.1).

При таких обстоятельствах ссылка ответчика на несоблюдение истцом досудебного порядка урегулирования спора является несостоятельной.

В подтверждение отсутствия задолженности перед истцом ответчик ссылается на имеющуюся, по его мнению, встречную задолженность истца в размере 1 670 169 руб. 16 коп., в связи с чем в суд апелляционной инстанции им представлены копии платежных документов. В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика пояснил, что данная задолженность образовалась в связи с тем, что ответчик в период с 2004 года уплачивал арендные платежи истцу, полагая, что он является собственником арендуемого имущества, в то время как согласно указанному выше свидетельству ООО "Алив-М" стал собственником только в 2006 году.

Отклоняя данный довод апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции исходит из того, что из представленных в материалы дела договоров купли-продажи спорного имущества усматривается, что они прошли государственную регистрацию в 2004 году, а согласно свидетельству о государственной регистрации права (л.д. 17 т.1) его получение в 2006 году обусловлено внесением изменений, связанных с оформлением единого документа на все здание. Кроме того, данные требования ответчика носят самостоятельный и не однородный с заявленными характер, доказательств их предъявления к истцу в установленном законом порядке ответчиком суду не представлено.

Довод апелляционной жалобы со ссылкой на пункт 2.7 договора аренды о наличии препятствий в пользовании арендованным имуществом, а именно, согласно пояснениям представителя ответчика в суде апелляционной инстанции, невозможностью использования подъемника, судебной коллегией отклоняется как необоснованный, поскольку из договора аренды от 20.04.1998 не следует право ответчика на его использование. Довод ответчика на проведение на земельном участке, на котором расположено здание, земляных работ сам по себе не свидетельствует о наличии препятствий в пользовании арендуемыми ответчиком нежилыми помещениями в здании. Доказательств наличия препятствий для въезда транспортных средств арендатора (пункт 2.7 договора) суду не представлено.

С учетом изложенного суд первой инстанции пришел к правильному выводу о наличии оснований для расторжения договора аренды от 30.04.1998 N 69.5.98.

В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В силу указанной нормы права и установленных судом обстоятельств дела требования истца о выселении ответчика из занимаемых помещений являются обоснованными, в связи с чем судом первой инстанции сделан правомерный вывод об их удовлетворении.

При этом ссылка заявителя апелляционной жалобы на законное удержание арендованного имущества в качестве обеспечения обязательств истца перед ответчиком судом отклоняется, поскольку наличие таких обязательств в установленном законом порядке ответчиком не подтверждено.

Подлежит отклонению и довод апелляционной жалобы о ничтожности договора купли-продажи спорных помещений ввиду несоблюдения прежним собственником арендованного имущества пункта 2.4 договора аренды, согласно которому арендодатель не вправе отчуждать арендованное имущество третьим лицам, поскольку положения указанного пункта договора ограничивают право собственности ОАО "Полимерстройматериалы" по владению, пользованию и распоряжению имуществом. В силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации ничтожной является сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, в то время, как ответчик ссылается на ее противоречие пункту 2.4 договора. Кроме того, исходя из указанной выше нормы права (статья 621 Гражданского кодекса Российской Федерации) смена собственника арендованного имущества не изменяет и не отменяет заключенного сторонами договора аренды, в связи с чем не может нарушать прав заявителя.

На основании изложенного суд апелляционной инстанции не находит предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса оснований для отмены или изменения решения суда от 24.01.2008, в связи с чем апелляционная жалоба ООО "ИТАКОМ" удовлетворению не подлежит.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы ответчика по оплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 110, 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 24.01.2008 по делу N А40-55960/07-59-463 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий:

С.В.Краснова

Судьи

Е.Е.Борисова М.Д.Ядренцева