Заключение Правового управления Аппарата Государственной Думы ФС РФ от 31 марта 2006 г. N вн.2.2.-1/996 по проекту федерального закона N 150306-4 "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", внесенному депутатами Государственной Думы В.М. Резником, Н.И. Ашлаповым, В.В. Пановым и другими депутатами Государственной Думы (повторно к первому чтению) (не действует)

Заключение Правового управления Аппарата Государственной Думы ФС РФ от 31 марта 2006 г. N вн.2.2.-1/996
по проекту федерального закона N 150306-4 "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", внесенному депутатами Государственной Думы В.М. Резником, Н.И. Ашлаповым, В.В. Пановым и другими депутатами Государственной Думы
(повторно к первому чтению)

Досье на проект федерального закона

По представленному проекту федерального закона, предусматривающему внесение изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон об участии в долевом строительстве) и Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" сообщаем следующее.

Законопроект (подпункт "б" пункта 1 статьи 1) предусматривает привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилые помещения, путем выпуска облигаций (часть 2 статьи 1 Федерального закона об участии в долевом строительстве). В этом случае необходимо предусмотреть, что исполнение обязательств по указанным облигациям должно обеспечиваться залогом или банковской (государственной, муниципальной) гарантией в соответствии с Федеральным законом от 22.04.1996 г. N 39-ФЗ "О рынке ценных бумаг" (статьи 27.2, 27.3). Кроме того, необходимо определить уполномоченный государственный орган, который вправе осуществлять контроль и проверку соответствующих правовых актов и документов.

Положения проекта (подпункты "а", "б" пункта 4 статьи 1), предоставляющие право застройщику в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, повлекут ухудшение положения экономически слабой стороны договора - участника долевого строительства, являющегося гражданином, и снижение защиты их гражданских прав. Кроме того, данное положение законопроекта не согласуется со статьей 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой не допускается односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий.

Положения подпункта "б" пункта 5, подпункта "г" пункта 8, уменьшающие размеры процентных ставок, подлежащих выплате участникам долевого строительства, а также подпункта "г" пункта 6 статьи 1 проекта, освобождающие застройщика от ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, направлены на снижение ответственности застройщика.

На ослабление защиты участников долевого строительства направлены положения подпункта "в" пункта 7 статьи 1 проекта, предоставляющие право застройщику на составление одностороннего акта или иного документа о передаче объекта строительства, в том числе и в случае, если заказное письмо с сообщением было возвращено застройщику из-за отсутствия участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу. При этом положение проекта, согласно которому риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления таких акта или иного документа, нуждается в доработке с учетом норм статьи 741 Гражданского кодекса Российской Федерации, которая устанавливает, что риск случайной гибели объекта строительства до приемки этого объекта заказчиком несет подрядчик. Кроме того, в законопроекте не оговорены причины уклонения или отказа участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в установленный срок. Вызывает сомнения правомерность составления застройщиком одностороннего акта или иного документа, который может повлечь за собой переход риска случайной гибели объекта долевого строительства к участнику долевого строительства с момента их составления.

В новых редакциях частей 2 и 5 статьи 9 Федерального закона об участии в долевом строительстве (подпункты "г", "д" пункта 8 статьи 1 проекта) на застройщика возлагается обязанность по зачислению денежных средств в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, что требует согласования с положениями статьи 87 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате, согласно которым принятие в депозит денежных средств производится нотариусом по месту исполнения обязательств, и положениями статьи 316 Гражданского кодекса Российской Федерации, определяющими место исполнения обязательства.

Проект нуждается в редакционной и юридико-технической доработке.

Замечания юридико-технического характера прилагаются на 3-х листах.

Заместитель начальника управления

М.Н. Ласточкина

Замечания
на проект федерального закона N 150306-4 "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"

Отдел законодательной техники и систематизации законодательства рассмотрел текст представленного законопроекта и сообщает свои замечания.

1. В наименовании законопроекта слова "и Федеральный закон" необходимо заменить словами "и статью 25.1 Федерального закона".

По статье 1:

2. В конце пункта 1 перед закрывающими кавычками пробел следует исключить.

3. Пункт 2 следует оформить следующим образом:

2) пункт 2 статьи 2 после слова "помещение," дополнить словами "общее.......";

4. В пункте 4:

в подпункте "а" слова "является основанием для" исключить в обоих случаях; в подпункте "б" слова "является основанием для" исключить в обоих случаях; в подпункте "в" слово "ставки" исключить в обоих случаях.

5. Подпункт "б" пункта 5 следует оформить следующим образом:

б) в части 2 слова "одной семидесятипятой" заменить словами "одной трехсотой", дополнить предложением следующего содержания: "Если.........размере.";

6. В пункте 6:

в подпункте "а" слова "соответствует условиям" исключить в обоих случаях, слово "словами" заменить словом "словом";

в подпункте "б" слова "часть 2" заменить словами "абзац первый части 2", слова "отступлениями от" исключить;

в подпункте "в" слова "к качеству" исключить.

7. В пункте 7:

подпункт "а" следует оформить следующим образом:

а) в части 3 слова "в течение двух месяцев, но" исключить, дополнить предложением следующего содержания: "При этом застройщик вправе исполнить обязательство по передаче объекта долевого строительства досрочно.";

абзацы второй - четвертый подпункта "б" необходимо объединить, так как части статей изменяемого федерального закона состоят из одного абзаца.

8. В пункте 8:

в подпункте "а":

в абзаце первом слово "статьи" исключить;

в абзаце втором слова "Расторжение договора" следует печатать полужирным шрифтом;

в абзаце первом подпункта "в" слова "в следующей редакции" заменить словами "следующего содержания";

в подпункте "г" абзацы второй и третий необходимо объединить;

в абзаце пятом подпункта "д" слова "частью 2 и частью 3" заменить словами "частями 2 и 3".

9. В пункте 11:

в подпункте "а" слова "статьи 13" исключить в обоих случаях;

в подпункте "б" слова "статьи 13" исключить в обоих случаях.

10. Пункт 12 следует оформить следующим образом:

12) часть 2 статьи 19 дополнить....................";

11. В конце пункта 14 после закрывающих кавычек точку с запятой необходимо заменить точкой.

По статье 2:

12. Абзац первый следует оформить следующим образом:

Внести в статью 25.1 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (Собрание законодательства Российской Федерации, 1997, N 30, ст. 3594; 2005, N 1, ст. 40) следующие изменения:

13. В абзаце первом пункта 1 слово "частью" необходимо заменить словом "пунктом".

14. В абзаце первом пункта 2 слово "часть" необходимо заменить словом "пункт".

По статье 3:

15. Часть 2 необходимо оформить следующим образом:

2. Положения Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (в редакции настоящего Федерального закона) распространяются на отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве, заключенного до вступления в силу настоящего Федерального закона.

Начальник отдела законодательной техники и систематизации законодательства

Н.Ю. Тихомирнова