Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 13 мая 2008 г. N 09АП-3958/2008

г.Москва

Дело N А40-39996/07-122-254

13 мая 2008 г.

N 09АП-3958/2008-АК

Резолютивная часть постановления объявлена 07.05.2008.

Постановление изготовлено в полном объеме 13.05.2008

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего судьи Пронниковой Е.В.,

судей Якутова Э.В., Бекетовой И.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Халиной И.Ю.,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ЗАО "Истейт Менеджмент Кампани"

на решение Арбитражного суда г.Москвы от 22.02.2008

по делу N А40-39996/07-122-254 судьи Твердохлебовой Л.Д.

по заявлению ЗАО "Истейт Менеджмент Кампани",

к Правительству г.Москвы

третьи лица: Департамент земельных ресурсов г.Москвы, Москонтроль, ГУП г.Москвы "Московский ордена Ленина и ордена Трудового Красного Знамени метрополитен им.В.И. Ленина", Комитет по культурному наследию

о признании незаконными действий по отказу в заключении договора аренды земельного участка и обязании издать распорядительный акт о предоставлении земельного участка в аренду,

при участии в судебном заседании:

представителей заявителя Тетюниной Е.Н. (доверенность от 21.04.2008, паспорт 45 05 808720), Сироткина А.Б. (доверенность от 19.03.2008 удостоверение N 2822),

представителя ответчика Кореневой О.А. (доверенность от 26.03.2008 удостоверение N 109),

представителя Департамента земельных ресурсов г.Москвы Кореневой О.А. (доверенность от 29.12.2007, удостоверение N 109),

представителя Москонтроля Рудая Т.В. (доверенность от 14.04.2008, удостоверение N 18811),

представителя ГУП г.Москвы "Московский ордена Ленина и ордена Трудового Красного Знамени метрополитен им.В.И. Ленина" Петровой Т.А. (доверенность от 31.12.2008, паспорт 45 09 464270),

представителя Комитета по культурному наследию Васильевой Ю.В. (доверенность от 27.12.2007, удостоверение N 17169),

УСТАНОВИЛ:

Решением Арбитражного суда г.Москвы от 22.02.2008, принятым по данному делу, отказано в удовлетворении заявления ЗАО "Истейт Менеджмент Кампани" о признании незаконными действий Правительства г.Москвы, выразившихся в отказе в заключении договора аренды земельного участка по адресу: г.Москва, Клементовский пер., вл.1, Центральный административный округ г.Москвы (Управа района Замоскворечье) для осуществления строительства гостиницы в соответствии с Актом разрешенного использования от 04.07.2007 N А-3984/19 (регистрационный N 77-ГК/3.1.22.004363 от 06.07.2007) без проведения торгов, об обязании ответчика предоставить заявителю указанный земельный участок без проведения торгов в долгосрочную аренду для осуществления строительства, а также издать распорядительный документ, которым обязать Департамент земельных ресурсов г.Москвы заключить с заявителем договор аренды на данный земельный участок для указанных выше целей.

В обоснование принятого решения суд указал, что в отношении спорного земельного участка процедура выбора с предварительным согласованием места размещения объекта не производилась, акт о выборе не утверждался, решение о согласовании предварительного места размещения объекта не принималось, сведения о постановке земельного участка на кадастровый учет отсутствуют, исходя из чего отсутствуют и правовые основания для предоставления заявителю данного земельного участка для целей строительства гостиницы без проведения торгов.

Не согласившись с данным решением, в апелляционной жалобе заявитель просит его отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела и неправильное применение судом норм материального права. Полагает, что суд первой инстанции неправильно истолковал условия договора от 19.08.2004 N Д1-11-(1)/04, распоряжение заместителя Мэра в Правительстве Москвы от 06.08.2004 N 187-РЗМ "Об Уполномоченной компании Правительства Москвы ЗАО "Истейт Менеджмент Кампани", п.7 Постановления Правительства Москвы от 24.04.2007 N 323-ПП "О Генеральной схеме размещения гостиниц в городе Москве до 2010", не применил нормы п.п.1 и 2 ч.5 ст.30 и ст.31 Земельного кодекса РФ. Считает, что выводы суда об отсутствии формирования земельного участка и непостановке его на кадастровый учет, а также об имеющихся обременениях спорного земельного участка правами третьих лиц, не соответствуют фактическим обстоятельствам, в связи с чем суд необоснованно указал, что заявителю не предполагалось предоставление земельного участка по адресу: г.Москва, Клементовский пер., вл.1, Центральный административный округ г.Москвы (Управа района Замоскворечье) под строительство без проведения торгов

Представитель ответчика поддержал решение суда первой инстанции, с доводами апелляционной жалобы не согласился, считая их необоснованными, просил решение суда оставить без изменения, а в удовлетворении апелляционной жалобы отказать. В обоснование своей позиции указал, что условиями договора от 19.08.2004 N Д1-11-(1)/04 не предусмотрено предоставление заявителю спорного земельного участка без проведения торгов; процедура предоставления земельного участка с предварительным согласованием места размещения объекта в отношении спорного земельного участка не проводилась. Кроме того, указал, что поскольку в настоящее время земельный участок обременен правами третьих лиц, предоставление его в аренду заявителю не представляется возможным.

Представитель Департамента земельных ресурсов г.Москвы поддержал решение суда первой инстанции, с доводами апелляционной жалобы не согласился, считает ее необоснованной, просит решение суда оставить без изменения, а в удовлетворении апелляционной жалобы отказать. Считает, что процедура выбора участка с предварительным согласованием места размещения объекта не проводилась. Указал, что участок обременен правами стороннего лица - передан в долгосрочную аренду ГУП г.Москвы "Московский ордена Ленина и ордена Трудового Красного Знамени метрополитен им. В.И.Ленина".

Представитель Москонтроля также считает доводы апелляционной жалобы несостоятельными, а решение суда первой инстанции законным и обоснованным, соответствующим материалам дела и действующему законодательству. Полагает, что имеющиеся в деле доказательства с учетом требований Земельного кодекса РФ и исходя из условий заключенного договора от 19.08.2004 N Д1-11-(1)/04, подтверждают правомерность вывода суда первой инстанции о том, что у Правительства Москвы не возникла обязанность по предоставлению заявителю земельного участка по адресу: Климентовский пер., вл.1, для целей строительства без проведения торгов. Сослался на обременение спорного земельного участка правами третьих лиц. Считает, что отсутствие сведений о постановке земельного участка на кадастровый учет также свидетельствует об отсутствии правовых оснований для его предоставления заявителю

Представитель ГУП г.Москвы "Московский ордена Ленина и ордена Трудового Красного Знамени метрополитен им.В.И. Ленина" поддержал решение суда первой инстанции, также не согласился с доводами апелляционной жалобы, просил решение суда оставить без изменения, а в удовлетворении апелляционной жалобы отказать. Полностью поддержал правовую позицию Правительства Москвы.

Представитель Комитета по культурному наследию также согласился с решением суда, просит оставить его без изменения, а в удовлетворении апелляционной жалобы - отказать. Указал, что спорный земельный участок находится в охранной зоне, что в соответствии с требованиями Федерального Закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации", Закона г. Москвы от 09.06.2004 N 40 "Об особом порядке регулирования градостроительной деятельности на исторических территориях города Москвы и на территориях зон охраны объектов культурного наследия в городе Москве" предполагает применение специальных мер, направленных на сохранение, регенерацию историко-градостроительной или природной среды объекта культурного наследия. Полагает, что заявитель планирует осуществить новое строительство (3-5 этажное здание гостиницы с подземной автостоянкой), что не соответствует и противоречит целям регенерации.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзывов и письменных возражений на жалобу, заслушав представителей участвующих в деле лиц, суд апелляционной инстанции считает необходимым оставить обжалуемый судебный акт без изменения, основываясь на следующем.

Как следует из материалов дела, в соответствии с Постановлениями Правительства Москвы от 19.08.2003 N 688-ПП "О схеме размещения гостиниц в городе Москве до 2005 года" и от 28.10.2003 N 915-ПП "Об уполномоченных компаниях по подготовке объектов (земельных участков) для реализации программы строительства сети гостиниц и туристско-рекреационных комплексов в городе Москве", Распоряжением заместителя Мэра в Правительстве Москвы от 06.08.2004 N 187-РЗМ "Об Уполномоченной компании Правительства Москвы ЗАО "Истейт Менеджмент Кампани", между Комитетом по внешнеэкономической деятельности города Москвы и ЗАО "Истейт Менеджмент Кампани" заключен договор по выполнению функций Уполномоченной компании Правительства Москвы от 19.08.2004 N ДИ1-11-(1)/04.

Предметом данного договора является обязательство ЗАО "Истейт Менеджмент Кампани" выполнить мероприятия по комплексной проработке и урегулированию имущественно-правовых отношений, формированию земельного участка и разработке предпроектной, в том числе исходно-разрешительной документации для строительства гостиницы на земельном участке, расположенном по адресу: г.Москва, Клементовский пер., вл.1, Центральный административный округ г.Москвы (Управа района Замоскворечье).

Письмом N 6-6/18-07 общество представило в Правительство Москвы Заключение о соответствии размещаемого объекта установленным градостроительным требованиям и регламентам использования территории от 20.06.2007 N 19-01-0183-06/301-07 и Акт разрешенного использования участка территории градостроительного объекта (земельного участка) для осуществления строительства, реконструкции от 04.07.2007 N А-3984/19 по адресу: г.Москва, Клементовский пер., вл.1, Центральный административный округ г.Москвы (Управа района Замоскворечье). При этом Общество обратилось к Правительству Москвы с просьбой подготовить проект распоряжения о дальнейшем проектировании и строительстве в соответствии с пунктом 7 Постановления Правительства Москвы от 24.04.2007 N 323-ПП "О генеральной схем размещения гостиниц в г.Москве до 2010 года".

В ответ на данное обращение Правительство Москвы письмом от 16.07.2007 N 7-12-94/7 сообщило, что Комитетом по внешнеэкономической деятельности города Москвы подготовлены соответствующие проекты распоряжений Правительства Москвы о проектировании, строительстве и утверждении АРИ ЗУ, однако указанные проекты распоряжений противоречат федеральному и московскому законодательству, в соответствии с которым предоставление участков, находящихся в муниципальной собственности, осуществляется исключительно на торгах. Также Правительство Москвы проинформировало заявителя о том, что подготовленный обществом Акт разрешенного использования земельного участка будет представлен в Департамент экономической политики и развития г.Москвы для разработки стартовых условий инвестиционных торгов.

Считая указанные действия Правительства Москвы незаконными, Общество обратилось в арбитражный суд с заявлением по настоящему делу.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции всесторонне и объективно исследовав имеющиеся в деле доказательства в их совокупности и взаимосвязи, пришел к правильному выводу о законности оспариваемых действий Правительства Москвы.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, согласно условиям договора от 19.08.2004 N ДИ1-11-(1)/04 (ст.1, п.2.1 ст.2), ЗАО "Истейт Менеджмент Кампани" добровольно приняло на себя обязательства от имени и по поручению Комитета по внешнеэкономической деятельности города Москвы выполнить мероприятия по комплексной проработке и урегулированию имущественно-правовых отношений, формированию земельного участка и разработке предпроектной, в том числе исходно-разрешительной, документации, для строительства гостиницы на земельном участке по адресу: Климентовский пер., вл.1, и представить в Комитет по внешнеэкономической деятельности города Москвы пакет документов по предмету договора для последующей подготовки условий конкурса по выбору инвестора для реализации проекта строительства гостиницы.

При этом, как следует из пункта 2.1.4 договора, ЗАО "Истейт Менеджмент Кампани" обязалось переоформить комплект исходно-разрешительной документации на другую Уполномоченную организацию, признанную победителем конкурса, в случае, если ЗАО "Истейт Менеджмент Кампани" не будет претендовать на участие в конкурсе по выбору инвестора по данным объектам, или не будет признан победителем указанного конкурса в случае участия в нем.

Согласно пункту 4.1 договора в случае непризнания ЗАО "Истейт Менеджмент Кампани" инвестором строительства гостиницы на земельном участке по адресу: Климентовский пер., вл. 1, в результате проведения конкурса, ему выплачивается за счет средств победителя конкурса компенсация фактически произведенных и документально подтвержденных затрат, связанных с выполнением договора с учетом дополнительного вознаграждения в размере 15% сверх подтвержденных затрат. Указанное условие является обязательным при проведении инвестиционного конкурса.

Таким образом, из условий заключенного договора однозначно следует, что после осуществления работ по комплексной проработке и урегулированию имущественно-правовых отношений, формированию земельного участка и разработке предпроектной документации для строительства гостиницы, городом будут проводиться торги по подбору инвестора для строительства гостиницы по адресу: Климентовский пер., вл.1.

О том, что такие торги будут проводиться также свидетельствует и тот факт, что в Акте разрешенного использования участка территории градостроительного объекта (земельного участка) для осуществления строительства, реконструкции от 04.07.2007 N А-3984/19, представленном ЗАО "Истейт Менеджмент Кампани" в рамках исполнения договора от 19.08.2004 N ДИ 1-11-(1)/04, имеется ссылка на то, что данный акт предназначается для организации конкурса по подбору инвестора на реализацию проекта строительства гостиницы, о чем ЗАО "Истейт Менеджмент Кампани" также было проинформировано письмом заместителя Мэра Москвы в Правительстве Москвы от 16.07.2007 N 7-12-94/7.

Таким образом, анализ доказательств, имеющихся в деле, подтверждает правомерность вывода суда первой инстанции о том, что исходя из условий заключенного договора, у Правительства Москвы не возникло обязанности по предоставлению ЗАО "Истейт Менеджмент Кампани" земельного участка по адресу: Климентовский пер., вл.1, для целей строительства гостиницы без проведения торгов, а у заявителя - права требовать предоставления земельного участка для целей строительства гостиницы без проведения торгов.

В этой связи доводы апелляционной жалобы о том, что суд первой инстанции неправильно истолковал условия договора от 19.08.2004 N ДИ1-11-(1)/04, не дал договору надлежащей правовой квалификации и, как следствие, пришел к неверному выводу о том, что участок не предполагалось предоставлять Обществу под строительство, являются несостоятельными.

Согласно п.5 ст.30 Земельного кодекса РФ предоставление земельных участков для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта осуществляется в определенном порядке, а именно: выбор земельного участка и принятие в порядке, установленном статьей 31 Кодекса, решения о предварительном согласовании места размещения объекта; проведение работ по формированию земельного участка; государственный кадастровый учет земельного участка в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 70 Кодекса РФ; принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства в соответствии с правилами, установленными статьей 32 Кодекса.

Процедура выбора земельного участка регламентирована требованиями п.5 ст.30, ст.31 и ст.32 Земельного кодекса РФ, которые устанавливают, что орган местного самоуправления по заявлению гражданина или юридического лица обеспечивает выбор земельного участка, результаты выбора земельного участка оформляются актом о выборе земельного участка, который утверждается уполномоченным органом государственной власти путем принятия решения о предварительном согласовании места размещения объекта. При этом в процессе выбора земельных участков органы местного самоуправления городских поселений информируют население о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков.

Между тем, из Постановлений Правительства Москвы от 19.08.2003 N 688-ПП "О схеме размещения гостиниц в городе Москве до 2005 года" и от 28.10.2003 N 915-ПП "Об уполномоченных компаниях по подготовке объектов (земельных участков) для реализации программы строительства сети гостиниц и туристско-рекреационных комплексов в городе Москве" не следует, что Правительство Москвы по заявлению ЗАО "Истейт Менеджмент Кампани" осуществило выбор земельного участка и приняло решение о предоставлении указанному юридическому лицу земельного участка для целей строительства с предварительным согласованием места размещения объекта. В указанных правовых актах речь идет только о подборе на конкурсной основе уполномоченных компаний для осуществления работ по комплексной проработке имущественно-правовых отношений, подготовке объектов (земельных участков) для реализации программы строительства сети гостиниц и объектов туристско-рекреационных комплексов с целью проведения последующих торгов по подбору инвестора.

В распоряжении заместителя Мэра в Правительстве Москвы от 06.08.2004 N 187-РЗМ лишь указано о присвоении ЗАО "Истейт Менеджмент Кампани" статуса уполномоченной компании Правительства Москвы и предоставлен адрес для проведения определенных работ с целью последующего предоставления документации для организации конкурса по подбору инвестора на реализацию проекта строительства гостиницы.

Представленный обществом Акт разрешенного использования участка территории градостроительного объекта (земельного участка) для осуществления строительства, реконструкции от 04.07.2007 N А-3984/19 не является доказательством того, что сторонами в рамках исполнения договора от 19.08.2004 N Д1-11-(1)/04 были совершены действия, предусмотренные процедурой выбора земельного участка, и Правительство Москвы приняло решение о предварительном согласовании места размещения объекта в порядке, предусмотренном земельным законодательством.

В данном случае Акт разрешенного использования от 04.07.2007 N А-3984/19 разработан с целью последующего проведения торгов по подбору инвестора для строительства, а не для непосредственного осуществления строительства, как указывает заявитель.

Является несостоятельной и ссылка подателя апелляционной жалобы на п.7 Постановления Правительства Москвы от 24.04.2007 N 323-ПП "О Генеральной схеме размещения гостиниц в городе Москве до 2010 года" в качестве подтверждения довода о предварительном согласовании места размещения объекта, поскольку из пункта 4 данного постановления следует, что информация, указанная в графе 6 (примечание) приложения 2, для всех разделов носит предварительный характер и подлежит уточнению при подготовке проектов распорядительных документов Правительства Москвы, регулирующих порядок и условия реализации проектов в соответствии с Постановлением Правительства Москвы от 25.01.2005 N 43-ПП "О порядке рассмотрения обращений по размещению градостроительных объектов на территории города Москвы".

Следовательно, за уполномоченной организацией ЗАО "Истейт Менеджмент Кампани" земельный участок для целей строительства гостиницы не закреплялся и решение о предоставлении ЗАО "Истейт Менеджмент Кампани" данного земельного участка для целей строительства не принималось.

Утверждение заявителя о том, что спорный земельный участок прошел государственный кадастровый учет не соответствует фактическим обстоятельствам и опровергается письмами Управления Федеральной регистрационной службы по Москве, Управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по городу Москве об отсутствии сведений о постановке земельного участка по адресу: г.Москва, Климентовский пер., вл.1, площадью 0,24 га на кадастровый учет.

Также необоснованным является довод апелляционной жалобы о том, что вывод арбитражного суда об обременении спорного участка правами третьих лиц не подтверждается надлежащими доказательствами.

Согласно письму Департамента имущества города Москвы от 21.05.2007 N 07/14145 и заключению Департамента земельных ресурсов г.Москвы от 07.05.2007 N 33-102034/7-(1)-1) (том 3 л.д.100) часть земельного участка по адресу: г.Москва, Климентовский пер., вл.1 находится в долгосрочной аренде у ГУП г.Москвы "Московский ордена Ленина и ордена Трудового Красного Знамени метрополитен им.В.И.Ленина" на основании договора аренды от 21.01.1997 N М-01-007743.

При таких обстоятельствах, как правомерно указал суд первой инстанции, у Правительства Москвы отсутствовали правовые основания для предоставления ЗАО "Истейт Менеджмент Кампани" земельного участка по адресу: Климентовский пер., вл.1, для целей строительства гостиницы, тем более что в случае принятия такого решения будут затронуты права и законные интересы третьего лица - арендатора.

Кроме того, в материалах дела содержатся документы, составленные по результатам проведенной проверки Государственной инспекцией по контролю за использованием объектов недвижимости г.Москвы: акт проверки спорного земельного участка от 16.10.2007 и фототаблица. В данном акте зафиксирован факт нахождения на данном земельном участке одноэтажных строений и вентиляционной шахты метрополитена.

Все изложенные обстоятельства в совокупности и взаимосвязи свидетельствуют о правомерности вывода суда первой инстанции о необходимости отказа в удовлетворении заявленных Обществом требований, и о несостоятельности приведенных в апелляционной жалобе доводов.

Принимая во внимание вышесказанное, суд апелляционной инстанции полагает, что суд первой инстанции вынес законное и обоснованное решение, полно и правильно установил обстоятельства дела, применил нормы материального права, подлежащие применению, и не допустил нарушения процессуального закона, в связи с чем оснований для отмены или изменения судебного акта не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.266, 268, 269, 271 АПК РФ, суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда г.Москвы от 22.02.2008 по делу N А40-39996/07-122-254 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Федеральном арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья:

Е.В.Пронникова

Судьи

Э.В.Якутов И.В.Бекетова