Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 15 мая 2008 г. N 09АП-4878/2008

г. Москва

Дело N А40-1269/08-94-10

N 09АП-4878/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 14 мая 2008.

Постановление изготовлено в полном объеме 15 мая 2008

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Демидовой О.В.,

судей Москвиной Л.А., Цымбаренко И.Б.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Журавлевой Е.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной регистрационной службы по городу Москве

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 17.03.2008

по делу N А40-1269/08-94-10, принятое судьёй Ерохиным А.П.

по иску (заявлению) ООО "Кофе Хаус. Эспрессо и Капучино Бар"

к Управлению Федеральной регистрационной службы по городу Москве

о признании незаконным решения от 09.10.2007 N 07/039/2007-182 об отказе в государственной регистрации и обязании зарегистрировать договор

при участии в судебном заседании:

от истца (заявителя): Кузичев В.В. по дов. от 11.02.2008, паспорт 45 01 655274

от ответчика (заинтересованного лица): Граф М.П. по дов. от 06.05.2008 N 13123/08, уд. ТО N 034394

УСТАНОВИЛ

Арбитражный суд г. Москвы удовлетворил заявление ООО "Кофе Хаус. Эспрессо и Капучино Бар" (далее - Общество) и признал незаконным решение Управления Федеральной регистрационной службы по г. Москве (далее - УФРС) от 09.10.2007 N 07/039/2007-182 об отказе в государственной регистрации договора аренды N ОДА00269 от 29.01.2007, как противоречащее ст.ст.131, 209,607,611 ГК РФ, п.5 ст.2 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", а также обязал УФРС по Москве зарегистрировать договор аренды N N ОДА00269 от 29.01.2007, заключенный ЗАО "ГМГ-БИН" с ООО "Кофе Хаус. Эспрессо и Капучино Бар", о чем свидетельствует решение от 17 марта 2008 года.

УФРС не согласилось с решением суда и обратилось с апелляционной жалобой, в которой считает обжалуемое решение незаконным, необоснованным и подлежащим отмене в связи с неправильным применением норм материального права. Указывает, что заявителем был представлен неполный пакет документов, необходимый для государственной регистрации.

В судебном заседании представитель УФРС доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме, изложил свою позицию, указанную в апелляционной жалобе, просил отменить решение суда первой инстанции, поскольку считает его незаконным и необоснованным, и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. Считает отказ в государственной регистрации законным и обоснованным, поскольку в представленной заявителем экспликации объекта недвижимости описано само помещение, а не его часть (предмета договора аренды), как объект недвижимости, подлежащий сдаче в аренду. Указал, что ни в экспликации, ни в поэтажном плане сведения, описывающие непосредственно часть помещения, а именно: местоположение, размер площади, не указаны.

Представитель Общества поддержал решение суда первой инстанции, с доводами апелляционной жалобы не согласился, считает жалобу необоснованной, изложил свои доводы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, а в удовлетворении апелляционной жалобы отказать. Считает, что отказ УФРС незаконен и необоснован, поскольку в регистрирующий орган были представлены все необходимые документы.

Законность и обоснованность решения проверены в соответствии со ст.ст.266 и 268 АПК РФ. Суд апелляционной инстанции, выслушав объяснения сторон, исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, считает, что решение подлежит отмене, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела, 29.01.2007 между ЗАО "ГМГ-БИН" и ООО "Кофе Хаус. Эспрессо и Капучино Бар" заключен договор аренды N ОДА00269 в отношении нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, Мичуринский пр-т, Олимпийская деревня, д.3, к.1, общей площадью 120 кв. м., со сроком до 2012 года.

ООО "Кофе Хаус. Эспрессо и Капучино Бар" обратилось в УФРС по г.Москве с заявлением о государственной регистрации указанного договора аренды, с приложением пакета документов.

Письмом от 09.10.2007 N 07/039/2007-182 УФРС по г. Москве отказало Обществу в государственной регистрации договора аренды N ОДА00269 на основании абз.10 п.1 ст.20 Федерального Закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", мотивировав свой отказ тем, что заявителем не представлены надлежаще оформленные документы технического учета и инвентаризации на часть помещения (предмет договора арены), что препятствует проведению государственной регистрации договора аренды, поскольку не представляется возможным установить является ли предмет договора объектом недвижимого имущества, а также в связи с невозможностью индивидуализировать объект аренды.

Данное обстоятельство послужило основанием для обращения заявителя в арбитражный суд.

Принимая оспариваемое решение и удовлетворяя заявленные Обществом требования, суд первой инстанции исходил из того, что передаваемые в аренду помещения согласованы между сторонами, как в самом договоре, так и в плане БТИ.

Вместе с тем, суд апелляционной инстанции не может согласиться с данным выводом суда первой инстанции и считает его ошибочным.

Согласно п.3 ст.26 ФЗ от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и следок с ним" в том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются поэтажные планы здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади.

В соответствии со ст.209 ГК РФ собственнику принадлежит право владения, пользования и распоряжения принадлежащим его имуществом.

В соответствии со ст.131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Согласно ч.2 ст.609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно п.1 ст.607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Согласно п.3 ст.607 ГК РФ в договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

При этом, индивидуализация недвижимого имущества как объекта арендных отношений для целей государственной регистрации осуществляется компетентными органами в процессе кадастрового и технического учета, в результате чего объект получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других объектов недвижимости.

При техническом учете происходит описание реально существующего объекта недвижимости. При этом объективными границами недвижимости являются конструктивные элементы зданий и сооружений - стены, перегородки, потолки и пр. Для государственной регистрации технический учет -не только описание объекта недвижимости, но и подтверждение юридического факта его существования.

Оценивая документы, представленные Обществом в УФРС, суд первой инстанции не принял во внимание, что в представленной заявителем экспликации объекта недвижимости описано само помещение, а не его часть как объект недвижимости. Сведения же описывающие непосредственно часть помещения, а именно: ее местоположение (в частности путем присвоения порядкового номера), размер площади не указаны ни в экспликации, ни в поэтажном плане.

Между тем, отсутствие номера части помещения, передаваемого в аренду, и точного описания его места положения в помещении не позволяют индивидуализировать объект.

Ошибочным также является и вывод суда первой инстанции о том, что передаваемые в аренду помещения были согласованы между сторонами в том числе и в плане БТИ с участием компетентных органов, поскольку для цели государственной регистрации самостоятельное согласование сторонами на плане БТИ границ передаваемой в аренду части комнаты не свидетельствует о ее надлежащем описании (индивидуализации) как предмета договора аренды недвижимости, поскольку сведения в ЕГРП об объекте недвижимого имущества вносятся только на основании документов соответствующих полномочных органов (БТИ).

Между тем, в материалах дела отсутствует поэтажный план, экспликация, удостоверенные органами БТИ на часть комнаты как объект недвижимого имущества.

Суд ошибочно признал надлежащими документами, описывающими часть помещения (комнаты) 81 - поэтажный план, экспликацию на помещение (комнату) N 81.

Судебная коллегия считает необходимым отметить, что проведение государственной регистрации обременения прав при отсутствии надлежаще оформленных технических документов, описывающих часть помещения, в будущем может привести к "двойной" регистрации обременения прав на одну и ту же часть помещения, в случае обращения третьих лиц в регистрирующий орган с договором аренды на часть объекта недвижимости, расположенного в том же помещении.

Суд ошибочно исходил из того, что поскольку в Приложении N 1 к договору аренды, оформленном в виде выкопировки из паспорта БТИ, стороны по договору заштриховали часть помещений (т.1 л.д.23), подлежащих сдачу в аренду, что свидетельствует о том, что стороны договора индивидуализировали объект аренды в той степени, которая позволяет произвести государственную регистрацию договора аренды в ЕГРП.

Данный вывод нельзя признать состоятельным, поскольку указанная часть помещения органами БТИ на учет объектов недвижимости не поставлена.

Кроме того из указанной выкипировки из паспорта БТИ невозможно определить какая часть помещения (не описано его месторасположение, границы) комнаты N 81 подлежит передаче в аренду.

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что у УФРС по г. Москве имелись достаточные основания для отказа в государственной регистрации договора аренды N ОДА00269 от 29.01.2007 на аренду помещений, расположенных по адресу: г. Москва, Мичуринский пр-т, Олимпийская деревня, д.3, к.1, общей площадью 120 кв. м., по основаниям, указанным в оспариваемом отказе.

При таких обстоятельствах судебная коллегия считает оспариваемый отказ законным и обоснованным, соответствующим ФЗ от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и следок с ним", подтвержденным материалами дела.

С учетом изложенного, судебная коллегия приходит к выводу, что решение Арбитражного суда г. Москвы от 17.03.2008г. подлежит отмене ввиду неправильного применения судом норм материального права.

Неправильное применение норм материального права привело к принятию ошибочного решения, которое подлежит отмене.

Расходы по оплате государственной пошлине, взыскиваемой при рассмотрении в суде апелляционной инстанции в порядке ст.110 АПК РФ подлежит возложению на ООО "Кафе ХАУС. Экспрессо и Капучино Бар".

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.266, 268, 269, 270 и 271 Арбитражного процессуального кодекса российской Федерации Девятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда г. Москвы от 17.03.2008г. по делу N А40-1269/08-94-10 отменить.

В удовлетворении заявления ООО "Кофе Хаус. Эспрессо и Капучино Бар" о признании незаконным отказа Управления Федеральной регистрационной службы по г. Москве от 09.10.2007 N 07/039/2007-182 в государственной регистрации договора аренды N ОДА00269 от 29.01.2007 нежилого помещения общей площадью 120 кв. м., расположенного по адресу: г. Москва, Мичуринский пр-т, Олимпийская деревня, д.3, кор.1 (подвал помещение 1 ком.84, часть комнаты 81) отказать.

Взыскать с ООО "Кофе Хаус. Эспрессо и Капучино Бар" государственную пошлину в сумме 1000 рублей в доход федерального бюджета.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Федеральном арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий:

О.В. Демидова

Судьи

И.Б. Цымбаренко Л.А. Москвина