Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 18 апреля 2006 г. N КГ-А41/2980-06 При новом рассмотрении иска о признании недействительными сделок купли-продажи объектов недвижимости суду необходимо выяснить стоимость недвижимого имущества, являющегося предметом оспариваемых сделок, проверить исполнение сторонами своих обязательств по этим сделкам, установить, каким лицом и какие объекты были перепроданы, какие отношения существуют между новыми собственниками спорных объектов недвижимого имущества (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 18 апреля 2006 г. N КГ-А41/2980-06
(извлечение)

ГАРАНТ:

По данному делу см. также постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 16 февраля 2007 г. N КГ-А41/357-07-П

Иск заявлен конкурсным управляющим Акционерным обществом закрытого типа "Богатищевская птицефабрика" (конкурсный управляющий АОЗТ "Богатищевская птицефабрика") к Обществу с ограниченной ответственностью "Торговый комплекс рынок на Садовой" (ООО "Торговый комплекс рынок на Садовой") о признании недействительными договоров купли-продажи недвижимого имущества, заключенных 6 июля 2004 г. между ЗАО "Богатищево" и ООО "Торговый комплекс рынок на Садовой" в отношении здания телятника, здания картофелехранилища, сооружения - сенного сарая, здания склада многоцелевого назначения, здания коровника, здания гаража, административного здания, а также о применении последствий недействительности ничтожных сделок - обязании ООО "Торговый комплекс рынок на Садовой" возвратить АОЗТ "Богатищевская птицефабрика" переданное по этим договорам недвижимое имущество.

К участию в деле в качестве третьего лица привлечено Главное управление Федеральной регистрационной службы по Московской области (ГУ ФРС по Московской области - т. 1, л.д. 3-5.

Решением Арбитражного суда Московской области от 7 октября 2005 г. иск удовлетворен частично. Признаны недействительными договоры купли-продажи объектов недвижимого имущества - здания телятника, здания картофелехранилища, сооружения - сенного сарая, склада многоцелевого назначения, здания коровника, здания гаража, административного здания, - заключенные 6 июля 2004 г. между ЗАО "Богатищево" и ООО "Торговый комплекс рынок на Садовой". В удовлетворении заявления в части применения последствий недействительности ничтожных сделок, а именно обязании ответчика возвратить истцу вышеназванные объекты недвижимого имущества, отказано. Взыскано с ООО "Торговый комплекс рынок на Садовой" в доход федерального бюджета 14000 руб. государственной пошлины. Решение мотивировано тем, что определением Арбитражного суда Московской области от 17 ноября 2003 г. по делу N А41-К2-19110/03 в отношении ЗАО "Богатищевское" была введена процедура наблюдения, что решением суда от 22 апреля 2005 г. по тому же делу была произведена замена должника - ЗАО "Богатищевское" на его правопредшественника - АОЗТ "Богатищевская птицефабрика", которое было признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим назначен С., что оспариваемые сделки противоречат ст. 64 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ, поскольку эти сделки взаимосвязаны между собой и балансовая стоимость отчужденного недвижимого имущества составила более 5% балансовой стоимости активов должника, однако сделки совершены без согласия временного управляющего. Первая инстанция указала далее, что требование о применении последствий недействительности указанных сделок удовлетворению не подлежит, поскольку к моменту рассмотрения дела ответчик не обладал спорным недвижимым имуществом (т. 2, л.д. 24-25).

Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 20 января 2006 г. N 10АП-3239/05-ГК решение Арбитражного суда Московской области от 7 октября 2005 г. по делу N А41-К1-10194/05 в части признания недействительными договоров купли-продажи отменено. В этой части исковых требований отказано. Решение в части взыскания госпошлины отменено. Взыскано с конкурсного управляющего АОЗТ "Богатищевская птицефабрика" С. в доход федерального бюджета 14000 руб. госпошлины. В остальной части решение оставлено без изменения. Взыскано с конкурсного управляющего АОЗТ "Богатищевская птицефабрика" С. в пользу ООО "Торговый комплекс рынок на Садовой" 1000 руб. расходов по госпошлине по апелляционной жалобе. При этом апелляционная инстанция указала, что оспариваемые договоры не взаимосвязаны между собой ни по предметному, ни по целевому признакам (т. 2, л.д. 109-113).

В кассационной жалобе истец просит постановление от 20 января 2006 г. отменить, а решение от 7 октября 2005 г. оставить в силе, ссылаясь на необоснованность вывода апелляционной инстанции о невзаимосвязанности оспариваемых сделок (т. 2, л.д. 120-124).

Давая объяснения в заседании кассационной инстанции, истец привел доводы, аналогичные изложенным в жалобе.

Представитель ответчика просил оставить постановление от 20 января 2006 г. без изменения, сославшись на его законность и обоснованность, а также на несостоятельность доводов жалобы.

Представитель третьего лица просил оставить постановление апелляционной инстанции без изменения.

Проверив доводы жалобы, материалы дела, выслушав объяснения представителей сторон и третьего лица, кассационная инстанция находит постановление от 20 января 2006 г. подлежащим отмене в полном объеме, а решение от 7 октября 2005 г. - в части в связи со следующим.

Вывод первой инстанции о взаимосвязанности оспариваемых сделок купли-продажи объектов недвижимого имущества основан на оценке имеющихся в деле доказательств в соответствии с требованиями ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Апелляционная инстанция, давая иную оценку доказательствам, послужившим основанием для вывода первой инстанции о взаимосвязанности оспариваемых сделок, сослалось на наличие других, кроме проданных объектов недвижимого имущества, активов должника, не выяснив при этом, из чего состоят эти активы.

Сославшись на последующую продажу ответчиком объектов недвижимости, полученных им по оспариваемым договорам, апелляционная инстанция не приняла во внимание, каким лицом и какие объекты были перепроданы, не выяснила, какие отношение существуют между новыми собственниками указанных объектов недвижимого имущества.

Отказывая в применении последствий недействительности ничтожных сделок, первая инстанция не учла, что в силу п. 2 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре, возместить его стоимость в деньгах, что в силу п. 2 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по собственной инициативе.

Из материалов дела усматривается, что объекты недвижимого имущества по оспариваемым договорам купли-продажи недвижимого имущества проданы по цене, которая ниже их балансовой стоимости, что в деле отсутствуют доказательства исполнения покупателем ООО "Торговый комплекс рынок на Садовой" - обязательств по оплате приобретенных объектов недвижимости, однако первая инстанция какой-либо оценки этим обстоятельствам не дала, не проверила эквивалентность исполненного продавцом по оспариваемым сделкам - ЗАО "Богатищево" - полученному по этим сделкам от покупателя - ООО "Торговый комплекс рынок на Садовой".

При таких обстоятельствах кассационная инстанция считает, что выводы апелляционной инстанции и выводы первой инстанции в части отказа в иске о применении последствий недействительности ничтожных сделок, содержащиеся соответственно в постановлении, решении, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом апелляционной и первой инстанций, а поэтому в силу п. 3 ч. 1 ст. 287, ч. 1 и 2 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление апелляционной инстанции от 20 января 2006 г. подлежит отмене в полном объеме, решение от 7 октября 2005 г. подлежит отмене в части отказа в применении последствий недействительности сделок, а дело в этой части - передаче на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.

При новом рассмотрении дела необходимо учесть изложенное, выяснить стоимость недвижимого имущества, являющегося предметом оспариваемых сделок купли-продажи недвижимости, проверить исполнение сторонами указанных сделок своих обязательств по этим сделкам, после чего принять решение по требованию о применении последствий недействительности оспариваемых сделок.

Руководствуясь ст. 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, постановил:

постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 20 января 2006 г. N 10АП-3239/05-ГК по делу Арбитражного суда Московской области N А41-К1-10194/05 отменить.

Решение Арбитражного суда Московской области от 7 октября 2005 г. по делу N А41-К1-10194/05 в части отказа в применении последствий недействительности ничтожных сделок отменить и дело в этой части передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.

В остальной части указанное решение оставить без изменения.

Постановление в полном объеме изготовлено 25 апреля 2006 г.