Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 24 апреля 2006 г. N КГ-А41/3101-06 Суд отказал в иске о признании незаключенным соглашения об использовании коммерческой недвижимости, поскольку сторонами согласованы условия об объекте аренды в договоре аренды коммерческой недвижимости, следовательно, спорное соглашение заключено и соответствует требованиям закона (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 24 апреля 2006 г. N КГ-А41/3101-06
(извлечение)

ГАРАНТ:

Резолютивная часть постановления объявлена 17 апреля 2006 г.

Полный текст постановления изготовлен 24 апреля 2006 г.

Общество с ограниченной ответственностью "Прада" (далее - ООО "Прада") обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "ИКЕА МОС (Торговля и недвижимость)" (далее - ООО "ИКЕА МОС") о признании незаключенным подписанного сторонами соглашения об использовании коммерческой недвижимости от 22.07.2004 г.

В обоснование исковых требований указывалось на то, что оспариваемое соглашение является предварительным договором о заключении в будущем договора аренды помещения, однако в нарушение ст.ст. 432, 607 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в нем не определен объект аренды, в связи с чем соглашение ничтожно и не порождает никаких правовых последствий.

Решением от 07.11.2005 г., оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 23.01.2006 г., в удовлетворении иска отказано. При этом суды исходили из согласованности сторонами условия об объекте аренды в договоре аренды коммерческой недвижимости от 22.07.2004 г. с приложением плана помещения, на который имеется ссылка в оспариваемом соглашении как на приложение N 1. В связи с этим суды пришли к выводу о заключенности оспариваемого соглашения и соответствии его условий требованиям закона.

В кассационной жалобе ООО "Прада" просит указанные судебные акты отменить, иск удовлетворить. В обоснование жалобы заявитель ссылается на то, что договор аренды коммерческой недвижимости от 22.07.2004 г. не может рассматриваться как согласование сторонами условия об объекте аренды, поскольку в договоре отсутствует ссылка на оспариваемое соглашение, договор в установленном порядке не зарегистрирован, а ответчик не зарегистрировал право собственности на помещение, в связи с чем не мог распоряжаться последним, в том числе посредством подписания оспариваемого соглашения.

В отзыве ООО "ИКЕА МОС" просит оставить кассационную жалобу без удовлетворения, ссылаясь на соответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в материалах дела доказательствам. По мнению ответчика, оспариваемое соглашение и договор аренды коммерческой недвижимости оформляют совершение сторонами одной сделки, не требуют государственной регистрации как предварительный договор и не противоречат закону, поскольку имеют предметом заключение в будущем договора, а не передачу недвижимого имущества, право на которое подлежит государственной регистрации.

В заседании суда кассационной инстанции представитель ООО "Прада" поддержал доводы жалобы. Представители ООО "ИКЕА МОС" возражали против удовлетворения жалобы по мотивам, изложенным в отзыве.

Изучив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей сторон, проверив в порядке ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) правильность применения судами норм процессуального и материального права, суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения жалобы.

Как установлено судами, между сторонами подписано соглашение об использовании коммерческой недвижимости от 22.07.2004 г. По условиям соглашения ООО "ИКЕА МОС" (арендодатель) обязалось предоставить ООО "Прада" (арендатор) возможность использовать площади, находящиеся в Семейном Торговом Центре "Мега Химки" по адресу: Московская область, г. Химки, Микрорайон N 8, ул. Ленинградская, д. 1, определяемые в Приложении N 1 к соглашению, для проведения дополнительного обустройства, оборудования и внутренней отделки с последующим заключением договора аренды. ООО "Прада" обязалось уплатить ООО "ИКЕА МОС" страховой депозит, плату за заключение договора аренды, плату за официальное открытие Торгового центра и вносить годовую арендную плату.

Полагая условия об объекте, подлежащем передаче в аренду, несогласованным, ООО "Прада" обратилось с настоящим иском.

Принимая решение об отказе в удовлетворении иска, суды исходили из того, что в п. 1.1 оспариваемого соглашения предусмотрено, что на момент его подписания между сторонами заключен договор аренды, поименованный как договор аренды коммерческой недвижимости, являющийся приложением N 1 к соглашению. В соответствии с данным договором арендодатель принял на себя обязательство передать арендатору площади в аренду.

Установив, что в вышеуказанном договоре объект аренды сторонами индивидуализирован и к договору приложен план помещения с условным обозначением 6006 площадью 75 кв. м. в д 1. по ул Ленинградская в г. Химки, суды отказали в удовлетворении иска.

Суд кассационной инстанции считает указанный вывод соответствующим имеющимся в материалах дела доказательствам и требованиям ст.ст. 429, 432, 607 ГК РФ.

Доводы кассационной жалобы о том, что договор аренды коммерческой недвижимости от 22.07.2004 г. не может рассматриваться как согласование сторонами условия об объекте аренды, поскольку в договоре отсутствует ссылка на оспариваемое соглашение и договор в установленном порядке не зарегистрирован, не могут быть приняты во внимание.

Суд кассационной инстанции считает, что суды при толковании условия об объекте, подлежащем передаче в аренду, правомерно руководствовались положениями ст. 431 ГК РФ.

Согласно данной норме содержание условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом, также подлежит выяснению действительная общая воля сторон с учетом цели договора при этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимоотношениях сторон, последующее поведение сторон.

Учитывая, что в оспариваемом соглашении имеется ссылка на подписанный договор аренды, являющийся приложением к соглашению, и в данном договоре индивидуализирован подлежащий передаче в аренду объект с приложением плана, суд кассационной инстанции считает вывод судов о согласованности всех существенных условий предварительного договора обоснованным.

Довод заявителя о том, что договор аренды коммерческой недвижимости в установленном порядке не зарегистрирован, как обоснованно указали суды, не имеет правового значения для вопроса о согласованности условия об объекте аренды.

Между тем, суд кассационной инстанции не может согласиться с выводами судов о соответствии оспариваемого соглашения требованиям закона.

Согласно ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

По условиям оспариваемого соглашения стороны приняли на себя обязательства заключить в будущем договор аренды нежилого помещения.

В соответствии со ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику, а также лицу, управомоченному законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Как установлено судами и не оспаривается сторонами, ООО "ИКЕА МОС" на момент подписания оспариваемого соглашения не являлось собственником подлежащего передаче в аренду помещения, что также следует из условий оспариваемого соглашения.

Поскольку правовым последствием заключения предварительного договора аренды является обязанность заключить договор аренды, а лицо, не являющееся собственником объекта аренды не может исполнить такое обязательство и его нельзя к этому понудить в судебном порядке, суд кассационной инстанции считает, что ООО "ИКЕА МОС" не вправе было заключать оспариваемое соглашение с принятием на себя указанного обязательства.

Однако ошибочность выводов судов о соответствии требованиям закона оспариваемого соглашения в части обязательства заключить в будущем договор аренды не привела к принятию неправильных судебных актов по заявленному предмету иска, поскольку вопросы действительности договора не влияют на его заключенность.

При изложенных обстоятельствах оснований для отмены обжалуемых судебных актов, предусмотренных ст. 288 АПК РФ, не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 284, 286-289 АПК РФ, суд постановил:

решение от 07.11.2005 г. Арбитражного Московской области и постановление от 23.01.2006 г. Десятого арбитражного апелляционного суда по делу N А41-К1-15776/05 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.