Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 11 сентября 2008 г. N 09АП-10609/2008

г. Москва

Дело N А40-44212/07-64-364

"11" сентября 2008 г.

N 09АП-10609/2008-ГК

Резолютивная часть постановления объявлена "09" сентября 2008 года.

Постановление изготовлено в полном объеме "11" сентября 2008 года

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего-судьи Ядренцевой М.Д.

судей Тихонова А.П., Красновой С.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Рыкшиной Е.Г.

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ОАО "Бытовых услуг ЗАРЯ"

на решение Арбитражного суда города Москвы от 10 июля 2008 года,

принятое судьей Зотовой Е.А.

по делу N А40-44212/07-64-364

по иску ОАО "Бытовых услуг ЗАРЯ"

к ООО "Капель В.А."

третье лицо: Департамент имущества города Москвы

об изменении условий договора аренды

при участии:

от истца: Костюков Н.С. по доверенности от 01.09.2008 N 15, Старченко Л.И.

по доверенности от 01.09.2008 N 17

от ответчика: Колесникова С.А. по доверенности от 01.07.2008 N 3

от третьего лица: Даниленко Н.Д. по доверенности от 26.12.2007 N 115

УСТАНОВИЛ:

В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании объявлялся перерыв с 04 по 09 сентября 2008 года.

Открытое акционерное общество (ОАО) "Бытовых услуг ЗАРЯ" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к обществу с ограниченной ответственностью (ООО) "Капель В.А." об изменении договора аренды от 05 мая 2000 года N 8-240/2000 в части условий о наименовании арендодателя, его прав и обязанностей, об исключении из договора понятия "балансодержатель", изменении редакции пунктов 5-8 и условий о размере арендной платы.

Исковые требования заявлены в соответствии со статьями 450, 452, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета, привлечен Департамент имущества города Москвы (далее - ДИгМ).

До принятия судебного акта истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявил ходатайство об изменении требований и просил изменить статью 5 договора аренды от 05 мая 2000 года N 8-240/2000 "Платежи и расчеты по договору" и изложить ее в следующей редакции:

"5.1. Арендная плата за указанное в разделе 1.1 настоящего договора аренды помещение составляет 258 951 рубль в месяц с учетом НДС.

5.2. Арендная плата вносится арендатором на расчетный счет арендодателя ежемесячно не позднее 5-го числа текущего месяца на основании выставленных арендодателем счетов.

5.3. Арендная плата в последующие годы корректируется на уровень инфляции. Коэффициент (дефлятор) определяется Минэкономразвития России ежегодно и публикуется не позднее 20 ноября в Российской газете.

Увеличение суммы арендной платы возможно не более одного раза в год.

5.4. При изменении суммы арендной платы арендодатель направляет арендатору уведомление об увеличении арендной платы за 30 календарных дней до даты введения новой величины арендной платы".

Также истец просит исключить из договора пункт 8.11.Данное уточнение

исковых требований принято судом первой инстанции.

Решением от 17 декабря 2007 года в удовлетворении исковых требований было отказано.

Постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 21 апреля 2008 года N А40/2845-07 принятое по делу решение отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Отменяя решение, суд кассационной инстанции указал на то, что суд первой инстанции не применил положения статьи 450 и пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, не исследовал условия договора аренды на предмет возможности изменения размера арендной платы.

При новом рассмотрении суд кассационной инстанции рекомендовал суду исследовать условия договора аренды с учетом положений статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, оценить доводы истца о необходимости изменения условий договора относительно размера арендной платы и, в зависимости от установленного, разрешить спор.

Решением от 10 июля 2008 года в удовлетворении исковых требований отказано.

При этом суд руководствовался статьями 8, 11, 12, 450-452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Суд первой инстанции указал на то, что поскольку Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации суду не предоставлено право выйти за пределы заявленного требования, то суд не может рассмотреть вопрос об изменении размера арендной платы в рамках заявленного истцом иска и сформулированного требования.

Не согласившись с решением от 10 июля 2008 года, ОАО "Бытовых услуг ЗАРЯ" подало апелляционную жалобу, в которой просит указанное решение отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

В обоснование жалобы заявитель ссылается на то, что при принятии решения суд первой инстанции неправильно применил нормы материального права, выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель истца поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе. Представители ответчика и третьего лица возражали против удовлетворения жалобы.

Девятый арбитражный апелляционный суд, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в нем доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, находит решение подлежащим отмене по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что между Департаментом государственного и муниципального имущества города Москвы (арендодатель, правопредшественник ДИгМ), ГУП "Бытовых услуг Заря" (балансодержатель) и ООО "Капель В.А." (арендатор) заключен договор от 05 мая 2000 года N 8-240/2000 аренды нежилых помещений общей площадью 276,8 кв.м., расположенных по адресу: Москва, Мичуринский пр-кт, д. 47, сроком с 15 февраля 2000 года по 10 февраля 2019 года, прошел государственную регистрацию.

Впоследствии 26 ноября 2003 года ДИгМ издал распоряжение N 4943-р о приватизации ГУП "Бытовых услуг Заря" (балансодержатель по договору аренды, истец).

В соответствии с пунктами 1, 5.1 указанного распоряжения ГУП "Бытовых услуг Заря" было преобразовано в ОАО "Бытовых услуг Заря", в состав подлежащего приватизации имущественного комплекса вошли спорные нежилые помещения.

Право собственности на спорные помещения было зарегистрировано за истцом 23 сентября 2004 года, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 77 АВ N 318499.

Таким образом, к истцу перешли права и обязанности арендодателя по договору аренды от 05 мая 2000 года N 8-240/2000 в порядке статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 3 статьи 614 названного Кодекса если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Как следует из материалов дела, истец письмом от 29 апреля 2005 года

N 01-10/2 сообщил ответчику о необходимости перезаключить договор аренды от 05 мая 2000 года N 8-240/2000, что с 01 мая 2005 года размер ставки арендной платы составляет сумму эквивалентную 400 долл. США за 1 кв.м. в год (исходя из коммерческой стоимости помещения), что оплату следует производить на расчетный счет истца. Данное письмо получено ответчиком 29 апреля 2005 года, о чем имеется отметка на письме.

В письме от 30 мая 2005 года N 07 ответчик сообщил истцу о том, что вышеуказанные условия истца неприемлемы, так как в несколько раз превышают реальную стоимость арендной платы. Кроме того, ответчик просил истца рассмотреть вопрос о выкупе спорного помещения.

Истец письмами от 23 марта 2006 N 16/3, от 23 марта 2007 года N 10/3 направлял ответчику дополнительные соглашения об изменении условий договора, в том числе в части изменения размера арендной платы. Письма и дополнительные соглашения получены 23 марта 2006 года и 28 марта 2007 года соответственно (т.1, л.д. 67, 71).

Истец также 22 июня 2007 года направлял ответчику уведомление N 20/6 об увеличении арендной платы по спорному договору, согласно которому арендная плата с 01 августа 2007 года устанавливается в размере 323 000 руб. в месяц с учетом НДС.

Письмом от 02 июля 2007 года N 28 истец направил ответчику дополнительное соглашение о внесении изменений условий договора аренды от 05 мая 2000 года N 8-240/200, в том числе по разделу 5 "Платежи и расчеты по договору", согласно которому арендная плата составляет 323 000 руб. в месяц с учетом НДС (т.1, л.д. 95). Получение данного дополнительного соглашения ответчиком не отрицается.

Ответчик в письме от 15 июля 2007 года N 01 сообщил истцу о том, что вопрос о подписании дополнительного соглашения о внесении изменений в договор аренды от 05 мая 2000 года N 8-240/2000 не может быть рассмотрен, так как решение по иску о признании сделки приватизации недействительной по делу N А40-472/07-43-6 не вступило в законную силу, поскольку подана апелляционная жалоба.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 01 июня 2007 года по делу N А40-472/07-43-6 отказано в удовлетворении исковых требований ООО "Капель В.А." о признании недействительной сделки приватизации ОАО "Бытовых услуг Заря" в части передачи ему в собственность по передаточному акту имущественного комплекса согласно Приложению N 1.

Указанное решение оставлено без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 20 августа 2007 года N 09АП-10328/2007-ГК, постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 05 декабря 2007 года N КГ-А40/12381-07.

Таким образом, истец, являясь арендодателем спорных помещений, с 2005 года предпринимал меры по урегулированию вопросов относительно изменений условий договора, в том числе по размеру арендной платы в досудебном порядке. Так как ответчик отказался изменять условия спорного договора аренды, истец обратился в арбитражный суд с настоящим истцом.

Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

При заключении спорного договора аренды условия последнего относительно порядка и размера арендной платы были установлены в соответствии с положениями постановлений Правительства Москвы, которые относятся к недвижимому имуществу, находящимися в собственности города Москвы.

В результате смены собственника спорных помещений стало невозможно в соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации принимать во внимание буквальное значение содержащихся в спорном договоре аренде слов и выражений, а именно в статье 5 "Платежи и расчеты по договору", так как они существенно изменились. Уклонение ответчика от изменения условий договора в части увеличения арендной платы и внесения данной платы на счет нового собственника приводит к имущественному нарушению интересов истца.

В силу пунктов 1, 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 названной статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

- в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

- изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

- исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

- из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

В данном случае на момент заключения договора стороны не могли знать, что в будущем изменится собственник спорных помещений, данное обстоятельство не могло быть преодолено ответчиком, исполнение договора без изменения его условий нарушает имущественные интересы истца, и из обычаев делового оборота и существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Таким образом, все четыре условия, установленные указанной нормой права для изменения условий спорного договора аренды имеют место быть.

Как следует из материалов дела, размер арендной платы за пользование спорными помещениями рассчитан на основании отчета МосгорБТИ от 28 июня 2007 года N 199/2007/96 об определении рыночной стоимости нежилых помещений, который соответствует положениям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Поскольку право арендодателя на увеличение размера арендной платы установлено положениями пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и с 23 сентября 2004 года истец не может воспользоваться указанным правом и урегулировать вопрос в досудебном порядке вследствие отказа и уклонения ответчика, то суд апелляционной инстанции признает исковые требования правомерными и подлежащими удовлетворению. Отказ в удовлетворении исковых требований в данном случае приводит к нарушению законных прав и интересов истца.

Пунктом 8.11 спорного договора аренды установлено, что изменение годовой (квартальной, месячной) суммы арендной платы производятся только на основании расчетов, являющихся неотъемлемой частью договора, подписываемых арендодателем и арендатором с указанием с какого времени изменена арендная плата, даты, подписи и заверенных печатями сторон.

Принимая во внимание, что порядок, сроки и размер арендной платы предусмотрен статьей 5 спорного договора аренды в редакции истца, то исковые требования об исключении из условий спорного договора аренды пункта 8.11, являются правомерными.

Учитывая изложенное, решение от 10 июля 2008 года подлежит отмене на основании пункта 2 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с принятием по делу нового судебного акта об удовлетворении исковых требований.

Ссылка ответчика на то, что статья 5 "Платежи и расчеты по договору" спорного договора аренды не содержит условия о размере арендной платы, является несостоятельной и противоречащей фактическим обстоятельствам дела.

Довод ответчика о том, что подписание расчета арендной платы не является предметом исковых требований, не может быть принят во внимание, так как пункт 8.11 спорного договора, касающийся расчета арендной платы исключен из спорного договора аренды, а размер арендной платы предусмотрен специальной статьей 5 договора - "Платежи и расчеты по договору".

По мнению ответчика, в данном случае не может быть применен пункт 2.1 Приложения к постановлению Правительства Москвы от 19 июля 2005 года

N 520-ПП, согласно которому с 1 января 2006 года следует устанавливать ставку арендной платы арендаторам, не подписавшим расчет (дополнительное соглашение) об изменении ставки арендной платы на 2005 год, произведенный в соответствии с правовыми актами Правительства Москвы, на основании заключения независимого оценщика о рыночной величине годовой арендной платы, указанной при определении рыночной стоимости объекта.

Аналогичное положение содержит пункт 2 постановления Правительства Москвы от 21 ноября 2006 года N 926-ПП "Об особенностях перерасчета ставок арендной платы на 2007 год за пользование объектами нежилого фонда, находящимися в собственности города Москвы. Поскольку расчет (дополнительные соглашения) не были подписаны ответчиком в 2005-2008 годах, то ответчик считает, что истец неправомерно установил размер арендной платы на основании заключения независимого оценщика о рыночной величине годовой арендной платы, указанной при определении рыночной стоимости объекта.

Суд апелляционной инстанции считает данный довод ответчика несостоятельным, поскольку истец обращался к ответчику с 2005 года с письмами и дополнительными соглашениями об изменении размера арендной платы. Однако ответчик не подписывал данные соглашения не по причине неправильного установленного размера арендной платы, а по причине рассмотрения вопроса о выкупе спорного помещения и подачи иска о признании недействительной сделки приватизации ОАО "Бытовых услуг Заря" в части передачи ему в собственность спорных помещений.

Ссылка ответчика на то, что истец при приобретении в собственность спорных помещений знал о наличии обременения помещений и его условиях, в связи с чем истец не может менять параметры расчета арендной платы, подлежит отклонению, так как право арендодателя на изменение размера арендной платы установлено положениями пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Расходы по госпошлине за подачу иска, кассационной и апелляционной жалоб в размере 4 000 руб. подлежат распределению в порядке части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и взысканию с ответчика.

Руководствуясь статьями 176, 266-268, пунктом 2 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 10 июля 2008 года по делу N А40-44212/07-64-364 отменить.

Исковые требования удовлетворить.

Внести следующие изменения в условия договора аренды от 05 мая 2000 года N 8-240/2000, заключенного между Департаментом государственного и муниципального имущества города Москвы, ГУП "Бытовых услуг Заря" и ООО "Капель В.А.".

Изложить статью 5 "Платежи и расчеты по договору" договора аренды от 05 мая 2000 года N 8-240/2000 в следующей редакции:

"5.1. Арендная плата за указанное в разделе 1.1 настоящего договора аренды помещение составляет 258 951 рубль в месяц с учетом НДС.

5.2. Арендная плата вносится арендатором на расчетный счет арендодателя ежемесячно не позднее 5-го числа текущего месяца на основании выставленных арендодателем счетов.

5.3. Арендная плата в последующие годы корректируется на уровень инфляции. Коэффициент (дефлятор) определяется Минэкономразвития России ежегодно и публикуется не позднее 20 ноября в Российской газете.

Увеличение суммы арендной платы возможно не более одного раза в год.

5.4. При изменении суммы арендной платы арендодатель направляет арендатору уведомление об увеличении арендной платы за 30 календарных дней до даты введения новой величины арендной платы".

Исключить из договора аренды от 05 мая 2000 года N 8-240/2000 пункт 8.11.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Капель В.А." в пользу открытого акционерного общества "Бытовых услуг ЗАРЯ" расходы по госпошлине в сумме 4 000 руб.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Федеральном арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий:

М.Д.Ядренцева

Судьи

А.П.Тихонов С.В.Краснова