Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 29 сентября 2008 г. N 09АП-11682/2008

г.Москва

Дело N А40-15353/08-52-132

"29" сентября 2008 г.

N 09АП-11682/2008-ГК

Резолютивная часть постановления объявлена "24" сентября 2008 года.

Постановление изготовлено в полном объеме "29" сентября 2008 года

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Кузнецовой Е.Е.,

судей Панкратовой Н.И., Сумароковой Т.Я.,

при ведении протокола судебного заседания председательствующим,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Департамента имущества города Москвы

на решение Арбитражного суда г.Москвы от "16" июля 2008 года,

принятое судьей Тутубалиной Л.А.,

арбитражными заседателями Ивановой Г.Н., Салтыковой Н.А.,

по делу N А40-15353/08-52-132

по иску Департамента имущества города Москвы

к ответчику ЗАО "Стоматология N 1"

об истребовании имущества из чужого незаконного владения,

и по встречному иску ЗАО "Стоматология N 1"

к ответчику Департаменту имущества города Москвы

о понуждении заключить договор,

при участии в судебном заседании:

от первоначального истца: Зотова И.Ю. по доверенности от 28.12.2007г.;

от первоначального ответчика: единоличный исполнительный орган Мишина А.А. на основании приказа N 3 от 15.05.2008г. и выписки из ЕГРЮЛ от 11.03.2008г. N 83780/2008,

УСТАНОВИЛ:

27.03.2008г. Департамент имущества города Москвы обратился в Арбитражный суд г.Москвы с иском к ЗАО "Стоматология N 1" о выселении из нежилых помещений общей площадью 1559,4кв.м., расположенных по адресу: г.Москва, Большой Кисельный переулок, д.3, стр.2, и обязании передать указанные помещения в освобожденном виде, а также о взыскании 1777276руб. 55коп. задолженности по арендной плате и 7468руб. 22коп. неустойки.

Заявленные требования мотивированы тем, что 15.02.2007г. между Истцом (арендодатель) и Ответчиком (арендатор) был заключен Договор аренды N 1-119/07 (Т. 1, л.д. 8-235), по условиям которого арендодатель передал во временное владение и пользование арендатору на срок с 01.02.2007г. по 30.01.2008г. помещения общей площадью 1559,4кв.м., расположенные по адресу: г.Москва, Большой Кисельный переулок, д.3, стр.2. До истечения срока аренды письмом, исх. от 14.01.2008г. N пр/08-3 (Т. 1, л.д. 31), полученным арендатором 21.01.2008г. (Т. 1, л.д. 34), арендодатель уведомил арендатора об отказе от возобновления на неопределенный срок и об отказе от заключения на новый срок Договора аренды N1-119/07 от 15.02.2007г., и потребовал вернуть арендованное имущество, а также погасить образовавшуюся задолженность по арендной плате. Однако арендатор от погашения образовавшейся задолженности и от возвращения арендованного имущества уклоняется, продолжает владеть им без установленных законом или договором оснований.

В ходе производства в суде первой инстанции Истец отказался от иска в части требований о взыскании задолженности по арендной плате и пени (Т. 1, л.д. 55), - в связи с добровольным удовлетворением Ответчиком указанных требований после предъявления иска, а именно: платежными поручениями от 18.03.2008г., 24.03.2008г., 26.03.2008г., 27.03.2008г., 01.04.2008г.03.04.2008г., 08.04.2008г., 08.04.2008г. (Т. 2, л.д. 89-98).

ЗАО "Стоматология N 1" обратилось в Арбитражный суд г.Москвы со встречным иском к Департаменту имущества города Москвы (Т. 1, л.д. 117-118; уточненный иск - Т. 2, л.д. 48) об обязании заключить договор аренды нежилых помещений общей площадью 1559,4кв.м., расположенных по адресу: г.Москва, Большой Кисельный переулок, д.3, стр.2, на новый срок.

Заявленные встречные требования мотивированы тем, что Мэром г.Москвы было дано указание от 10.2006г. (Т. 1, л.д. 130) и от 15.12.2006г. (Т. 2, л.д. 129) о выселении ЗАО "Стоматология N 1" из нежилых помещений общей площадью 1559,4кв.м., расположенных по адресу: г.Москва, Большой Кисельный переулок, д.3, стр.2, только при предоставлении реального готового другого равноценного помещения. В ответ на предложение Департамента имущества города Москвы, выраженное в письме от 01.11.2007г. N Ц/О716252 (Т. 2, л.д. 84), переоформить Договор аренды N 1-119/07 от 15.02.2007г. на новый срок, ЗАО "Стоматология N 1" представило в Департамент имущества города Москвы заявление, вх. от 05.12.2007г. N 12-71-193/07 (Т. 2, л.д. 124), о пролонгации Договора аренды N 1-119/07 от 15.02.2007г., в силу чего наличии у Департамента имущества города Москвы возникла обязанность заключить с ЗАО "Стоматология N 1" договор аренды нежилых помещений общей площадью 1559,4кв.м., расположенных по адресу: г.Москва, Большой Кисельный переулок, д.3, стр.2, на новый срок. Однако Департамент имущества города Москвы от заключения договора аренды на новый срок уклоняется.

Решением Арбитражного суда г.Москвы от "16" июля 2008 года (Т. 2, л.д. 51-64) постановлено принять отказ Департамента имущества города Москвы от иска в части взыскания арендной платы и пени и прекратить в указанной части производство по делу; взыскать с ЗАО "Стоматология N 1" в доход бюджета РФ 14806руб. 66коп. государственной пошлины; в удовлетворении иска Департамента имущества города Москвы о выселении и передаче помещений в освобожденном виде отказать; встречный иск ЗАО "Стоматология N 1" удовлетворить; обязать Департамент имущества города Москвы заключить с ЗАО "Стоматология N 1" договор аренды нежилых помещений общей площадью 1559,4кв.м., расположенных по адресу: г.Москва, Большой Кисельный переулок, д.3, стр.2, на новый срок; взыскать с Департамента имущества города Москвы в доход бюджета РФ 2000руб. государственной пошлины; взыскать с Департамента имущества города Москвы в пользу ЗАО "Стоматология N 1" 2000руб. возмещения расходов по уплате государственной пошлины.

Вывод суда первой инстанции о наличии у Департамента имущества города Москвы обязанности заключить с ЗАО "Стоматология N 1" договор аренды нежилых помещений общей площадью 1559,4кв.м., расположенных по адресу: г.Москва, Большой Кисельный переулок, д.3, стр.2, на новый срок, основывается на следующих установленных судом первой инстанции обстоятельствах:

-- у Департамента имущества города Москвы в силу п. 2.4. Договора аренды N 1-119/07 от 15.02.2007г. имеется обязательство по заключению договора аренды на новый срок;

-- у ЗАО "Стоматология N 1" в силу ст. 621 ГК РФ имеется преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок;

-- в ответ на сделанную Департаментом имущества города Москвы оферту, выраженную в письме от 01.11.2007г. N Ц/О716252 (Т. 2, л.д. 84), "переоформить" Договор аренды N 1-119/07 от 15.02.2007г. на новый срок, ЗАО "Стоматология N 1" совершило ее акцепт, представив в Департамент имущества города Москвы заявление, вх. от 05.12.2007г. N 12-71-193/07 (Т. 2, л.д. 124), о намерении "пролонгировать" Договор аренды N 1-119/07 от 15.02.2007г.;

-- мэром г.Москвы дано указание о выселении ЗАО "Стоматология N 1" из нежилых помещений общей площадью 1559,4кв.м., расположенных по адресу: г.Москва, Большой Кисельный переулок, д.3, стр.2, только при предоставлении реального готового другого равноценного помещения.

На состоявшееся Решение Истцом по первоначальному иску подана апелляционная жалоба (Т. 2, л.д. 56-58), в которой он просит обжалуемое решение отменить в части отказа в удовлетворении первоначального иска и удовлетворения встречного иска, и вынести судебный акт об удовлетворении первоначального иска и отказе в удовлетворении встречного иска, указав, что вывод суда первой инстанции о наличии у Департамента имущества города Москвы обязанности заключить с ЗАО "Стоматология N 1" договор аренды нежилых помещений общей площадью 1559,4кв.м., расположенных по адресу: г.Москва, Большой Кисельный переулок, д.3, стр.2, на новый срок, основывается на неприменении подлежавшей применению нормы ст. 421 ГК РФ, силу которой понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством, - тогда как по данному делу таких оснований не имеется.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции Заявитель апелляционной жалобы доводы жалобы поддержал.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции Ответчик по первоначальному иску заявил о несогласии с доводами жалобы; просит обжалуемое решение оставить без изменения; показал, что в настоящее время ЗАО "Стоматология N 1" фактически осуществляет владение и пользование нежилыми помещениями общей площадью 1559,4кв.м., расположенными по адресу: г.Москва, Большой Кисельный переулок, д.3, стр.2, однако намерено освободить указанные помещения и выехать в нежилые помещения общей площадью 676,2кв.м., расположенные по адресу: г.Москва, ул.Коровий Вал, д.3, стр.4, предоставленные Ответчику Департаментом имущества города Москвы на основании Распоряжения Департамента имущества города Москвы от 11.06.2008г. N 2242-р и переданные по Акту приема-передачи от 23.06.2008г.

Также Ответчиком по первоначальному иску заявлено ходатайство об отложении рассмотрения дела по причине неявки его представителя в связи с пребыванием в отпуске.

Суд апелляционной инстанции, руководствуясь ст. 156, 159, 266 АПК РФ, отклонил заявленное ходатайство, признав возможным рассмотреть дело в отсутствии неявившегося представителя Ответчика.

Отклоняя ходатайство об отложении судебного разбирательства, суд апелляционной инстанции исходил из того, что Ответчик был заблаговременно надлежащим образом извещен о времени и месте судебного разбирательства; в судебном заседании представлен действующим от имени Ответчика без доверенности единоличным исполнительным органом; Ответчиком не представлено доказательств невозможности обеспечения явки иного, помимо пребывающего в командировке, представителя, состоящего в штате общества либо адвоката.

Суд апелляционной инстанции, рассмотрев дело по имеющимся в деле доказательствам, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения, доводы апелляционной жалобы, полагает обжалуемое решение подлежащим отмене в части отказа в удовлетворении первоначального иска и удовлетворения встречного иска с вынесением судебного акта об удовлетворении первоначального иска и отказе в удовлетворении встречного иска; в части прекращения производства по делу по требованиям о взыскании арендной платы и пени, а также в части взыскания с ЗАО "Стоматология N 1" в доход бюджета РФ 14806руб. 66коп. государственной пошлины решение суда первой инстанции подлежит оставлению без изменения.

При отсутствии возражений от лиц, участвующих в деле, законность и обоснованность обжалуемого решения проверена судом апелляционной инстанции только в обжалуемой части согласно п. 5 ст. 268 АПК РФ.

Установлено, что 15.02.2007г. между Истцом (арендодатель) и Ответчиком (арендатор) был заключен Договор аренды N 1-119/07 (Т. 1, л.д. 8-235), по условиям которого арендодатель передал во временное владение и пользование арендатору на срок с 01.02.2007г. по 30.01.2008г. помещения общей площадью 1559,4кв.м., расположенные по адресу: г.Москва, Большой Кисельный переулок, д.3, стр.2 (согласно техническим характеристикам, указанным в паспорте БТИ N 88/2 по состоянию на 24.03.2000г.).

До истечения срока аренды письмом, исх. от 14.01.2008г. N пр/08-3 (Т. 1, л.д. 31), полученным арендатором 21.01.2008г. (Т. 1, л.д. 34), арендодатель уведомил арендатора об отказе от возобновления на неопределенный срок и об отказе от заключения на новый срок Договора аренды N1-119/07 от 15.02.2007г., и потребовал вернуть арендованное имущество.

Согласно ст. 622 ГК РФ, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Однако по прекращении Договора аренды N 1-119/07 от 15.02.2007г. арендатор не вернул арендодателю помещения общей площадью 1559,4кв.м., расположенные по адресу: г.Москва, Большой Кисельный переулок, д.3, стр.2, продолжает ими владеть.

Обстоятельство нахождения спорных помещений, об истребовании которых заявлен иск, во владении Ответчика, последним не оспаривается.

Вывод суда первой инстанции о наличии у Департамента имущества города Москвы в силу нормы ст. 621 ГК РФ и в силу п. 2.4. Договора аренды N 1-119/07 от 15.02.2007г. обязанности заключить с ЗАО "Стоматология N 1" договор аренды на новый срок, - является неправильным и основывается на неправильном толковании нормы ст. 621 ГК РФ и п. 2.4. договора.

П. 2.4. Договора аренды N 1-119/07 от 15.02.2007г. условий, создающих на стороне арендодателя обязательство по заключению договора аренды на новый срок, - не содержит.

Как буквально сформулировано п. 2.4. Договора аренды N 1-119/07 от 15.02.2007г., арендатор, не допустивший в течение срока договора аренды нарушений, предусмотренных в п. 8.3., имеет преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

В силу ст. 621 ГК РФ арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок, а в случае нарушения указанного права - потребовать перевода на себя прав и обязанностей по договору аренды, заключенному арендодателем с другим лицом.

Таким образом, норма ст. 621 ГК РФ не устанавливает на стороне арендодателя обязанности заключить договор аренды на новый срок: ни с арендатором, срок договора аренды с которым истек, ни с иными лицами.

Норма ст. 621 ГК РФ, как и п. 2.4. Договора аренды N 1-119/07 от 15.02.2007г., - наделяет исправного арендатора лишь преимущественным перед иными лицами правом на заключение договора аренды на новый срок, реализовать которое арендатор сможет только в том случае, если арендодатель изъявит согласие на заключение договора аренды на новый срок с данным арендатором или с иным лицом, и только посредством предъявления требований о переводе на себя прав и обязанностей из договора аренды, заключенного арендодателем с другим лицом, а не требований о понуждении к заключению договора аренды.

Согласно ст. 421 ГК РФ понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

Между тем по данному делу Департамент имущества города Москвы не принимал на себя обязательство заключить с ЗАО "Стоматология N 1" договор аренды нежилых помещений общей площадью 1559,4кв.м., расположенных по адресу: г.Москва, Большой Кисельный переулок, д.3, стр.2, на новый срок.

Согласно ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Между тем Департамент имущества города Москвы не заключал с ЗАО "Стоматология N 1" предварительного договора о заключении в будущем договора аренды нежилых помещений общей площадью 1559,4кв.м., расположенных по адресу: г.Москва, Большой Кисельный переулок, д.3, стр.2.

Вывод суда первой инстанции о том, что письмо Департамента имущества города Москвы от 01.11.2007г. N Ц/О716252 (Т. 2, л.д. 84), адресованное ЗАО "Стоматология N 1" и содержащее предложение "переоформить" Договор аренды N 1-119/07 от 15.02.2007г. на новый срок, представляет собой оферту, а заявление ЗАО "Стоматология N 1", вх. от 05.12.2007г. N 12-71-193/07 (Т. 2, л.д. 124), поданное в Департамент имущества города Москвы и содержащее предложение "пролонгировать" Договор аренды N 1-119/07 от 15.02.2007г., представляет собой акцепт, в силу чего у Департамента имущества города Москвы возникла обязанность заключить с ЗАО "Стоматология N 1" договор аренды на новый срок, - является неправильным и основывается на неприменении подлежавших применению нормах п. 2 ст. 429 ГК РФ и п. 1 ст. 651 ГК РФ.

Согласно п. 2 ст. 429 ГК РФ, предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Согласно п. 1 ст. 651 ГК РФ, договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.

Поскольку спорные нежилые помещения общей площадью 1559,4кв.м., расположенные по адресу: г.Москва, Большой Кисельный переулок, д.3, стр.2, являются частью здания, предварительный договор о заключении в будущем договора аренды указанных помещений может быть заключен только в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Таким образом, направление Департаментом имущества города Москвы письма от 01.11.2007г. N Ц/О716252 (Т. 2, л.д. 84) и подача ЗАО "Стоматология N 1" заявления от 05.12.2007г. N 12-71-193/07 (Т. 2, л.д. 124) не могут быть квалифицированы как заключенный путем обмена документами в порядке п. 2 ст. 434 ГК РФ предварительный договор о заключении в будущем договора аренды нежилых помещений общей площадью 1559,4кв.м., расположенных по адресу: г.Москва, Большой Кисельный переулок, д.3, стр.2.

При таких обстоятельствах направление Департаментом имущества города Москвы письма от 01.11.2007г. N Ц/О716252 (Т. 2, л.д. 84) и подача ЗАО "Стоматология N 1" заявления от 05.12.2007г. N 12-71-193/07 (Т. 2, л.д. 124) не привело к возникновению у Департамента имущества города Москвы обязанности заключить с ЗАО "Стоматология N 1" договор аренды нежилых помещений общей площадью 1559,4кв.м., расположенных по адресу: г.Москва, Большой Кисельный переулок, д.3, стр.2, на новый срок.

Согласно п. 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Между тем сложившиеся между Истцом и Ответчиком правоотношения таковы, что в соответствии с ГК РФ или иными законами не влекут возникновения на стороне арендодателя обязанности заключить договор, поскольку не связаны ни с выкупом арендованного имущества как способом приватизации, регулируемым Законом РФ от 31.07.1991г. N 1531-1 "О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РФ" и ФЗ от 21.07.1997г. N 123-ФЗ "О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в РФ", ни с проведением торгов как порядком заключения договора, регулируемым ст. 448 ГК РФ, ни с иными случаями, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора является обязательным.

Наличие у Департамента имущества города Москвы обязанности заключить с ЗАО "Стоматология N 1" договор аренды на новый срок Ответчик по встречному иску обосновывает ссылкой на следующие имеющиеся в материалах дела светокопии документов, исходящие от Мэра г.Москвы, а именно:

-- от 10.2006г. (Т. 1, л.д. 130) следующего содержания: "Мэр Москвы. Силкину В.Н., Байдакову С.Л. Прошу разобраться и доложить. Вывод поликлиники возможен только после предоставления реально готового другого равноценного помещения. + Шевцовой Л.В. подпись, "__".10.2006г., к N 4-19-18067/6";

-- от 15.12.2006г. (Т. 2, л.д. 129) следующего содержания: "Мэр Москвы. Силкину В.Н. Согласен. Примите все необходимые меры для подбора помещения поликлинике. Направьте ответ Патриарху Московскому и всея Руси за Вашей подписью. Власова Д.Л. о ходе решения вопроса проинформируйте. О результатах доложите. + Шевцовой Л.В., Байдакову С.Л., Меркулову Н.В. подпись, 15.12.2006г., к N 4-19-18067/6,-1".

Вывод суда первой инстанции о наличии у Департамента имущества города Москвы в силу вышеприведенных указаний Мэра г.Москвы от 10.2006г. (Т. 1, л.д. 130) и от 15.12.2006г. (Т. 2, л.д. 129) обязанности заключить с ЗАО "Стоматология N 1" договор аренды на новый срок, - также является неправильным и основывается на неприменении подлежавшей применению нормы ст. 8 ГК РФ.

Согласно ст. 8 ГК РФ, одним из оснований возникновения гражданских прав и обязанностей являются акты государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей.

Между тем вышеприведенные указания Мэра г.Москвы от 10.2006г. (Т. 1, л.д. 130) и от 15.12.2006г. (Т. 2, л.д. 129) не являются актами органа государственной власти: ни нормативными, ни оперативно-распорядительными, которые Мэр Москвы согласно ст. 41 Закона города Москвы от 28 июня 1995 года "Устав города Москвы" вправе издавать по вопросам своей компетенции, и, соответственно, не являются установленными ст.ст. 421, 445 ГК РФ предпосылками для заключения договора аренды.

Согласно ст. 610 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Между тем по данному делу, как было указано выше, до истечения срока аренды арендодатель письмом исх. от 14.01.2008г. N пр/08-3 (Т. 1, л.д. 31), полученным арендатором 21.01.2008г. (Т. 1, л.д. 34), уведомил арендатора об отказе от возобновления договора аренды на неопределенный срок и об отказе от заключения договора аренды на новый срок.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции, руководствуясь ст.ст. 8, 301, 421, 429, 445, 610, 621, 622, 651 ГК РФ, приходит к выводу об отсутствии у Департамента имущества города Москвы обязанности заключить с ЗАО "Стоматология N 1" договора аренды нежилых помещений общей площадью 1559,4кв.м., расположенных по адресу: г.Москва, Большой Кисельный переулок, д.3, стр.2, и об отсутствии у ЗАО "Стоматология N 1" установленных законом или договором оснований владения указанными помещениями по истечении срока Договора аренды N 1-119/07 от 15.02.2007г.

В связи с чем заявленные Истцом требования об истребовании из незаконного владения Ответчика арендованных нежилых помещений путем выселения из них Ответчика подлежат удовлетворению; заявленные Ответчиком требования о понуждении к заключению договора аренды на новый срок подлежат отклонению.

В указанной части решение суда первой инстанции подлежит отмене.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 269 ч.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Девятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда г. Москвы от "29" июля 2008 года по делу N А40-15353/08-52-132 отменить в части.

Выселить ЗАО "Стоматология N 1" из нежилых помещений общей площадью 1559,4кв.м., расположенных по адресу: г.Москва, Большой Кисельный переулок, д.3, стр.2, и обязать ЗАО "Стоматология N 1" передать указанные помещения Департаменту имущества города Москвы в освобожденном виде.

Взыскать с ЗАО "Стоматология N 1" в доход бюджета РФ 3000руб. государственной пошлины.

В удовлетворении встречного иска ЗАО "Стоматология N 1" отказать.

В части прекращения производства по делу по требованиям Департамента имущества города Москвы о взыскании арендной платы и пени, а также в части взыскания с ЗАО "Стоматология N 1" в доход бюджета РФ 14806руб. 66коп. государственной пошлины решение оставить без изменения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Федеральном арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий:

Е.Е.Кузнецова

Судьи

Н.И.Панкратова Т.Я.Сумарокова