Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 7 октября 2008 г. N 09АП-16606/2006

г. Москва

N А40-53084/05-77-490

"07" октября 2008 г.

N 09АП-16606/2006

Резолютивная часть постановления объявлена 29 сентября 2008 года.

Полный текст постановления изготовлен 07 октября 2008 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего-судьи Кузнецовой И.И.,

судей Смирнова О.В., Мартыновой Е.Е.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Гуняшевым Е.В.,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Межрегионального общественного Фонда содействия ликвидации коммунальных квартир

на решение Арбитражного суда города Москвы от 09.10.2006, принятое судьей Кочко Т.В. по делу N А40-53084/05-77-490

по иску ЗАО "Жилтоварищество - Наш дом"

к ЗАО "Центр клинической стоматологии "Профдент"

3-и лица: ЗАО "Компания Спаркс", ЖККБ "Жилкредит", Межрегиональный общественный Фонд содействия ликвидации коммунальных квартир

о выселении

при участии:

от истца: не явились, извещены

от ответчиков: не явились, извещены.

от третьих лиц: от Межрегиональный общественный Фонд содействия ликвидации коммунальных квартир - Осокин А.Ф. Спиридонов В.Е

от ЗАО "Компания Спаркс" - Теплов М.А. по доверенности от 25.03.2008г.; Спиридонов В.Е. дов-ть 25.03.08

от ЖККБ "Жилкредит" - не явились, извещены

УСТАНОВИЛ:

ЗАО "Жилтоварищество - Наш дом" обратилось в Арбитражный суд г.Москвы с иском к ЗАО "Центр клинической стоматологии "Профдент" о выселении ответчика из нежилого помещения площадью 208,8 кв.м., расположенного по адресу: город Москва, ул. Солянка, д. _, стр. 2.

В обоснование доводов истец ссылается на ничтожность договора субаренды, заключенного с согласия Департамента имущества г. Москвы между ЗАО Компания "Спаркс" и ЗАО "Центр клинической стоматологии "Профдент" в рамках договора аренды между ЗАО Компанией "Спаркс" и Департаментом имущества г. Москвы. По мнению истца договор субаренды является ничтожной сделкой, поскольку заключен на основании договора аренды между Департаментом имущества и ЗАО Компания "Спаркс", признанного недействительным в судебном порядке.

Полагает, что, являясь арендатором помещений, вправе требовать выселения ЗАО "Центр клинической стоматологии "Профдент" из занимаемых помещений, поскольку ЗАО "Жилтоварищество - Наш дом" является легитимным владельцем и пользователем спорных помещений, предоставленных во исполнение договора аренды от 07.07.1991 N 48, тогда как ответчик занимает помещения без правовых оснований.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 09.10.2006 исковые требования ЗАО "Жилтоварищество - Наш дом" удовлетворены.

Суд решил: Выселить ЗАО "Центр клинической стоматологии "Профдент" из нежилого помещения площадью 208,8 кв.м, расположенного по адресу: г.Москва, ул.Солянка, д. 1/2, стр.2, помещение N XV и в освобожденном виде передать помещение ЗАО "Жилтоварищество - Наш дом".

Не согласившись с указанным решением, Межрегиональный общественный Фонд содействия ликвидации коммунальных квартир обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

Определением апелляционного суда от 14.03.2007 производство по настоящему делу приостановлено до вступления в законную силу судебного акта Арбитражного суда г. Москвы по делу N А40-63095/06-64-410 о расторжении договора аренды от 07.07.1991 N 48, заключенного между истцом и ДИгМ на нежилые помещения общей площадью 13 912 кв.м., расположенные по адресу: город Москва, улица Солянка, дом _, строение 1 и 2.

Постановлением кассационной инстанции от 27.08.07г определение о приостановлении оставлено без изменений.

Определением от 07.09.2007 производство по делу N А40-53084/05-77-490 возобновлено.

Между тем, постановлением суда кассационной инстанции от 11.10.2007 N КГ А40/10511-07 отменены решение Арбитражного суда города Москвы от 29.12.2006 по делу А40-63095/06-64-410 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 08.08.2007 по этому же делу, дело передано на новое рассмотрение в суд первой инстанции. В связи с чем, определением от 29.10.2007г апелляционный суд вновь приостановил производство по настоящему делу.

Постановлением кассационной инстанции от 27.12.2007г определение апелляционного суда от 29.10.2007г о приостановлении производства по делу отменено, дело передано в апелляционную инстанцию для рассмотрения по существу.

Кассационная инстанция указала, что решение по настоящему делу о выселении ответчика из занимаемых помещений было принято в период действия договора аренды с истцом, который действует и на момент рассмотрения апелляционной жалобы.

Определением апелляционного суда от 25.01.2008г производство по делу было возобновлено для рассмотрения апелляционной жалобы по существу.

В судебном заседании 07.04.2008г от заявителя жалобы поступило ходатайство о приостановлении производства по делу до вступления в законную силу судебного акта арбитражного суда г . Москвы от 12.03.2008г по делу А40-63095/06-64-410, которым договор аренды от 07.07.1991 N 48, заключенный между истцом и ДИгМ на нежилые помещения общей площадью 13 912 кв.м., расположенные по адресу: город Москва, улица Солянка, дом _, строение 1 и 2, в том числе, в составе помещений, занятых ответчиком, расторгнут.

Как следует из материалов дела, иск о выселении ответчика заявлен ЗАО "Жилтоварищество - Наш дом" на основании договора аренды N 48 от 07.07.1991г, согласно которому Общество арендует спорные нежилые помещения.

Решением арбитражного суда города Москвы от 12.03.2008г по делу А40-63095/06-64-410 договор аренды от 07.07.1991 N 48, на основании которого истцом заявлен настоящий иск о выселении ответчика, расторгнут.

Решение суда по делу А40-63095/06-64-410 в законную силу не вступило.

Производство по делу было приостановлено определением от 07.04.2008г

Постановлением кассационной инстанции определение апелляционного суда отменено, дело передано на рассмотрение в апелляционный суд.

Истцы в судебное заседание, назначенное на 29.09.2008г о времени и месте которого извещены надлежащим образом, что подтверждается распиской в уведомлении, не явились.

ЗАО "Центр клинической стоматологии "Профдент", ЖККБ "Жилкредит", извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, представителей не направили, отзывов не представили.

В заседание суда апелляционной инстанции заявитель доводы апелляционной жалобы поддержал. Полагает, что решение суда незаконное и необоснованное. Суд, при рассмотрении иска вышел за пределы предмета спора и признал недействительными сделки, о которых истцом не заявлялось. Полагает, что право ответчика на занятие помещений действует в связи с наличием договора аренды 1997 г.

Кроме того, пояснил, что в настоящий момент договор аренды от 07.07.1991 N 48, заключенный Департаментом имущества и ЗАО "Жилтоварищество - Наш дом" расторгнут в судебном порядке, следовательно истец не имеет право требовать выселения ответчика с передачей помещений ЗАО "Жилтоварищество - Наш дом". Поскольку судебный акт неисполним, он подлежит отмене.

Девятый арбитражный апелляционный суд, повторно рассмотрев дело в порядке ст. ст. 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы и отзывов, установил следующее.

В обоснование своих требований истец ссылается на то, что между Департаментом имущества г. Москвы и ЗАО "Компания "Спаркс" был заключен договор аренды нежилого помещения площадью 238,4 кв.м, расположенного по адресу: г.Москва, ул.Солянка, д. 1/2 стр.2 (т.1 л.д.14). Впоследствии ЗАО "Компания "Спаркс" передала указанное помещение ответчику во исполнение заключенного между ними договора субаренды от 29.07.04г, согласованного с Департаментом имущества г.Москвы (т.1 л.д.27).

Решением Арбитражного суда г.Москвы от 01.09.04г. по делу N А40-22054/04-77-240 договор аренды между ЗАО "Компания "Спаркс" и Департаментом имущества г.Москвы был признан ничтожным как заключенный в отношении имущества, обремененного арендными правами ЗАО "Жилтоварищество - Наш дом" по договору аренды от 07.07.91г. N48 (т.1 л.д. 11). В силу ст.618 ГК РФ ничтожность договора аренды влечет ничтожность заключенного на его основании договора субаренды.

Представленные в судебное заседание ответчиком, ЗАО "Компания "Спаркс"и Общенациональным фонд содействия ликвидации коммунальных квартир договор субаренды от 15.04.97г. N 10 между ЖККБ "Жилкредит" и Общенациональным фондом содействия ликвидации коммунальных квартир, а также договор на субаренду нежилого фонда от 11.05.04г. между Общенациональным фондом содействия ликвидации коммунальных квартир, ЗАО "Центр клинической стоматологии "ПРОФДЕНТ" и ЗАО "Компания "Спаркс" истец считает ничтожными сделками, не порождающими правовых последствий.

Ответчик, возражая против иска, не отрицал факт нахождения в спорных нежилых помещениях. Пояснил, что при наличии договора субаренды с ЗАО "Компания "Спаркс", правовым основанием для занятия нежилых помещений являются договор субаренды N 10 от 15.04.97г. N10 между ЖККБ "Жилкредит" и Общенациональным фондом содействия ликвидации коммунальных квартир( в настоящее время- Межрегиональный общественный фонд содействия ликвидации коммунальных квартир), (т.1 л.д.70), акт о взаиморасчетах от 09.09.97г. (т.1 л.д.68), акт передачи от 17.04.97г. (т.1 л.д.71), договор на субаренду нежилого фонда (нежилые помещения) от 11.05.04г. между ответчиком, ЗАО "Компания "Спаркс" и Общенациональным фонд содействия ликвидации коммунальных квартир (т.1 л.д.72), по которому нежилые помещения переданы ответчику Фондом содействия ликвидации коммунальных квартир.

Ответчиком также заявлено об истечении срока исковой давности для рассмотрения вопросов недействительности договоров, представленных им в обоснование законности занятия спорного нежилого помещения.

Суд первой инстанции после проверки заявления о фальсификации документов в порядке ст. 161 АПК РФ и принятия всех предусмотренных мер, не нашёл достаточных оснований для исключения из числа доказательств по делу договора на субаренду нежилой площади жилого дома от 15.04.97г. N 10 (т.1 л.д.70), акта приемки передачи от 17.04.97г. (т.1 л.д.71), акта от 09.09.97г. о взаиморасчетах по договору N 10 (т.1 л.д.68), договора на субаренду нежилого фонда от 11.05.04г. (т.1 л.д.72), исследовал и оценил указанные доказательства наравне с иными материалами дела в порядке ст.ст.71,162 АПК РФ.

Апелляционный суд соглашается с выводами суда первой инстанции об отсутствии у ответчика правовых оснований для занятия спорных помещений.

Так, арбитражный суд г. Москвы правомерно указал, что заключенный 11.05.04г. договор субаренды между ЗАО "Компания "Спаркс" и ЗАО "Центр клинической стоматологии "ПРОФДЕНТ" является ничтожной сделкой и не влечет юридических последствий, поскольку заключен на основании договора аренды между Департаментом имущества г.Москвы и ЗАО "Компания "Спаркс" от 01.04.03г. N 1-300/03, который вступившим в законную силу решением арбитражного суда г.Москвы от 01.09.04г. по делу N А40-22054/04-77-240 признан ничтожной сделкой, заключенной в отношении нежилых помещений, обремененных обязательствами по договору аренды N 48 от 07.07.91г. N48, арендатором по которому является ЗАО "Жилтоварищество - Наш дом".

В соответствии с п.2 ст.618 ГК РФ договоры субаренды, заключенные в соответствии с ничтожным договором аренды, ничтожны. В силу ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий и недействительна с момента ее совершения, т.е. указанный договор субаренды не является законным основанием для владения и пользования спорными помещениями.

Обоснованно судом первой инстанции отклонен довод ответчика о том, что спорные помещения были переданы ответчику во исполнение договора субаренды от 15.04.97г. N 10, заключенного между ЖККБ "Жилкредит" и Общенациональным фондом содействия ликвидации коммунальных квартир( в настоящее время- Межрегиональный общественный фонд содействия ликвидации коммунальных квартир), который и явился основанием для заключения договора на субаренду нежилого фонда от 11.05.04г. между Общенациональным фондом содействия ликвидации коммунальных квартир, ЗАО "Центр клинической стоматологии "ПРОФДЕНТ" и ЗАО "Компания "Спаркс".

При этом арбитражный суд пришел к правильному выводу, что вступившими в законную силу судебными актами по ранее рассмотренным делам Арбитражным судом установлено, что надлежащим арендатором нежилых помещений строений 1 и 2 д. 1/2 по ул.Солянка является ЗАО "Жилтоварищество -Наш дом" на основании договора аренды от 07.07.91г. N 48, заключенного с Муниципальным предприятием по эксплуатации высотных административных и жилых домов.

В частности, указанные обстоятельства установлены в судебных актах по делу N А40-22054/04-77-240 (т.1 л.д.43) и делу N А40-14099/05-77-110 (т.1 л.д.86), по спорам с участием и ЗАО "Жилтоварищество - Наш дом", ЗАО "Компания "Спаркс" и Общенациональным фондом содействия ликвидации коммунальных квартир, т.е. лицами, участвующими и в рассмотрении настоящего дела.

Так, в договоре N 10 от 15.04.97г. N10, заключенном с Общенациональным фондом содействия ликвидации коммунальных квартир, в качестве арендатора указан Жилищно-кредитный коммерческий банк "Жилкредит".

При этом, ответчик ссылается на Инвестиционный Контракт от 16.08.93г. N 1-З/р-1 на капитальный ремонт и реконструкцию жилого дома по улице Солянка д.1/2, заключенным Истцом и ЖККБ "Жилкредит"( Инвестором), в соответствии с которым права арендатора по договору аренды от 07.07.91г.N48 были уступлены истцом в пользу ЖККБ "Жилкредит". Законность перенайма, подтверждена вступившим в законную силу судебным актом Арбитражного суда г.Москвы от 25.05.98г. по делу N А40-9194/98-64-153 (т.1 л.д10З), имеющему, по мнению заявителя жалобы, преюдициальное значение.

Указанные доводы признаются апелляционным судом несостоятельными.

В судебных актах по делу N А40-9194/98-64-153 (т.1 л.д10З) судебные инстанции подтвердили лишь действительность условия п. 5.2.1 Инвестиционного Контракта о перенайме, которое соответствовало положениям ст. 431 ГК РФ, но не констатировали фактическое исполнение указанного условия. Суд установил, что несмотря на заключение контракта от 16.08.93г. N l-3/p-l, предусмотренная контрактом передача прав аренды по договору от 07.07.91г. N48 от ЗАО "Жилтоварищество - Наш дом" к ЖККБ "Жилкредит" осуществлена не была(л.д.105 т.1).

Письмо от 22.11.1996г N 149 ( л.д.65 т1), в котором Жилтоварищество выражает согласие на заключение договора субаренды между Банком и Общенациональным фондом содействия ликвидации коммунальных квартир признано судом недостоверным .

Соглашаясь с указанными выводами, апелляционный суд принимает во внимание следующее.

Истец, не являясь собственником помещения в указанный период времени, и не получивший согласие собственника при наличии инвестиционного Контракта не вправе был разрешать вопрос о передаче в субаренду каких-либо помещений, т.е. указанное письмо не имеет правового значения и не могло служить законным основанием для заключения договора субаренды. Более того, по инвестиционному контракту от 16.08.93г. N l-3/p-l ЖККБ "Жилкредит" (Банку) ни в собственность, ни во владение помещения не передавались и не подлежали передаче до исполнения обязательств по Контракту ( статья 3 Контракта - л.д. 51.т.1.). В соответствии с п3.2.1, 3.2.2 Контракта "Инвестор" в течение 3-х месяце после сдачи объекта в эксплуатацию получал в собственность помещения в строении 1,2,2а, в том числе площадью 13 996 кв.м с соответствующим оформлением свидетельства в Фонде имущества г. Москвы.

Таким образом, довод заявителя жалобы о том, что ЖККБ "Жилкредит" (Банк) имел право заключить договор аренды на спорные помещения в период действия инвестиционного Контракта от 16.08.93г. N l-3/p-l, вплоть до его расторжения судом ( решение по делу N А40-31649/98-27-386 от 04.11.98г -л.д.66 т.1), несостоятельны. Предметом инвестиционного Контракта являлось принятие сторонами Контракта взаимных обязательств, связанных с капитальным ремонтом и реконструкцией ( т.2 л.д.50). Во владение и пользование ЖККБ "Жилкредит" (Банку), как Инвестору помещения в рамках действия Контракта не передавались.

Следовательно решение арбитражного суда г. Москвы по делу N А40-31649/98-27-386 от 04.11.98г ( л.д.66 т.1) не имеет правового значения для определения статуса Банка (ЖККБ "Жилкредит"), который являлся Инвестором, но не пользователем и владельцем помещений.

В связи с чем, Банк не имел права распоряжаться спорными помещениями путем заключения договоров аренды или субаренды.

Представленный ответчиком акт от 09.09.97г взаиморасчетов по договору N 10 от 15.04.1997г на субаренду помещений, подписанный между Банком -ЖККБ "Жилкредит" ( арендатором) и Общенациональным фондом содействия ликвидации коммунальных квартир ( л.д.68 т.1) также не имеет правового значения и не свидетельствует о законности занятия помещений .

Суд первой инстанции обоснованно указал на недействительность договора субаренды N 10 от 15.04.97г, заключенного Банком с Общенациональным фондом содействия ликвидации коммунальных квартир на помещения, площадью 13 912 кв.м сроком действия с 15.04.97 до 07.07.2016г (л.д.70-71т.1).

Несостоятельны ссылки заявителя на судебный акт арбитражного суда по делу N А40-14099/05-47-110 ( л.д.80-90 т.1), которым отказано в признании недействительным договора субаренды от 01.10.96г N 34,34/2 и выселении Общенационального фонда содействия ликвидации коммунальных квартир из помещений строения 2 д.2 площадью 81,7 кв. , расположенного на первом этаже здания ( договоры представлены на л.д.142-144 т.1), поскольку указанные помещения не имеют отношения к помещениям, занимаемым ответчиком, о выселении из которых заявлен иск.

При таких обстоятельствах, выводы суда первой инстанции об отсутствии у ответчика законных оснований для занятия помещений являются правомерными, основанными на детальном исследовании всех представленных доказательств по делу.

Между тем, на момент рассмотрения апелляционной жалобы, истец не является владельцем и пользователем указанных помещений, поскольку вступившим в законную силу решением суда по делу А40-63095/06-64-410, договор аренды от 07.07.1991 N 48, заключенный между истцом и ДИгМ на нежилые помещения общей площадью 13 912 кв.м., расположенные по адресу: город Москва, улица Солянка, дом _, строение 1 и 2, в том числе, в составе помещений, занятых ответчиком, расторгнут в связи с существенным нарушением истцом принятых по договору обязательств.

В соответствии со ст. 4 АПК РФ судебной защите подлежит оспоренное или нарушенное право. Целью судебной защиты является восстановление положения лица, существовавшее до нарушения его прав и интересов.

Указанным судебным актом право истца восстановлению не подлежит, поскольку истец не является законным владельцем и пользователем спорных помещений.

Кроме того, решение суда первой инстанции в настоящий момент не отвечает требованиям исполнимости судебного акта, поскольку у истца отсутствует право требовать передачи ему спорных помещений.

При таких обстоятельствах, решение суда подлежит отмене, с принятием по делу нового судебного акта об отказе в удовлетворении исковых требований ЗАО "Жилтоварищество - Наш дом".

Расходы по госпошлине по иску и апелляционной жалобе подлежат отнесению на истца в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.156, 266-269, 271, п.2 ст.269 АПК РФ, суд,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда г. Москвы от 09.10.2006 по делу N А40-53084/05-77-490 отменить.

В иске ЗАО "Жилтоварищество - Наш дом" отказать.

Взыскать с ЗАО "Жилтоварищество - Наш дом" в пользу Межрегионального общественного Фонда содействия ликвидации коммунальных квартир 1 000 руб. расходов по госпошлине по апелляционной жалобе.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Московского округа в двух месячный срок.

Председательствующий

И.И. Кузнецова

Судьи

О.В. Смирнов Е.Е.Мартынова