Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 10 октября 2008 г. N 09АП-12285/2008

г.Москва

Дело N А40-251058/08-53-211

"10" октября 2008 г.

N 09АП-12285/2008-ГК

Резолютивная часть постановления объявлена "08" октября 2008 года.

Постановление изготовлено в полном объеме "10" октября 2008 года

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Кузнецовой Е.Е.,

судей Панкратовой Н.И., Сумароковой Т.Я.,

при ведении протокола судебного заседания председательствующим,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Департамента имущества города Москвы

на решение Арбитражного суда г.Москвы от "04" августа 2008 года,

принятое судьей Терно С.Б.

по делу N А40-251058/08-53-211

по иску Департамента имущества города Москвы

к ответчику ООО "Агентство "Аксиома"

с привлечением третьего лица ГУП г.Москвы "Дирекция единого заказчика района Басманный"

о расторжении договора аренды, взыскании задолженности по арендной плате, выселении,

при участии в судебном заседании:

от истца: Плетнева О.Э. по доверенности от 28.12.2007г. N Д-07/4563;

от ответчика: Измайлов Р.Т. по доверенности от 20.06.2008г. б/н;

от третьего лица: неявка, извещен,

УСТАНОВИЛ:

08.05.2008г. Департамент имущества города Москвы обратился в Арбитражный суд г.Москвы с иском к ООО "Агентство "Аксиома", с привлечением в качестве третьего лица без самостоятельных требований ГУП г.Москвы "Дирекция единого заказчика района Басманный", о расторжении заключенного между Департаментом имущества города Москвы и ООО "Агентство "Аксиома" Договора аренды N 1-305/04 от 29.03.2004г. в отношении нежилых помещений общей площадью 113,9кв.м., находящихся в здании, расположенном по адресу: г.Москва, ул.Верхняя Сыромятническая, д.9, стр.1; взыскании 388884руб. 61коп. задолженности по арендной плате, выселении ООО "Агентство "Аксиома" из указанных помещений.

Заявленные требования мотивированы тем, что во исполнение условий Договора аренды N 1-305/04 от 29.03.2004г., заключенного на срок по 20.11.2008г., Истец (арендодатель) 21.03.2004г. передал во временное владение и пользование Ответчику (арендатору) нежилые помещения площадью 113,9кв.м., находящиеся в здании, расположенном по адресу: г.Москва, ул.Верхняя Сыромятническая, д.9, стр.1, а арендатор обязался ежемесячно, не позднее 5-го числа текущего месяца, уплачивать арендную плату за пользование арендованным имуществом. Однако за ноябрь 2007 года арендная плата была внесена Ответчиком частично; за декабрь 2007 года - март 2008 года включительно арендная плата Ответчиком не внесена полностью. По состоянию на 12.03.2008г. задолженность по арендной плате составила 388884руб. 61коп.; начисляемая на основании п. 7.1. договора неустойка за период с 06.11.2007г. по 12.03.2008г. составила 7644руб. 97коп. В силу п. 8.3. договора невнесение арендной платы более 2-х сроков оплаты подряд является основанием для расторжения договора.

В ходе производства в суде первой инстанции принято уточнение Истцом иска в части индивидуализации имущества, об истребовании которого заявлены требования (л.д. 78), а именно: Истец просит истребовать из незаконного владения Ответчика помещения общей площадью 113,9кв.м., находящиеся в здании, расположенном по адресу: г.Москва, ул.Верхняя Сыромятническая, д.9, стр.1, и состоящие из комнат N N 1-6, 5а, 5б помещения III этажа II.

Решением Арбитражного суда г.Москвы от "04" августа 2008 года (л.д. 107-108) постановлено в удовлетворении иска отказать; взыскать с Департамента имущества города Москвы в доход бюджета РФ 13430руб. 59коп. государственной пошлины.

На состоявшееся Решение Истцом подана апелляционная жалоба (л.д. 120-121), в которой он просит обжалуемое решение отменить и вынести по делу судебный акт, которым иск удовлетворить, указав, что вывод суда о прекращении Договора аренды N 1-305/04 от 29.03.2004г. ранее вынесения судом решения о его расторжении, - основывается на неправильном толковании нормы ст. 620 ГК РФ.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции Заявитель апелляционной жалобы доводы жалобы поддержал.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции Ответчик заявил о несогласии с доводами апелляционной жалобы.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции Третье лицо не явилось, будучи надлежащим образом извещено о времени и месте судебного разбирательства (л.д. 134), ходатайств об отложении судебного разбирательства не представило, в силу чего суд апелляционной инстанции, руководствуясь ст. 156, 266 АПК РФ, признал возможным рассмотреть дело в его отсутствии.

Суд апелляционной инстанции, рассмотрев дело по имеющимся в деле доказательствам, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения, доводы апелляционной жалобы, полагает обжалуемое решение подлежащим оставлению без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Установлено, что помещения площадью 113,9кв.м., находящиеся в здании, расположенном по адресу: г.Москва, ул.Верхняя Сыромятническая, д.9, стр.1, состоящие из комнат N N 1-6, 5а, 5б помещения III этажа II, находятся в собственности города Москвы (л.д. 64).

29.03.2004г. между городом Московой в лице Департамента имущества города Москвы (арендодатель) и ООО "Агентство "Аксиома" (арендатор) был заключен Договор аренды N 1-305/04, по условиям которого арендодатель обязался передать арендатору на срок до 20.11.2008г. во временное владение и пользование нежилые помещения площадью 113,9кв.м., находящиеся в здании, расположенном по адресу: г.Москва, ул.Верхняя Сыромятническая, д.9, стр.1, и состоящие из комнат N N 1-6, 5а, 5б помещения III этажа II, а арендатор обязался ежемесячно, не позднее 5-го числа текущего месяца, уплачивать арендную плату за пользование арендованным имуществом.

Арендованные помещения арендодатель передал арендатору 21.03.2004г., что подтверждается подписанным Сторонами Актом (л.д. 34).

За ноябрь 2007 года арендная плата внесена Ответчиком в части; за декабрь 2007 года - март 2008 года арендная плата Ответчиком не внесена полностью.

По состоянию на 12.03.2008г. размер невнесенной Ответчиком арендной платы составил 388884руб. 61коп., что Ответчиком не оспаривается.

В период действия Договора аренды N 1-305/04 от 29.03.2004г., а именно: 26.10.2007г., в арендуемых помещениях произошел пожар, что подтверждается Постановлением N 593/140/36 от 07.11.2007г. (л.д. 98-100).

Произошедший 26.10.2007г. пожар повредил арендованные помещения до состояния, не пригодного для использования, что подтверждается следующими представленными Ответчиком доказательствами:

-- Постановлением N 593/140/36 от 07.11.2007г. об отказе в возбуждении уголовного дела (л.д. 98-100), вынесенным ст.дознавателем 4РОГПН Управления по ЦАО ГУ МЧС России по г.Москве Шпилевым А.А. о том, что 26.01.2007г. в 07час. 10мин. в административном здании по адресу: г.Москва, ул.Верхняя Сыромятническая, д.9, стр.1, произошел пожар. Зона максимальных термических повреждений находится на втором этаже административного здания, в офисном помещении ООО "Агентство "Аксиома", расположенном в правой от входа с лестничной клетки торцевой части здания, в центральной его части, в районе перегородки, разделяющей данное помещение, у потолочного перекрытия. При осмотре зоны максимальных термических повреждений установлено, что панели подвесного потолка и его металлический каркас полностью обрушились; деревянные конструктивные элементы потолочного перекрытия максимально обгорели в центральной части с образованием прогара; перегородка, разделяющая помещение, обгорела и частично обрушилась в верхней части; у потолочного перекрытия просматриваются участки многопроволочных токопроводящих жил, с множественными разрывами.

-- Фотографиями поврежденного здания (л.д. 101, 103);

Истцом доказательств, опровергающих указанные обстоятельства, представлено не было.

В силу норм ст.ст. 401, 622 ГК РФ арендатор не освобождается от обязательства вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, в т.ч. при наступлении случайной гибели или случайного повреждения арендованного имущества, т.е. произошедшего не по вине арендатора; освобождение от ответственности наступает только при представлении арендатором доказательств невозможности надлежащего исполнения обязательства вследствие непреодолимой силы.

Однако иное правило распределения ответственности за ущерб, причиненный арендованному имуществу, в силу ст. 211 ГК РФ может быть установлено договором.

Между тем условиями заключенного между Истцом и Ответчиком Договором аренды N 1-305/04 от 29.03.2004г. предусмотрена ограниченная ответственность арендатора за ущерб, причиненный арендованному имуществу, а именно: только при наличии вины арендатора в повреждении соответствующего имущества.

Об этом свидетельствует толкование следующих содержащихся в Договоре аренды N 1-305/04 от 29.03.2004г. условий в их совокупности и сопоставлении с другими условиями договора в целом:

-- сохранность объекта аренды в числе прочих обеспечивается путем страхования объекта от рисков утраты и порчи объекта (п. 4.1.);

-- страхование объекта аренды осуществляется собственником (арендодателем (п. 4.2.));

-- если страховое событие произошло по вине арендатора, и страховщиком оформлен отказ от выплат страхового возмещения, арендатор обязан произвести ремонт за счет собственных средств (абз. 7 п. 5.4.16).

При таких обстоятельствах возложение на Ответчика ответственности за повреждение арендованного имущества возможно лишь при доказанности непроявления Ответчиком той степени заботливости и осмотрительности, какая требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, и при непринятии им всех мер для надлежащего исполнения обязательства по обеспечению сохранности переданного в аренду помещения.

Между тем произошедший 26.10.2007г. пожар был вызван обстоятельствами, за которые арендатор не отвечает, что подтверждается следующими представленными Ответчиком доказательствами:

-- Постановлением N 593/140/36 от 07.11.2007г. об отказе в возбуждении уголовного дела (л.д. 98-100), вынесенным ст.дознавателем 4РОГПН Управления по ЦАО ГУ МЧС России по г.Москве Шпилевым А.А. о том, что 26.01.2007г. в 07час. 10мин. в административном здании по адресу: г.Москва, ул.Верхняя Сыромятническая, д.9, стр.1, произошел пожар. Из объяснений сотрудников и руководства ООО "Агентство "Аксиома" следует, что в офисном помещении, где произошел пожар, в момент возникновения горения никого не было; 25.10.2007г. последний сотрудник ушел в 22час. 00 мин.; на момент ухода из помещений, занимаемых ООО "Агентство "Аксиома", все окна и двери были закрыты, электроприборы выключены. В ночное время суток в помещениях ООО "Агентство "Аксиома" никого не было. Веществ и материалов, склонных в обычных условиях к самовозгоранию, в офисных помещениях ООО "Агентство "Аксиома" не хранилось. Очаг пожара находился на втором этаже административного здания, в офисном помещении ООО "Агентство "Аксиома", в центральной его части, в районе перегородки, разделяющей данное помещение, у потолочного перекрытия. Источником зажигания мог послужить тепловой эффект пожароопасного режима работы в электросети офисного помещения, расположенной в пространстве между подвесным потолком и потолочном перекрытием. Признаков состава преступления, предусмотренного ст. 168 УК РФ, не установлено.

Истцом доказательств, опровергающих указанные обстоятельства, представлено не было.

Одной лишь ссылки в Постановлении N 593/140/36 от 07.11.2007г. об отказе в возбуждении уголовного дела (л.д. 98-100) на тепловой эффект пожароопасного режима работы в электросети как на предполагаемый, но не установленный источник зажигания, - недостаточно для вывода о возникновении пожара по вине Ответчика.

Толкование Договора аренды N 1-305/04 от 29.03.2004г. (п. 5.4.7, 5.4.8., 5.4.9., 5.4.13) позволяет сделать вывод о том, что содержание электросети и поддержание ее в исправном и надлежащем техническом состоянии являлось непосредственной обязанностью арендатора, неисполнение или ненадлежащее исполнение которой влечет для него ответственность за наступившие в связи с неисправностью электропроводки негативные последствия.

Однако представленные в материалах дела доказательства не свидетельствуют о неисполнении арендатором обязанности по содержанию электросети и поддержание ее в исправном и надлежащем техническом состоянии.

Выявленный в ходе расследования обстоятельств пожара очаг возгорания находился вне установленных в арендуемых помещениях электроустановок, бытовых электроприборов и электротехнических изделий.

Имеющимися в материалах дела доказательствами не подтверждается, что в районе очага возгорания располагались электроустановки и бытовые электроприборы, которые в нарушение п. 58 Правил пожарной безопасности, утвержденных Приказом Министерства Российской Федерации по делам ГО и МЧС от 18.06.2003г. N 313, по окончании рабочего времени при отсутствии дежурного персонала не были обесточены, за исключением электроустановок, функциональным назначением которых обусловлено и (или) требованиями инструкции по эксплуатации которых предусмотрено оставление их под напряжением.

Имеющимися в материалах дела доказательствами не подтверждается, что в районе очага возгорания арендатором была допущена эксплуатация действующих электроустановок в нарушение п. 60 Правил пожарной безопасности, как то:

использование приемников электрической энергии (электроприемников) в условиях, не соответствующих требованиям инструкций организаций-изготовителей, или приемников, имеющих неисправности, которые в соответствии с инструкцией по эксплуатации могут привести к пожару, а также эксплуатация электропровода и кабели с поврежденной или потерявшей защитные свойства изоляцией;

пользование поврежденными розетками, рубильниками, другими электроустановочными изделиями;

обертывание электролампы и светильника бумагой, тканью и другими горючими материалами, а также эксплуатация светильника со снятыми колпаками (рассеивателями), предусмотренными конструкцией светильника;

пользование электроутюгами, электроплитками, электрочайниками и другими электронагревательными приборами, не имеющими устройств тепловой защиты, без подставок из негорючих теплоизоляционных материалов, исключающих опасность возникновения пожара;

применение нестандартных (самодельных) электронагревательных приборов, использование некалиброванных плавких вставок или других самодельных аппаратов защиты от перегрузки и короткого замыкания;

размещение (складирование) у электрощитов, электродвигателей и пусковой аппаратуры горючих (в том числе легковоспламеняющихся) веществ и материалов.

При этом Договор аренды N 1-305/04 от 29.03.2004г. не содержит условий, возлагающих на арендатора каких-либо дополнительных обязанностей по принятию особых мер для обеспечения сохранности арендованного имущества от вероятного наступления случайной гибели или случайного повреждения, как то: посредством его круглосуточной охраны, установки автоматической системы пожаротушения, др.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о недоказанности наличия в действиях арендатора вины в нарушении обязательства из Договора аренды N 02-119/04 от 11.03.2004г. по обеспечению сохранности переданного в аренду помещения.

По смыслу норм ст.ст. 606; п. 4 ст. 614; п. 1 ст. 616; п. 4 ст. 620 ГК РФ в системе иных норм действующего законодательства, в т.ч. ст. 10 ГК РФ, когда имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования, арендодатель не вправе требовать от арендатора исполнения обязательства по внесению арендной платы за период, в течение которого арендатор не пользовался арендованным имуществом по причине наличия соответствующих препятствующих пользованию обстоятельств.

Поскольку по данному делу арендованные нежилые помещения в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, оказались в состоянии, не пригодном для использования, с 26.10.2007г., - то требования Истца о взыскании с Ответчика арендной платы за период с ноября 2007 года по март 2008 года, а также производные от них требования о взыскании начисляемой на основании п. 7.1. договора неустойки в связи с просрочкой во внесении арендной платы, - не подлежат удовлетворению.

Требования Истца о расторжении Договора аренды N 1-305/04 от 29.03.2004г. основываются на п. 2 ст. 619 ГК РФ и п. 8.3. договора, согласно которого невнесение арендной платы более 2-х раз подряд является основанием для расторжения договора арендодателем в одностороннем порядке.

Между тем, поскольку по данному делу установлено возникновение у Ответчика с 26.10.2007г. права не вносить арендную плату в связи с непригодностью арендованного имущества для использования, то оснований для расторжения Договора аренды N 1-305/04 от 29.03.2004г. по требованию арендодателя не имеется.

Кроме того, в силу ст.ст. 434 п. 2; 435; 438; п. 1 ст. 450 ГК РФ, на момент обращения в суд с настоящим иском Договор аренды N 1-305/04 от 29.03.2004г. уже прекратил свое действие в связи с его расторжением соглашением сторон, что подтверждается следующими обстоятельствами:

-- направленным ООО "Агентство "Аксиома" в адрес Департамента имущества города Москвы извещением, полученным адресатом 12.11.2007г. (л.д. 96), о расторжении Договора аренды N 1-305/04 от 29.03.2004г. в связи с пожаром, произошедшем в арендуемых помещениях не по вине арендатора;

-- направленным Департаментом имущества города Москвы в адрес ООО "Агентство "Аксиома" извещением, полученным адресатом 06.04.2008г. (л.д. 29, 30), о расторжении Договора аренды N 1-305/04 от 29.03.2004г. в связи с невнесением арендатором арендной платы.

Таким образом, оснований для расторжения Договора аренды N 1-305/04 от 29.03.2004г в судебном порядке не имеется.

Вывод суда первой инстанции об установленных им обстоятельствах, имеющих значение для дела, основывается на доказательствах, которым суд дал надлежащую оценку, отразив результаты оценки доказательств в решении.

Выводы суда первой инстанции, изложенные в решении, соответствуют обстоятельствам дела.

Нарушения или неправильного применения норм материального или процессуального права, влекущих отмену обжалуемого судебного акта, - судом апелляционной инстанции не установлено.

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 269 ч.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Девятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда г. Москвы от "04" августа 2008 года по делу N А40-251058/08-53-211 оставить без изменения, а апелляционную жалобу Департамента имущества города Москвы - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Федеральном арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий:

Е.Е.Кузнецова

Судьи

Н.И.Панкратова Т.Я.Сумарокова