Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 17 ноября 2008 г. N 09АП-14044/2008

г.Москва

Дело N А40-41458/08-85-335

"17" ноября 2008 г.

N 09АП-14044/2008-ГК

Резолютивная часть постановления объявлена "11" ноября 2008 года.

Постановление изготовлено в полном объеме "17" ноября 2008 года

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Кузнецовой Е.Е.,

судей Панкратовой Н.И., Сумароковой Т.Я.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Лялиной Т.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы

Комитета по культурному наследию города Москвы, Государственного учреждения культуры города Москвы "Театр Романа Виктюка"

на решение Арбитражного суда г.Москвы от "23" сентября 2008 года,

принятое судьей Комаровой О.И.

по делу N А40-41458/08-85-335

по иску Комитета по культурному наследию города Москвы

к ответчику ООО "СпецСтройПроект"

с привлечением в качестве третьих лиц Государственного учреждения культуры города Москвы "Театр Романа Виктюка", Департамента имущества города Москвы,

о расторжении договора, истребовании имущества,

при участии в судебном заседании:

от истца: Титова А.В. по доверенности от 27.12.2007г.;

от ответчика: Кузнецова Е.А. по доверенности от 27.07.2008г.;

от третьих лиц: от Государственного учреждения культуры города Москвы "Театр Романа Виктюка": Дергунова К.М. по доверенности от 07.11.2008г.; от Департамента имущества города Москвы: Шевяков С.И. по доверенности от 08.11.2007г.,

УСТАНОВИЛ:

16.07.2008г. Комитет по культурному наследию города Москвы обратился в Арбитражный суд г.Москвы с иском к ООО "СпецСтройПроект", с привлечением в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Государственного учреждения культуры города Москвы "Театр Романа Виктюка", о:

-- расторжении по основаниям, установленным ст. ст. 417 ("Прекращение обязательства на основании акта государственного органа"), 451 ("Изменение и расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств ") ГК РФ Охранно-арендного договора N 119з/1 от 15.04.2003г., заключенного между Государственным учреждением "Главное Управление охраны памятников г.Москвы" (арендодатель) и ООО "СпецСтройПроект" в отношении помещений общей площадью 357,6кв.м. в здании по адресу: г.Москва, ул.Стромынка, д.6;

-- выселении ООО "СпецСтройПроект" из указанных помещений.

Заявленные требования мотивированы тем, что Охранно-арендный договор N 119з/1 от 15.04.2003г., заключенный между Государственным учреждением "Главное Управление охраны памятников г.Москвы" (арендодатель) и ООО "СпецСтройПроект" (арендатор), по условиям которого арендодатель передал во временное владение и пользование арендатору на срок с 15.04.2003г. по 17.07.2021г. помещения общей площадью 357,6кв.м., состоящие из комнат N N 13-14, 14а, 15-16, 16а, 16б, 16в, 16г, 16д, 16е, 16ж, 16з, 19, 19а, 19б, 19в, 19г помещения I цокольного этажа в здании по адресу: г.Москва, ул.Стромынка, д.6, являющемся памятником истории и культуры "Дом культуры им.Русакова", - подлежит расторжению в связи с принятием Постановления Правительства Москвы от 13.06.2006г. N384-ПП "О мерах по реализации Постановления Правительства Москвы от 16.07.1996г. N595", которым постановлено провести в 2006-2008г.г. проектирование, ремонтно-реставрационные работы и оснащение театрально-технологическим оборудованием здания - памятника архитектуры советского периода по адресу: ул.Стромынка, д.6, с приспособлением под творческую деятельность Государственного учреждения культуры города Москвы "Театр Романа Виктюка", - поскольку проведение ремонтно-реставрационных работ здания-памятника в целом с приспособлением его под размещение театра приведет к невозможности дальнейшего исполнения обязательств по договору, поскольку фактическое начало работ на объекте (установка лесов, технологической кровли), повлечет отключение всех коммуникаций и прекращение дальнейшей аренды помещений.

В ходе производства в суде первой инстанции принято уточнение Истцом иска в части индивидуализации имущества, об истребовании которого заявлены требования (Т. 1, л.д. 47), а именно: Истец выселить Ответчика из помещений общей площадью 357,6кв.м., состоящих из комнат N N 13-14, 14а, 15-16, 16а, 16б, 16в, 16г, 16д, 16е, 16ж, 16з, 19, 19а, 19б, 19в, 19г помещения I цокольного этажа в здании по адресу: г.Москва, ул.Стромынка, д.6.

Определением Арбитражного суда г.Москвы от 18.08.2008г. (Т. 1, л.д. 69) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Департамент имущества города Москвы.

В ходе производства в суде первой инстанции принято уточнение Истцом иска:

-- в части индивидуализации имущества, об истребовании которого заявлены требования (Т. 1, л.д. 77-78), а именно: Истец выселить Ответчика из помещений общей площадью 525,7кв.м., состоящих из комнат N N 13-14, 14а, 14б, 15, 15а, 16, 16а, 16б, 16в, 16г, 16д, 19, 19а помещения III, комнаты N 1 помещения IIIа, комнат NN 1, 2 помещения IIIб цокольного этажа в здании по адресу: г.Москва, ул.Стромынка, д.6, - мотивировав тем, что после заключения Охранно-арендного договора N119з/1 от 15.04.2003г. в арендуемых Ответчиком помещениях с согласия Москомнаследия была произведена перепланировка и переоборудование, возведение антресольного этажа и пристройки, в результате чего изменилась общая площадь и нумерация помещений;

-- в части дополнения обоснований для расторжения договора, а именно: в связи с принятием Постановления Правительства Москвы от 22.07.2008г. N 653-ПП, которым постановлено провести в 2008-2011гг. проектирование, работы по консервации (подготовительные, противоаварийные) и ремонтно-реставрационные работы, оснащение театрально-технологическим оборудованием объекта культурного наследия (памятника истории и культуры) регионального значения "Дом культуры им.Русакова, 1927-1929гг., арх.К.С.Мельников" по адресу: ул.Стромынка, д.6, с приспособлением под творческую деятельность Государственного учреждения культуры города Москвы "Театр Романа Виктюка", а также в связи с разработкой ООО "Инженерная геология исторических территорий" Технического заключения по результатам обследования фундаментов и грунтов основания здания (Т. 1, л.д. 101-108) о необходимости выполнения цементации фундаментов и контакта фундамент-грунт с целью повысить несущую способность системы "фундамент-основание", Рабочего проекта противоаварийного усиления фундаментов здания (Т. 1, л.д. 109-122), Рабочего проекта противоаварийного усиления надземных конструкций здания (Т. 1, л.д. 123-131); выдачей Москомнаследием 29.01.2008г. разрешения ООО "Фирма "Реновация" на производство подготовительных работ для выполнения первоочередных противоаварийных работ, установку строительных лесов и монтаж временной технологической кровли (Т. 1, л.д. 33-34); разработкой ООО "Эридан" проекта производства работ по установке строительных лесов и монтажу временной технологической кровли и сопутствующих работ для последующего проведения противоаварийных работ на объекте культурного наследия (Т. 1, л.д. 35).

Решением Арбитражного суда г.Москвы от "23" сентября 2008 года (Т. 2, л.д. 15-18) в удовлетворении иска отказано.

Отказ в удовлетворении иска основывается на выводах суда первой инстанции о том, что:

-- при заключении Охранно-арендного договора N 119з/1 от 15.04.2003г. стороны знали о необходимости проведения ремонтно-реставрационных работ в отношении здания по адресу: г.Москва, ул.Стромынка, д.6;

-- Истцом не доказано совершение действий по достижению соглашения о приведении договора в соответствии с изменившимися обстоятельствами;

-- Истцом не доказано невозможность исполнения Охранно-арендного договора N 119з/1 от 15.04.2003г. в связи с принятием Постановлений Правительства Москвы от 13.06.2006г. N 384-ПП и от 22.07.2008г. N 653-ПП.

На состоявшееся Решение Истцом и Третьим лицом Государственным учреждением культуры города Москвы "Театр Романа Виктюка" поданы апелляционные жалобы (Т. 2, л.д. 24-26, 35-36), в которых они просят обжалуемое решение отменить с вынесением судебного акта об удовлетворении заявленного иска, указав, что выводы суда, изложенные в обжалуемом решении, не соответствуют обстоятельствам дела.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции Заявители апелляционной жалобы и Третье лицо Департамент имущества города Москвы доводы жалобы поддержали.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции Ответчик заявил о несогласии с доводами жалобы.

Суд апелляционной инстанции, рассмотрев дело по имеющимся в деле доказательствам, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения, доводы апелляционной жалобы, полагает обжалуемое решение подлежащим оставлению без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Судом первой инстанции правильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела.

Установлено, что 27.07.2001г. в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрировано право оперативного управления Комитета по культурному наследию города Москвы на все здание, расположенное по адресу: г.Москва, ул.Стромынка, д.6, общей площадью 3898,4кв.м. (Т. 1, л.д. 30).

Здание по адресу: г.Москва, ул.Стромынка, д.6, является объектом культурного наследия (памятником истории и культуры) регионального значения "Дом культуры им.Русакова, 1927-1929гг., арх.К.С.Мельников".

Постановлением Правительства Москвы от 16.07.1996г. N 595 "О создании театра Романа Виктюка" постановлено в т.ч.:

-- принять предложение Комитета по культуре Москвы, Союза театральных деятелей Российской Федерации и префектуры Восточного административного округа о создании некоммерческой организации - учреждения культуры "Театр Романа Виктюка";

-- передать в долгосрочную аренду сроком на 25 лет Театру Романа Виктюка здание - памятник архитектуры по адресу: Москва, ул. Стромынка, 6, общей площадью 3313кв.м. для использования под театр.

На основании Охранно-арендного договора N 119-з от 01.09.1999г. во временное владение и пользование Государственному учреждению культуры города Москвы "Театр Романа Виктюка" переданы помещения общей площадью 3324,1кв.м. в здании по адресу: г.Москва, ул.Стромынка, д.6.

Помещения общей площадью 357,6кв.м., состоящие из комнат N N 13-14, 14а, 15-16, 16а, 16б, 16в, 16г, 16д, 16е, 16ж, 16з, 19, 19а, 19б, 19в, 19г помещения I цокольного этажа в здании по адресу: г.Москва, ул.Стромынка, д.6, переданы во временное владение и пользование ООО "СпецСтройПроект" на основании Охранно-арендного договора N119з/1 (л.д. 9-12), зарегистрированного в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 22.10.2003г.

Впоследствии в арендуемых Ответчиком помещениях с согласия Москомнаследия от 29.01.2008г. (Т. 1, л.д. 80-92) была произведена перепланировка и переоборудование, возведение антресольного этажа и пристройки, в результате чего изменилась общая площадь и нумерация арендуемых Ответчиком помещений, а именно: в здании по адресу: г.Москва, ул.Стромынка, д.6, во владении и пользовании Ответчика находятся помещения общей площадью 525,7кв.м., состоящие из комнат N N 13-14, 14а, 14б, 15, 15а, 16, 16а, 16б, 16в, 16г, 16д, 19, 19а помещения III, комнаты N 1 помещения IIIа, комнат NN 1, 2 помещения IIIб цокольного этажа.

Постановлением Правительства Москвы от 13.06.2006г. N 384-ПП "О мерах по реализации Постановления Правительства Москвы от 16.07.1996г. N 595" постановлено в т.ч.:

-- провести в 2006-2008гг. проектирование, ремонтно-реставрационные работы и оснащение театрально-технологическим оборудованием здания - памятника архитектуры советского периода по адресу: ул.Стромынка,д. 6, с приспособлением под творческую деятельность Государственного учреждения культуры города Москвы "Театр Романа Виктюка";

-- Комитету по культурному наследию города Москвы внести предложение по выводу ООО "СпецСтройПроект" из занимаемых им в здании - памятнике в соответствии с охранно-арендным договором от 15.04.2003г. N 119-з/1 помещений общей площадью 357,6кв.м. и оформить в установленном порядке передачу указанных помещений после вывода ООО "СпецСтройПроект" Государственному учреждению культуры города Москвы "Театр Романа Виктюка".

В 2008 году ООО "Инженерная геология исторических территорий" разработало: Техническое заключение по результатам обследования фундаментов и грунтов основания здания (Т. 1, л.д. 101-108) о необходимости выполнения цементации фундаментов и контакта фундамент-грунт с целью повысить несущую способность системы "фундамент-основание"; Рабочий проект противоаварийного усиления фундаментов здания (Т. 1, л.д. 109-122); Рабочий проект противоаварийного усиления надземных конструкций здания (Т. 1, л.д. 123-131).

29.01.2008г. Москомнаследием выдано разрешение на производство ООО "Фирма "Реновация" подготовительных работ для выполнения первоочередных противоаварийных работ, установку строительных лесов и монтаж временной технологической кровли (Т. 1, л.д. 33-34).

В 2008 году ООО "Эридан" разработало проект производства работ по установке строительных лесов и монтажу временной технологической кровли и сопутствующих работ для последующего проведения противоаварийных работ на объекте культурного наследия (Т. 1, л.д. 35).

Постановления Правительства Москвы от 22.07.2008г. N 653-ПП постановлено в т.ч.:

-- провести в 2008-2011гг. проектирование, работы по консервации (подготовительные, противоаварийные) и ремонтно-реставрационные работы, оснащение театрально-технологическим оборудованием объекта культурного наследия (памятника истории и культуры) регионального значения "Дом культуры им.Русакова, 1927-1929гг., арх.К.С.Мельников" по адресу: ул.Стромынка, д.6, с приспособлением под творческую деятельность Государственного учреждения культуры города Москвы "Театр Романа Виктюка".

Суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что указанные обстоятельства не относятся к установленным ст. 451 ГК РФ основаниям для расторжения Охранно-арендного договора N 119з/1 от 15.04.2003г.

Истцом не представлено доказательств того, что обстоятельства, существовавшие на момент заключения Охранно-арендного договора N 119з/1 от 15.04.2003г. в дальнейшем изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, то договор не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Истцом не представлено доказательств того, что в момент заключения Охранно-арендного договора N 119з/1 от 15.04.2003г. стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет.

Напротив, как следует из Акта от 15.03.2003г. N 16-03/119з/1 (л.д. 14-17), являющегося Приложением к Охранно-арендному договору N 119з/1 от 15.04.2003г., на момент заключения указанного договора общее состояние памятника, состояние внешних и внутренних архитектурно-конструктивных элементов было неудовлетворительным, требующем проведение ремонтно-реставрационных работ.

Кроме того, необходимость проведения капитального ремонта переданного в аренду имущества не относится к установленным ст. 451 ГК РФ основаниям для расторжения договора, поскольку нормой ст. 616 ГК РФ проведение капитального ремонта переданного в аренду имущества прямо отнесено к обязанности, подлежащей выполнению в период действия договора аренды как одному из его условий.

Кроме того, в силу ст. 620 ГК РФ обстоятельство невыполнения арендодателем обязанности по проведению капитального ремонта арендованного имущества и обстоятельство нахождения арендованного имущества в непригодном для использования состоянии является основанием для досрочного расторжения договора только по требованию арендатора.

В силу ст. 304 ГК РФ собственник имущества может требовать нарушений своего права на ремонт переданного в аренду имущества, если проведение капитального ремонта переданного в аренду имущества требует временного освобождения соответствующего имущества от присутствия арендатора и нахождения его имущества.

Но при этом по окончании выполнения соответствующих работ арендатор не теряет право вернуть себе владение и пользование арендованными помещениями на оставшийся период действия договора аренды.

Изменение по воле арендодателя субъектного состава арендатора при действующем договоре аренды возможно только по истечении срока аренды и при соблюдении условий, установленных нормой ст. 621 ГК РФ ("Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок"), - в связи с чем принятие Постановлений Правительства Москвы от 13.06.2006г. N 384-ПП и от 22.07.2008г. N 653-ПП не является основанием для расторжения Охранно-арендного договора N119з/1 от 15.04.2003г.

Предоставление Ответчику право пользования арендуемыми помещениями не было обременено отменительным условием, связанным с необходимостью использования помещений под нужды театра Государственного учреждения культуры города Москвы "Театр Романа Виктюка".

Как следует из Постановления Правительства Москвы от 16.07.1996г. N 595 "О создании театра Романа Виктюка", Учреждению культуры "Театр Романа Виктюка" изначально предполагалось передать в аренду не все здание по адресу: Москва, ул. Стромынка, 6, а только часть помещений общей площадью 3313кв.м.

Суд апелляционной инстанции также соглашается с выводом суда первой инстанции об отсутствии установленных ст. 417 ГК РФ оснований для расторжения Охранно-арендного договора N 119з/1 от 15.04.2003г., поскольку принятие Постановлений Правительства Москвы от 13.06.2006г. N 384-ПП и от 22.07.2008г. N 653-ПП исполнению обязательств из Охранно-арендного договора N119з/1 от 15.04.2003г. не препятствуют.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о необоснованности заявленного иска.

Вывод суда первой инстанции об установленных им обстоятельствах, имеющих значение для дела, основывается на доказательствах, которым суд дал надлежащую оценку, отразив результаты оценки доказательств в решении.

Выводы суда первой инстанции, изложенные в решении, соответствуют обстоятельствам дела.

Нарушения или неправильного применения норм материального или процессуального права, влекущих отмену обжалуемого судебного акта, - судом апелляционной инстанции не установлено.

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения апелляционных жалоб не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 269 ч.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Девятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда г. Москвы от "23" сентября 2008 года по делу N А40-41458/08-85-335 оставить без изменения, апелляционные жалобы Комитета по культурному наследию города Москвы, Государственного учреждения культуры города Москвы "Театр Романа Виктюка" - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Федеральном арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий:

Е.Е.Кузнецова

Судьи

Н.И.Панкратова Т.Я.Сумарокова