Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 12 декабря 2008 г. N 09АП-13800/2008

г.Москва

Дело N А40-33911/08-11-7

"12" декабря 2008 г.

N 09АП-13800/2008-ГК

Резолютивная часть постановления объявлена "08" декабря 2008 года.

Постановление изготовлено в полном объеме "12" декабря 2008 года

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Кузнецовой Е.Е.,

судей Панкратовой Н.И., Сумароковой Т.Я.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Лялиной Т.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

ОАО "Гостинично-офисный комплекс "Пекин"

на решение Арбитражного суда г.Москвы от "08" сентября 2008 года,

принятое судьей Давыдовой О.В.

по делу N А40-33911/08-11-7

по иску ОАО "Гостинично-офисный комплекс "Пекин"

к ответчику ООО "Компания РаСТ Лимитед"

о расторжении договора,

при участии в судебном заседании:

от истца: Куликов С.А. по доверенности от 29.10.2008г.;

от ответчика: Давиденко Ж.П. по доверенности от 06.06.2008г.; Лучин Е.В. по доверенности от 27.05.2008г.,

УСТАНОВИЛ:

17.06.2008г. ОАО "Гостинично-офисный комплекс "Пекин" обратилось в Арбитражный суд г.Москвы с иском к ООО "Компания РаСТ Лимитед" о расторжении на основании ст. 451; ст. 619 п. 1, 2, 3 ГК РФ Договора аренды N Э-3/16 от 25.04.2001г., заключенного между ОАО "Гостинично-офисный комплекс "Пекин" (арендодатель) и ООО "Компания РаСТ Лимитед" (арендатор), по условиям которого арендодатель передал во временное владение и пользование арендатору на срок с 01.05.2001г. по 01.05.2006г., впоследствии продленный до 31.12.2012г., нежилых помещений общей площадью 2104,4кв.м. в здании по адресу: г.Москва, ул.Б.Садовая, д.5, стр.1-2.

Решением Арбитражного суда г.Москвы от "08" сентября 2008 года (Т. 2, л.д. 113-115) в иске отказано.

На состоявшееся Решение Истцом подана апелляционная жалоба (Т. 3, л.д. 3-7), в которой он просит обжалуемое решение отменить с вынесением судебного акта об удовлетворении заявленного иска, указав, что вывод суда первой инстанции о недоказанности Истцом наличия предусмотренных ст.ст. 451, 914 ГК РФ оснований для расторжения договора аренды не соответствует обстоятельствам дела и не учитывает имеющиеся в материалах дела доказательства.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции Истец доводы апелляционной жалобы поддержал.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции Ответчик заявил о несогласии с доводами апелляционной жалобы.

Суд апелляционной инстанции, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения, доводы апелляционной жалобы, полагает обжалуемое решение подлежащим оставлению без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Судом первой инстанции правильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела.

Установлено, что Истец ОАО "Гостинично-офисный комплекс "Пекин" является собственником в т.ч. нежилых помещений подвала, 1-го этажа и антресоли 1-го этажа общей площадью 2104,4кв.м. в здании по адресу: г.Москва, ул.Б.Садовая, д.5, стр.1-2.

Решением архитектурной секции Экспертной комиссии по вновь выявленным памятникам от 10.05.1989г. здание по адресу: г.Москва, ул.Б.Садовая, д.5, стр.1-2, признано вновь выявленным памятником истории и культуры, а именно: "Гостиница "Пекин", 1965г., арх. Д.Н.Чечулин (Т. 2, л.д. 13-18).

25.04.2001г. между Истцом ОАО "Гостинично-офисный комплекс "Пекин" (арендодатель) и Ответчиком ООО "Компания РаСТ Лимитед" (арендатор) был заключен Договор аренды N Э-3/16 (Т.1, л.д. 14-24), зарегистрированный в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 29.05.2001г. за N 77-01/01-001/2001-2266, по условиям которого арендодатель передал во временное владение и пользование арендатору на срок с 01.05.2001г. по 01.05.2006г. нежилые помещения подвала, 1-го этажа и антресоли 1-го этажа общей площадью 2104,4кв.м. в здании по адресу: г.Москва, ул.Б.Садовая, д.5, стр.1-2.

Впоследствии срок аренды был продлен до 31.12.2012г.

Условиями Договора аренды N Э-3/16 от 25.04.2001г. в редакции Дополнительного соглашения от 02.12.2003г. (Т. 1, л.д. 50), зарегистрированного в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 28.04.2004г., установлена арендная плата в размере 385000руб. с учетом НДС в месяц за весь объект аренды.

Объект аренды был передан арендатору 25.04.2001г., что подтверждается подписанным арендатором и арендодателем Актом (Т. 1, л.д. 49).

Наличие предусмотренных ст. 451 ГК РФ условий для расторжения договора по основанию существенного изменения обстоятельств, из которых исходили стороны при его заключении, Истец обосновывает ссылкой на возрастание размера рыночной стоимости аренды нежилых помещений, существенно превысивший установленную Договором аренды N Э-3/16 от 25.04.2001г. ставку 385000руб. в месяц за пользование нежилыми помещениями подвала, 1-го этажа и антресоли 1-го этажа общей площадью 2104,4кв.м. в здании по адресу: г.Москва, ул.Б.Садовая, д.5, стр.1-2.

Суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о недоказанности Истцом наличия всех предусмотренных ст. 451 ГК РФ условий для расторжения договора.

В частности, Истцом не представлено доказательств отсутствия установленных ст. 451 ГК РФ оснований для приведения Договора аренды N Э-3/16 от 25.04.2001г. в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами посредством его изменения судом по требованию заинтересованной стороны в части размера арендной платы.

Также Истцом не доказано само наличие существенного изменения обстоятельств, из которых исходили стороны при заключении Договора аренды N Э-3/16 от 25.04.2001г., а именно: существенного увеличения размера рыночной стоимости аренды нежилых помещений, - поскольку не представлено доказательств размера рыночной стоимости аренды нежилых помещений подвала, 1-го этажа и антресоли 1-го этажа в здании по адресу: г.Москва, ул.Б.Садовая, д.5, стр.1-2.

Представленный Истцом суду апелляционной инстанции обзор рынка офисных помещений класса "В" в районе станции метро "Маяковская" (Т. 3, л.д. 24-35) не может быть принят в качестве соответствующего доказательства, поскольку:

-- не содержит сведений о рыночной стоимости аренды нежилых помещений собственно подвала, 1-го этажа и антресоли 1-го этажа в здании по адресу: г.Москва, ул.Б.Садовая, д.5, стр.1-2;

-- его представление не обосновано установленными ст. 268 АПК РФ условиями принятия судом апелляционной инстанции дополнительных доказательств.

Наличие предусмотренных ст. 619 п.3 ГК РФ условий для расторжения договора по основанию невнесения арендатором арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа Истец обосновывает ссылкой на невнесение Ответчиком установленной Договором аренды N Э-3/16 от 25.04.2001г. арендной платы за период с января 2008 года по 17.06.2008г. (дата предъявления иска).

Суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции об отсутствии предусмотренных ст. 619 п. 3 ГК РФ оснований для расторжения договора.

Ответчиком представлены доказательства: платежные поручения и квитанции к приходным кассовым ордерам (Т. 2, л.д. 43-45, 47-54) об уплате Ответчиком и Третьими лицами по поручению Ответчика в пользу Истца в июле, августе, сентябре, октябре 2007 года в счет арендной платы по Договору аренды N Э-3/16 от 25.04.2001г. денежных средств в суммах 53000руб., 70000руб., 102000руб., 1700000руб., 17000руб., 390000руб., 385000руб., 270110руб., 44520руб. 86коп., 123559руб. 32коп. на основании выставленных Истцом счетов (Т. 2, л.д. 42, 46, 51), в которых подлежащая внесению ежемесячная арендная плата указана в сумме 2107000руб.

Между тем уплаченные Ответчиком в пользу Истца денежные средства в суммах, превышающих установленную Договором аренды N Э-3/16 от 25.04.2001г. плату, равную 385000руб. ежемесячно, - составляют неосновательное (без установленных законом или договором оснований) обогащение Истца, поскольку Дополнительное соглашение от 27.06.2007г. (Т. 1, л.д. 51) к Договору аренды N Э-3/16 от 25.04.2001г., которым арендная плата была увеличена до 2107000руб., - не прошло обязательную государственную регистрацию и в силу ст. 651 ГК РФ считается незаключенным.

Вследствие образовавшегося на стороне Истца за счет Ответчика неосновательного обогащения, превышающего размер образовавшейся у Ответчика перед Истцом задолженности по арендной плате, - предоставление судебной защиты праву Истца на расторжение договора аренды по основанию невнесения Ответчиком арендной платы нельзя было бы признать соответствующим установленному ст. 10 ГК РФ принципу.

Кроме того, Ответчиком представлены доказательства получения Истцом 03.10.2007г. заявления Ответчика о зачете (Т. 1, л.д. 28, 30), а именно: о прекращении имеющегося у Истца к Ответчику права требования внесения арендной платы за период с 01.11.2007г. по 15.10.2008г. в сумме в сумме 4443969руб. зачетом имеющегося у Ответчика к Истцу права требования возврата неосновательного обогащения в сумме 5568969руб.

Наличие предусмотренных ст. 619 п. 2 ГК РФ условий для расторжения договора по основанию существенного ухудшения арендованного имущества Истец обосновывает ссылкой на наличие угрозы целостности технического состояния строительных конструкций здания в результате осуществленной с нарушением норм производства строительных и монтажных работ перепланировки.

Суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о недоказанности Истцом наличия предусмотренных ст. 619 п. 2 ГК РФ оснований для расторжения договора.

Истцом не представлено каких-либо доказательств существенного ухудшения нежилых помещений подвала, 1-го этажа и антресоли 1-го этажа в здании по адресу: г.Москва, ул.Б.Садовая, д.5, стр.1-2, в т.ч. доказательств возникновения в результате действий Ответчика угрозы жесткости и целостности здания, др.

Наличие предусмотренных ст. 619 п. 1 ГК РФ условий для расторжения договора по основанию осуществления Ответчиком пользования имуществом с существенным нарушением условий договора Истец обосновывает ссылкой на осуществление Ответчиком перепланировки арендованных помещений, а именно: производства без согласия арендодателя демонтажа несущих стен подвала, 1-го этажа и антресоли 1-го этажа.

Суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции об отсутствии предусмотренных ст. 619 п. 1 ГК РФ оснований для расторжения договора.

Условиями Договора аренды N Э-3/16 от 25.04.2001г. (п. 2.2.) предусмотрена обязанность арендатора не производить без письменного разрешения арендодателя перепланировок и переоборудования арендуемых помещений.

Ответчиком в подтверждение обстоятельства законности перепланировки нежилых помещений подвала и 1-го этажа здания по адресу: г.Москва, ул.Б.Садовая, д.5, стр.1-2, включая наличия согласия Истца на перепланировку, представлены следующие доказательства:

-- Выполненный ООО Переустройство" (имеющим лицензию Д 697151, рег. номер ГС-1-99-02-26-0-773424319-036289-2 от 06.03.2006г., сроком действия по 06.03.2011г., выданную Федеральным агентством по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству, на проектирование зданий и сооружений I и II уровней ответственности в соответствии с государственным стандартом (Т. 2, л.д. 87)), Проект от 2006 года перепланировки нежилых помещений подвала и 1-го этажа здания по адресу: г.Москва, ул.Б.Садовая, д.5 (Т. 2, л.д. 68-87), включающий План подвала после перепланировки (Т. 2, л.д. 83) и План 1-го этажа после перепланировки (Т. 2, л.д. 82) с отместкой об их согласовании с ОАО "Гостинично-офисный комплекс "Пекин" (в виде подписи первого зам. Генерального директора ОАО "Гостинично-офисный комплекс "Пекин" Ювкина М.И. и круглой печати ОАО "Гостинично-офисный комплекс "Пекин");

-- Заключение N 200-06-324(6-10) от 07.12.2006г., данное ГУП "Главное архитектурно-планировочное управление" (Т. 2, л.д. 66) в связи с обращением ООО "Ньюстиль", о согласовании выполненного ООО "Переустройство" проекта перепланировки нежилых помещений подвала и 1-го этажа нежилого 4-15-этажного здания по адресу: г.Москва, ул.Б.Садовая, д.5, постройки 1956 года, включающего:

- в отношении подвала: демонтаж части старых внутренних ненесущих перегородок и устройство новых, формирующих помещения согласно Плана подвала после перепланировки представленного проекта; обустройство санузлов; частичная закладка одного дверного проема в несущей внутренней стене по оси В; закладка дверного проема в несущей внутренней стене по оси Б и по оси В;

- в отношении 1-го этажа: демонтаж части старых внутренних ненесущих перегородок и устройство новых, формирующих помещения согласно Плана 1-го этажа после перепланировки представленного проекта; закладка 11-ти проемов в несущих внутренних стенах по осям В, 3, 8, 9, 19; обустройство санузлов; устройство пандуса в осях 5-6 помещения 22 и устройство лестниц в осях 1-2 помещения 6.

-- Выписка от 27.07.2007г. N НВК N 145/25 из протокола заседания Межведомственной комиссии по использованию жилищного фонда ЦАО г.Москвы N 145 от 19.06.2007г., утв. Распоряжением Префекта ЦАО г.Москвы от 27.06.2007г. N 3569-р, об исправлении описки, допущенной в протоколе заседания Межведомственной комиссии по использованию жилищного фонда ЦАО г.Москвы N 141 от 24.04.2007г., утв. Распоряжением Префекта ЦАО г.Москвы от 02.05.2007г. N 2419-р (Т. 2, л.д. 64), а именно: о предоставлении в связи с обращением ООО "Ньюстиль" согласия на проведение перепланировки помещений общей площадью 631,4кв.м и 722,9кв.м. здания по адресу: г.Москва, ул.Б.Садовая, д.5, - согласно представленного ООО "Переустройство" проекта от 2006 года;

-- Распоряжение Префекта ЦАО г.Москвы от 27.06.2007г. N 3569-р об утверждении протокола заседания Межведомственной комиссии по использованию жилищного фонда ЦАО г.Москвы N 145 от 19.06.2007г. (Т. 3, л.д. 55).

Суд апелляционной инстанции, руководствуясь ст.ст. 64, 67, 71 АПК РФ, Постановлением Правительства Москвы от 16.08.2005г. N 621-ПП "О порядке оформления и выдачи в режиме "одного окна" документации на проведение работ по перепланировке, переоборудованию, реконструктивным работам на объектах нежилого назначения, по капитальному ремонту, ремонту и покраске фасадов зданий, строений и сооружений, по благоустройству и использованию территории", Распоряжением Комитета по архитектуре и градостроительтсву города Москвы от 17.07.2008г. N 133 "О подготовке и оформлении проектной документации на перепланировку и (или) переустройство помещений", - приходит к выводу о том, что вышеприведенные представленные Ответчиком доказательства опровергают довод Истца о проведении перепланировки нежилых помещений подвала и 1-го этажа здания по адресу: г.Москва, ул.Б.Садовая, д.5, стр.1-2, без согласия Истца и с иным нарушением требований действующего законодательства.

Суд апелляционной инстанции не соглашается с выводом суда первой инстанции о недоказанности Истцом совершения Ответчиком перепланировки нежилых помещений антресоли 1-го этажа здания по адресу: г.Москва, ул.Б.Садовая, д.5, стр.1-2.

Так, сравнение прилагавшегося к Договору аренды N Э-3/16 от 25.04.2001г. поэтажного плана антресоли 1-го этажа здания по адресу: г.Москва, ул.Б.Садовая, д.5, стр.1-2, выполненного по состоянию на 30.08.1996г. (Т. 1, л.д. 46), с поэтажным планом антресоли 1-го этажа здания по адресу: г.Москва, ул.Б.Садовая, д.5, стр.1-2, выполненным по состоянию на 12.11.2007г. (Т. 1, л.д. 55), - свидетельствует о том, что нежилые помещения антресоли 1-го этажа были подвергнуты перепланировке, выразившейся в демонтаже части внутренних перегородок и устройство новых; частичной закладке дверных проемов во внутренних стенах.

А поскольку к Договору аренды N Э-3/16 от 25.04.2001г. прилагался поэтажный план арендованных нежилых помещений антресоли 1-го этажа, выполненный по состоянию на 30.08.1996г. (Т. 1, л.д. 46), а в Акте от 25.04.2001г. (Т. 1, л.д. 49) о передаче Истцом Ответчику арендованных нежилых помещений, в т.ч. антресоли 1-го этажа, не зафиксировано каких-либо возражений арендатора о несоответствии переданных ему помещений условиям Договора аренды N Э-3/16 от 25.04.2001г., - то данное обстоятельство свидетельствует о том, что нежилые помещения антресоли 1-го этажа были подвергнуты перепланировке в период с 25.04.2001г. по 12.11.2007г., т.е. в период, когда они находились во владении и пользовании Ответчика.

Ответчиком доказательств законности перепланировки нежилых помещений антресоли 1-го этажа здания по адресу: г.Москва, ул.Б.Садовая, д.5, стр.1-2, включая согласия Истца на перепланировку антресоли 1-го этажа, - не представлено.

В то же время условиями Договора аренды N Э-3/16 от 25.04.2001г. не предусмотрена возможность его досрочного расторжения судом в случае осуществления арендатором перепланировки арендуемых помещений без согласования с арендодателем.

А по смыслу норм ст. 450, ст. 619 п. 1, 2 ГК РФ, осуществление арендатором перепланировки арендуемых помещений без согласования с арендодателем может явиться основанием для досрочного расторжения договора аренды в случаях, когда:

-- произведенная перепланировка существенно нарушила условия договора, или

-- произведенная перепланировка существенно нарушила назначение имущества, или

-- арендатор неоднократно совершал действия по перепланировке арендуемых помещений без согласования арендодателя, или

-- уклонился от выполнения требований арендодателя о восстановлении прежней планировки, или

-- произведенная перепланировка существенно ухудшила арендованное имущество.

Между тем наличие соответствующих условий в отношении перепланировки нежилых помещений антресоли 1-го этажа Истцом не доказано.

Истцом не представлено каких-либо доказательств существенного ухудшения нежилых помещений антресоли 1-го этажа в здании по адресу: г.Москва, ул.Б.Садовая, д.5, стр.1-2.

Истцом не представлено доказательств того, что перепланировка нежилых помещений антресоли 1-го этажа повлекла для него такой ущерб, что арендодатель в значительной степени лишился того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.

Истцом не представлено доказательств того, что перепланировка нежилых помещений антресоли 1-го этажа существенно нарушила назначение нежилых помещений антресоли 1-го этажа или в целом здания по адресу: г.Москва, ул.Б.Садовая, д.5, стр.1-2.

Истцом не представлено доказательств уклонения Ответчика от выполнения требований Истца об устранении допущенных нарушений, поскольку Истцом не представлено доказательств предъявления Истцом Ответчику требований о приведении перегородок и дверных проемов нежилых помещений антресоли 1-го этажа здания по адресу: г.Москва, ул.Б.Садовая, д.5, стр.1-2 в состояние, соответствующее поэтажному плану, выполненному по состоянию на 30.08.1996г.

Истцом не представлено доказательств ни направления, ни вручения Ответчику претензии N 1-73 от 21.03.2008г. (Т. 1, л.д. 63-64), которой Истец установил Ответчику срок до 15.04.2008г. восстановить прежнюю планировку арендованных помещений.

Представленными Истцом доказательствами подтверждается направление Ответчику 15.05.2008г. почтовой связью по адресу: г.Москва, ул.Матвеевская, д.6, претензии N 1-124 от 12.05.2008г. (Т. 1, л.д. 65), которой Истец установил Ответчику срок до 31.05.2008г. восстановить прежнюю планировку арендованных помещений (Т. 1, л.д. 66-67), - но при этом Истцом не представлено ни доказательств вручения указанной корреспонденции Ответчику, ни доказательств уклонения Ответчика от ее получения (в виде отметки организации связи об отказе адресата от получения почтового отправления, др.).

Наличие предусмотренных ст. 619 п. 1 ГК РФ условий для расторжения договора по основанию проведения Ответчиком перепланировки нежилых помещений подвала, 1-го этажа и антресоли 1-го этажа здания по адресу: г.Москва, ул.Б.Садовая, д.5, стр.1-2, Истец обосновывает также ссылкой на отсутствие согласия Москомнаследия на перепланировку, в подтверждение чего представляет справку Москомнаследия от 08.07.2008г. N 16-02-3371/7-(6)-1 (Т. 2, л.д. 12), согласно которой ООО "Компания "РаСт Лимитед" не представляло в Москомнаследие на рассмотрение и согласование проектную документацию; разрешение на производство работ ООО "Компания "РаСт Лимитед" Москомнаследием не оформлялось.

Между тем указанная справка Москомнаследия от 08.07.2008г. N 16-02-3371/7-(6)-1 (Т. 2, л.д. 12) доводы Истца не подтверждает, поскольку, как следует из представленных Ответчиком документов, а именно: выписки от 27.07.2007г. N НВК N 145/25 из протокола заседания Межведомственной комиссии по использованию жилищного фонда ЦАО г.Москвы N 145 от 19.06.2007г., утв. Распоряжением Префекта ЦАО г.Москвы от 27.06.2007г. N 3569-р (Т. 2, л.д. 64-65); разработанного ООО Переустройство" Проекта от 2006 года перепланировки нежилых помещений подвала и 1-го этажа здания по адресу: г.Москва, ул.Б.Садовая, д.5 (Т. 2, л.д. 68-87); данного ГУП "Главное архитектурно-планировочное управление" Заключения N 200-06-324(6-10) от 07.12.2006г. о согласовании проекта перепланировки (Т. 2, л.д. 66), - Заявителем согласования на перепланировку нежилых помещений подвала и 1-го этажа здания по адресу: г.Москва, ул.Б.Садовая, д.5, стр.1-2, выступало не ООО "Компания "РаСт Лимитед", а ООО "Ньюстиль", которому часть указанных нежилых помещений была передана в субаренду на основании заключенного с Ответчиком Договора субаренды N 14А-01/07 от 01.12.2006г. и Дополнительного соглашения к нему от 10.04.2006г. (Т. 2, л.д. 101-106).

Ответчиком доказательств согласования с Москомнаследием перепланировки нежилых помещений антресоли 1-го этажа здания по адресу: г.Москва, ул.Б.Садовая, д.5, стр.1-2, - не представлено.

Однако само по себе данное обстоятельство в свете иных установленных по данному делу обстоятельств, в т.ч. связанных с нереализацией Истцом права требования к Ответчику об устранении нарушений, допущенных перепланировкой нежилых помещений антресоли 1-го этажа, - прав Истца не нарушает.

Нарушения или неправильного применения норм материального или процессуального права, влекущих отмену обжалуемого судебного акта, - судом апелляционной инстанции не установлено.

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 269 ч.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Девятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда г. Москвы от "08" сентября 2008 года по делу N А40-33911/08-11-7 оставить без изменения, апелляционную жалобу ОАО "Гостинично-офисный комплекс "Пекин" - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Федеральном арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий:

Е.Е.Кузнецова

Судьи

Н.И.Панкратова Т.Я.Сумарокова