Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 24 декабря 2008 г. N 09АП-16263/2008

город Москва

Дело N А40-33357/08-52-343

24 декабря 2008 г.

N 09АП-16263/2008-ГК

Резолютивная часть постановления объявлена 17 декабря 2008 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 24 декабря 2008 года

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Красновой С.В.,

судей Тихонова А.П., Ядренцевой М.Д.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Рыкшиной Е.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Седьмой континент" на решение Арбитражного суда города Москвы от 22 октября 2008 года, принятое судьей Тутубалиной Л.А. по делу N А40-33357/08-52-343 по иску закрытого акционерного общества "МОСТОРГ - 36" к открытому акционерному обществу "Седьмой континент" о признании недействительным дополнительного соглашения к договору аренды недвижимости и по встречному иску открытого акционерного общества "Седьмой континент" к закрытому акционерному обществу "МОСТОРГ - 36" об изменении договора аренды

при участии в судебном заседании:

от истца - Дергачев А.Н. (по доверенности от 10.06.2008),

от ответчика - Мишакова О.М. (по доверенности от 01.08.2008 N 1403/1), Беляков К.Ю. (по доверенности от 16.06.2008 N 1072/3),

УСТАНОВИЛ

Закрытое акционерное общество "МОСТОРГ - 36" (далее - ЗАО "МОСТОРГ - 36") обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к открытому акционерному обществу "Седьмой континент" (далее - ОАО "Седьмой континент") о признании недействительным в части пунктов 2, 3 и 4 дополнительного соглашения от 05.05.2008 к договору аренды от 17.06.1998 N 06-00402/98.

Исковые требования предъявлены со ссылкой на статьи 168, 609, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что дополнительным соглашением от 05.05.2008 к договору аренды от 17.06.1998 N 06-00402/98 был нарушен порядок изменения размера арендной платы, поскольку такое изменение возможно исключительно на основании постановления Правительства Москвы.

ОАО "Седьмой континент" подало встречный иск к ЗАО "МОСТОРГ - 36" об изменении договора аренды от 17.06.1998 N 06-00402/98 в части размера арендной платы, установив ее в размере 3 821 018 руб. 40 коп. в месяц с учетом НДС.

Встречные исковые требования предъявлены со ссылкой на статьи 423, 424, 438, 450, 451, 452, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что ОАО "Седьмой континент" является собственником арендуемых ЗАО "МОСТОРГ-36" помещений, которые ранее принадлежали городу Москве, однако размер арендной платы, установленный договором, не соответствует ее рыночному размеру, чем нарушается баланс имущественных интересов сторон договора и арендодатель лишается в значительной степени того, на что он вправе был бы рассчитывать, предоставляя имущество в аренду.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 22.10.2008 в удовлетворении исковых требований и встречных исковых требований отказано. При этом суд первой инстанции посчитал основной иск необоснованным, поскольку спорное дополнительное соглашение не подписано обеими сторонами, в связи с чем не является заключенным, а потому не может быть признано недействительным. В удовлетворении встречных исковых требований отказано со ссылкой на постановление Правительства Москвы от 18.09.2007 N 810-ПП и наличие у арендатора льгот, предусмотренных данным постановлением.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ОАО "Седьмой континент" обратилось в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда в части отказа в удовлетворении встречного иска отменить и принять по делу в указанной части новый судебный акт об удовлетворении встречных исковых требований.

По мнению заявителя апелляционной жалобы, суд не учел, что указанный договор не содержит условия о применении каких-либо льгот при расчете ставки арендной платы, также как и условий об обязательном применении постановления Правительства Москвы от 18.09.2007 N 810-ПП при расчете ставки арендной платы. Кроме того, суд не применил положения статей 423, 424, 450, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании представитель заявителя доводы апелляционной жалобы поддержал. Считает решение суда незаконным в части отказа в удовлетворении встречных исковых требований. Просил решение суда в указанной части отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении встречных исковых требований. Представитель ЗАО "МОСТОРГ-36" с доводами апелляционной жалобы не согласился. Считает решение суда первой инстанции не подлежащим отмене, представил отзыв.

Девятый арбитражный апелляционный суд, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, выслушав мнение участвующих в деле лиц, находит решение Арбитражного суда города Москвы от 22.10.2008 подлежащим частичной отмене, учитывая следующее.

Как следует из материалов дела, 17.06.1998 между Комитетом по управлению имуществом города Москвы (арендодатель) и АОЗТ "МОСТОРГ-36" (арендатор) заключен договор аренды N 06-00402/98 нежилого помещения площадью 4349 кв.м., расположенного по адресу: г.Москва, ул. Лебедянская, дом 17, корп.1.

Срок действия договора установлен сторонами с 01.07.1998 по 01.07.2013.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 29.10.2007 собственником здания площадью 4742,3 кв.м., расположенного по адресу: г.Москва, ул. Лебедянская, дом 17, является ОАО "Седьмой Континент" (л.д. 127 т.2).

При этом право собственности на арендуемый объект перешло от города Москвы к ОАО "Объединенная торговая недвижимость", а от него к ответчику в связи с реорганизацией общества в форме присоединения к ОАО "Седьмой Континент".

Таким образом, к ответчику в силу статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации перешли права и обязанности арендодателя по указанному выше договору аренды.

Из справки ТБТИ от 05.12.2005 N 19673/50 (л.д. 12 т.3) усматривается, что нежилое задание, расположенное по адресу: г.Москва, ул. Лебедянская, дом 17, корп.1, и нежилое задание, расположенное по адресу: г.Москва, ул. Лебедянская, дом 17, являются одним и тем же объектом. Кроме того, при проведении текущей инвентаризации была изменена площадь указанного здания с 4461,7 кв.м. на 4712,3 кв.м., что подтверждается справкой МосгорБТИ от 16.11.2005.

В судебном заседании апелляционного суда представители истца подтвердили, что занимают все здание по указанному выше адресу (протокол судебного заседания от 17.12.2008).

Из материалов дела усматривается, что письмом от 05.05.2008 N 778/2 ответчик уведомил истца об изменении величины и порядка начисления арендной платы, в связи с чем предложил подписать в течение месяца дополнительное соглашение.

Письмом от 11.06.2008 истец сообщил ответчику о том, что не представляется возможным подписать дополнительное соглашение в указанной редакции, по причине недействительности содержащихся в нем пунктов 2,3,4.

Согласно п.4.2.10 договора арендатор обязан в течение месяца с момента поступления письменного уведомления об изменении порядка предоставления помещений в аренду, новой редакции договора или изменения величины и порядка начисления арендной платы обратиться за переоформлением договора аренды (перерасчета арендной платы) при условии, что условия нового договора не ухудшают положение арендатора, за исключением вопросов, связанных с величиной арендной платы, с методикой расчета арендной платы, коммунальных и эксплуатационных платежей.

Однако за переоформлением договора аренды истец не обратился, направив ответчику свой вариант дополнительного соглашения.

Поскольку обжалуемое ЗАО "МОСТОРГ-36" дополнительное соглашение не было подписано сторонами и фактически является офертой, суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении требования истца о признании данного соглашения недействительным. Решение суда от 22.10.2008 в указанной части сторонами не обжалуется.

Вместе с тем суд апелляционной инстанции не может согласиться с выводом суда первой инстанции об отказе в удовлетворении встречных исковых требований, учитывая следующее.

В соответствии с пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Истец ссылается на то, что имеет аккредитацию социального магазина до 26.06.2009 (свидетельство об аккредитации т.4 л.д. 17), в силу чего имеет право на льготы, предусмотренные постановлением Правительства Москвы от 18.09.2007N 810-ПП, а методика расчета арендной платы, установленная данным постановлением для помещений, в которых размещаются аккредитованные социальные магазины под обслуживание инвалидов, ветеранов Великой Отечественной войны, малообеспеченных категорий граждан, подлежит применению сторонами договора.

Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

При заключении спорного договора аренды его условия относительно порядка и размера арендной платы были установлены в соответствии с положениями постановлений Правительства Москвы, исходя из того, что арендованное имущество находилось в собственности города Москвы.

В результате смены собственника спорных помещений стало невозможно в соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации принимать во внимание буквальное значение содержащихся в спорном договоре аренде слов и выражений, в частности, положений статьи 5 договора "Платежи и расчеты по договору", так как они существенно изменились. Уклонение истца от изменения условий договора в части увеличения арендной платы и внесения данной платы на счет нового собственника приводит к имущественному нарушению интересов ответчика.

В силу пунктов 1, 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 названной статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

- в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

- изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

- исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

- из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

В данном случае на момент заключения договора стороны не могли знать, что в будущем изменится собственник спорных помещений, данное обстоятельство не могло быть преодолено заинтересованной стороной, исполнение договора без изменения его условий нарушает имущественные интересы ОАО "Седьмой континент", и из обычаев делового оборота и существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона. Таким образом, все четыре условия, установленные указанной нормой права для изменения условий спорного договора аренды, имеют место быть.

Как следует из материалов дела, размер арендной платы за пользование спорными помещениями рассчитан на основании отчета от 28.03.2008 N 26/08-06 ЗАО "КИМ и ПАРТНЕРЫ" об определении рыночной ставки годовой арендной платы для нежилых помещений, расположенных по адресу: г.Москва, ул. Лебедянская, дом 17, составляет 8246 руб. за 1 кв.м. без учета НДС. Данный отчет соответствует положениям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

При этом представленное ЗАО "МОСТОРГ-36" заключение об оценке от 28.05.2008 (отчет N 031-У-9/29 (08), л.д. 44 т.4) не может быть принято во внимание, поскольку из данного заключения следует, что объектом оценки являлась иная площадь здания (пункт 1.1), данный отчет составлен в отношении имущества, находящегося в муниципальной собственности (пункт 1.8).

Поскольку право арендодателя на увеличение размера арендной платы установлено положениями пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, при этом данным правом заявитель не может воспользоваться ввиду уклонения арендатора от заключения соответствующего соглашения, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что встречные исковые требования правомерны и подлежат удовлетворению.

Судебная коллегия находит несостоятельной ссылку ЗАО "МОСТОРГ-36" на постановление Правительства Москвы от 18.09.2007 N 810-ПП, поскольку положения данного постановления подлежат применению при установлении размера арендной платы за пользование объектами недвижимости, находящимися в собственности города Москвы, в то время как спорное имущество находится в собственности ОАО "Седьмой континент". Условия о применении каких-либо льгот при расчете ставки арендной платы договор аренды не содержит.

При изложенных обстоятельствах, решение суда первой инстанции от 22.10.2008 подлежит отмене в части отказа в удовлетворении встречных исковых требований на основании пункта 2 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с принятием по делу нового судебного акта об удовлетворении исковых требований в указанной части.

Расходы по госпошлине распределяются в порядке части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 176, 266-268, пунктом 2 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ

Решение Арбитражного суда города Москвы от 22 октября 2008 года по делу N А40-33357/08-52-343 отменить в части отказа в удовлетворении встречного иска ОАО "Седьмой континент".

Изменить договор аренды от 17.06.1998 N 06-00402/98, установив арендную плату в размере 3 821 018 руб. 40 коп. в месяц с учетом НДС.

В остальной части решение суда оставить без изменения.

Взыскать с ЗАО "МОСТОРГ - 36" в пользу ОАО "Седьмой континент" 3 000 руб. расходов по оплате государственной пошлины за подачу встречного иска и апелляционной жалобы.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Федеральном арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья

С.В.Краснова

Судьи

А.П.Тихонов М.Д.Ядренцева