Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 25 декабря 2008 г. N 09АП-16334/2008

г. Москва

Дело А40- 38989/08-113-349

"25" декабря 2008 г.

N 09АП-16334/2008-ГК

Резолютивная часть постановления объявлена 22.12.2008г.

Полный текст постановления изготовлен 25.12.2008г.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего Сумароковой Т.Я.,

Судей Савенкова О.В., Левиной Т.Ю.

при ведении протокола судебного заседания председательствующим

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Девелопмент Олмани" на решение Арбитражного суда города Москвы от 24.10.2008г. по делу N А40-38989/08-113-349, принятое судьей Коротковой Е.Н.

по иску ООО "Девелопмент Олмани"

к ООО "КОПЕЙКА-МОСКВА"

об изменении договора аренды

при участии в судебном заседании:

от истца: Шабашов Д.А.

от ответчика: Ильина О.А.

УСТАНОВИЛ: истец просит изменить договор аренды N 31/2005 от 16.03.2005г. в части размера основной арендной платы, установив размер основной арендной платы из расчета 13600 руб. 00 коп., без НДС за 1 кв.м. в год. Уточнения исковых требований приняты судом в соответствии со ст.ст. 49, 159 АПК РФ.

Решением арбитражного суда г. Москвы от 24.10.2008 года в удовлетворении исковых требований отказано. Решение суда первой инстанции мотивировано тем, что согласно п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Основанием для изменения договора, закрепленным в части 1 статьи 451 Гражданского кодекса РФ, является существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при его заключении. При этом договор может быть изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно и в совокупности следующих четырех условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона (п. 2 ст. 451 ГК РФ).

Правовые основания для изменения договора аренды N 31/2005 от 16.03.2005г. в части размера основной арендной платы в силу ст.ст.450, 451 ГК РФ отсутствуют.

С решением суда первой инстанции не согласился истец, подал апелляционную жалобу, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, удовлетворить его исковые требования. Апелляционная жалоба мотивирована тем, что судом первой инстанции неправильно оценены обстоятельства дела и неправильно применены нормы материального и процессуального права.

Апелляционная жалоба мотивирована тем, что начиная с момента заключения договора изменение арендной платы производилось только один раз - в 2007 году, таким образом, у сторон договора имелись основания для пересмотра арендной платы в 2008 году. 16.06.2008 года истец обратился к ответчику с предложением о повышении арендной платы с 25.04.2008 года до размера 13600 руб. Обоснованием предложенного размера арендной платы является заключение независимого оценщика об уровне рыночной цены арендной платы по состоянию на 26.04.2008г., также предложение, поступившее по указанной цене от третьего лица.

02.07.2008 года от ответчика поступил ответ, что он не возражает относительно повышения цены на 10%, а не до того размера, который предложил арендодатель.

Законность и обоснованность принятого решения суда первой инстанции проверены на основании ст.ст.266 и 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Апелляционная инстанция, рассмотрев и оценив представленные по делу доказательства, заслушав представителей сторон, установила следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, ответчик (арендатор) занимает нежилое помещение общей площадью 812,6 кв.м., расположенное по адресу: г. Москва, ул. Братиславская, д. 31, корп. 1 (комнаты 1-27, 1 этаж, помещение N VI) на основании заключенного с ООО "Эдельвейс" договора аренды N 31/2005 от 16.03.2005г. Нежилые помещения переданы арендатору по акту приема-передачи от 17.05.05г.

Срок действия договора установлен на 7 (семь) лет с даты подписания сторонами передаточного акта о приемке арендатором помещения в соответствии с п. 3.1. договора. Договор зарегистрирован в установленном порядке.

Истец, ООО "Девелопмент Олмани" стал собственником нежилых помещений на основании договора купли-продажи от 21.03.2008г. с ООО "Эдельвейс". Право собственности истца на нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Братиславская, д. 31, корп. 1, подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 25.04.2008г. Согласно ч. 1 ст. 617 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Дополнительным соглашением N 2 от 31.01.2007г. к договору аренды N31/2005 от 16.03.2005г., заключенного между ООО "Эдельвейс" и ООО "КОПЕЙКА-МОСКВА" изменен размер ежемесячной арендной платы, размер которой с 01.01.2007г. составил 487 803 руб. 78 коп, без учета НДС. Как следует из материалов дела и пояснений ответчика арендная плата была установлена сторонами исходя из состояния арендованных помещений и необходимости проведения в них арендатором за свой счет наружного и внутреннего ремонта помещения, включая капитальный ремонт и подведение инженерных сетей и коммуникаций. Проект проведения указанных работ согласован с арендодателем ООО "Эдельвейс".

В соответствии с требованиями ст. 460 Гражданского кодекса РФ, продажа имущества, обремененного правами третьих лиц (ответчика), состоялась с согласия покупателя (истца) принять такое имущество. Данный факт истцом не оспаривается.

Письмом от 16.06.2008г. N 5-к истец обратился к ответчику с требованием об увеличении с 25.04.2008г. размера основной арендной платы до 13 600 рублей за 1 кв.м. в год, без учета НДС и подписания в срок до 30.06.2008г. Дополнительного соглашения N 3 к договору аренды об изменении основной арендной платы. В качестве обоснования предложенного размера арендной платы истец сослался на Заключение N 623-МО-08, подготовленное ООО "Бюро Независимых экспертиз "ИНДЕКС-М" 10.06.2008г.

Согласно части 1 статьи 451 Гражданского кодекса РФ основанием для изменения договора является существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при его заключении. При этом договор может быть изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно и в совокупности следующих четырех условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Как следует из Заключение N 623-МО-08, подготовленного ООО "Бюро Независимых экспертиз "ИНДЕКС-М" 10.06.2008г., при определении рыночной стоимости арендной платы оценщик исходил из состояния нежилого помещения на момент оценки, то есть на апрель 2008 года.

В связи с чем, суд первой инстанции сделал обоснованный вывод о том, что правовые основания для изменения договора аренды N 31/2005 от 16.03.2005г. в части размера основной арендной платы в силу ст.ст.450, 451 Гражданского кодекса РФ отсутствуют. Поскольку в указанном случае имеет место быть не существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при его заключении, а существенное изменение качественных характеристик арендуемого помещения.

Исходя из изложенного, из совокупности представленных по делу доказательств суд первой инстанции сделал обоснованный вывод о недоказанности требований истца и отказал в удовлетворении его требования. Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции апелляционный суд не находит, решение соответствует обстоятельствам дела и отмене не подлежит.

Госпошлина по апелляционной жалобе в порядке ст.110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит отнесению на истца.

Руководствуясь ст.176, пунктом 1 ст. 269, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

ПОСТАНОВИЛ

Решение арбитражного суда г. Москвы от 24.10.2008 года по делу N А40-38989/08-113-349 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Федеральном арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья

Т.Я.Сумарокова

Судьи

О.В.Савенков Т.Ю.Левина