Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 25 декабря 2008 г. N 09АП-16199/2008

г. Москва

Дело N А40-39128/07-59-306

"25" декабря 2008 г.

N 09АП-16199/2008-ГК

Резолютивная часть постановления объявлена "22" декабря 2008 года.

Постановление изготовлено в полном объеме "25" декабря 2008 года

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего-судьи Ядренцевой М.Д.

судей Красновой С.В., Тихонова А.П.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Рыкшиной Е.Г.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Префектуры ЮЗАО города Москвы

на решение Арбитражного суда города Москвы от 22.10.2008,

принятое судьей Назаренковым Д.Е.

по делу N А40-39128/07-59-306

по иску ООО "Химинвест"

к ООО "Скоропусковский синтез"

третье лицо: Префектура ЮЗАО города Москвы

по первоначальному иску: о признании незаключенным договора аренды

по встречному иску: о признании права собственности

при участии:

от истца: Калинин И.А. по доверенности от 10.12.2008

от ответчика: Клюев А.В. по доверенности от 02.09.2008

от третьего лица: Торопыгина А.И. по доверенности от 19.11.2008 N 12-08-1852/8

В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании был объявлен перерыв с 16 по 22 декабря 2008 года.

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью (ООО) "Химинвест" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к ООО "Скоропусковский синтез" о признании незаключенным договора аренды недвижимого имущества с условием о праве выкупа от 20.04.2007 на нежилые помещения общей площадью 1801, 4 кв.м., расположенные по адресу: Москва, ул. Джанкойская, д. 15.

Исковые требования заявлены в соответствии со статьями 432, 607 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Определением от 11.09.2007 Арбитражный суд города Москвы принял к производству встречное исковое заявление о признании за ООО "Скоропусковский синтез" права собственности, на отдельно стоящее здание, расположенное по адресу: Москва, ул. Джанкойская, д. 15, общей площадью 1801, 4 кв.м.

Решением от 18.09.2007 отказано в удовлетворении иска ООО "Химинвест", заявленного к ООО "Скоропусковский синтез" о признании незаключенным договора аренды от 20.04.2007.

Признано право собственности ООО "Скоропусковский синтез" на отдельно стоящее здание, расположенное по адресу: Москва, ул. Джанкойская, д. 15, общей площадью 1801,4 кв.м.

С ООО "Химинвест" в пользу ООО "Скоропусковский синтез" взысканы расходы по уплате госпошлины в сумме 2 000 руб.

При этом суд руководствовался статьями 8, 11, 12, 53, 223, 224, 420, 432, 606, 607, 609, 624, 651 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Отказывая в удовлетворении первоначального иска, суд первой инстанции указал на то, что спорный договор аренды содержит четкое определение объекта аренды.

Удовлетворяя встречные исковые требования, суд исходил из того, что истцом выполнены принятые на себя обязательства по договору.

В апелляционном порядке решение не обжаловано.

Постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 23.06.2008 N КГ-А40/4191-08 решение от 18.09.2007 отменено, дело передано на новое рассмотрение в тот же арбитражный суд.

Суд кассационной инстанции рекомендовал суду определить процессуальное положение Префектуры ЮЗАО города Москвы и привлечь ее к участию в деле, исследовать вопрос о праве собственности на здание, являющееся объектом аренды по договору от 20.04.2007, проверить соответствие названного договора требованиям закона, а в случае вывода о законности договора от 20.04.2007 рассмотреть по существу первоначальный и встречный иски.

При новом рассмотрении определением от 31.07.2008 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечена Префектура ЮЗАО города Москвы.

Решением от 22.10.2008 отказано в удовлетворении иска ООО "Химинвест", заявленного к ООО "Скоропусковский синтез" о признании незаключенным договора аренды от 20.04.2007.

Встречный иск удовлетворен, признано право собственности ООО "Скоропусковский синтез" на отдельно стоящее здание, расположенное по адресу: Москва, ул. Джанкойская, д. 15, общей площадью 1801,4 кв.м.

С ООО "Химинвест" в пользу ООО "Скоропусковский синтез" взысканы расходы по уплате госпошлины в сумме 2 000 руб.

При этом суд руководствовался статьями 8, 11, 12, 53, 209, 222, 223, 224, 420, 432, 606. 607, 609, 624, 651 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Отказывая в удовлетворении первоначального иска, суд пришел к выводу о том, что в спорном договоре указаны все данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды - его местонахождение, размер площади, что соответствует требованиям, содержащимся в пункте 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом суд указал на то, что отсутствуют правовые основания для признания данного договора недействительным.

Суд удовлетворил встречный иск, ссылаясь на то, что во исполнение пункта 3.2 спорного договора и дополнительного соглашения от 14.05.2007 ответчиком в течение срока действия договора был произведен выкуп арендованного у истца по спорному договору аренды недвижимого имущества. В соответствии с пунктом 3.3 договора аренды стороны должны были в пятидневный срок подать все необходимые документы для регистрации перехода права собственности. Однако истец от осуществления таких действий уклонился, в результате чего ответчик был лишен возможности, зарегистрировать свое право собственности на приобретенное имущество.

Не согласившись с решением от 22.10.2008, Префектура ЮЗАО города Москвы подала апелляционную жалобу, в которой просит указанное решение отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении первоначального и встречного исков.

В обоснование жалобы заявитель ссылается на то, что при принятии решения суд первой инстанции неправильно применил нормы материального права, выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель Префектуры ЮЗАО города Москвы поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе. Представители истца и ответчика возражали против удовлетворения жалобы, представили отзывы.

Девятый арбитражный апелляционный суд, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в нем доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы и отзывов на нее, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, находит решение подлежащим отмене по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что между ООО "Химинвест" (арендодатель) и ООО "Скоропусковский синтез" (арендатор) был заключен договор от 20.04.2007 аренды недвижимого имущества с условием о праве выкупа от 20.04.2007, согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду на срок до 31.08.2007 объект недвижимого имущества - отдельно стоящее здание, расположенное по адресу: Москва, ул. Джанкойская, д. 15, общей площадью 1801,4 кв.м., для размещения офиса, а также в качестве складских и торговых помещений.

Требования по первоначальному иску мотивированы тем, что в указанном договоре аренды не перечислен состав помещений в переданном ответчику здании, из-за чего не представляется возможным установить, какие именно помещения в здании подлежали передаче в аренду по договору.

В соответствии с пунктом 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, при отсутствии таких данных условие об объекте аренды, являющееся существенным, считается не согласованным сторонами, а договор является незаключенным.

Поскольку по договору аренды от 20.04.2007 ответчику было передано отдельно стоящее здание, то есть помещение в полном объеме, то довод ООО "Химинвест" о том, что в указанном договоре аренды не перечислен состав помещений, является несостоятельным, а договор аренды от 20.04.2007 - заключенным.

Как следует из материалов дела, при заключении договора аренды от 20.04.2007 за арендодателем - ООО "Химинвест" было зарегистрировано право собственности на все здание площадью 436, 3 кв.м., расположенное по адресу: Москва, ул. Джанкойская, д. 15, что подтверждается свидетельством от государственной регистрации права от 19.03.2007 серия 77 АД N 284593 (т.2, л.д. 28).

Между тем, договор аренды от 20.04.2007 был заключен на здание, расположенное по адресу: Москва, ул. Джанкойская, д. 15, общей площадью 1801,4 кв.м.

Таким образом, при заключении договора аренды от 20.04.2007 у ООО "Химинвест" отсутствовало зарегистрированное право собственности на здание, расположенное по адресу: Москва, ул. Джанкойская, д. 15, общей площадью 1801,4 кв.м. В материалах дела также отсутствуют доказательства, свидетельствующие о том, что у ответчика в настоящее время зарегистрировано право собственности на указанное здание площадью 1801,4 кв.м.

В соответствии со статьей 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Поскольку договор аренды от 20.04.2007 заключен с нарушением требований положений статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, то он является недействительной (ничтожной) сделкой в силу статьи 168 названного Кодекса.

Отказывая в удовлетворении первоначального иска, суд первой инстанции сделал вывод о том, что спорный договор соответствует предъявляемым законом к такого вида сделкам требованиям, заключен в установленной форме, подписан единоличными исполнительными органами юридических лиц, т.е. уполномоченными лицами, с соблюдением требований закона и Устава, ясно выражает волю сторон, на момент его подписания отсутствовали какие-либо споры и притязания третьих лиц по поводу недвижимости, являющееся предметом сделки, соглашение о выкупе не противоречит статье 624 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Суд первой инстанции также указал на то, что в материалы дела представлена техническая документация на спорное здание, выполненная Московским городским филиалом ФГУП "Ростехинвентаризация", что расхождение в площади спорного здания, указанной в свидетельстве о регистрации права истца, и в оспариваемом договоре, вызвано изменением площади спорного объекта в связи с уточненной технической инвентаризацией здания, по результатам которой выдана техническая документация - выписка из технического паспорта, поэтажные планы, экспликация к поэтажным планам, подлинники которой представлены суду на обозрение ответчиком. Данная техническая документация, в соответствии с пунктом 4 статьи 18 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" является основанием для уточнения данных об объекте недвижимого имущества в ЕГРП без повторной регистрации.

Суд апелляционной инстанции считает данный вывод суда неправильным, поскольку согласно пункту 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

При этом суд кассационной инстанции, отменяя решение от 18.09.2007, указал Арбитражному суду города Москвы на то, что ссылка суда первой инстанции на технический паспорт на здание по адресу: Москва, ул. Джанкойская, д. 15, площадью 1.801,4 кв. м., составленный ФГУП "Ростехинвентаризация" по состоянию на 26.06.2007, несостоятельна, поскольку технический паспорт на здание не является ни правоустанавливающим ни правоподтверждающим документом.

Кроме того, в соответствии с абзацем 5 статьи 18 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в редакции Федерального закона от 13.05.2008 N 66-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации в связи с принятием Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" в случае, если в связи с изменением сведений об объекте недвижимого имущества требуется внесение соответствующих изменений в подраздел I Единого государственного реестра прав, уточненные данные о таком объекте недвижимого имущества вносятся в Единый государственный реестр прав без повторной регистрации на основании представленного органом кадастрового учета в соответствии с частью 1 статьи 15 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" документа о проведенном государственном кадастровом учете такого объекта недвижимого имущества. Уточненные данные о таком объекте недвижимого имущества также могут вноситься в Единый государственный реестр прав без повторной регистрации на основании заявления правообладателя такого объекта недвижимого имущества и прилагаемого кадастрового паспорта такого объекта недвижимого имущества или прилагаемой кадастровой выписки о таком объекте недвижимого имущества, содержащей внесенные в государственный кадастр недвижимости новые сведения о таком объекте недвижимого имущества.

Однако в материалах дела отсутствуют доказательства, свидетельствующие о том, что в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним были внесены без повторной регистрации уточненные данные о здании, расположенном по адресу: Москва, ул. Джанкойская, д. 15, площадью 1 801,4 кв. м.

Суд первой инстанции также указал на то, что в материалы дела представлено техническое заключение, выполненное ЗАО "Технострой НИИЖБ", согласно которому спорное здание соответствует учетно-технической документации, представленной ФГУП "Ростехинвентаризация"; признаков проведенной реконструкции здания и его перепланировки в период с 19.03.2007 (дата государственной регистрации права собственности на спорное здание за истцом) по настоящее время не имеется. Кроме того, экспертной организацией, по результатам проведенного обследования, с учетом выявленного износа, примененных при строительстве материалов и строительных технологий, сделан вывод о том, что спорное здание было построено в начале 60-х годов, что соответствует данным, указанным в техническом паспорте БТИ, представленным в материалы дела, где датой постройки здания указан 1962 год.

Однако техническое заключение ЗАО "Технострой НИИЖБ" нельзя принимать во внимание, поскольку в нем отсутствует указание на здание, по которому определялся период постройки, а именной какой площадью 436, 3 кв.м. или 1801,4 кв.м.

Если обследовалось здание площадью 1801,4 кв.м., расположенное по адресу: Москва, ул. Джанкойская, д. 15, то вывод технического заключения о том, что указанное здание было построено в начале 60-х годов и отсутствуют признаки проведенной реконструкции и его перепланировки, противоречит представленным МосгорБТИ в материалы дела копиям технического паспорта, экспликации и поэтажному плану, согласно которым по состоянию на 12.11.2002 здание, расположенное по адресу: Москва, ул. Джанкойская, д. 15 имело площадь 436,3 кв.м.

Кроме того, суд первой инстанции не принял во внимание представленные в материалы дела письма Префектуры ЮЗАО города Москвы от 18.12.2008 N 12-08-268/8 и от 13.03.2008 N 12-08-381/8, в которых сообщалось суду о том, что в отношении задания, расположенного по адресу: Москва, ул. Джанкойская, д. 15, площадью 1801,4 кв.м. была проведена реконструкция с увеличением площади без получения соответствующих необходимых разрешений. Реконструкция здания также повлекла за собой самовольное занятие земельного участка, так как земельно-правовые отношения по данному вопросу не оформлялись.

Так как договор аренды от 20.04.2007 является ничтожной сделкой, то у суда первой инстанции отсутствовали правовые основания для удовлетворения встречного иска о признании права собственности арендатора на задание, расположенное по адресу: Москва, ул. Джанкойская, д. 15, площадью 1801,4 кв.м. на основании договора аренды от 20.04.2007.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции считает решение от 22.10.2008 принято с нарушением норм материального права, выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, а потому указанное решение подлежит отмене на основании пункта 2 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с принятием по делу нового судебного акта об отказе в удовлетворении первоначального и встречного исков.

Расходы по госпошлине подлежат распределению в порядке части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Расходы по госпошлине за подачу первоначального и встречного исков относятся на истцов, госпошлина за подачу апелляционной жалобы в сумме 1 000 руб. и кассационной жалобы в сумме 1 000 руб. относят на истца и ответчика.

Руководствуясь статьями 176, 266-268, пунктом 2 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 22.10.2008 по делу N А40-39128/07-59-306 отменить.

В удовлетворении первоначального иска ООО "Химинвест", заявленного к ООО "Скоропусковский синтез" о признании незаключенным договора аренды недвижимого имущества с условием о праве выкупа от 20.03.2007 на нежилые помещения общей площадью 1801, 4 кв.м., расположенные по адресу: Москва, ул. Джанкойская, д. 15, отказать.

В удовлетворении встречного иска ООО "Скоропусковский синтез" о признании за ООО "Скоропусковский синтез" права собственности, на отдельно стоящее здание, расположенное по адресу: Москва, ул. Джанкойская, д. 15, общей площадью 1801, 4 кв.м., отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Химинвест" в доход федерального бюджета госпошлину в сумме 1 000 руб. за подачу апелляционной и кассационной жалоб.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Скоропусковский синтез" в доход федерального бюджета госпошлину в сумме 1 000 руб. за подачу апелляционной и кассационной жалоб.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Федеральном арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий-судья

М.Д.Ядренцева

Судьи

С.В.Краснова А.П.Тихонов