Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 25 декабря 2008 г. N 09АП-16194/2008

г. Москва

Дело N А40-4077/08-6-41

"25" декабря 2008 г.

N 09АП-16194/2008-ГК

Резолютивная часть постановления объявлена 23.12.2008г.

Полный текст постановления изготовлен 25.12.2008г.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего Панкратовой Н.И.,

Судей Лящевского И.С., Кузнецовой Е.Е.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Лялиной Т.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "КОПЕЙКА-МОСКВА" на решение Арбитражного суда г.Москвы от 21.10.2008г. по делу N А40-4077/08-6-41, принятое судьей Барановой И.В. по иску ООО "Магазин "Овощи-Фрукты" к ООО "КОПЕЙКА-МОСКВА", третье лицо Префектура ЗАО г.Москвы о расторжении договора аренды и выселении,

при участии в судебном заседании:

от истца: Орлов А.А. по доверенности от 14.02.2008г., Петрачков С.С. по доверенности от 23.07.2007г.;

от ответчика: Ильина О.А. по доверенности от 17.01.2008г.

от 3-го лица Префектуры ЗАОг. Москвы: не явился (извещен).

УСТАНОВИЛ:

ООО "Магазин "Овощи-Фрукты" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к ООО "КОПЕЙКА-МОСКВА" о досрочном расторжении договора аренды N 8 от 16.04.2004г. и о выселении ООО "КОПЕЙКА-МОСКВА" из нежилого помещения общей площадью 983,5 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Шолохова, д 8.

Иск заявлен на основании статей 450, 452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивирован ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по договору аренды N 8 от 16.04.2004г., выразившееся в произведении ответчиком перепланировки и реконструкции помещения, затрагивающих несущие конструкции здания.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 21.10.2008г. исковые требования ООО "Магазин "Овощи-Фрукты" удовлетворены.

При этом суд исходил из того, что ответчик ненадлежащим образом исполнял принятые обязательства по договору аренды, касающихся перепланировки арендуемых помещений, в результате которой были затронуты несущие конструкции здания.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом ООО "КОПЕЙКА-МОСКВА" обратилось в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой.

По мнению заявителя жалобы, суд вынес решение без учета и выяснения всех обстоятельств, имеющих значение для дела, и неправильно применил нормы материального права.

В обоснование апелляционной жалобы указывает на неправомерное применение судом статей 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как судом не были установлены факты, подтверждающие совершение ответчиком изменений несущих конструкций здания. Суд необоснованно не принял в качестве доказательства отсутствия изменений несущих конструкций и изменений в инженерных сетях помещения экспертное заключение об обследовании объекта ООО "СТРОЙЭКСПЕРТИЗА".

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель ответчика доводы своей апелляционной жалобы поддержал в полном объеме.

Истец с доводами апелляционной жалобы не согласился, считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным.

Третье лицо в судебное заседание не явилось, о времени и месте судебного разбирательства извещено надлежащим образом. Дело рассмотрено в порядке ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в его отсутствие.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены в порядке ст. ст. 266, 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей сторон, апелляционный суд считает, что решение следует оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В соответствии со ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, при этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Как следует из материалов дела , 16.04.2004г. между ООО магазин "Овощи-Фрукты" (Арендодатель) и ООО "КОПЕЙКА-МОСКВА" (Арендатор) заключен договор аренды N 8 нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ул.Шолохова, д.8 сроком до 31.05.2014 г. для использования под размещение офиса, универсального магазина продовольственных и непродовольственных товаров и оказание услуг населению в сфере бытового обслуживания .

По акту приема-передачи от 10.06.2004г. истец передал ответчику арендованное помещение - отдельно стоящее здание по адресу : г. Москва, ул.Шолохова, д. 8.

Указанное помещение принадлежит истцу на праве собственности, что подтверждается свидетельством о регистрации права N 77 НН000294 от 02.02.2001г., выданное Московским городским комитетом по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним .

Пунктом 4.2.7. договора стороны установили, что Арендодатель дает согласие Арендатору провести необходимую ему перепланировку и реконструкцию помещения без дополнительного на то согласия со стороны арендодателя, если указанные работы не затрагивают несущих конструкций здания в котором находится помещение, а также не повлияют на работу проходящих в помещении инженерных систем и коммуникаций.

Исходя из условий пункта 4.2.9. ответчик обязался соблюдать все требования законодательства и нормативных актов г. Москвы в отношении градостроительной деятельности.

Истец ссылается, что ответчик в 2004 году произвел самовольную перепланировку арендованного нежилого помещения, которая до сих пор не имеет положительного заключения межведомственной комиссии при Префектуре ЗАО г. Москвы и препятствует истцу в эксплуатации инженерных сетей спорного помещения.

Согласно статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно п. 1 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть расторгнут по требованию арендодателя в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо неоднократными нарушениями.

Согласно п.7.1. договора невыполнение арендатором полностью или частично условий договора аренды является основанием для его расторжения .

Согласно п.8.2 договора в случае любого нарушения договора арендодателем или арендатором другая сторона по договору в качестве крайнего средства правовой защиты имеет право потребовать досрочного прекращения договора Арбитражным судом, но с условием предварительного письменного предупреждения другой стороны за 10 дней до обращения в суд.

Как установлено судом первой инстанции ,истцом соблюден претензионный порядок урегулирования спора, что подтверждается претензиями от 25.12.2007г., от 28.12.2006г., 30.07.2007г., 21.08.2007г., а также ответами ответчика на данные претензии.

Как следует из пункта 4.2.7. договора арендодатель настоящим дает согласие арендатору провести необходимую ему перепланировку и реконструкцию помещения без дополнительного на то согласования со стороны арендодателя, если указанные работы не затрагивают несущих конструкций здания, в котором находится помещение, а также не повлияют на работу проходящих в помещении инженерных систем и коммуникаций.

При этом, Арендатор в силу пункта 4.2.9. договора обязан соблюдать все требования законодательства и нормативных актов г. Москвы в отношении градостроительной деятельности.

Распоряжением Мэра Москвы от 31.07.1996г. N 166/1-РМ утвержден порядок оформления разрешений на переоборудование и перепланировку жилых и нежилых помещений в жилых домах в г. Москве. Согласно п. 2.3 приложения к распоряжению первого заместителя Премьера Правительства Москвы от 22.04.1996г. N 503-РП перепланировка (переоборудование) помещений входит в перечень видов работ, по которым разрешения на проведение оформляются окружными межведомственными комиссиями.

Ответчик такого разрешения на момент рассмотрения спора судом не представил.

Как усматривается из письма Префектуры ЗАО г.Москвы от 23.05.2008г. N СЛ 22-3681/8-0-1 (со ссылкой на постановление Правительства Москвы от 16.08.2005г. N 621-ПП"О порядке оформления и выдачи в режиме "одного окна" документации на проведение работ по перепланировке, переоборудованию, реконструктивным работам на объектах нежилого назначения, по капитальному ремонту, ремонту и покраске фасадов зданий, строений и сооружений, по благоустройству и использованию территории") вопросы, связанные с согласованием проведения работ по перепланировке, переоборудованию, реконструктивным работам рассматриваются при условии представления в службу "одного окна" префектуры комплекта документов в соответствии с перечнем документов, установленном п.5 приложения 1 к постановлению.

Отказ Префектуры ЗАО г.Москвы согласовать проведение ответчиком вышеуказанных работ мотивирован следующим: не представлена копия свидетельства о регистрации юридического лица, заверенная в установленном порядке; не представлены копии правоустанавливающих документов на занимаемые помещения и использование объекта, заверенные в установленном порядке (свидетельство о государственной регистрации права собственности, договор аренды); отсутствует правовой акт органа исполнительной власти, разрешающий изменение функционального использования (при переоборудовании помещений); отсутствует приказ об утверждении проектной документации; не представлены графики производства работ. Проектная документация представлена не в полном объеме и не согласована в установленном порядке. На проектной документации на проведение реконструктивных работ отсутствуют согласования (заключения) Центра координации проектирования комплексного благоустройства ГУП Главного архитектурно- планировочного управления Москомархитектуры, Территориального управления Роспотребнадзора по г. Москве, Управления государственного пожарного надзора ГУ МЧС России по г. Москве. Отсутствуют какие- либо сведения о выполнении требований АПУ ЗАО, изложенных в разделе "дополнительные требования" заключения от 05.03.2005 N 275/370-06-147.

Вопрос о согласовании проведения вышеуказанных работ будет рассмотрен префектурой при условии представления в службу "одного окна" комплекта документов в соответствии с перечнем, установленным п.5 приложения 1 к Постановлению N 621-ПП, с учетом вышеуказанных замечаний.

Префектура ЗАО г. Москвы письмом от 08.10.2008г. N СЛ 22-3681/8-1-1 отказала в согласовании проведенных работ, предусмотренных представленной проектной документацией, поскольку она не утверждена в установленном порядке, два монтажных плана имеют различия.

Таким образом, выводы суда первой инстанции о том, что представленная на согласование документация, произведенные ответчиком работы не соответствуют требованиям градостроительных норм, являются обоснованными и сделанными на основании достаточных и бесспорных доказательствах.

Кроме того, в качестве доказательств нарушения прав истца и о незаконности произведенной перепланировки суд первой инстанции правомерно сослался на письмо истца от 15.08.2007г., уведомляющего ответчика о необходимости предоставить проект с расчетом нагрузок с учетом вентиляционной системы, произведенной ответчиком, в связи с отказом ОАО "МОЭК" от перезаключения договора на потребление тепловой энергии.

Однако проект с измененным расчетом нагрузок с учетом вентиляционной системы на согласование в предприятие N 9 филиала 3 8 ОАО "МОЭК" ответчиком не был представлен, поскольку перепланировка помещения и проведенная вентиляционная система не согласована в уполномоченных органах и отсутствует заключение МВК.

Судом также установлено, что кроме указанных в проекте перепланировки, были проведены другие изменения: демонтировано крыльцо и заделан вход по оси Д в осях 6-7; было установлено крыльцо по оси А в осях 6-7; было частично демонтировано и достроено крыльцо по оси 1 в осях 6-7, что не соответствует проекту перепланировки.

Принимая во внимание вышеназванные нормы права, наличие существенных нарушений ответчиком условий договора аренды N 8 от 16.04.2004г., а также соблюдение истцом правил досудебного урегулирования спора, предусмотренного ст. ст. 452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции правомерно удовлетворил исковые требования о досрочном расторжении договора аренды нежилого помещения и выселении ответчика из занимаемых помещений.

В силу статьи 622 Гражданского кодекса РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Поскольку договор аренды расторгнут судом первой инстанции и иных оснований занимать спорное помещение у ответчика не имеется, суд обоснованно удовлетворил иск в части выселения ответчика из занимаемого нежилого помещения.

Доводы заявителя жалобы о том, что суд первой инстанции необоснованно не принял в качестве доказательства отсутствия изменений несущих конструкций и изменений в инженерных сетях помещения экспертное заключение об обследовании объекта ООО "СТРОЙЭКСПЕРТИЗА" отклоняется судебной коллегией в силу следующего.

Судебная коллегия отмечает, что указанное заключение не может быть оценено как "экспертное заключение", поскольку вопреки требованиям статьи 25 Закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в заключении не содержатся :сведения о содержании и результатах исследований с указанием примененных методов, оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам.

Экспертное заключение не содержит сведений о предупреждении экспертов об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

В связи с этими обстоятельствами апелляционный суд не может признать представленное ответчиком заключение экспертов допустимым доказательством, так как экспертиза проведена с нарушением статей 84 , 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а заключение экспертов оформлено с нарушением статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исходя из изложенного, судом первой инстанции дана надлежащая оценка обстоятельствам дела и у судебной коллегии не имеется оснований для их переоценки.

Выводы суда первой инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, нарушений норм материального и процессуального права судом не допущено, а потому апелляционная жалоба по изложенным в ней доводам удовлетворению не подлежит.

Расходы по госпошлине относятся на заявителя апелляционной жалобы согласно ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь ст. ст. 176, 266-268, 271, п. 1 ст. 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда г. Москвы от 21.10.2008г. по делу N А40-4077/08-6-41 оставить без изменения, апелляционную жалобу ООО "КОПЕЙКА-МОСКВА" без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Федеральном арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий:

Н.И.Панкратова

Судьи

И.С.Лящевский Е.Е.Кузнецова