Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 19 января 2009 г. N 09АП-15903/2008

Город Москва

19 января 2009 г.

Дело N А40-50822/08-121-385

Резолютивная часть постановления объявлена 14 января 2009 года.

Полный текст постановления изготовлен 19 января 2009 года

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего судьи Захарова С.Л.,

Судей Демидовой О.В., Свиридова В.А.,

при ведении протокола судебного заседания Коваленко В.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу УФРС по Москве

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 10.10.2008

по делу N А40-50822/08-121-385, принятое судьей Аксеновой Е.А.,

по заявлению ОАО "Московские дороги"

к УФРС по Москве

о признании незаконным отказа

третье лицо - Департамент земельных ресурсов г. Москвы

при участии в судебном заседании:

от заявителя - Айнетдионов Ш.А. паспорт 45 04 098582, по дов. от 11.01.2009,

от заинтересованного лица - Кадухов А.В. удос-е ТО N 009145 по дов. N 21/09 от 11.01.2009,

от третьего лица - Олейник Л.В. паспорт 45 07 999995 по дов. от 24.12.2008,

УСТАНОВИЛ:

ОАО "Московские дороги" (далее - заявитель, Общество) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с заявлением о признании незаконным решения Управления Федеральной регистрационной службы по Москве (далее - УФРС по Москве) от 22.05.2008 об отказе в государственной регистрации договора аренды земельного участка N М-02-021948 от 30.04.2004 по адресу: г.Москва. Березовая аллея, влад.10, заключенного между Департаментом земельных ресурсов г. Москвы и ОАО "Московские дороги".

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 10.10.2008 заявленные требования удовлетворены. При этом суд исходил из того, что оспариваемый отказ не соответствует действующему законодательству и нарушает права и законные интересы Общества в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, УФРС по Москве подало апелляционную жалобу, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований, указывая на неправильное применение судом норм материального права.

В обоснование этого указывается, что договор аренды земельного участка заключен с нарушением порядка, установленного Земельным кодексом Российской Федерации, что согласно статьям 168, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации свидетельствует о ничтожности договора и о законности решения УФРС по Москве в отказе в его регистрации.

Представитель Общества в судебном заседании поддержал решение суда первой инстанции, с доводами апелляционной жалобы не согласился, считает ее необоснованной, просил решение суда оставить без изменения, а в удовлетворении апелляционной жалобы - отказать. Указал на отсутствие обстоятельств, предусмотренных п. 1 ст. 20 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", для отказа в регистрации договора аренды, поскольку считает, что им представлены на регистрацию все необходимые документы.

Представитель УФРС по Москве в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований заявителя.

Представитель третьего лица - Департамента земельных ресурсов г. Москвы в судебном заседании поддержал решение суда первой инстанции, с доводами апелляционной жалобы не согласился, считает ее необоснованной, просил решение суда оставить без изменения, а в удовлетворении апелляционной жалобы - отказать.

Законность и обоснованность решения проверены в соответствии со ст.ст.266 и 268 АПК РФ. Апелляционная инстанция, выслушав участвующих в деле лиц, исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, распоряжением Префекта СВАО г. Москвы от 18.04.2006 N 803 "Об установлении права пользования земельным участком ОАО "Московские дороги" по адресу: Березовая аллея, вл.10" Обществу предоставлен земельный участок на условиях аренды сроком на 49 лет для строительства и дальнейшей эксплуатации экспериментального производства эффективных материалов из легкого бетона.

Данным распоряжением Обществу предписано заключить договор аренды земельного участка с Москомземом .

30.04.2004 на основании указанного распоряжения между Обществом и Москомземом (далее - Департамент земельных ресурсов г. Москвы) заключен договор аренды земельного участка сроком на 49 лет N М-02-021948.

Для проведения государственной регистрации указанного договора аренды 27.11.2007 Общество представило в УФРС по Москве заявление о регистрации договора аренды, доверенность от 14.05.2007, свидетельство от 05.06.2000, от 23.09.2002, 27.04.2002, 20.05.2002, устав от 16.05.2002, распоряжение Префекта СВАО г. Москвы от 18.03.2004, распоряжение Префекта СВАО г. Москвы от 10.02.2004, план земельного участка N 02/04-0148 от 13.02.2004, кадастровый план земельного участка N 02/04-0148 от 13.02.2004 Департамента земельных ресурсов г. Москвы, договор аренды земельного участка N М-02-021948 от 30.04.2004 платежное поручение N 2110 от 30.04.2007.

Письмом УФРС по Москве от 22.05.2008 N 14/016/2007-91 заявителю отказано в государственной регистрации договора аренды земельного участка в связи с отсутствием документов, подтверждающих законный порядок предоставления земельных участков, а именно: непредставления документов, подтверждающих, что земельный участок предоставлен после решения органа исполнительной власти или органа местного самоуправления о предварительном согласовании места размещения объекта, на основании которых вынесено решение о предоставлении земельного участка. Одновременно обращено внимание на то, что земельный участок находится на территории Природного комплекса г. Москвы и для него установлены режимы использования 12,3,4, которые не допускают возможность строительства объектов промышленного назначения (т.2, л.д.12)

Удовлетворяя требования Общества о признании незаконным решения УФРС по Москве от 22.05.2008 об отказе в государственной регистрации договора аренды земельного участка N М-02-021948 от 30.04.2004 по адресу: г.Москва, Березовая аллея, вл.10, заключенного между Департаментом земельных ресурсов г.Москвы и ОАО "Московские дороги", суд первой инстанции исходил из того, что при наличии не оспоренного в установленном законом порядке распоряжения Префекта СВАО г. Москвы от 18.04.2006 N 803 "Об установлении права пользования земельным участком ОАО "Московские дороги" по адресу: Березовая аллея, вл.10", являющегося решением уполномоченного органа исполнительной власти в соответствии со ст. 29 Земельного кодекса РФ, Обществом соблюдены требования п. 3 ст. 30 Земельного кодекса РФ.

С учетом изложенного, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что для государственной регистрации договора аренды N М-02-021948 от 30.04.2004, заключенного в установленном законом порядке, представлен исчерпывающий перечень документов, предусмотренных Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", и законность которых оспорена не была, в связи с чем у УФРС по Москве отсутствовали какие-либо препятствия для его государственной регистрации.

Вместе с тем судебная коллегия считает данные выводы суда первой инстанции ошибочными, исходя из следующих обстоятельств.

Абзац 2 пункта 3 статьи 9, абзац 3 пункта 1 статьи 13 и абзац 11 пункта 1 статьи 17 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" предусматривают, что орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан осуществлять проверку юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов, проверку законности сделок и проверку действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти.

Одновременно в пункте 1 статьи 18 указанного Закона предусмотрено, что правоустанавливающие документы, представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации.

Таким образом, независимо от наличия решения исполнительного органа государственной власти о предоставлении земельного участка, в компетенцию регистрирующего органа входит также проверка самой сделки на предмет ее соответствия закону. Не соответствие сделки действующему законодательству свидетельствует об отсутствии юридической силы представленных на регистрацию правоустанавливающих документов, что при определенных обстоятельствах может быть расценено как не представление документов, необходимых для государственной регистрации прав либо как представление документов не соответствующих по форме или содержанию требованиям действующего законодательства.

Следовательно, сам по себе факт наличия неотмененного решения исполнительного органа государственной власти о предоставлении земельного участка, послужившего основанием для заключения представленного для регистрации договора аренды земельного участка, не мог служить препятствием проверки законности самой сделки как регистрирующим органом, так и судом.

Материалами дела установлено, что договор аренды спорного земельного участка произведен на основании распоряжений Префекта СВАО г. Москвы от 10.02.2004 N 404 "Об установлении права пользования земельным участком ОАО "Московские дороги" по адресу; Березовая аллея, вл.10" и от 18.04.2006 г. N 803 с аналогичным названием (распоряжением N 803 были внесены ряд изменений в распоряжение N 404, касающиеся размера предоставленного участка и порядка реализации соответствующего распоряжения).

Согласно п.1 распоряжения Префекта СВАО г. Москвы от 10.02.2004 N 404, с учетом последующих изменений, земельный участок площадью 0,3265 представляется Обществу на условиях аренды сроком на 49 лет для строительства и дальнейшей эксплуатации экспериментального производства эффективных материалов из легкого бетона.

Согласно пунктам 1, 2 ст.30 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию: без предварительного согласования мест размещения объектов; с предварительным согласованием мест размещения объектов.

В соответствии с пунктом 3 статьи 30 Кодекса предоставление земельных участков в аренду для строительства осуществляется с предварительным согласованием мест размещения объектов.

Между тем, данных о том, что спорный земельный участок предоставлен в аренду для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта, а также о соблюдении порядка, свидетельствующего о предварительном согласовании места размещения предполагаемого для строительства объекта в порядке, предусмотренном ч.5 ст. 30 и ст. 31 ЗК РФ в материалах дела не имеется.

При предоставлении земельного участка с предварительным согласованием места размещения объекта, в силу положений п.1 ст.31 Кодекса юридическое лицо, заинтересованные в предоставлении земельного участка для строительства, обращается в исполнительный орган государственной власти с соответствующим заявлением.

При положительном решении вопроса о выборе земельного участка согласно п. 3 статьи 31 Кодекса органы местного самоуправления городских или сельских поселений информируют население о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства. Граждане, общественные организации (объединения), религиозные организации и органы территориального общественного самоуправления имеют право участвовать в решении вопросов, затрагивающих интересы населения, религиозных организаций и связанных с предоставлением этих земельных участков для строительства.

Согласно п. 5 статьи 31 Кодекса результаты выбора земельного участка оформляются актом о выборе земельного участка для строительства. К данному акту прилагаются утвержденные органом местного самоуправления проекты границ каждого земельного участка в соответствии с возможными вариантами их выбора.

В силу п.8 статьи 31 Кодекса решение о предварительном согласовании места размещения объекта является основанием последующего принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства и действует в течение трех лет.

Таким образом, земельным законодательством императивно установлен порядок предоставления земельного участка в аренду для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта.

Заявителем на регистрацию не представлены документы, свидетельствующие о соответствии указанным нормам земельного законодательства, порядка заключения спорного договора аренды земельного участка.

Земельные участки, находящиеся в собственности города Москвы, на дату возникновения спорного правоотношения, предоставлялись для строительства в аренду также в соответствии со статьей 14 Закона города Москвы от 14.05.2003 г. N 27 "О землепользовании и застройке в городе Москве" (далее Закон города Москвы).

Согласно п. 4 ст. 14 Закона города Москвы договор аренды заключается без проведения торгов (конкурсов, аукционов) по продаже права на заключение договора аренды при предоставлении земельных участков для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта, выбор, формирование которого осуществлялись по инициативе и за счет инвестора, в соответствии с решением правительства Москвы.

Однако, заявителем не представлено доказательств, свидетельствующих о том, что выбор и формирование земельного участка осуществлялись по инициативе и за счет инвестора, в соответствии с решением правительства Москвы. Имеющиеся в материалах дела Распоряжения Правительства Москвы от 03.04.2002 N 434-РП "О производстве эффективных металлов из легкого бетона" и 16.10.2003 N 1849-РП "О строительстве экспериментального производства легких бетонов на территории ФГУП "МИТ" и промзоны "Алабушево" (г. Зеленоград") не касаются вопросов предоставления заявителю спорного земельного участка.

Ссылку суда первой инстанции на п.п.2.1 ст. 30 Кодекса судебная коллегия признает ошибочной исходя из следующего.

Согласно п. п. 2.1 указанной нормы, земельный участок, находящийся в муниципальной собственности, или земельный участок, государственная собственность на который не разграничена и который не предоставлен в пользование и (или) во владение гражданам или юридическим лицам, предоставляется для строительства в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, без проведения торгов лицу, с которым в установленном законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности порядке заключен договор о развитии застроенной территории. Указанный земельный участок по выбору лица, с которым заключен договор о развитии застроенной территории, предоставляется бесплатно в собственность или в аренду. Размер арендной платы за указанный земельный участок определяется в размере земельною налога, установленного законодательством Российской Федерации за соответствующий земельный участок.

Доказательств того, что спорный земельный участок был предоставлен заявителю в соответствии договором о развитии застроенной территории, заключенному в порядке, предусмотренном ст. 46.2 Градостроительного кодекса РФ, в материалах дела не имеется.

Представленный же заявителем в материалы дела договор бюджетного финансирования городского заказа от 13.11.2003 N 68 не является договором о развитии застроенной территории, а свидетельствует лишь о финансировании Общества средствами, передаваемыми Департаментом градостроительной политики, развития и реконструкции города Москвы, для выполнения работ по строительству экспериментального цеха по производству легких бетонов.

Таким образом, спорный договор аренды заключен с нарушениями императивных норм земельного законодательства, что явилось основанием для принятия решения УФРС по Москве решения об отказе в его государственной регистрации.

В соответствии с абз. 4 п.1 ст.20 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.

Кроме того, согласно кадастровому плану от 13.02.2004 N 02/04-0148 часть участка, являющегося предметом спорного договора аренды, находится на территории Природного комплекса Москвы и для него установлены режимы использования 1,2,3,4.

Согласно Закону г. Москвы от 21.10.1998 N 26 "О регулировании градостроительной деятельности на территории природного комплекса города Москвы" разрешение на градостроительную деятельность на особо охраняемых природных территориях, на территориях и участках с режимами N 1, 2 и 3 и на резервных территориях природного комплекса предоставляется Правительством Москвы или уполномоченным им органом, на остальных территориях и участках природного комплекса - префектами административных округов города Москвы.

Как следует из материалов дела заявителем при обращении в регистрирующий орган. А также при рассмотрении дела в суде не было представлено разрешение Правительства Москвы на возможность осуществления градостроительной деятельности на территории природного комплекса который имеет режимы N 1, 2 и 3. При отсутствии такого разрешения предоставление земельного участка для целей строительства и дальнейшей эксплуатации экспериментального производства эффективных материалов из легкого бетона на территории, часть которой занимает природный комплекс, нельзя признать законным.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции считает необходимым отменить решение суда первой инстанции ввиду несоответствия выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела и полагает возможным вынести новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявления ОАО "Московские дороги" о признании незаконным решения УФРС по Москве от 22.05.2008 об отказе в государственной регистрации договора аренды земельного участка N М-02-021948 от 30.04.2004 по адресу: г.Москва, Березовая аллея, вл.10, заключенного между Департаментом земельных ресурсов г.Москвы и ОАО "Московские дороги".

В соответствии со ст. 102, 110 АПК РФ с ОАО "Московские дороги" подлежит взысканию в доход федерального бюджета госпошлина по апелляционной жалобе в сумме 1000 рублей.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.266, 268, 269, 270 и 271 АПК РФ суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда г. Москвы от 10.10.2008 по делу N А40-50822/08-121-385 отменить.

В удовлетворении заявления ОАО "Московские дороги" о признании незаконным решения УФРС по Москве от 22.05.2008г. об отказе в государственной регистрации договора аренды земельного участка N М-02-021948 от 30.04.2004г. по адресу: г.Москва, Березовая аллея, вл.10, заключенного между Департаментом земельных ресурсов г.Москвы и ОАО "Московские дороги" - отказать.

Взыскать с ОАО "Московские дороги" в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 1000 рублей

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Федеральном арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья

С.Л. Захаров

Судьи

В.А. Свиридов О.В. Демидова